Активное развитие рынка складских помещений в Киевском регионе началось совсем недавно – в 2004 году. Основным толчком к этому стал стремительно увеличивавшийся товарооборот, в частности, с иностранными компаниями, и в окрестностях столицы начали появляться первые логистические комплексы, возводимые больше всего нуждавшимися в них трейдерами. Позже на рынок вышли девелоперские и логистические фирмы, благодаря которым, по данным компании KnightFrank, к концу 2006 года предложение профессиональных складских площадей в Киеве и области составило 250 тыс. кв. м. Сейчас в этом регионе развивают свои проекты около 20-ти специализированных предприятий.
Спрос на жилье в Тернополе удовлетворен сегодня только на 60%. Однако местные жители не спешат обзаводиться недостающими квадратными метрами. На сегодня большим интересом у инвесторов пользуется земля. Основным двигателем цен являются строители, скупающие в частном секторе земельные участки для дальнейшего возведения на них многоэтажных домов. А строится в Тернополе на порядок больше, чем в других областных центрах: в 2005 году было сдано 75 тыс. кв. м жилья, в 2006 году – порядка 100 тыс. кв.м.
Индекс цен на квартиры за указанный период вырос на 0,74 % и составил 1093 $/м2. Рост стоимости за последний месяц: +3,25 % (1046 $/ м2). Рост стоимости за текущий год: +23,64 % (884 $/ м2). Общая площадь всех квартир, выставленных на продажу: - 110 308 кв.м. Структура предложения по количеству комнат в общем объеме предлагаемого на вторичном рынке жилья:
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15-20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Риэлторы отмечают колоссальный интерес к этому сегменту рынка инвесторов, не имеющих отношения к торговле и рассматривающих киевские магазины лишь как способ размещения свободных средств.
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках). В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Специалисты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства ВЦ в Киеве +30-40%.
Рынок промышленно-складской недвижимости имеет достаточно предпосылок для активного развития в будущем. Тенденция увеличения спроса на складскую недвижимость подтверждается текущим процессом роста деловой активности в Украине, а также развитием торговой сферы, увеличением покупательной способности населения, насыщением сегментов торговой и офисной недвижимости и другими факторами. Стимулирует развитие логистики городская администрация, разработавшая Программу строительства современных складов до 2010 г., а также систему перепрофилирования и выноса промышленных зон за черту города.
Проблемы с недвижимостью в Запорожье заставляют горожан осваивать близлежащие территории. По данным риэлторов, работающих в областном центре, спрос на земельные участки за последний год увеличился на 30%, взвинтив цены. Они подорожали в два раза и колеблются от $3 тыс. до $7-8 тыс./сотка. Среди наиболее популярных для коттеджного строительства территорий в агентстве «Ялта-Сити Запорожье» называют населенные пункты в радиусе 10 км от города — села Владимирское, Матвеевка, Нижняя Хортица, Разумовка.
В силу небольшого количества коттеджных посёлков, представленных на Варшавском направлении, выделить определённые тренды достаточно проблематично, хотя и на этом примере подтверждается общая тенденция рынка, показывающая зависимость роста количества домовладений в коттеджных посёлках от удалённости их от Киева. Кроме того, такая диспропорция в количестве домовладений на ближнем и дальнем расстоянии от Киеве, ясно показывает, что на данный момент девелоперы коттеджных посёлков не рассматривают Варшавское направление, как перспективное в строительстве посёлков для постоянного проживания.
Рынок коттеджной недвижимости Украины пока развит слабо, но интерес к такому типу жилья растет неуклонно. Украинский рынок коттеджных городков можно условно поделить на «доходные» и «платежеспособные» регионы. В Киеве, Днепропетровске, Харькове коттеджные городки, как правило, осваиваются местными жителями, а курортно-туристические регионы, такие, как Крым и Карпаты, привлекательны в первую очередь для приезжих украинцев и иностранцев. В целом спрос во всех региональных центрах практически одинаков. По разным оценкам, от 40 до 60% украинских покупателей жилья предпочли бы вместо квартиры купить дом за городом при условии удобной транспортной развязки и наличия необходимого комфорта. Стоимость постройки дома своими силами, по оценкам экспертов, в среднем составляет $500/кв. м за кирпичный дом и $450/кв. м – за деревянный.
Харьков отличается наименьшей насыщенностью рынка профессиональных торговыми площадями. Но, несмотря на ограниченные возможности развития, желающих открывать новые торговые точки именно в Харькове на поверку оказывается немало. Согласно результатам последнего экспертного опроса операторов во всех товарных категориях, включая развлечения, которые ежеквартально проводит компания "Украинская Торговая гильдия", работать или расширять свою деятельность в Харькове готовы 25% опрошенных ритейлеров. В 2007 г., именно Харьков может стать одним из городов, где рынок ТЦ будет развиваться наиболее активно. В 2007-2008 гг. ожидается завершение строительства регионального ТРЦ "Французский бульвар". Общая площадь комплекса должна составить 60 тыс. кв. м.
В сентябре на столичный рынок офисов вышло 180 тыс. кв. м площадей, что составляет лишь 20% от запланированного. Таким образом, ввод 80% офисных площадей был отложен, причем по некоторым объектам уже не в первый раз. Осторожные аналитики объясняют это неопытностью девелоперов, которые не смогли просчитать все риски. Но даже несмотря на дефицит офисных площадей, объем их реализации катастрофически упал, что, по мнению экспертов, может быть первым «звоночком»: ставки на офисы класса А в столице непомерно велики. Условия на офисном рынке сейчас достаточно жесткие: дефицит площадей очень существенный, и владельцы помещений не стесняются объявлять крайне высокие цены
Внутренняя эволюция рынка коммерческой недвижимости постепенно приводит к утрате традиционного понятия "склад". Современные объекты для хранения и распределения товаров - это логистические центры. Следовательно, одновременно с ростом возлагаемых на склады задач увеличивается и объем предварительных согласовательных этапов, которые обязательно должны включать в себя просчет всего спектра требований к зданию, оборудованию, оснащению и технике. Иначе… "ладился купить корову, да купил теленка" - квинтэссенция народной мудрости вполне определенно обрисовывает потенциальные потери. Аналитики уверены, что в ближайшие 5-8 лет на рынке складской недвижимости в сегменте высококачественных складов спрос будет превышать предложение.
Стоимость домов в Киевском районе составляет в среднем от $180 тыс. На 4 станции Люстдорфской дороги за дом и прилегающий к нему участок в 6-10 соток земли просят $450 тыс. По цене примерно $500-1500 тыс. предлагаются дома с капитальным ремонтом или же с участком в 9-20 соток, но ближе к морю - в районе Фонтанской дороги. Специалисты утверждают, что покупка дома в пригороде рядом с Киевским районом является выгодным приобретением, поскольку его стоимость непрерывно растет.
Bторичный рынок земли в Киевской области оценивается в $5,5 млрд. Наблюдается тенденция сокращения средней площади участков, выставленных на продажу. Если в апреле размер среднестатистического надела приближался к 6 га, то в июле – едва превышал 4 га. Если еще год назад у крупных землевладельцев практически не оставалось альтернативы использования участка, а основным источником доходов служил спекулятивный фактор, то уже сегодня гораздо более прибыльным является строительство логистических комплексов и коттеджных поселков.
Больше всего снижение цен коснулось непривлекательного жилья. В конце мая-начале июня появились однокомнатные квартиры по цене от $59 тыс. до $65 тыс. Однако понижение цен не приводит к существенному увеличению продаж. Стоимость жилья, которое только за минувший год подорожало на 60–70%, все еще не устраивает покупателей. Например, наиболее дешевые квартиры за $60 тыс. имеют более чем скромную жилую площадь – 12–16 кв. м, и крохотную кухню – 4–5,5 кв. м. Несмотря на праздники и жару, в мае количество предложений по продаже недвижимости увеличилось в среднем на 7%.
По прогнозам специалистов, в 2007 году обеспеченность Днепропетровска торговыми площадями может превысить столичные показатели. Количество торговых центров в городе постоянно увеличивается, но цены за аренду помещений продолжают расти. Особенным спросом среди бизнесменов пользуются торговые площади, в которых значительна доля развлекательных услуг. Почему так происходит? Когда Днепропетровск "насытится" торговой недвижимостью? По подсчетам Украинской Торговой Гильдии, в регионах насчитывается более 60 крупных торговых центров общей площадью 600-650 тысяч квадратных метров. В Днепропетровске около 40 объектам присвоили это гордое звание.
За 2006 год на рынок вышло около 114 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на четверть меньше, чем в 2005 году. Однако новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости. В течение 1-го полугодия 2007 года в эксплуатацию было введено лишь малая часть офисных площадей, которая была запланирована. На сегодняшний день спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, и данная тенденция в ближайшее время сохранится. Исходя из того, что уровень заполняемости БЦ класса «А», «В» и «С» составляет соответственно 100%, 97-100% и 95% можно говорить о росте спроса на качественные офисные помещения.
Сейчас украинский рынок складской недвижимости находится на стадии развития, поэтому здесь еще существуют незаполненные ниши. Высокий уровень рентабельности и фактическое отсутствие конкуренции делают данную отрасль привлекательной для инвесторов. Уже больше года многие специалисты озвучивают цифру потенциала рынка в 1 млн. кв. м при таком же существующем объеме предложения. Руководствуясь данными показателями, девелоперы смело начинают строительство логистических комплексов. По словам Алексея Руденка, маркетолога-аналитика консалтинговой компании Aurum Terra, проблем с реализацией складских площадей в Украине пока не возникало. Это связано, прежде всего, со спецификой рынка, ведь не менее чем у 90% объектов еще на стадии строительства имеются свои арендаторы или покупатели.
По данным главного управления земельных ресурсов Николаевской области, самая высокая средняя стоимость одного квадратного метра земли в прошлом году была в городе Южноукраинске: 48 гривень. На втором месте – город Очаков, здесь, правда, продано всего лишь 5 небольших земельных участков, но средняя стоимость составила 31 гривню. Бронза – у города Вознесенска – 21,4 гривни за кв. метр. Примечательно, что 4 участка земли в одном из самых удаленных от областного центра Братском районе проданы по цене 20,2 гривни за квадрат. Город Николаев в этой статистике занимает только 6-е место – 16,1 гривни за среднестатистический квадратный метр.
Hа сегодня значительных инвестиций требует инфраструктура Крыма. Власти полуострова заявили о целесообразности строительства и модернизации морских портов, строительства новых и реконструкции существующих автодорог, аэропортов, железнодорожных и автовокзалов, объектов газоснабжения, водообеспечения и очистных сооружений. К этим значительным по масштабности и финансированию проектам добавился еще один суперпроект: строительство моста протяженностью в 4,5 км через Керченский пролив стоимостью в $480 млн., о целесообразности сооружения которого начали говорить еще 5-6 лет назад.