Стремительный рост мировых цен на зерно превращает черноземы Украины в главный инвестиционный объект. Для Украины вопрос цены на зерно перетекает в проблему собственности на землю, которая, естественно, будет дорожать. И, по-видимому, в этом никто не сомневался еще с начала года, когда американское посольство и представительства компаний, заинтересованных в покупке украинских земель, оказывали давление на наше правительство и парламент с требованиями ускорить отмену моратория. Если бы мораторий был снят в начале нынешнего года, что вполне могло произойти при другом политическом раскладе, то уже к сегодняшнему дню большая часть украинских земель была бы по дешевке скуплена у крестьян.
Недвижимость Мариуполя: итоги второго квартала. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Мариупольская недвижимость» (г. Мариуполь), рынок недвижимости этого города в течение второго квартала, как и предыдущего, остается весьма активным. Плавный рост стоимости жилой недвижимости наблюдался на первичном рынке, более существенный – на вторичном.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.
В течение первого полугодия в Днепропетровской обл. продано 40 земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 10,1 га на сумму 10,6 млн. грн. По информации главного управления земельных ресурсов ОГА, стоимость 1 м2 в среднем по области составляет 31 грн., при этом по г.Днепропетровск она достигает 410 грн. за 1 м2. Среди городов областного подчинения активнее всего продажа земучастков проходит в Днепропетровске, среди районов - в Апостоловском, Верхнеднепровском, Днепропетровском, Межевском.
На вторичном рынке харьковского жилья рост цен во втором квартале года в среднем по городу наблюдался на уровне 7,7% (с $1108 за кв.м. в апреле до $1193 за кв.м. в конце июня). В центральных районах этот показатель был наиболее существенным –22,7% (с $1463 до $1795), в районах, приближенных к центру, – 13,3% (с $1118 до $1267), в отдаленных от центра районах – 3,8% (с $1033 до $1072).
В наиболее престижных торговых центрах уровень арендных ставок колебался в пределах $110-400 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Аренда в основных торговых центрах Киева составляет $50-300 за 1 кв. м в месяц, в среднем - около $128 за 1 кв. м в месяц (без НДС). Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере $2,5-4 за 1 кв. м в месяц. На фоне относительной стагнации в других сегментах рынка недвижимости торговая составляющая продолжала уверенно расти. Среди причин, которые стимулируют рост аренды, он выделил стремительное развитие отечественных и иностранных сетевых операторов. Уровень вакантности большинства торговых помещений столицы стремится к 0%.
Земельных участков под строительство коммерческой недвижимости в столице почти не осталось - земля в центральных районах подорожала до $150 тыс. за сотку. Оставшиеся участки для новых торговых или офисных центров не подходят - в первую очередь из-за большого транспортного потока в центре города. Еще один крупный бизнес-центр в районе Крещатика Киев не выдержит - транспорт просто остановится. Вместе с тем 40% столичной земли занято промзонами. Окраины Киева и вовсе едва освоены по линии окружной. Все это следствия хаотичной застройки на протяжении последних 15 лет - строительство "по плану" в столице завершилось с развалом СССР, хотя Генеральный план развития Киева и пригородов существует, причем все тонкости застройки в нем распланированы вплоть до 2020 года.
Относительно стоимости трехкомнатного жилья в Днепропетровске при продаже, то в течение второго квартала произошло снижение его стоимости - в среднем по городу на 0,1% (с $1411 за кв.м. в апреле до $1410 за кв.м. в конце июня). Трехкомнатную квартиру в настоящий момент здесь можно приобрести в среднем за $99,3 тыс. В центре цены колеблются от $160 тыс. до $173,4. Наиболее существенным удешевлением стоимости этого типа жилья – на 32,7% (с $2857 до $1922) - было в районе Нагорного и парка Шевченко. В тех же случаях, если произошло повышение цен, то наибольший показатель роста наблюдался в центре – ул. К. Маркса и прилегающих улиц – на 23,1% (с $2002 до $2464). В приближенных к центру микрорайонах цены в среднем снизились на 4,5% (с $1452 до $1382), в отдаленных – на 4,5% снижения (с $1194 до $1140).
Регионы насытятся торговой недвижимостью лишь к 2010 году, когда девелоперы освоят все областные центры (введут в эксплуатацию все заявленные на сегодня объекты) и конкуренция в регионах перейдёт от количественной стадии к качественной. Регионы выгодно отличаются от столицы дешевизной и доступностью земли. Развитие регионов отстает на два-три года по сравнению со столицей, но все же проходит параллельно. Таким образом, отработанные на столице схемы применяются в регионах, и новые объекты здесь ничем не уступают столичным как в архитектуре, так и в уровне управлении.
На Украину приходится почти треть мировых запасов чернозема и четверть пригодной для пахоты земли в Европе. Украина занимает первую позицию в мире по распаханности земли - 75% сельскохозяйственных земель и 56 - всех земель. На одного украинца приходится в среднем 0,7 га пахотной земли, тогда как в Европе этот показатель составляет в среднем 0,25 га, в т.ч. в Польше - 0,30, Франции - 0,31 га. Вместе с тем 20% украинской пашни - это деградировавшие и малопродуктивные земли. По оценкам экспертов, ежегодные потери гумуса превышают 30 млн. тонн, а экологически-экономический ущерб от эрозии почв составляет порядка 9 млрд. грн.
Наиболее показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов. Одним из таких стал политический кризис, связанный с уходом Юлии Тимошенко с поста премьер-министра. Но этот политический кризис был лишь катализатором процессов. Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
В последнее время, наравне с замедлением роста цен на квартиры в Киеве, не менее активно обсуждается непредсказуемое поведение рынка земли, которое по многим параметрам не поддается анализу и не соответствует общепринятой во всем мире цикличности. Что же на самом деле произошло, и чего ожидать в будущем – так звучит самый популярный вопрос, который так пока и остался без вразумительного ответа. Если быть объективным, то на сегодняшний день нет единой тенденции роста или падения цен на землю не только в Киевской области, но и регионах Украины, а существует масса факторов, различные комбинации которых и приводят к сложившейся, далеко не идеальной ситуации.
Эксперты отмечают большую инвестиционную привлекательность данного рынка. «Цены как на загородную недвижимость, так и на землю имеют гораздо больший потенциал роста, чем на вторичную недвижимость. Поэтому инвесторы предпочитают вкладывать деньги в землю, коттеджи и дома», — говорит г-н Сокур, отмечая, что на сегодняшний день стоимость квадратного метра в коттедже как минимум на 20% ниже, чем в хрущевке на окраине столицы, а в доме десятилетней постройки, пригодном для круглогодичного проживания, — в 2–2,5 раза. Одной из причин достаточно низкого спроса на коттеджи для среднего класса стала активизация самодеятельного строительства, которое зачастую обходится значительно дешевле, чем покупка готового дома.
Рынок торговой недвижимости в столице вышел на новый уровень. Вместо продажи проектов собственники стали продавать уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Так были реализованы «Пирамида» и другие ТЦ. Покупкой объектов торговой недвижимости в Украине сегодня интересуются как иностранные компании, так и отечественные торговые марки, имеющие в своей собственности известные бренды. ТМ платят высокую арендную плату в престижных ТРЦ, однако владельцы центров не торопятся передавать торговые площади в собственность. До сих пор в Киеве реализовывались ТРЦ целиком, и это было по карману лишь иностранным компаниям.
Одесситы намерены в сентябре пустить с молотка последние участки в центре города и на морском побережье, которые вошли в утвержденный в начале года горсоветом список. Впоследствии, согласно новому перечню, одобренному народными избранниками, на торги будут выноситься в основном наделы в периферийных районах под строительство складов, автосалонов и других коммерческих объектов. 21 сентября одесская мэрия проведет очередные земельные торги, на которые выставлено 13 участков общей площадью порядка 10 га по стартовой цене более 105 млн. грн.
Нынешний сезон обещает оказаться весьма удачным для крымчан: спрос на аренду жилья здесь превышает прошлогодние показатели на 50%. Поскольку предложение растет куда более скромными темпами, впору говорить о дефиците квартир, что уже способствует росту цен. Риэлторы советуют отдыхающим, собирающимся на ЮБК, готовить деньги за проживание из расчета как минимум $50 в сутки, если они хотят провести отпуск в более-менее комфортных условиях. Несмотря на то что за последний год предложение жилья в аренду выросло, его динамика явно не успевает за увеличением спроса. Сейчас вполне можно говорить о дефиците квартир с оптимальным соотношением цены и качества
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
За прошедшую неделю (с 6 по 12 августа) средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе (11 районов) выросла на 1,78% ($94) и достигла $5352 за сотку (0,01 га). Pейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области выглядит следующим образом... 1) Киево-Святошинский район – рост 0,34% (на $30) до $8807/сотка; 2) Обуховский район – снижение 2,00% (на $141) до $6894/сотка; 3) Бориспольский район – рост 3,11% (на $161) до $5344/сотка.
Еще одна важная особенность украинского рынка недвижимости – в том, что рынок жилой недвижимости в значительной степени де-факто является рынком натурального обмена. Дело в том, что до 80% сделок купли-продажи являются по своей сути обменами одной недвижимости на другую. И то, что при этом используются доплаты и компенсации, суть мало меняет. Да, расплачиваются всегда деньгами, но большая часть этих денег просто переходит из рук в руки, существенно упрощая технологию проведения сделок. Реально расплачиваются товаром (квартирами, домами, земельными участками). А когда расплачиваются товаром, то роль денег существенно снижается. Покупатель, у которого есть подходящий товар для обмена – чувствуется на рынке весьма уверенно и потому далеко не всегда заинтересован в снижении цен.