Цены на одесскую недвижимость в мае - июне не претерпели особых изменений. Риэлтеры говорят об очень малом числе покупателей на вторичном рынке и о росте количества предложений. За последние два месяца стоимость жилья снизилась на величины до 3,35%. Больше всего спад цен отражается на "хрущевках": средняя стоимость квартир в таких домах уменьшилась на 13% в районе Черемушек, на 9,44% в Киевском районе и на 7,84% на Молдаванке. Цены на квартиры в зданиях, возведенных по спецпроектам, и в стандартных новостройках снижаются меньшими темпами.
Выставляя новый объект, большинство продавцов ориентируются на средние цены, игнорируя предложения риэлторов (подкрепленные конкретными примерами успешной продажи) снизить цену на 5-8%. Продавцы обычно полагают, что снизить цены всегда успеют, а вначале нужно осмотреться. Осмотреться же при отсутствии звонков, просмотров и торгов весьма сложно. При этом, расхождение в ценах весьма значительно, что затрудняет адекватное корректирование предложений. Сказывается очень высокая инерционность рынка.
Киев, как столица, по всем тенденциям и характеристикам опережает другие города Украины. Это же касается и спроса – отмечают специалисты Украинской Торговой Гильдии. В 2006 году, как и в предыдущие годы, объем спроса по Киеву рос значительными темпами. С учетом постоянно растущих цен, как на первичном, так и вторичном рынке, можно говорить о значительном неудовлетворенном спросе. В городах центральной и западной Европы данный показатель в 1,5-2 раза превышает киевский. Становится понятно, что спрос на жилье растет уже исходя из роста населения. В последние годы количество приехавших в столицу составляло около 60 тыс. чел. в год.
Еще два года назад москвичи с опасением наблюдали за развитием рынка недвижимости. Большинство из них перспектива откровенно пугала, поскольку цены росли не по дням, а по часам. Исследования, проведенные мировыми агентствами по недвижимости, продемонстрировали, что жилье в Лондоне стоит меньше, чем в некоторых районах столицы России. Достигнув критического уровня, когда покупательная способность населения уже почти истощилась, цены начали падать со скоростью звука - по 0,2% в неделю. Уже сегодня средняя стоимость квадратного метра на окраине Москвы упала с $7 тыс. до $4,5 тыс. за квадратный метр. И, как утверждают девелоперы, на этом снижение цен не остановится.
В 2007-2008 годах средние цены на квартиры в пригороде будут примерно вдвое ниже киевских. В 2007 году суммарная площадь новостроек в городах-спутниках Киева впервые превысила 1,5 млн. кв. м. В Киеве за прошлый год введено в эксплуатацию 1,3 млн. квадратов, а в этом прогнозируется не более 1,4 млн. Основная причина строительного бума в пригороде столицы - предельно высокие цены на квартиры в Киеве. За последние три года жилая недвижимость на вторичном рынке столицы в среднем подорожала в три с половиной раза - с $750 до $2500 за квадратный метр. В столичных новостройках на начальных стадиях строительства квадратный метр стоит от $1600 до $4000.
В 2006 году крымские застройщики ввели в эксплуатацию 370 тысяч квадратных метров жилья, что на 30,8% больше, чем в 2005-м. По ценам лидирует Ялта, где стоимость однокомнатной квартиры достигает 83 тысяч долларов, двухкомнатной - 450 и трёхкомнатной - 600. Следом идут Алушта, Евпатория, Феодосия, Симферополь. Несколько легче покупателям недвижимости в Керчи. Здесь один квадратный метр однокомнатной квартиры даже в центре города стоит 3,1 тысячи гривен, чуть дальше - 2,5 тысячи, а на окраинах - 2,3 тысячи.
В мае-начале июня 2007 г. впервые за несколько лет практически непрерывного (с небольшими остановками) роста киевская недвижимость начала снижаться в цене практически по всем позициям. По данным группы компаний "Планета Оболонь", в последние 2-3 недели индекс стоимости жилья за неделю снижается в среднем на 0,2%. Индекс стоимости жилья Киева составил на 4 июня 2007 г. 2460$/м2, что примерно на 20 $/м2 меньше, чем месяц назад. Однако реальное снижение цен возможно гораздо большее - просто продавцы находятся "в ожидании" и не спешат снижать котировки, ведь если разобраться в первую очередь им самым не выгодно признаваться о том, что квадратные метры начали дешеветь.
Как сообщалось со ссылкой на Государственный комитет статистики Украины, в Украине в 2006 году введено в эксплуатацию 8,628 млн. кв. м жилья, что на 10,4% больше по сравнению с 2005 годом. В прошлом году введены в эксплуатацию следующие объекты социальной сферы: общеобразовательные учебные заведения на 10,959 тыс. ученических мест (на 3,5% больше), больницы на 1,106 тыс. коек (на 29,7% больше), амбулаторно-поликлинические заведения на 3,836 тыс. посещений за смену (на 4,4% меньше).
В июне стагнация киевского вторичного рынка жилой недвижимости еще более усугубилась. Сделок было мало; заключались они, как правило, лишь после существенных уступок со стороны продавцов. На статистику цен предложений эти уступки влияли весьма слабо. И это, в общем-то, понятно. Небольшое количество сделок и отсутствие достоверных данных о размере торга не позволяют говорить о сформировавшихся ценах продаж. Разнобой в ценах продаж значителен, и это затрудняет адекватное корректирование цен предложений. Сказывается очень высокая инерционность рынка.
B I квартале 2007 года объем задолженности по ипотечным кредитам превысил 33 млрд. грн., портфель ипотечных кредитов банков возрос в 10 раз начиная с 2005. Общий объем ипотечного портфеля в Украине составляет 5,07 % от уровня ВВП, в странах с развитой экономикой - 40-75% ВВП, а доля жилищных ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков сегодня превышает 12%. Согласно статистики, за 2006 официальный курс гривны к доллару США остался неизменным, а к евро – вырос на 9%, и состоянием на 1 июня 2007 года составлял 505 грн./100 долл. и 678,51 грн./100 евро соответственно.
По данным Харьковской облгосадминистрации за 2006 г. в Харькове введено в эксплуатацию порядка 232 тыс. кв. м жилья. Это на 27 процентов превышает показатели 2005 г. Общий фонд городского жилья составляет около 30,33 млн. кв. м. На одного харьковчанина сейчас приходится приблизительно 21 кв. м. площади. Наиболее интенсивно застраиваются центральная часть города, Павлово Поле, Алексеевка, проспект Гагарина, Холодная Гора, Салтовка. Поскольку застройщики испытывают недостаток свободных земель, осваиваются также удаленные районы - Рогань, Северная Салтовка, район завода Шевченко, Восточный поселок.
Одним из главных и наиболее острых вопросов в Украине является жилищная проблема. За голы независимости жилья в Украине построено немного, основной жилой фонд практически весь морально устарел и более чем на 40% физически изношен, то есть по цивилизованным нормам не пригоден для жилья современного человека. Задачи по организации достойных для Украины объёмов жилищного строительства стоят огромные и невероятно сложные. Украина уже сталкивалась с подобными проблемами и всегда находила пути решения.
В Днепропетровской области в январе-марте 2007 года введено 74 тыс. м2 жилья, что на 15% больше, чем за аналогичный период 2006 г. Как сообщила пресс-служба главы Днепропетровской облгосадминистрации со ссылкой на данные главного облуправления статистики, около трети жилья построено в областном центре, в сельской местности -17 тыс. м2 жилья, или 23% общего объема жилищного строительства в регионе. Более 80% возведенного в Днепропетровской области жилья введено индивидуальными застройщиками.
B Киеве семьи с доходом от $800 в месяц на одного человека составляют не более 5-7% общего числа семей, поэтому даже с учетом мигрантов из других регионов эта группа не способна "поглотить" с рынка недвижимости более 400 тыс. кв. м, в то время как объем строительства жилья в столице в 2006 году составил 1,3 млн. кв. м. Cбалансирование спроса и предложения на киевском рынке жилой недвижимости может наступить при условии снижения средней стоимости до $1500-1700 за 1 кв. м.
Рынок жилья: объемы строительства в Киеве упали на 22%. Так строители пытаются не допустить обвала цен. Опасаясь обвала цен на рынке жилья, столичные строители решили снизить объемы строительства. В частности, в первом квартале текущего года было введено в эксплуатацию на 22% меньше жилья, чем за аналогичный период 2006 года. То, что предложение уменьшится, я прогнозировал давно, так как прошла смена власти, и это объективный процесс. Но никто не ожидал, что строители окажутся умнее и кардинально поменяют тактику продаж, дабы не допустить падения спроса.
Средняя стоимость двухкомнатных квартир эконом-класса в столичных новостройках составляет 11 тысяч гривен за квадратный метр. В большинстве объектов эконом-класса на первичном рынке Киева, цены на жилье остаются на уровне апрельских показателей. В "Украинской строительной компании" средняя цена по 2-комнатным квартирам (Краснозвездный пр-т, 4а) составляет 10 тысяч гривен за квадратный метр. С начала года она выросла на 400-500 гривен. На вопрос, будет ли пересчитана стоимость жилья, если цены снизятся, сотрудники иронично отметили, что если вдруг такое чудо случится, то, конечно, цены пересчитают.
Процессы, происходившие в мае 2007 г. на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом - «стагнация». Количество сделок сократилось по сравнению с апрелем почти вдвое. При этом значительная их часть заключалась после длительного торга.О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, прогнозировалось давно. В результате, проиграли те продавцы, которые не поверили экспертам и снимали осенью-зимой свои предложения, ожидая еще более быстрого роста цен.
Средняя стоимость квартир эконом-класса в Киеве с октября 2006 года по февраль 2007 года возросла на 18,68%, а в пригороде за аналогичный период - на 35,05%. Средняя стоимость 1 квадратного метра в однокомнатных квартирах составляет $1290, в двухкомнатных - $1213, а в трехкомнатных - $1212. Минимальная стоимость 1 квадратного метра зафиксирована в новостройках Обухова: в однокомнатных квартирах она составляет $811, в двухкомнатных - $781, а в трехкомнатных $812.
Цены на первичном рынке столичной недвижимости неумолимо растут. Стоит ли ждать удешевления квадратного метра? Опрос завышенных цен на рынке недвижимости будоражит умы рядовых граждан, финансистов, чиновников и политиков уже не первый день. В прессе и с различных трибун звучат гневные заявления о том, что трехкратное и более завышение цен чревато неминуемым кризисом и всесторонним обвалом этого и смежных сегментов. Особенно актуален этот вопрос для столицы. Существует достаточно мнений, подтверждающих и опровергающих эту гипотезу.
Больше всего снижение цен коснулось непривлекательного жилья. В конце мая начале июня появились однокомнатные квартиры по цене от $59 тыс. до $65 тыс. Последний раз квартиры по $65 тыс. выставлялись в ноябре прошлого года, а в период декабрьского ажиотажа их стоимость достигала $75 тыс. Чтобы продать жилье, продавцы идут на все большие скидки покупателям. Там, где люди смогли договориться по цене, как правило, это в сторону понижения, – сделки состоялись. Там, где не готовы договариваться, объекты стоят и ждут своего часа.