На Украину приходится почти треть мировых запасов чернозема и четверть пригодной для пахоты земли в Европе. Украина занимает первую позицию в мире по распаханности земли - 75% сельскохозяйственных земель и 56 - всех земель. На одного украинца приходится в среднем 0,7 га пахотной земли, тогда как в Европе этот показатель составляет в среднем 0,25 га, в т.ч. в Польше - 0,30, Франции - 0,31 га. Вместе с тем 20% украинской пашни - это деградировавшие и малопродуктивные земли. По оценкам экспертов, ежегодные потери гумуса превышают 30 млн. тонн, а экологически-экономический ущерб от эрозии почв составляет порядка 9 млрд. грн.
Наиболее показательные примеры дает нам период с августа по ноябрь 2005 года. Именно в этот период спрос упал с ажиотажного до крайне низкого. Такое изменение спроса не может быть продиктовано одним лишь фактором цены. Произошло наслоение многих факторов. Одним из таких стал политический кризис, связанный с уходом Юлии Тимошенко с поста премьер-министра. Но этот политический кризис был лишь катализатором процессов. Большую роль тогда сыграли банки. Авторитетные представители банковских сфер заявляли о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. Эти голоса наложились на мощную пиар-кампанию, направленную на слом быстро растущего тренда.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента цивилизованных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные и нашумевшие проекты ТЦ и ТРЦ. Если так пойдет и далее, то, согласно прогнозам экспертов, такие города как Днепропетровск и Николаев уже в ближайшем будущем оставят украинскую столицу в сегменте торговых помещений далеко позади, а Одесса и Донецк выйдут на уровень не хуже столичного. Cегодня в Украине действует около 200 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, общей торговой площадью более 1,4 млн. кв. м. За прошлый год прирост таких площадей по стране составил 28%, что на треть больше, чем в позапрошлом году.
В последнее время, наравне с замедлением роста цен на квартиры в Киеве, не менее активно обсуждается непредсказуемое поведение рынка земли, которое по многим параметрам не поддается анализу и не соответствует общепринятой во всем мире цикличности. Что же на самом деле произошло, и чего ожидать в будущем – так звучит самый популярный вопрос, который так пока и остался без вразумительного ответа. Если быть объективным, то на сегодняшний день нет единой тенденции роста или падения цен на землю не только в Киевской области, но и регионах Украины, а существует масса факторов, различные комбинации которых и приводят к сложившейся, далеко не идеальной ситуации.
Эксперты отмечают большую инвестиционную привлекательность данного рынка. «Цены как на загородную недвижимость, так и на землю имеют гораздо больший потенциал роста, чем на вторичную недвижимость. Поэтому инвесторы предпочитают вкладывать деньги в землю, коттеджи и дома», — говорит г-н Сокур, отмечая, что на сегодняшний день стоимость квадратного метра в коттедже как минимум на 20% ниже, чем в хрущевке на окраине столицы, а в доме десятилетней постройки, пригодном для круглогодичного проживания, — в 2–2,5 раза. Одной из причин достаточно низкого спроса на коттеджи для среднего класса стала активизация самодеятельного строительства, которое зачастую обходится значительно дешевле, чем покупка готового дома.
Рынок торговой недвижимости в столице вышел на новый уровень. Вместо продажи проектов собственники стали продавать уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Так были реализованы «Пирамида» и другие ТЦ. Покупкой объектов торговой недвижимости в Украине сегодня интересуются как иностранные компании, так и отечественные торговые марки, имеющие в своей собственности известные бренды. ТМ платят высокую арендную плату в престижных ТРЦ, однако владельцы центров не торопятся передавать торговые площади в собственность. До сих пор в Киеве реализовывались ТРЦ целиком, и это было по карману лишь иностранным компаниям.
Одесситы намерены в сентябре пустить с молотка последние участки в центре города и на морском побережье, которые вошли в утвержденный в начале года горсоветом список. Впоследствии, согласно новому перечню, одобренному народными избранниками, на торги будут выноситься в основном наделы в периферийных районах под строительство складов, автосалонов и других коммерческих объектов. 21 сентября одесская мэрия проведет очередные земельные торги, на которые выставлено 13 участков общей площадью порядка 10 га по стартовой цене более 105 млн. грн.
Нынешний сезон обещает оказаться весьма удачным для крымчан: спрос на аренду жилья здесь превышает прошлогодние показатели на 50%. Поскольку предложение растет куда более скромными темпами, впору говорить о дефиците квартир, что уже способствует росту цен. Риэлторы советуют отдыхающим, собирающимся на ЮБК, готовить деньги за проживание из расчета как минимум $50 в сутки, если они хотят провести отпуск в более-менее комфортных условиях. Несмотря на то что за последний год предложение жилья в аренду выросло, его динамика явно не успевает за увеличением спроса. Сейчас вполне можно говорить о дефиците квартир с оптимальным соотношением цены и качества
Несмотря на то, что Украину нельзя отнести к стабильно развивающимся странам в связи с политической ситуацией в стране, она все равно является одной из самых интересных с точки зрения вложения инвестиций в Восточной Европе. Сферы экономики демонстрируют показатели роста, развивается жилая и коммерческая недвижимость, в том числе и торговая. В 2006 году розничный товарооборот предприятий Киева занимал 19,2% в товарообороте предприятий Украины. Розничный товарооборот предприятий города составил в 2006 году более 23,7 млрд. гривен, что почти на51% превышает показатель 2005 года. В расчете на 1 жителя Киева в 2006 году пришлось 8,7 тыс. грн. официального розничного товарооборота.
За прошедшую неделю (с 6 по 12 августа) средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе (11 районов) выросла на 1,78% ($94) и достигла $5352 за сотку (0,01 га). Pейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области выглядит следующим образом... 1) Киево-Святошинский район – рост 0,34% (на $30) до $8807/сотка; 2) Обуховский район – снижение 2,00% (на $141) до $6894/сотка; 3) Бориспольский район – рост 3,11% (на $161) до $5344/сотка.
Еще одна важная особенность украинского рынка недвижимости – в том, что рынок жилой недвижимости в значительной степени де-факто является рынком натурального обмена. Дело в том, что до 80% сделок купли-продажи являются по своей сути обменами одной недвижимости на другую. И то, что при этом используются доплаты и компенсации, суть мало меняет. Да, расплачиваются всегда деньгами, но большая часть этих денег просто переходит из рук в руки, существенно упрощая технологию проведения сделок. Реально расплачиваются товаром (квартирами, домами, земельными участками). А когда расплачиваются товаром, то роль денег существенно снижается. Покупатель, у которого есть подходящий товар для обмена – чувствуется на рынке весьма уверенно и потому далеко не всегда заинтересован в снижении цен.
Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида". "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван". Cейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Каравана, которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию.
В Украине подготовлено к продаже 38,5 тыс. земельных участков площадью 20 тыс. га. Cтоимость указанных участков составляет 5,2 млрд. грн. За 7 месяцев текущего года было реализовано 3,3 тыс. га на сумму 2,6 млрд. грн, что в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2006 г. B 2008 г. его ведомство прогнозирует увеличение денежных поступлений от продажи земельных участков примерно в два раза по сравнению с 2007 г. Кроме того, средний размер арендной платы за землю в Украине составляет 137,3 грн/га. Среди договоров аренды большинство составляют заключенные на 4-5 лет (60,6%).
Недвижимость Донецка: итоги второго квартала. Рост цен на все виды недвижимости Донецка во втором квартале нынешнего года в целом был плавным. Особым моментом для характеристики этого периода стало заметное удешевление аренды донецкого жилья. Таким же плавным был рост цен и на трехкомнатные квартиры при их продаже. В среднем по городу они возросли на 8% (с $1240 за кв.м. в апреле до $1340 за кв.м. в конце марта), в центре города – тоже на 8% (с $1715 до $1850 за кв.м.), в прилегающих к центру районах – на 7,5% (с $1215 до $1310), в отдаленных – на 8% (с $800 до $855).
Глубинные торговые центры так бурно, как раньше, развиваться не будут, однако прогнозы об их неперспективности безосновательны. Развитие торговых центров в подземном пространстве началось семь лет назад. Расчет девелоперов был прагматичным: расположенные в центре города такие объекты обеспечивают стабильный поток покупателей. Однако данный сегмент рынка торговой недвижимости несколько исчерпал свой потенциал и так активно, как раньше, развиваться не сможет прежде всего из-за множества ограничивающих факторов. Но сказать, что такие объекты не имеют будущего тоже нельзя. Интересно, что в плане развития рынка торговой недвижимости, Украина уникальная страна. Поскольку в Европе индустрия ТЦ начала развиваться на земле и только потом, когда все "правильные" участки с хорошим месторасположением закончились, ТЦ "ушли под землю".
Цены на столичную недвижимость перешли все допустимые границы. И этого уже не скрывают даже риэлторы. Затишье на рынке жилья вынудило их осваивать новые направления: аренды офисной недвижимости и земельных участков. И если первые два пункта по-прежнему приносят прибыли (хотя и не в таких объемах, как раньше), то земельные участки под строительство коттеджей пошли по пути квартир – рынок их купли/продажи замер. Каждую неделю консалтинговые компании публикуют статистические отчеты об изменениях стоимости земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе. Они показывают, что за последний месяц цены медленно, но уверенно ползут вниз.
Недвижимость Черкасс: итоги второго квартала.По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости "Недвижимость Черкассы" (г. Черкассы), на вторичном рынке жилья изменений ценовой ситуации в течение второго квартала не наблюдалось. Продажа жилой недвижимости. В настоящее время, как и на конец первого квартала, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке однокомнатных квартир в центре города составляет $1200, в прицентральных и близких микрорайонах - $1000, в дальних - $870.
В последние годы цены на аренду офисных и торговых площадей в Киеве росли очень быстро - примерно на 30-40% в год. К 2007 г. цена превысила $70 в месяц за квадратный метр, а максимальные арендные цены зашкаливают за $200 за "квадрат". Киевские расценки аренды торговых площадей уже повысили цены в столицах ведущих стран Восточной Европы. Пока прогнозируется продолжение роста ставок, прежде всего из-за превышения спроса над предложением. Однако через несколько лет допускают стабилизацию динамики, в частности из-за быстрого расширения строительства торговых центров.
За период с 23 по 29 июля средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в пригороде Киева снизилась на 0,51% ($28) и достигла $5480 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области выглядит сейчас следующий образом: Киево-Святошинский район - снижение 0,42% (на $38) до $8 914/сотка; Обуховский район - снижение 1,04% (на $75) до $7 117/сотка; Бориспольский район - рост 2,14% (на $108) до $5 155/сотка.
Цены на жилье в новостройках продолжают расти. В него по-прежнему выгодно вкладывать деньги. Рынок первичной недвижимости в Запорожье возрождается. Это заметно даже невооруженным взглядом: появляются новые торговоофисные центры, оживают долгострои. Поскольку запорожцы не первый год испытывают дефицит квадратных метров, застройщики вплотную занялись возведением жилых домов. Поэтому застройщики берутся за реализацию проектов в спальных районах с широко развитой коммерческой и социальной инфраструктурой (Южный, Бородинский, Ленинский, Хортицкий районы). По мнению экспертов, в ближайшем будущем начнут застраивать участки вдоль левого берега Днепра (улица Скальная, бульвар Центральный), на Верхней Хортице. Есть резерв территорий в районах возможной реконструкции (Старый город, Павло-Кичкас).