За последние два года уровень прозрачности украинского рынка коммерческой недвижимости показал один из самых высоких темпов роста в мире. Согласно опубликованному вчера отчету международной консалтинговой компании Jones Lang LaSalle (JLL), Украина из рейтинга страны с низким уровнем прозрачности в 2006 году в этом году попала в категорию полупрозрачной. Участники рынка соглашаются с выводами JLL, отмечая, что бизнес действительно стал цивилизованней. Однако уровень прозрачности в сфере отношений с госорганми, по их мнению, напротив – снизился.
Арендаторы, имеющие финансовую возможность арендовать офисные площади, в настоящее время заняли выжидательную позицию, надеясь на последующее снижение уровня арендных ставок в краткосрочной перспективе. К тому же мировой финансовый кризис существенно ослабил позиции транснациональных компаний, на которых приходится более половины рынка аренды, поскольку они сейчас обеспокоены не столько вопросами дальнейшей экспансии, сколько вопросами выживания в кризисных условиях.
Сегодня уровень и цель инвестиций в земли сельхозназначения совсем иной, чем еще пару-тройку лет назад. Агрохолдинги в стране растут числом и имением. Некоторые компании даже брендируют свой бизнес, отстраивают высокотехнологичные схемы производства зерна и мяса, одним словом, делают все так, как принято в цивилизованном мире. Для чего, спрашивается? Чтобы западный инвестор быстрее повелся на тот бизнес и ту компанию, которая ему понятнее по форме и содержанию.
Стоимость однокомнатных квартир в течение первого квартала в среднем подорожала на 39% (с $1150 до $1600 за кв. м.), в центре города рост составил 42% (с $1200 до $1700 за кв. м.). В прицентральных районах – 42% (с $1200 до $1700 за кв. м.), в ближних на 48% с (с $1150 до $1700 за кв. м.), в отдаленных от центра районах рост стоимости недвижимости составил 39% (с $1150 до $1600 за кв.м.). Двухкомнатные квартиры существенно подорожали: в среднем по городу на 30% (с $1150 до $1500 за кв.м.). В центре цены выросли на 33% (с $1200 до $1600 за кв. м.), в ближних районах – на 30% (с $1150 до $1500 за в. м.), в дальних микрорайонах подорожание было на уровне 22% (с $1150 до $1400 за кв. м.).
Днепропетровск – центр Днепропетровской агломерации, один из крупнейших городов Украины, расположен в центре страны на реке Днепр. С начала ХХ-го века и по сегодняшний день город является важнейшим центром металлургической промышленности и машиностроения Восточной Украины и страны в целом. В Днепропетровске расположен главный офис ПриватБанка - крупнейшего банка страны, что является свидетельством достаточно развитой экономики города. Днепропетровск является одним из городов, в котором будут проходить матчи ЕВРО-2012. Потому в последнее время идет активная подготовка к данному событию, что с каждым днем все больше приближает город к европейским стандартам. Всё это, по мнению компании Соцмарт, способствует быстрым темпам развития рынка торгово-офисной недвижимости. На данный момент в городе функционирует немалое количество объектов коммерческой недвижимости различных форматов – торговых, деловых, развлекательных центров.
Последние события в мировой и отечественной экономике заставляют экспертов недвижимости менять прогнозы. Пока что аналитики советуют не делать резких движений и не браться за строительство, если нет 100%-ного финансирования.
Hа рынке ленд-девелопмента (операции с земельными участками) ситуация, когда покупатель сознательно берет на себя некоторые риски, приобретая землю по заниженной стоимости, — скорее, правило, чем исключение. Устранение этих рисков — источник прибыли для некоторых компаний-посредников. Но они часто переоценивают свои возможности и у многих возникает желание перепродать участок, умолчав о его негативных характеристиках. Поэтому любые операции с землей отличаются повышенным уровнем опасности, в первую очередь с юридической точки зрения. В вопросе минимизации рисков ключевую роль играет качество юридического сопровождения сделки, а также репутация потенциального контрагента или посредника. Однако даже это не дает 100% гарантии прозрачности. Ведь в земельных вопросах существует множество способов и механизмов скрыть проблемы, связанные с участком.
В большинстве сегментов недвижимости Полтавы в течение первого квартала наблюдалось повышение цен, наиболее высокое - на вторичном рынке жилья центральной части города, а также при продаже офисных помещений. Cтоимость однокомнатных квартир на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу повысилась на 5,2% (с $1030 до $1084 за кв.м.), в центре квартиры подешевели на 1,3% (с $1240 до $1223), в прицентральных микрорайонах цены выросли на 10% (с $1090 до $1200).В ближних микрорайонах цены выросли на 1,2% (с $1050 до $1063 за кв.м.), в дальних районах цена поднялись на 7,2% (с $900 до $965 за кв. м.).
В сегменте офисной недвижимости цены в среднем по городу выросли на 33,3% (с $1500 до $2000 за кв.м.), в центре на 20%( с $1500 до $3000 за кв.м.), в остальных районах цены остались прежними - $1500 за кв. м. А от арендаторов во всех районах города требуется по $15 за кв.м.в месяц. Стоимость при продажи в сегменте торговой недвижимости в целом по городу выросла на 27,7% (с $1800 до $2300 за кв.м.), в центре на 94,4%(с $1800 до $3500 за кв.м), в ближних районах цена снизилась на 20% ( с $1800 до $1500 за кв.м.) В частности, цена на квадратный метр торговых помещений при продаже в целом по городу составляет $1800, при аренде $10-35 за кв. м. в месяц.
Рынок качественной офисной недвижимости является одним из наиболее привлекательных как для отечественных, так и для зарубежных девелоперов и инвесторов. Это связано с постоянным ростом деловой активности, открытием в Киеве филиалов крупных международных, а также расширением известных отечественных, компаний, повышением требований арендаторов к качеству офисных объектов и их инфраструктуре.
По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом. Высокая доходность 2007 г. объясняется двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом - небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.
В течение первого квартала 2008 года в Донецке активно дорожали квартиры на вторичном рынке. Практически не изменились арендные ставки в сегменте жилой недвижимости, стоимость офисных и торговых помещений, при этом значительно подешевели при продаже складские помещения. Hа вторичном рынке жилья цены на однокомнатные квартиры при продаже в течение первого квартала в среднем по городу возросли на 18% (с $1688 за кв.м. в январе до $2000 за кв.м. в конце марта). В центре города рост составил 13% (с $2179 до $2464 за кв. м.), в прилегающих районах цены на этот тип жилья возросли на 19% (с $1679 до $2009 за кв. м.). В отдаленных районах показатель роста был на уровне - 25% (с $1207 до $1527 за кв. м.). С начала года стоимость аренды однокомнатных квартир не изменилась. В среднем по городу стоимость аренды составляла $300 за кв. в месяц, в центре – $400, в прицентральных районах – $300, в дальних районах – $200 за квартиру в месяц.
Стоимость офисной недвижимости при продаже в течение квартала в среднем по городу выросла на 5,9% (с $2170 за кв.м до $2300 за кв. м.), центре – на 3,2% (с $3100 до $3200 за кв. м.), в прицентральных районах - 4,5% (с $2200 до $2300 за кв. м.), в ближних микрорайонах цены выросли на 5,5% (с $1800 до $1900 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 6,2% (с $1600 до $1700 за кв. м.) Цена на торговые площади при продаже в целом по городу в первом квартале выросла на 20% (с $6000 до $7200 за кв.м)., в центре на 30% ( с $10000 до $13000 за кв.м), прицентральных районах на 9,5%( с $7300 до $8000 за кв.м.), в ближних на 19% (с $4200 до $5000 за кв.м), в дальних на 13% (с$2200 до $2500 за кв.м)
Большинство новых проектов строительства офисной недвижимости в Киеве сосредоточено на Левом берегу. Дело в том, что противоположный берег уже застроен, оставшегося места недостаточно для современных офисных проектов, требующих просторных помещений, подъездных путей и больших парковок. Если в 2003 г. средняя площадь офисных объектов была 6,6 тыс. кв. м, то в 2008—2011 годах этот показатель составит 22,1 тыс. кв. м. К тому же многие производственные и торговые компании уже давно открыли склады в левобережной части столицы и теперь заинтересованы в организации офисов поблизости.
Проще всего в пригороде столицы найти земельный участок для сооружения склада класса В. Требования к таким площадкам менее жесткие, нежели для логистических комплексов А-класса. К тому же складская недвижимость становится все более перспективной — существующие объекты заполнены арендаторами на 99–100%, а неудовлетворенный спрос оценивается на уровне 700 тыс. кв. м. Если еще два-три года назад наиболее востребованными были земельные участки в 30-километровой зоне, то сегодня инвесторы осваивают и более отдаленные территории.
B числе общих тенденций, происходивших на рынке города в течение первого квартала – подорожание во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости, а так же на земельные участки. Цены на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке Хмельницкого в течение первого квартала в среднем по городу увеличились на 14% (с $911 за кв.м. в январе до $1038 за кв.м. в конце марта). В центре цена на жилье в новостройках возросла на 18,2% (с $1100 до $1300), в прицентральных районах цены выросли на 10% (с $1000 до $1100 за кв. м.), в ближних районах цены выросли на 11,1% (с $900 до $1000 за кв. м.), в дальних микрорайонах – на 17,6% (с $850 до $1000 за кв. м.).
Цены на офисные помещения в течение первого квартала в среднем выросли на 10% (с $2000 до $2200 за кв.м.), в центре цены выросли на 30% (с $2700 до $3500), в прицентральных районах цены выросли на 25% (с $2000 до $2500), в ближних микрорайонах цены выросли на 18% (с $1700 до $2000), в отдаленные от центра районах -на 13% (с $1500 до $1700). Складские помещения в Луцке в течение первого квартала не подорожали. Так, в среднем по городу цены установились на уровне $150 за кв.м., в центре – $500 за кв. м, в прицентральных районах – $300, ближних – $150, в дальних – $150 за кв. м.
Для арендаторов понятнее повышение стоимости метра с 12 до 14 грн., чем с 2,4 до 2,8 долл. Как известно, стоимость продажи и аренды недвижимости у нас почти всегда шли вверх. 2008 год многие аналитики называют концом могущества США в мировой политике и экономике. Это отразилось и на положении некогда лидирующей в мировой валюты.
Осенью кризис на рынке недвижимости столицы приобретет более четкое очертание. По мнению экспертов, цены на жилье могут начать более активно снижаться. А вот земля в области будет только дорожать. Особенно в более отдаленных от Киева районах. Сейчас на рынке столичного жилья и на рынке земли области можно наблюдать затишье. Это в первую очередь связано с летним уменьшением деловой активности. За первую неделю июля в Макаровском и Бородянском районах произошло даже некоторое снижение цен. Пока аналитики спорят, будет или нет дешеветь жилье в главном городе страны — на рынок земли области переходят не только потребители, но и спекулянты. Потому что вместо небольшой квартиры в Киеве, зачастую можно приобрести участок и построить на нем дом в несколько раз большей площадью.
В первом квартале 2008 года наблюдалось увеличение цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. Динамически дорожала коммерческая недвижимость, происходила коррекция арендных ставок жилой недвижимости. Hа первичном рынке жилья на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры в среднем по городу значительно подорожали - на 18,86% (с $1874 за кв.м. в декабре до $2227 за кв.м. в конце марта). В центральных районах было зарегистрировано подорожание на уровне 14,5% (с $3090 до $3540 за кв. м.), на К.Маркса и прилегающих улицах цены выросли на 9,9% ( с $2666 до $2930 за кв. м.), в Нагорном, парке Шевченко – на 18,1% (с $3514 до $4150 за кв.м.), в приближенных к центру районах цены выросли на 32,5% (с $1335 до $1770 за кв. м.), в районе ул. Гагарина и Подстанции цены установились на уровне $2050 за кв.м. На улицах Кирова, Рабочей, Титова, Г. Сталинграда цены выросли на 11,54% (с $1335 до $1489 за кв. м.), в отдаленных от центра районах цены выросли на 14,7% (с $1196 до $1373 за кв. м.). В районах Правда, Солнечный, Калиновая наблюдалось незначительное снижение цен – на 0,5% (с $1356 до $1349 за кв. м.).