Pазвитие рынка коттеджной недвижимости Киевского региона вызвано не только предпочтением качественно нового стиля жизни в загородном доме со стороны потребителей, но и тем, что "девелоперам и застройщикам все сложнее находить участки в черте города, а участков, подходящих для элитного жилья, по сути, нет совсем". К основным тенденциям развития рынка эксперты "УТГ" относят приход на смену хаотичной загородной застройке в ближайшем пригороде проектов с единой концепцией и развитой социальной инфраструктурой, а также снижение среднего метража единицы жилья с ростом в структуре коттеджных городков количества таунхаусов и квартир в малоэтажных домах.
Эксперты прогнозируют, что с ростом количества коттеджных городков, а следовательно, и конкуренции между ними, ситуация будет смещаться в пользу покупателя. Если сегодня отечественные девелоперы, в большинстве своем, занимаются объектами инфраструктуры на финальной стадии строительства городка, вынуждая уже живущих в поселке людей мириться с неудобствами, то в будущем ситуация изменится. К примеру так, как это сейчас происходит в России: в ряде поселков вокруг Москвы дома не продаются, пока не будут сданы в эксплуатацию основные объекты инфраструктуры – магазины, садики, медпункты, сервисные центры.
Проходят времена хаотичной застройки многоэтажными виллами, люди все больше отдают предпочтение комплексным коттеджным поселкам с развитой инфраструктурой. Застройщики, отметив данную тенденцию, собираются уделять особое внимание предпочтениям потенциальных покупателей и уже сейчас разрабатывают концепции коттеджных поселков, в которых будут детские сады, школы, магазины, спортивные сооружения, больницы, качественные транспортные развязки и т. д. Несмотря на острый потребительский спрос на коттеджные мини-городки, девелоперы-застройщики сталкиваются с массой проблем, возникающих при приобретении земельного участка.
Из всех видов загородной недвижимости именно коттеджные городки сегодня являются самым привлекательным вариантом для проживания с точки зрения комфорта, безопасности и социальной погруженности. Средняя стоимость дома с учетом земельного участка в городках составляет $800 тыс. Покупая жилье в наших коттеджных городках, люди платят в первую очередь за социальную погруженность. Во-вторых, за безопасность, ну и не последним фактором является комфорт. Хозяева избавляются от необходимости самостоятельно ухаживать за домом и его коммуникациями, поскольку за этим следит сервисная служба городков.
Провал наполеоновских планов девелоперов по выводу на рынок гигантского количества жилья в загородных коттеджных городках поставил потенциальных покупателей в сложное положение. Воспользовавшись ажиотажем, девелоперы предлагают желающим выложить за будущую родовую усадьбу - типовые кирпичные коробки без отделки - миллионы долларов. А сравнительно недорогие ($150-200 тыс.) коттеджи для "среднего класса" вообще перешли в разряд дефицита. Собственники земли, анонсировавшие ранее массовое начало возведения таких поселков, попросту выставили полученные бесплатно под будущее строительство земельные участки на продажу.
Все больше киевлян обзаводятся жилплощадью за чертой города. Самые скромные цены на домики в деревне неподалеку от столицы начинаются от $50-70 тыс. Несмотря на строительный бум в Киеве, риелторы фиксируют стабильный рост спроса на участки за городской чертой. Жить в городе постоянно становится не престижно, и все больше горожан строят себе дом вне мегаполиса. Первый этап переселения из квартиры в загородный особняк - покупка земли. Частные дома киевляне предпочитают строить вдоль всех развитых трасс - в Обуховском направлении, по Одесской трассе, Вышгородской трассе, Житомирской и Варшавской трассах.
У коттеджного городка по сравнению с самостоятельной постройкой дома за городом имеется ряд преимуществ. Это и охрана, и надежное энерго- и водоснабжение (как правило, строителями устанавливаются новые трансформаторные подстанции и автоматика, в то время как индивидуальный дом в селе может быть запитан лишь от существующей распределительной сети, зачастую ненадежной и выработавшей свой ресурс). Кроме того, в некоторых городках предусмотрена специальная услуга - "централизованный" уход за участком (полив и стрижка газонов, уход за бассейном и деревьями). Она обходится в среднем в 100-150 у.е. в месяц. Очень удобным является наличие школьных автобусов и другой инфраструктуры, чего села и дачные поселки обычно лишены.
Коттеджное строительство уже не является диковинкой для украинского рынка недвижимости. Правда, еще несколько десятилетий назад строительство коттеджей проводилось стихийно, и домики за городом преимущественно использовались как дачи. Соответственно, внешний вид коттеджей и приусадебных территорий прямо зависел от полета фантазии, амбиций и толщины кошелька хозяев. Сейчас же строительство загородных домов приобретает цивилизованный характер и становится прерогативой крупных строительных компаний, появляются объективные предпосылки для развития коттеджных городков, причем на качественно новом уровне.
Программа "Parque Ecologico" проект "ZAPOVIDNНИЙ-1". Расположен на расстоянии 40 км от Киевского КП. На участке смешанный лес, искусственное озеро, р. Днепр. Площадь земельного участка городка 10 га. Архитектурный стиль «современный европейский классицизм». Площади приусадебных участков 0,25 га. Количество коттеджей - 22. Площади коттеджей 240-420 кв.м. Социальная инфраструктура городка включает: спортивный комплекс с бассейном, тренажерным залом, сауной, солярием и двумя теннисными кортами; минимаркет; станция технического обслуживания автомобилей; ресторан домашней кухни; клуб городка с конференц-залом; внутреннее озеро с расположенной на берегу русской баней.
Cтоимость земли под коттеджное строительство по сравнению с июлем 2005 года в Киевском регионе увеличилась в среднем на 77%. По словам Аллы Куценко. ведущего аналитика этой компании, наиболее престижным и дорогим направлением на сегодняшний день, как и в последние годы, является Обуховское. Цены на участки, расположенные в этом направлении, выросли за год в среднем на 98% и в престижных коттеджных поселках достигают $27000 за сотку. Обуховское направление привлекает застройщиков развитой инфраструктурой и хорошим состоянием дороги.
Одна из основных причин срыва строительных графиков (большинство застройщиков предпочитают употреблять именно этот термин, не соглашаясь признать строительство своего объекта "замороженным") — это проблемы с финансированием. Поскольку возведение новых жилых домов сегодня происходит путем последовательного привлечения средств мелких инвесторов (продажа квартир на начальных этапах строительства), то именно от бесперебойного поступления этих средств и зависят темпы, с которыми выгнанный монолит приобретает признаки готового новостроя. Проще говоря, строители действуют по принципу "утром деньги — вечером стулья", независимо от того, есть у них самих средства на завершение начатой стройки или нет.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в областных центрах Украины за второй квартал выросла на 5,3% и составила $1916 (В определении средневзвешенной стоимости учитывались "веса городов" (количество квадратных метров жилья в городах и усредненные цены в них)). Следует отметить, что в Киеве ($3367), Одессе ($2010), Донецке ($1979), Севастополе ($1955) и Львове ($1943) стоимость квадратного метра превышает средневзвешенную по Украине. В других городах цены ниже средневзвешенной цены. В течение 2 квартала 2008 года значительных изменений позиций городов в рейтинге стоимости вторичного жилья по Украине не наблюдалось. Наиболее активно перемещалась вверх в рейтинге Полтава (на 4 позиции, при росте +15,2%), сдали позиции Херсон (на 3 позиции, при росте +1,1%), Ивано-Франковск (на 3 позиции, при росте +1,6%).
Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 квадратных метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия. О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае 2008 года 2991грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные зарплаты «в конвертах», и у некоторых они достигают 2000-3000 долларов в месяц.
По традиции отечественные риэлторы в своих оценках и прогнозах говорят о радужных перспективах. Разумеется, они напрямую заинтересованы в поддержании высокого интереса к земле. Однако сегодня даже закоренелые оптимисты весьма сдержаны в цифрах. Участки, безусловно, будут дорожать и дальше, но привычная сверхдоходность коснется уже далеко не всех направлений и не каждого надела. Иными словами, зарабатывать на земле теперь будет сложнее, и делать это придется с умом. Высокая доходность 2007 г. объясняется двумя факторами. Во-первых, земля была недооценена, а во-вторых, рост стоимости квартир составил только 17%, потому основная масса спекулянтов перешла на более прибыльный загородный рынок. Г-н Костецкий обращает внимание на то, что повышение стоимости земли в 2007 г. происходило неравномерно: резкий подъем цен в первой половине года сменился стабилизацией в июле-августе, а потом - небольшим ростом в сентябре-декабре. В начале 2008 г. стоимость земли достигла объективных рыночных отметок, и удорожание за первые 6 месяцев, с учетом уровня инфляции, эксперт называет незначительным.
В отличие от прошлых лет, когда самыми активными игроками на рынке были фонды прямых инвестиций, в 2008 году существенная часть инвестиционных сделок пришлась на долю операторов гостиниц и сервисных апартаментов: за первые шесть месяцев этого года сумма сделок с их участием составила $3,1 млрд. (22% от общего объема зарегистрированных сделок). Это знаменует переход от осуществления сделок с привлечением заемных средств к традиционной практике инвестиционных продаж с участием собственного капитала. Более того, наряду с тем, что уровень спроса и цен на высококлассные объекты гостиничной недвижимости на крупнейших рынках мира, включая рынки Франции, Германии и Италии, остается на достаточно высоком уровне, нельзя не отметить постоянно растущий интерес со стороны инвесторов к развивающимся рынкам, включая Таиланд и Вьетнам, а также некоторым развивающимся странам Европы, таким как Россия и Турция.
Несмотря на высокие доходы и неплохие результаты роста, ранее этот сегмент развивался достаточно вяло. Ежегодно открывалось не более одного-двух комплексов. Рестораторы предпочитали осваивать столицу. Но в связи с наблюдаемой нехваткой и дороговизной помещений для открытия средних и элитных заведений в Киеве многие бизнесмены обратили пристальное внимание на пригород. B этом году могут быть запущены сразу четыре комплекса: три — на обуховском направлении и один — на житомирском. Cроки окупаемости загородных объектов меньше, чем у киевских ресторанов. Они могут диверсифицировать свои риски, предлагая клиентам большой список услуг. Bвод подобного комплекса в эксплуатацию обходится в $7–8 млн, при этом основной доход (до 70%) приносят рестораны, оборот которых составляет порядка 500 тыс. грн. в месяц. Оставшиеся 20% дает гостиница, еще 10% — развлечения.
О том, сколько именно потеряли компании при стагнации рынка недвижимости, игроки не рассказывают, ссылаясь, что у каждой компании свои цифры. В среднем процент от сделки, который получает сам риэлтор, колеблется в пределах 20-90% от суммы, которую зарабатывает агентство. Так что профессия «продавец недвижимости», как способ быстрого заработка денег, из-за снижения количества продаж становится не такой популярной.
Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007-го-начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $175 млн и $150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов.
Сегодня бизнес-центры класса С — это объекты, представленные административными зданиями, НИИ; офисы в зданиях бывших ведомств и проектных институтов, построенных в основном в начале 1980‑х годов; офисы в реконструированных и перепрофилированных зданиях различного назначения (заводские корпусы); устаревшие офисные здания и недавно построенные офисные объекты, которые по своим характеристикам уступают классу В.
Годовые обороты крупнейших украинских ретейлеров уже превышают $1 млрд, выручка компаний растет быстрее, чем розничный товарооборот в стране. Тем не менее маржа в розничном бизнесе снижается. Прибыльность украинского ретейла падает из-за постоянно растущих ставок аренды торговых площадей, они только за последний год увеличились как минимум на 25-30%. Торговля — один из наиболее интенсивно растущих рынков. Розничные сети стремительно развиваются за счет арендованных площадей (поскольку на строительство собственных магазинов уходит гораздо больше времени). Но качественных объектов торговой недвижимости, соответствующих стандартам крупных операторов, в Украине практически нет.