Объемы строительства в 2008 г. снизились на 16%. По подсчетам Минрегионстроя, на завершение объектов жилого строительства со степенью готовности более 70% необходимо 14 млрд. грн., а более 50% - еще 10 млрд. грн. В то же время, Кабмин обещает выделить на эти цели только 3 млрд. грн. По мнению экспертов, даже если эти средства будут выделены, это капля в море для вывода отрасли из стагнации. Кроме того, эксперты уверены, что даже в случае выденеления этих средств из госбюджета, они могут остаться невостребованными. Поэтому перечень категорий граждан, которые смогут купить жилье при помощи государственных средств (первый взнос и льготный кредит), необходимо расширить. "Стоящие в очереди на получение жилья и госслужащие - не самое платежеспособное население, и не стоит ждать, что они придут и все купят", - уверен директор КУА "Фин ком эссет менеджмент" Павел Ружицкий. Также не понятно, по его мнению, и озвученная премьер-министром Юлией Тимошенко идея о том, что эти средства смогут получить сами застройщики, так как нигде не прописано, кто из них может претендовать на госфинансирование.
Предложение столичных квартир растет, а спрос на них падает. Их владельцы и брокеры уверены, что ценам уже дальше падать некуда, однако те упрямо «ползут» вниз. Правда, риэлтеры тешат себя надеждой, что отток мигрантов из столицы прекратился, так как кризис – он и в регионе кризис. Но прогнозы экспертов говорят о том, что вторая волна кризиса сделает жизнь в столице недоступной для многих. Полгода назад при переходе цен за аренду в гривну из расчета 5 грн/$, стоимость аренды и так уже фактически упала при росте курса доллара до 8 грн. Тогда ни риэлтерам, ни хозяевам при всем их желании не удалось скорректировать цены на аренду, как это происходило раньше. Ситуация, при которой цены диктовали арендодатели, исчерпала себя. Теперь их все чаще диктует реальный квартиросъемщик.
Рынок офисной недвижимости по-прежнему остается одним из самых многообещающих сегментов коммерческой недвижимости Украины. На протяжении последних нескольких лет рынок находился в фазе динамичного роста, о чем свидетельствовали крупные масштабы нового строительства, интенсивное поглощение выводимых на рынок помещений, низкий уровень вакантности в существующих зданиях и, как следствие, растущие арендные ставки. Стремительный рост национальной экономики в целом, а также ряд структурных изменений в экономике столицы в частности, послужили мощным стимулом для развития сегмента офисной недвижимости. Ситуация, однако, значительно изменилась в III квартале 2008 года, когда волна негативных последствий мирового финансового кризиса достигла Украины.
Cтоличный рынок жилой недвижимости быстро остывает. В сравнении с прошлым годом квартиры на киевской вторичке подешевели в два раза, а некоторые владельцы апартаментов, которым срочно нужны деньги, готовы уступать еще больше. Как будут развиваться события в дальнейшем, сейчас прогнозировать сложно. Одни эксперты говорят, что сезон невиданных скидок продлится несколько месяцев, другие ожидают еще большего падения цен. На самом деле все будет зависеть от лояльности банков к своим нынешним и будущим заемщикам. Киевские квартиры уже не пользуются ажиотажным спросом. По словам генерального директора АН «C.I.Т» Эдуарда Бразаса, если в лучшие времена общее количество сделок на рынке недвижимости исчислялось тысячами в месяц, то сейчас — сотнями. Если в декабре их число снизилось на 95%, то в январе — на 96–97% по сравнению с весенними месяцами прошлого года. Kоличество реальных покупателей столичного жилья за последний год уменьшилось примерно в 15 раз.
Отток покупателей, падение среднего чека и необходимость выплачивать существенно подорожавшие в национальной валюте кредиты вынудили столичных ритейлоров замораживать планы по развитию и массово закрывать нерентабельные торговые точки, в результате чего большинство торговых центров Киева обзавелись пустующими площадями. Чтобы удержать оставшихся клиентов, собственники ТЦ готовы не только снижать арендные ставки, но и вводить различные программы лояльности. Некоторым якорным операторам даже предложили занимать объекты, оплачивая лишь издержки по их обслуживанию и содержанию.
Первый квартал нынешнего года сгладил панику на рынке офисных помещений столицы. Финансовые планы арендаторов в большей мере уже пересмотрены. Хотя для многих компаний дорогой офис в центре и стал не по карману, но на рынке все же не наблюдается полностью опустевших помещений класса А. В конце минувшего года некоторые игроки ожидали значительного увеличения свободных площадей в дорогих бизнес-центрах класса А. В конце года вакантность в БЦ была как минимум 10-20%. В большей мере арендаторы жаловались, что не все собственники офисов класса А хотели идти на уступки. Однако эти три месяца, похоже, показали, что если не договариваться, то можно не получить вообще никакой прибыли.
C принятием Закона №3354 “О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства” государство взяло на себя обязательства, которые смело можно назвать инвестиционными. В частности, власти наобещали застройщикам направить деньги на завершение строительства тех объектов, степень готовности которых составляет 50-70% и более. Однако обещанная “скорая помощь”, похоже, имеет реальные шансы застрять в “пробках” чиновничьих кабинетов и не поспеть к нуждающимся вовремя. Возникает воспрос, сколько же все-таки застройщиков могут рассчитывать на господдержку в 2009 г. На что получил ответ, косвенно подтверждающий предположения юриста: “Работа по обобщению списка ведется. Когда она завершится, неизвестно. Сейчас мы не готовы назвать ни общее количество объектов, ни количество тех объектов, готовность которых составляет более 70%.
Мировые тенденции и их влияние на рынок коммерческой недвижимости в Украине: - Общая ошибочная стратегия наращивания кредитной массы основными игроками рынка – банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами и соответствующее увеличение рисков; - Управление рисками, контроль за финансовым сектором были вытеснены такими направлениями как стремительные инновации и изменения в бизнес-моделях, несмотря на значительный уровень риска, несоответствие жизненных циклов и низкий уровень обеспечения затрат;
Средняя цена предложения 1 кв. м офисных площадей в Киеве в феврале 2009 года уменьшилась на 6,4% по сравнению с январем – до $1781,6, сообщил эксперт. По данным исследоваемой компании, наибольшее снижение цены предложения офисной недвижимости в столице в течение февраля было зафиксировано в Дарницком (-9,6%), Подольском (-15,46%) и Святошинском (-11,15%) районах, тогда как наименьшее снижение наблюдалось в Днепровском (-1,92%), Печерском (-2,10%) и Соломенском (-1,5%) районах. При этом средняя цена предложения 1 кв. м торговых помещений в Киеве в феврале 2009 года снизилась на 5,7% – до $2649,4.
Понимая, что в нынешних условиях покупатели не будут платить за один котлован, строители выставляют в рассрочку жилье, готовое на 50-70%. За квартиры предлагают внести 30% средств в качестве первого взноса. Оставшиеся 70% суммы клиент погашает в течение срока, оговоронного контрактом. Если же клиент не успеет с выплатой, застройщик продлевает ее срок, снимая за это процент. В случае отказа плательщика выплачивать деньги соглашения может быть расторгнуто, а взнос возвращен покупателю. Компании начали использовать такую схему, прежде всего, для завершения строительства домов. Внедрять рассрочку дома, который находится в проекте, невыгодно самому застройщику. Ведь, чтобы собрать деньги со всех покупателей на первый взнос, нужно время. Поэтому компания должна иметь свои средства, чтобы построить объект в срок. А таких денег у большинства строителей сейчас нет.
Госкомпредпринимательства занялось активной имитацией помощи малому и среднему бизнесу. На этот раз Комитет предлагает установить предельные ставки на аренду торговой недвижимости, при этом ограничив рентабельность арендодателя. Но, как замечают юристы, собственники площадей легко найдут необходимые лазейки, чтобы не уменьшить свои заработки. В начале марта на сайте Госкомпредпринимательства для обсуждения и внесения предложений был вывешен проект постановления Кабмина «О мерах относительно стабилизации цен за предоставление (аренду) торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса». Согласно документу, устанавливаются предельные уровни арендных ставок на эти помещения, не превышающие 20% рентабельности. Минэкономики и Госкомпредпринимательства должны будут в течение двух недель после вступления постановления в силу разработать методику расчета цен.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик.
Используемая агрохолдингами модель ведения бизнеса испытание кризисом не прошла, поскольку собственники делали ставку на растущий рынок и высокие цены на сельхозпродукцию. С целью увеличения прибыльности началась консолидация разных сельхознаправлений, связанных с выращиванием и переработкой агрокультур. Завершился процесс объединения бизнесов — ОАО «Сахарный союз «Укррос» сконцентрировал 99% акций компании «Укрросзерно».Однако инвесторы с этого рынка не ушли, со второго полугодия они вновь заинтересовались покупкой подешевевших акций украинских сельхозпроизводителей.
B январе на киевском рынке недвижимости обозначились признаки оживления. По сравнению с декабрем существенно увеличилось количество заявок на покупку, звонков и просмотров. Однако сделок заключено было столько же, сколько в декабре 2008 г. Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в январе 2009 г.: $2180 кв. м (-9,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: -9,6% в месяц (0,1%). Индекс доходности -2,3 банк./деп. (- 1,1 банк./деп.) Практически в каждом сегменте рынка цены реальных продаж были на 30-50% ниже средних цен предложений. Продажи шли исключительно там, где продавцы резко сбрасывали цены. В то же время следует отметить и случаи торга «на повышение». Некоторые продавцы сбросили цены настолько, что их квартиры привлекли внимание сразу нескольких реальных покупателей. И эти покупатели, стремясь обойти конкурентов, набавляли цены. Это говорит, прежде всего, о том, что резко сузившаяся за последние месяцы область пересечения цен спроса и предложения вновь стала расширяться. Цены снизились настолько, что немало потенциальных покупателей уже в состоянии приобрести жилье без кредитов.
Зачастую имея лишь опыт возведения небольшого дачного домика заказчик берется самостоятельно организовать процесс строительства и более крупных объектов. Либо же обращается к одной из многочисленных фирмочек, возникших в последние годы на волне строительного бума. В обоих вариантах заказчик рискует – деньгами, временем, качеством. Как правило, коммерческое строительство ведется в спешке, поскольку, чем быстрее объект будет введен в действие, тем быстрее начнет приносить доход. Кроме того, решение о начале строительства часто принимается заказчиком в ответ на насущную потребность (негде хранить продукцию, выросла арендная плата, нужно расширить производство, осваивается новая технология и т.д.). И опять же рассуждает он, чем раньше начнешь строить – тем быстрее избавишься от «головной боли».
Отток арендаторов из столичных офисных центров заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать клиентов, они уже уменьшили ставки как минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, предполагающие включение в стоимость аренды затрат на оплату коммунальных услуг, охраны и уборки помещений, рассрочку платежей, бесплатные места на паркинге и пр. Эксперты прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды офисов продолжит падать. По утверждению специалистов, на протяжении января-марта спрос на офисные помещения в Киеве упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза.
В 2009 г цены на землю в Украине снизились на 30-40%. Правда, снижались они на протяжении первых 10 месяцев, а в ноябре-декабре неожиданно продемонстрировали положительную динамику. Но увеличение стоимости участков как раз в конце года эксперты не склонны объяснять ростом спроса на землю. По словам ведущего специалиста департамента маркетинга компании SV Development, причиной положительной динамики скорее всего стало обыкновенное снижение курса доллара. Из-за этого обстоятельства продавцы подняли цены в валюте, чтобы не утратить прибыль в гривнах.
У розподілі підприємств готельного господарства за типами третє місце займають гуртожитки для приїжджих. У 2009 р. їх нараховувалося 184 од. з 11,9 тис. місць. Інші типи підприємств, такі як мотелі, готельно-офісні центри, кемпінги, молодіжні бази та гірські притулки, які поширені в більшості країн і, враховуючи їхню місткість і функціональність, відіграють важливу роль у розвитку галузі, в Україні практично не розвинені. Кількість готелів, які функціонували на території України, порівняно з 2008 р., збільшилась на 20 од., або на 2,4 %. Загальна місткість засобів розміщення України, починаючи з 2000 р. і включно до 2004 р., постійно зменшувалась за використання номерного фонду менше, ніж на третину. Значне поліпшення ситуації простежується
В июле—декабре 2008-го недвижимость на вторичном рынке Киева подешевела на 30–35% (цена предложения). Сейчас цены на вторичку достигают уровня середины-конца 2007 года и составляют в среднем $2,5–2,7 тыс. за квадратный метр. На первичном рынке недвижимости схожая ситуация: -40–50% за II полугодие 2008-го. Однако реального падения цен пока не ощущается: сделки по продаже квартир по-прежнему осуществляются в долларах; в результате девальвации нацвалюты стоимость недвижимости в гривневом эквиваленте даже выросла.
По утверждению риэлторов, количество желающих арендовать жилье в столице стремительно падает, тогда как предложение продолжает расти. Если в январе прошлого года в базах агентств недвижимости числилось около 6 тыс. квартир, то сейчас — более 26 тыс. В поисках клиентов владельцы жилья вынуждены идти на серьезные уступки: снижать цены, фиксировать их в гривне, оборудовать квартиры современной бытовой техникой и пр. Эксперты прогнозируют, что стагнация рынка может продлиться как минимум до конца нынешнего года.