Объем строительства объектов коммерческой недвижимости в Украине по итогам 2009 года сократится, как минимум, на 60% по сравнению с 2008 годом - приблизительно до 1,6 млн кв. м. Такое мнение высказал исполнительный директор инженерно-строительной компании "Каркас".На 2009 год мы ожидаем падения объемов коммерческого строительства, соответственно, и рынка быстромонтируемых зданий (БМЗ) по сравнению с 2008 годом не менее чем на 60%, приводятся его слова в интервью, текст которого размещенна веб-сайте компании.По словам икперта, в текущем году, в условиях отграниченного кредитования, на рынке коммерческой недвижимости возводились преимущественно небольшие объекты до 5 тыс. кв. м.
Темпы снижения индекса стоимости существенно замедлились. Цены продаж в сегментах массового жилья практически стабильны. Поэтому, если судить по ценам продаж, то рынок достиг некого «дна». Так это или нет – покажет будущее. Дело в том, что сделки в марте шли преимущественно в сегментах «дешевого» физически и морально устаревшего малогабаритного жилья, а также в новостройках. Потому распространять на весь киевский вторичный рынок жилья те тенденции, что обозначились в этих сегментах, можно лишь весьма условно. Количество сделок в «Планете Оболонь» в марте выросло на 21%. Рост, вроде бы, заметный. Но это лишь потому, что в зимние месяцы сделок было очень немного. Если же сравнивать с мартом прошлого года, то тогда сделок было примерно в 2,6 раза больше. Потенциальные покупатели, уже привыкшие к быстрому падению цен, пока занимают выжидательную позицию. Продавцы, в основной своей массе, также перестали спешить; многие из них сняли квартиры с торгов.
Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40-60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60-80% - чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30-40%.Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.
Сегодня банки выставляют на продажу залоговые квартиры по ценам выше рыночных, чтобы компенсировать стоимость выданных кредитов. Да и объем предложения залоговых квартир пока не так уж и велик. Но если отток депозитов не прекратится, то уже к лету банки вынуждены будут увеличить количество квартир, выставленных на продажу, и снизить цены - вслед за общерыночным снижением. Выставленные на сайтах украинских банков залоговые квартиры на данный момент почти вдвое дороже реальной рыночной стоимости (см. Таблица 1), отмечает оценщик (при этом многие украинские банки в сообщениях о выставленных на продажу залоговых квартирах не указывают цену). По мнению эксперт, завышенную цену объяснить просто: если объект покупали в кредит в прошлом году за $100 тыс., и брали под него кредит $80 тыс., а на текущий момент из этих $80 тыс. заемщики выплатили только $15 тыс., то банк недополучил выплаты по кредиту в размере $65 тыс. И это та стоимость, по которой банк выставляет квартиру.
Основной спрос в I-III кварталах 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основная причина - ожидание значительного снижения арендных ставок и снижения размера предлагаемых к аренде площадей в профессиональных торговых центрах. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 кв.м. Торговые операторы, несмотря на планомерное сворачивание нерентабельных торговых точек в регионах в первой половине 2009 года, в III квартале возобновили процесс расширения своих сетей.
Раскачивание рынка жилой недвижимости, которое предприняли ряд застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, не дало ожидаемого результата — спрос, а вместе с ним и цена столичных апартаментов продолжают снижаться. По сравнению с январем в марте средняя стоимость квартир, заявленных в базах данных агентств, уменьшилась на четверть. Причем продавцы все активнее идут навстречу редким покупателям и готовы сбрасывать в процессе торга значительные суммы. Весна не принесла оживления на киевский рынок вторичной жилой недвижимости. По сравнению с началом года в марте количество сделок по продаже квартир не уменьшилось, но и не выросло. При выборе жилья покупатели стали более требовательными. Если в прошлом году решение о приобретении той или иной квартиры принималось, как правило, через две недели просмотров различных вариантов, то сейчас — через несколько месяцев. Число продаж продолжает снижаться. По сравнению с февралем в марте зафиксировано на четверть меньше сделок. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 г., то в январе–феврале продажи сократились на 95%, а в марте — на 97–98%, большинство потенциальных покупателей не могут забрать свои депозиты из банков, а имеющихся на руках средств для приобретения недвижимости недостаточно.
За 10 месяцев текущего года в городах Украины было открыто 7 торгово-развлекательных центров. В то же время девелопмент целого ряда крупных торговых центров в Киеве и других городах страны был приостановлен. Среди основных объектов торговой недвижимости, открытых в городах Украины в течение первых трех кварталов 2009 года, следует отметить ТРЦ "Riviera Shopping City" в Одессе и ТРЦ "Континент" в Донецке.
Диктатура покупателя на рынке жилой недвижимости заставила шевелиться маркетинговые подразделения застройщиков и девелоперов. Рекламные трюки, которые раньше проделывали продавцы кремов от морщин и йогуртов с чудо-бактериями, теперь взяты на вооружение строителями. Компания «Олимпик-Парк», строящая коттеджи под Киевом, обещает вернуть своим клиентам $100 тыс., если через год цены на рынке загородной недвижимости упадут на 30%. Согласно рекламному предложению, схема достаточно проста: во время строительства покупательоплачивает в рассрочку 2/3 стоимости коттеджа на участке земли. Оставшийся платеж (около $100 тыс.) необходимо внести по завершении строительства коттеджа — через девять месяцев после подписания договора. Если к этому времени индексы цен на загородную недвижимость упадут на треть — не нужно будет доплачивать. В случае если средняя цена коттеджной недвижимости, к примеру, снизится на 15% — из $100 тыс. остаточного платежа покупатель должен будет заплатить $50 тыс. и т. д.
За последние годы в Донецке построили столько офисных и торговых центров, что сейчас им с трудом удается найти применение. Но это не охладило инвесторов, которые в течение ближайших месяцев готовы сдать в эксплуатацию ряд новых коммерческих объектов. Увеличение предложения, прогнозируют эксперты, повлечет дальнейшее снижение арендных ставок, а то и перепрофилирование зданий. Начало нового сезона деловой активности разочаровало собственников донецких офисов, рассчитывавших осенью заполнить помещения, опустевшие на волне кризиса. Если традиционно с сентября спрос на аренду и продажу офисной недвижимости в городе вырастал как минимум на 10%, то в этом году, наоборот, снизился по сравнению с весной почти на треть.
На данный момент уровень активности рынка аренды офисных площадей достаточно низок. Он поддерживается лишь за счет изменения структуры спроса.Наиболее востребованы небольшие помещения 50-100 кв.м., на первом этаже. В них заинтересованы: турфирмы, торговые компании, нотариальные конторы и т.д. Найти такие помещения практически невозможно. Если они и появляются, то сдаются очень быстро. Наименее востребованы, на данный момент, офисные площади в бизнес-центрах.Структуру предложения составляют в основном помещения 150-200 кв.м., но спрос на них практически отсутствует. Арендодатели, стараясь избежать увеличения срока экспозиции, вынуждены уступать в цене. Продолжается тенденция плавного снижения арендных ставок.
Оживление деловой активности чувствуется достаточно явно, если судить по количеству заявок на покупку, отмечают аналитики. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны отдать квартиры. Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они сбрасывают их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать, в отдельных случаях — даже немного повышать.
Индекс рынка торговой недвижимости продолжает расти за счет увеличения показателя посещаемости. Рост показателя составил 3.19% (10 пунктов). В очередной раз посещаемость стала определяющим фактором, повлиявшим на рост индекса за отчетный период. Стоит отметить, что есть объекты, в которых уровень посещаемости за последний период незначительно снизился. Рост среднего показателя при этом составил 3%.
В 2010 г. на рынке офисных помещений столицы вряд ли произойдут кардинальные изменения. Эксперты не прогнозируют значительных скачков арендных ставок, говоря, что за минувший год стоимость найма и так снизилась на 50-60%. Главный массовый переезд арендаторов бизнес-центров уже состоялся. Хотя те, у кого заканчиваются договоры, также подумывают о смене помещения.С начала 2009 г. владельцы офисных зданий, особенно те, у которых значительная часть помещений была вакантна, однозначно стали более ориентированы на арендатора. В третьем квартале темпы падения арендных ставок замедлились. Но по итогам года снижение все равно значительное. Хотя с лета собственники бизнес-центров стали не так сговорчивы.При этом значительное уменьшение в III кв. оттока арендаторов из бизнес-центров. Поскольку в течение первого полугодия 2009 г. многие компании уже сократили объем арендуемых площадей или переехали в более дешевые и меньшие по размеру офисы.
Первичный рынок жилья в столице практически умер - покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают. Eсли на протяжении последних двух лет в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн м², то в нынешнем будет сдано не более 600 тыс. м². В Киеве насчитывается 130 объектов, в которых предлагаются на продажу квартиры. Однако сейчас работы ведутся только на 15% из них.
После запрета игорного бизнеса на киевский рынок аренды были выставлены сотни коммерческих помещений с отличным месторасположением. Однако привлекательность объектов не спасла их от обесценивания. Еще летом собственники просили двойной тариф, сейчас цены опустились до среднерыночных. В начале 2009 г., в Киеве работало около 1100 залов игровых автоматов и около полусотни казино. Средний размер одного зала - порядка 100-200 кв. м, казино – в 3-5 раз больше. Риэлторы подсчитали, что в целом игорные площади составляли порядка 200-250 тыс. кв. м, поэтому опасались, что одномоментное появление такого количества недвижимости по аренду серьезно обвалит рынок.
В последнем периоде индекс снизился на фоне незначительного снижения заполняемости в бизнес-центрах В-класса. Предпосылок для существенного изменения показателей на сегодняшний день на рынке нет. Возможна незначительная коррекция ставок в диапазоне 0,4-1%, что, в свою очередь может оказать влияние на динамику показателя заполняемости.
Недвижимость — довольно дорогое направление инвестирования, но обладающее высокой надежностью (см. табл.). Если в стране не случатся форс-мажоры вроде военных действий или отключения городских коммуникаций, недвижимость позволит пережить даже самый жесткий кризис с малыми потерями. Она же позволяет обладателям ликвидных средств, вложивших их в квадратные метры, цена которых снизилась до минимума, получить со временем хорошую прибыль. Ведь нет сомнения, что цены на дне навсегда оставаться не будут. В то же время можно только посочувствовать тем инвесторам, которые на волне ажиотажа сделали свои дорогие приобретения на пике цен (в течение двух последних лет). Еще больше потеряют те, кто недооценил свои финансовые возможности и теперь стал рабом банка или попался в руки мошенников, строивших финансовую пирамиду.
C 2 по 12 сентября уровень заполняемости торговых центров Киева остается стабильным, в некоторых объектах отмечается даже некоторое увеличение арендных ставок. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
Харьков, который и в более благополучные времена не считался приоритетным для национального ритейла городом, окончательно потерял свою привлекательность. С начала года товарооборот в регионе снизился на 23% — до 9,9 млрд грн., а массовая безработица и один из самых низких среди городов-миллионников уровень зарплат вряд ли позволяют продавцам рассчитывать на оживление покупательской активности в ближайшей перспективе. Желание сэкономить гонит торговцев из престижного ранее центра города. Если до кризиса на торговые места на улицах Сумской и Пушкинской претендовали около 40% потенциальных арендаторов, то сейчас тех, кто готов оплачивать подобны варианты, не более трети в общей клиентской базе ритейлоров. А доля желающих переселиться в спальные микрорайоны превысила 20%.
Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой) Украины прогнозирует выделение государством до мая текущего года 3 млрд грн на завершение строительства жилых объектов с уровнем готовности более 70%. «Надеюсь, что они (1 млрд грн – средства Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) под госгарантии) будут в пределах 10 дней. Следующие 2 млрд грн, предусмотренные на рефинансирование банков, должны быть в пределах месяца», - сказал журналистам министр регионального развития и строительства в ходе коллегии министерства в Киеве. В свою очередь, замминистра сообщил в ходе коллегии, что 1 млрд грн, выделенный правительством ГИУ, с учетом средств населения составит 1 млрд 333,333 тыс. грн, из которых 25% будет направлено на кредитование граждан на покупку жилья под 14,6% годовых сроком до 30 лет.