Украинские финансовые учреждения становятся полноправными участниками киевского рынка жилой недвижимости: число залоговых квартир, которые они выбросили в свободную продажу, достигает 10-15% общего предложения, что составляет около 3,5-5 тыс. апартаментов. Причем если весной банки выставляли их по рыночным, а зачастую и заведомо завышенным ценам, то сейчас готовы идти на существенные уступки, лишь бы закрыть проблемные займы. Исходя из прогнозов о дальнейшем углублении финансово-экономического кризиса в стране и девальвации национальной валюты, эксперты считают, что на протяжении ближайших месяцев количество выставленных на продажу залоговых квартир будет только расти и это неминуемо приведет к дальнейшему падению их стоимости.
Август для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе 360. Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09 в актуальной базе было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09 - 3741). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца). Есть несколько объяснений того, почему столь резко снизилось количество продаж. Наиболее простые и распространенные: без доступной ипотеки при нынешних ценах отсутствует платежеспособный спрос и у потенциальных покупателей закончились деньги. То, что при нынешних ценах и без доступной ипотеки платежеспособный спрос невысок, спорить не приходится. А вот относительно того, что закончились деньги у потенциальных покупателей, то это не совсем так.
Донецкий рынок долгосрочной аренды живет лишь за счет квартир эконом-класса, спрос на которые растет. Востребованные же ранее объекты для постояльцев со средним и высоким уровнем дохода, наоборот, простаивают. От обвала цен этот сегмент спасает лишь массовый вывод апартаментов в посуточную аренду, которая с недавних пор стала пользоваться популярностью среди приезжих. Донецку не хватает дешевого съемного жилья. В местном агентстве недвижимости «Авеню» рассказывают, что однокомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 1,5 тыс. грн. в месяц сдаются в течение двух-трех дней, а за самыми доступными объектами на окраинах города (от 800 грн.) выстроилась очередь потенциальных арендаторов. Риэлторы поясняют ажиотаж несколькими факторами, в том числе активизацией иногородних студентов.
Жители Закарпатья, первоначально взвинтив цены на недвижимость в несколько раз, теперь без колебаний предоставляют покупателям огромные скидки. Хотя жилье в регионе с начала кризиса уже подешевело как минимум вдвое, владельцы квартир поражают своей готовностью к дальнейшему торгу. Впрочем, потенциальные покупатели этот аукцион невиданной щедрости не оценили: сделок на местном рынке практически нет. До кризиса массовый приток заробитчанских денег в Закарпатье и банковские кредиты взвинтили цены на недвижимость в регионе практически до уровня городов-миллионников. К примеру, квартиры в Ужгороде продавались по $2 тыс./кв. м, а за сотку земли просили до $30 тыс.
Правительство отказалось от разрекламированной схемы поддержки строительной отрасли. Вместо того чтобы выделить средства на льготное кредитование покупки квартир в недостроенных домах, Кабмин решил напрямую перечислять деньги застройщикам, победившим в специальных тендерах. В ближайшее время 133 компании получат на свои счета в общей сложности 1,582 млрд грн. Большинство из них — малоизвестные на строительном рынке фирмы, которые смогли предоставить чиновникам самые весомые аргументы значимости своих проектов. Чтобы получить госпомощь, застройщик должен был предложить минимальную цену стоимости квадратного метра в возводимом им доме (не более 4200 грн.). Кроме того, государство готово было участвовать в программе достройки лишь тех домов, готовность которых составляла не менее 70%.
Рынок жилой недвижимости Крыма переживает не лучшие времена. По подсчетам аналитиков, на полуострове заморожено 80% всех строек. Цены на первичном рынке упали как минимум на 30-40%. При этом спрос на квартиры снизился практически на 75% и вряд ли до конца года ситуация изменится. По словам эксперта, на сегодняшний день возведение более 80% объектов в Крыму приостановлено, а остальных (преимущественно тех, которые находятся на финальной стадии работ) — осуществляется крайне низкими темпами. Большинство объектов было заморожено еще осенью 2008-го — зимой 2009 г. С тех пор активности по ним так и не возникло.
Надежды риэлторов на осеннее оживление рынка вторичной недвижимости не сбылись: по числу сделок конец августа — начало сентября стали одним из самых неудачных в текущем году. Причем часть сделок оказались фиктивными, их целью была перерегистрация жилья на близких родственников. Пытаясь раскачать рынок, брокеры продолжают утверждать, что ценовое дно уже пройдено, хотя анализ объявлений в СМИ говорит об обратном. Независимые эксперты считают, что стоимость вторичного жилья будет снижаться на протяжении всей осени. Конец лета — начало осени всегда считались наиболее успешным периодом на киевском рынке вторичного жилья: в сравнении с июнем-июлем в это время продажи обычно росли на 30%.
Рынок жилой недвижимости Киева продолжает демонстрировать техническое понижение цен. Ослабление курса гривны негативно отразилось на всех сегментах рынка. В августе на рынке элитной городской недвижимости наблюдалась негативная динамика средних цен. На 1 сентября 2009 г. средние цены в сегменте составляли $7877/кв. м, снизившись на 5,44% по отношению к предыдущему периоду. Средние цены на жилье бизнес класса также просели в стоимости. Снижение составило 0,59%, достигнув показателя $1987/кв. м. Отметим, что наблюдаемое понижение цен в долларовом эквиваленте является «техническим» – большинство девелоперов зафиксировали цены в гривнах и не понижают назначенной еще в начале лета стоимости.
Владельцы одесского жилья массово пересматривают арендные ставки. Причем список тех, кто сможет зарабатывать на приезжих больше, чем сейчас, тает на глазах. Постояльцы готовы переплачивать разве что за самые ходовые квартиры эконом-класса и элитные апартаменты. Хозяевам же большинства объектов, до недавнего времени позиционирующихся в среднем или даже VIP-сегменте, приходится снижать планку. По информации экспертов, если летом среднестатистическую «единичку» в спальных районах (Черемушки, Таирова, поселок Котовского) можно было арендовать за 1,2-1,5 тыс. грн., то сейчас хозяева все чаще называют сумму в 2 тыс. грн.
По итогам июля цены на вторичное жилье в Одессе показали небольшой рост, однако на первичном рынке - незначительно снизились. В то же время, в июле наметилось снижение ставок аренды на рынке жилья. Об этом свидетельствуют данные, в Ассоциации специалистов недвижимости Украины (АСНУ). По данным риелторов, за прошедший месяц средние цены на "вторичку" выросли в Киевском (с $1185 за кв. м в июне до $1232 - в июле) , Приморском (с $1266 до $1280) и Суворовском (с $960 до $991) районах Одессы.
На украинском рынке недвижимости понятие "свободная планировка" используется исключительно в качестве рекламной уловки. Вместо предоставления жильцам возможности разграничить пространство на свое усмотрение, застройщики предлагают им всего-навсего содействие в оформлении перепланировки жилья за дополнительную плату. Несмотря на отсутствие законодательного определения свободной планировки, ее практическое значение для застройщиков и их клиентов чрезвычайно велико: покупатели имеют возможность получить наиболее удобное и комфортное пространство для жизни, а застройщик, предлагающий такую возможность, может рассчитывать на большее число клиентов. Юридическую сторону вопроса представляют проблемы, связанные с согласованием новой планировки с БТИ и тем, чтобы вовремя определиться с необходимой планировкой.
Застройщики при помощи информационных манипуляций пытаются удержать падение цен на жилье, но нынешняя экономическая ситуация делает такие вербальные интервенции малоэффективными. Именно из-за небольшого количества сделок консалтинговая компания SV Development с начала нынешнего года прекратила рассчитывать среднюю цену квадратного метра в новостройках Киева. В этом году на ”первичке” продается лишь 20–30 квартир в месяц. Этого недостаточно для анализа… Для сравнения: в прошлом году этот показатель составлял около 830 квартир.
Харьковское жилье стремительно дешевеет: однокомнатную квартиру там уже можно купить менее чем за $25 тыс., а неликвидную гостинку — за $10 тыс. Обвалу вторички способствуют ценовые войны между продавцами нового жилья, которые, надеясь избавиться от балласта, готовы идти на уступки клиентам. Покупатели же затаились в ожидании более существенных скидок. Ситуацию не спасает даже искусственное нагнетание ажиотажа местными риэлторами. Харьков окончательно закрепил за собой статус города-миллионника с самым дешевым жильем. Только официальная статистика девелоперских компаний показывает падение стоимости квадратных метров в регионе с начала кризиса в 2-2,5 раза. Если в конце 2008 г. среднестатистическая «единичка» в областном центре стоила до $65 тыс., то сейчас такую же выставляют за $30 тыс. Реальные же цены, по которым и заключаются сделки, еще ниже.
Рынок аренды квартир продолжает проседать. По итогам первого полугодия 2009 г. снижение ставки составило в среднем 35%. Однако найти арендатора на жилплощадь с каждым днем становится все сложнее. Да и массовый переезд к лету закончился. Итоги полугодия показали значительное удешевление ставок аренды столичных квартир. По данным консалтинговой компании SV Development, за первые шесть месяцев 2009 г. средняя цена аренды однокомнатных квартир в Киеве упала на 33,41%, до $291. При этом дешевле всего сдавали в Дарницком районе — $246 на месяц, а дороже в Печерском — $431 на месяц. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры внаймы подешевели меньше — на 28,57% ($420) и 26,36%($514) соответственно. При этом статистика первых двух недель июля показала небольшой рост — с 1 по 12 июля средняя стоимость аренды одно-, двух- и трехкомнатных квартир в Киеве выросла на 1,2% и составила $431 за квартиру на месяц.
Oжидаемого многими экспертами весенне-летнего оживления на строительном рынке столицы так и не произошло. Ни снижение цен, ни различные промоакции, предполагающие скидки, рассрочки платежей и аренду с последующим выкупом, не помогли застройщикам вернуть покупателей. Если в прошлом году в возводимых домах суммарно реализовывалось около 800 квартир в месяц, то сейчас — всего несколько десятков, да и то лишь в зданиях с высокой степенью готовности. В результате сегмент первички продолжает пребывать в состоянии глубокого кризиса, не выдержав который многие компании попросту замораживают свои объекты. По мнению специалистов, такая ситуация продлится как минимум год-полтора, на протяжении которых с рынка уйдет большая часть стройкомпаний, а число недостроев вырастет в разы.
дной из столичных строительных компаний хватило денег только на три этажа жилого дома. Банки отказывались кредитовать строительство, а квартиры не раскупались, поэтому владельцу пришлось заморозить проект. Такая же судьба постигла еще четыре строящихся дома компании. Ее сотрудники — а их за время кризиса стало на 60% меньше — получают зарплату за счет продаж квартир в единственном готовом комплексе. данным профсоюза, общий объем задолженности по зарплате в строительстве на начало марта составлял около 233 млн гривен — это около одной шестой общего объема задолженности по зарплате в экономике Украины. Увольнения и снижение зарплат позволили в некоторых случаях сократить расходы компании на 60%. Однако этого недостаточно, чтобы компенсировать падение доходов. Один за другим застройщики объявляют о новой стратегии, адаптированной под кризис, — теперь они концентрируются на наиболее ликвидных проектах. Львовский холдинг ТКС достраивает объекты с наивысшей степенью готовности, а корпорация «Столица», ведущая строительство в нескольких областях Украины, отложила планы по развитию сети торговых центров до лучших времен. Компания KDD Group приостановила работы по жилому комплексу «Зазимье» в Броварском районе Киевской области, предусматривающие строительство квартир небольшой площади.
Рост цен на жилье может возобновиться уже в 2010 году — $40–60 млрд накоплений населения достаточно для бесперебойной работы рынка недвижимости в ближайшие годы. Украинский рынок недвижимости демонстрирует первые симптомы выздоровления. По данным майского исследования АН «Планета Оболонь», средняя стоимость квадратного метра киевского жилья в апреле снизилась лишь на 1,8% — до $1819; ценовой прогноз на май: -1,1%. Более того, риелторы констатируют рост числа сделок: в апреле количество заключенных договоров купли-продажи квартир было почти на треть больше, чем в марте (+29%). Аналогичная картина наблюдается и в остальных крупных городах Украины: темп падения цен замедлился до 0,1–0,5% в неделю; на рынке недвижимости снова появились покупатели.
Поддержку застройщиков в период кризиса правительство назвало одним из своих приоритетов еще в прошлом году. Однако отсутствие денег заставляет Кабмин принимать решения, которые сильно усложнят доступ застройщиков к государственным деньгам. В конце апреля Кабинет Министров издал распоряжение, которое в ближайшее время окончательно парализует работу Государственного ипотечного учреждения. Теперь все свои операции с финансовыми активами — ценными бумагами по предоставлению кредитов и по размещению средств на депозитах — учреждение обязано согласовывать с правительством. Причем операции на сумму более 1 млн. грн. нужно обсудить со всем Кабмином, а на сумму свыше 50 тыс. — только с Минфином.
Столичные риэлторы снова «раскачивают» рынок жилья. Желающих относительно недорого, но в короткие сроки продать свою квартиру, они уговаривают поднять стоимость недвижимости. А клиентам, обращающимся в агентства с просьбой помочь подыскать приемлемый вариант, рассказывают, что покупательский спрос и цены неуклонно поползли вверх, поэтому с покупкой недвижимости стоит поспешить. Искусственный ажиотаж риэлторы умудрились создать даже в специализированных печатных и электронных СМИ. Столичные риэлторы принялись в один голос твердить, что ценовое дно на рынке жилой недвижимости уже пройдено.
Свет в конце туннеля уже не похож на приближающийся поезд. По крайней мере, так решили продавцы квартир, отказавшись повально снижать цены и идти на уступки придирчивым покупателям, сходу сбрасывая 10% при первом же намеке, что сделка может состояться. Застывшие цены ждут нового направления — вверх или вниз. Рынку недвижимости хватило трех успокоительных пилюль. Во-первых, в хаосе декабря, когда с ужасом ожидали выброса на рынок дешевых залоговых квартир банками, выработался некий иммунитет. Банки решили не ввязываться в проблемные отношения с государством, добивая заемщика пенями, штрафами и видимостью реструктуризации. Заемщик, если и решается на отчаянный шаг продать квартиру, старается максимально завысить цену, дабы свести потери к минимуму.