Мировые тенденции и их влияние на рынок коммерческой недвижимости в Украине: - Общая ошибочная стратегия наращивания кредитной массы основными игроками рынка – банками, страховыми компаниями, пенсионными фондами и соответствующее увеличение рисков; - Управление рисками, контроль за финансовым сектором были вытеснены такими направлениями как стремительные инновации и изменения в бизнес-моделях, несмотря на значительный уровень риска, несоответствие жизненных циклов и низкий уровень обеспечения затрат;
Раскачивание рынка жилой недвижимости, которое предприняли ряд застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, не дало ожидаемого результата — спрос, а вместе с ним и цена столичных апартаментов продолжают снижаться. По сравнению с январем в марте средняя стоимость квартир, заявленных в базах данных агентств, уменьшилась на четверть. Причем продавцы все активнее идут навстречу редким покупателям и готовы сбрасывать в процессе торга значительные суммы. Весна не принесла оживления на киевский рынок вторичной жилой недвижимости. По сравнению с началом года в марте количество сделок по продаже квартир не уменьшилось, но и не выросло. При выборе жилья покупатели стали более требовательными. Если в прошлом году решение о приобретении той или иной квартиры принималось, как правило, через две недели просмотров различных вариантов, то сейчас — через несколько месяцев. Число продаж продолжает снижаться. По сравнению с февралем в марте зафиксировано на четверть меньше сделок. Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 г., то в январе–феврале продажи сократились на 95%, а в марте — на 97–98%, большинство потенциальных покупателей не могут забрать свои депозиты из банков, а имеющихся на руках средств для приобретения недвижимости недостаточно.
С начала нынешнего года число арендаторов еще недавно дефицитных складских помещений в портовой Одессе снизилось вдвое. Данная тенденция ставит под сомнение дальнейшее продолжение логистического бума. Охладевшие к падающему рынку девелоперы уже заморозили на неопределенное время десяток строящихся объектов. Еще недавно дефицитные одесские склады опустели. Если в середине прошлого года компании месяцами искали подходящее помещение, записываясь в «лист ожидания» на наиболее привлекательные объекты, то сейчас желающим пристроить свой товар риэлторы предлагают широкий выбор свободных хранилищ. Но заполняются они крайне вяло. К примеру, арендаторы уже месяц не могут найти клиента на помещение в 1 тыс. кв. м практически в центре города на Фонтане, хотя цена более чем привлекательна — $6/кв. м в месяц. Это своего рода рекорд, так как ранее такой склад даже не попадал в открытую базу данных, а передавался из рук в руки.
Госкомпредпринимательства занялось активной имитацией помощи малому и среднему бизнесу. На этот раз Комитет предлагает установить предельные ставки на аренду торговой недвижимости, при этом ограничив рентабельность арендодателя. Но, как замечают юристы, собственники площадей легко найдут необходимые лазейки, чтобы не уменьшить свои заработки. В начале марта на сайте Госкомпредпринимательства для обсуждения и внесения предложений был вывешен проект постановления Кабмина «О мерах относительно стабилизации цен за предоставление (аренду) торговых помещений (площадей) в торговых объектах, на рынках по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в условиях финансово-экономического кризиса». Согласно документу, устанавливаются предельные уровни арендных ставок на эти помещения, не превышающие 20% рентабельности. Минэкономики и Госкомпредпринимательства должны будут в течение двух недель после вступления постановления в силу разработать методику расчета цен.
Диктатура покупателя на рынке жилой недвижимости заставила шевелиться маркетинговые подразделения застройщиков и девелоперов. Рекламные трюки, которые раньше проделывали продавцы кремов от морщин и йогуртов с чудо-бактериями, теперь взяты на вооружение строителями. Компания «Олимпик-Парк», строящая коттеджи под Киевом, обещает вернуть своим клиентам $100 тыс., если через год цены на рынке загородной недвижимости упадут на 30%. Согласно рекламному предложению, схема достаточно проста: во время строительства покупательоплачивает в рассрочку 2/3 стоимости коттеджа на участке земли. Оставшийся платеж (около $100 тыс.) необходимо внести по завершении строительства коттеджа — через девять месяцев после подписания договора. Если к этому времени индексы цен на загородную недвижимость упадут на треть — не нужно будет доплачивать. В случае если средняя цена коттеджной недвижимости, к примеру, снизится на 15% — из $100 тыс. остаточного платежа покупатель должен будет заплатить $50 тыс. и т. д.
Зачастую имея лишь опыт возведения небольшого дачного домика заказчик берется самостоятельно организовать процесс строительства и более крупных объектов. Либо же обращается к одной из многочисленных фирмочек, возникших в последние годы на волне строительного бума. В обоих вариантах заказчик рискует – деньгами, временем, качеством. Как правило, коммерческое строительство ведется в спешке, поскольку, чем быстрее объект будет введен в действие, тем быстрее начнет приносить доход. Кроме того, решение о начале строительства часто принимается заказчиком в ответ на насущную потребность (негде хранить продукцию, выросла арендная плата, нужно расширить производство, осваивается новая технология и т.д.). И опять же рассуждает он, чем раньше начнешь строить – тем быстрее избавишься от «головной боли».
За период с 16 по 22 марта 2009 года стоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Киевском регионе (11 районов) снизилась, в пределах 3,48% ($154) до $4 273 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области (***) выглядит следующим образом:
За период с 16 по 22 марта 2009 года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку по крупнейшим городам Украины и их пригородам снижалась, в пределах 2,10%-3,45% ($46-219) за одну сотку. Cтоимость земельных участков под коттеджную застройку (*) в Одесском регионе (5 районов) снизилась, в пределах 2,99% ($219) до $7 106 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Одесской области (**):
По утверждению риэлторов, количество желающих арендовать жилье в столице стремительно падает, тогда как предложение продолжает расти. Если в январе прошлого года в базах агентств недвижимости числилось около 6 тыс. квартир, то сейчас — более 26 тыс. В поисках клиентов владельцы жилья вынуждены идти на серьезные уступки: снижать цены, фиксировать их в гривне, оборудовать квартиры современной бытовой техникой и пр. Эксперты прогнозируют, что стагнация рынка может продлиться как минимум до конца нынешнего года.
Оживление деловой активности чувствуется достаточно явно, если судить по количеству заявок на покупку, отмечают аналитики. Другое дело, что в большинстве этих заявок максимальная цена, которую готов заплатить покупатель, существенно ниже минимальных цен, по которым продавцы согласны отдать квартиры. Еще недавно большинство продавцов цены придерживали. Сейчас они сбрасывают их значительно охотнее. А те продавцы, которые раньше спешили резко сбросить цены, все чаще стали их придерживать, в отдельных случаях — даже немного повышать.
Первичный рынок жилья в столице практически умер - покупателей, готовых вложить средства в строящийся объект, единицы. По утверждению риэлторов, не продаются квартиры даже в сданных в эксплуатацию домах, несмотря на предлагаемые скидки в 10–20% и внедрение различных программ лояльности. Эксперты прогнозируют, что в ближайшее время ситуация не изменится и цены будут снижаться. В то же время предел прочности застройщиков, несущих затраты даже при условии заморозки своих проектов, практически исчерпан. Темпы строительства жилья в столице стремительно падают. Eсли на протяжении последних двух лет в эксплуатацию вводилось примерно по 1,4 млн м², то в нынешнем будет сдано не более 600 тыс. м². В Киеве насчитывается 130 объектов, в которых предлагаются на продажу квартиры. Однако сейчас работы ведутся только на 15% из них.
Недвижимость — довольно дорогое направление инвестирования, но обладающее высокой надежностью (см. табл.). Если в стране не случатся форс-мажоры вроде военных действий или отключения городских коммуникаций, недвижимость позволит пережить даже самый жесткий кризис с малыми потерями. Она же позволяет обладателям ликвидных средств, вложивших их в квадратные метры, цена которых снизилась до минимума, получить со временем хорошую прибыль. Ведь нет сомнения, что цены на дне навсегда оставаться не будут. В то же время можно только посочувствовать тем инвесторам, которые на волне ажиотажа сделали свои дорогие приобретения на пике цен (в течение двух последних лет). Еще больше потеряют те, кто недооценил свои финансовые возможности и теперь стал рабом банка или попался в руки мошенников, строивших финансовую пирамиду.
Министерство регионального развития и строительства (Минрегионстрой) Украины прогнозирует выделение государством до мая текущего года 3 млрд грн на завершение строительства жилых объектов с уровнем готовности более 70%. «Надеюсь, что они (1 млрд грн – средства Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) под госгарантии) будут в пределах 10 дней. Следующие 2 млрд грн, предусмотренные на рефинансирование банков, должны быть в пределах месяца», - сказал журналистам министр регионального развития и строительства в ходе коллегии министерства в Киеве. В свою очередь, замминистра сообщил в ходе коллегии, что 1 млрд грн, выделенный правительством ГИУ, с учетом средств населения составит 1 млрд 333,333 тыс. грн, из которых 25% будет направлено на кредитование граждан на покупку жилья под 14,6% годовых сроком до 30 лет.
Средняя цена предложения 1 кв. м офисных площадей в Киеве в феврале 2009 года уменьшилась на 6,4% по сравнению с январем – до $1781,6, сообщил эксперт. По данным исследоваемой компании, наибольшее снижение цены предложения офисной недвижимости в столице в течение февраля было зафиксировано в Дарницком (-9,6%), Подольском (-15,46%) и Святошинском (-11,15%) районах, тогда как наименьшее снижение наблюдалось в Днепровском (-1,92%), Печерском (-2,10%) и Соломенском (-1,5%) районах. При этом средняя цена предложения 1 кв. м торговых помещений в Киеве в феврале 2009 года снизилась на 5,7% – до $2649,4.
Предлагаем вашему вниманию показатель «UTG-индекс», который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Данные регулярно обновляются. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик.
После того как цены на недвижимость в Украине достигли заоблачных высот, все более популярной среди украинцев стала покупка объектов недвижимости за рубежом. Относительно доступные по цене объекты были рентабельнее, чем родные “квадраты”, и позволяли с комфортом насладиться “другой жизнью”. К тому же наши сограждане могли получить кредит на покупку, причем под очень низкие, по сравнению с предлагаемыми в Украине, годовые проценты — 3-6%. Все эти факторы сделали зарубежную недвижимость не только предметом престижа, но и надежным источником для инвестирования. Впрочем, счастье, как говорится, длилось недолго. Разразившийся практически во всем мире финансово-экономический кризис спровоцировал стремительное падение цен, в том числе и на еще вчера инвестиционно привлекательную недвижимость. Так, например, по данным экспертов Citigroup Global Markets (г.Нью-Йорк, США), объемы строительных работ в США опустились за время кризиса до уровня времен Второй мировой войны. В отчете, опубликованном Министерством торговли США, отмечается, что в январе 2009 г., по сравнению с декабрем 2008 г., количество новостроек в стране сократилось на 16,8%. При этом жилье, в зависимости от региона, подешевело, по разным оценкам, от 20% до 70%.
Докризисные времена на весну приходился рост продаж на рынке недвижимости. Однако в этом году надежды застройщиков не оправдались – стагнация на рынке продолжается, а покупателей, желающих вложить средства в строящийся объект, по-прежнему можно пересчитать по пальцам. По утверждению риелтеров, сейчас не продаются квартиры даже в домах, сданных в эксплуатацию. При этом цены на жилье на столичном рынке недвижимости за время кризиса упали в среднем на 55% в долларовом эквиваленте и на 25-27% - в гривневом. Не лучше ситуация и на первичном рынке загородной недвижимости. Как сообщила руководитель отдела стратегического консалтинга компании Knight Frank Наталия Пронина, из 75 находящихся на этапе строительства коттеджных городков под Киевом, по состоянию на 1 марта 2009 г. строительство было заморожено в 36% из них. При этом снижение стоимости коттеджей в некоторых городках было зафиксировано на уровне 30-40% в долларовом эквиваленте.
В конце 2008 года напряжённая ситуация на мировых рынках негативно повлияла на приток капитала в Украину. В последней четверти прошлого года происходили нестабильные процессы в политической сфере, рост процентных ставок, растущая инфляция и девальвация национальной валюты. Слабая диверсификация экономики Украины ускорила её падение, основой которой являются металлургический сектор и экспорт сырья.
Отток арендаторов из столичных офисных центров заставил владельцев коммерческой недвижимости пойти на серьезные уступки. Чтобы удержать клиентов, они уже уменьшили ставки как минимум в 1,5 раза и активно внедряют различные программы лояльности, предполагающие включение в стоимость аренды затрат на оплату коммунальных услуг, охраны и уборки помещений, рассрочку платежей, бесплатные места на паркинге и пр. Эксперты прогнозируют, что до конца нынешнего года стоимость аренды офисов продолжит падать. По утверждению специалистов, на протяжении января-марта спрос на офисные помещения в Киеве упал по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 1,5 раза.
В январе 2009 года в Киеве и Киевской области объём складских площадей составил 737,970 кв.м. В Будапеште и окрестностях – 1,1 млн. кв.м, в Праге – 1,34 млн. кв.м, Варшаве и пригороде – 2 млн.кв.м, в Москве – 3,9 млн. кв.м. В 2006 году в Киевской области было выведено на рынок 53,220 кв.м., 2007 – 203,180 кв.м, а в 2008 году – около 365 170 кв.м.