Для гостиничного сегмента Киева 2009 год охарактеризовался сокращением активности и переходом в режим ожидания выхода с кризисных явлений в экономике. Основными задачами игроков на рынке являлись аккумулирование ресурсов и оптимизация стратегии деятельности на ближайшие 2-3 года. .Поскольку UEFA утвердил Киев как город, принимающий финальный матч чемпионата Европы по футбола в 2012 году (EURO-2012), Кабинет Министров Украины 29 июля утвердил новый порядок присвоения категории гостиницам и другим местам сертифицированы на национальную категории 4-5*. При этом более 76% объектов - отели категорий budget–economy (ценовой сегмент "ниже среднего"). Под управлением международного гостиничного оператора в городе находятся лишь 3 действующих отеля, а именно: "Hyatt Regency", "InterContinental" и "Radisson SAS".
В закрытых аквапарках число посетителей тоже увеличилось в среднем на 10-15% по сравнению с прошлым годом. Но это оказалось недостаточным аргументом для повышения цены. Так, львовский "Пляж" и харьковские "Джунгли" максимальные цены оставили на прошлогоднем уровне - 95 и 120 грн. соответственно. Более того, на некоторые категории входных билетов цены были снижены. Например, в "Терминале", который открылся осенью прошлого года в киевском пригороде Броварах, стоимость пребывания на водных аттракционах в течение трех часов была снижена на
Себестоимость паркоместа колеблется в пределах $6-15 тыс. и при сдаче в аренду окупится за 3-12 лет. А рентабельность паркинга составит 70% . Для сравнения: в новостройках стоимость паркоместа составляет $10-40 тыс. В отличие от стационарных, для них не нужна дополнительная полоса дороги для выезда. Водитель паркует авто на платформе лифта-подъемника, а вопрос дальнейшего егс размещения в ячейке - уже дело техники. В некоторых странах многоуровневые паркинги строят прямо под торцевой стеной дома. Игроки рынка считают, что непрозрачные процедуры землеотвода и "мягкость" санкций за парковку в неположенных местах вряд ли будут способствовать решению "паркингового" вопроса. Кроме того, городские власти должны выдавать участки не наобум, а иметь четкий план и аргументы
В данном отчете рассмотрены и проанализированы показатели рынка элитной жилой и загородной недвижимости Киева за 2010 год, основные тенденции на рынке, спрос и предложение, динамика цен, аренда, структура рынка, а также выводы и прогнозы.
Kто накопил деньги еще до начала кризиса, стали чувствовать себя на рынке более свободно. Судя по данным риэлторов и интернет-форумам, семьи, не успевшие приобрести недвижимость до начала кризиса, нередко стали ориентироваться на более просторные и качественные квартиры; выросло количество потенциальных покупателей, имеющих возможность улучшить жилищные условия без ипотечных кредитов.При этом усредненная цена предложений в долларах США за кв. м снизилась за год лишь на 32,5%, а индекс стоимости на 30,3%. Хотя очень многие опрошенные нами респонденты, в том числе и те, кто постоянно следит за процессами на рынке недвижимости, считали само собой разумеющимся, что цены в 2009 г. упадут в разы.
Прогнозы на 2010 г. выглядят очень оптимистичными: рост арендных ставок на 15-20%, появление новых объектов во всех регионах и повышение покупательской способности. Правда, порой такие ожидания напоминают затишье перед бурей.После зимы 2008/2009 гг., когда девелоперы и операторы ритейла переживали первый шок от кризиса, им пришлось искать новые пути сохранения бизнеса. После резкого падения арендных ставок в конце 2008 г. (в среднем на 50-60%), кардинальных изменений в течение года не произошло. Лишь к III кв. стало наблюдаться улучшение, а также небольшой рост арендных ставок (в среднем на 10%) в существующих ТЦ и ТРЦ. В строящихся же объектах ставки остались неизменными, т.е., на уровне конца 2008 г.
Во всем мире управление деловыми «сити» приносит существенную прибыль, 40% которой достается городскими властям, а 60% – собственникам небоскребов. В украинской столице доля города в проектах застройки составляет около 20%. Этот факт наряду с дефицитом офисных площадей и ростом арендных ставок подогревал интерес зарубежных инвесторов к проекту «Киев-сити». Еще полтора года назад идея создания деловых районов была очень популярна. Для ее реализации покупалась земля, разрабатывались концепции.Между тем рынок качественной офисной недвижимости слишком сильно пострадал от кризиса, и сегодня ни один институциональный инвестор пока не видит преимуществ от выхода на него. По словам экспертов, строители пере-ориентировались на мелкомасштабные проекты с четко продуманной концепцией и якорными арендаторами.
Руководители киевских логистических центров увидели свет в конце тоннеля: за последние полгода число пустующих складских площадей сократилось с 30 до 24%.С конца 2008 г. по середину 2009 г. вакантность комплексов росла, что было связано с сокращением занимаемых площадей существующими арендаторами, а также уходом ряда компаний с рынка. Но начиная с середины осени прошлого года этот показатель стал уменьшаться. Причем данная тенденция наблюдается даже несмотря на ввод в эксплуатацию новых объектов: первой очереди «Ольвиты» (8,5 тыс. кв. м), второй — «БФ Склада» (36 тыс. кв. м), а также ММК (24,5 тыс. кв. м) и «Топ-Транса» (17,5 тыс. кв. м), в результате чего общая емкость складских помещений повысилась за год на 11% — до 797 тыс. кв. м.
В ряде случаев использование и распоряжение паями затруднено потому, что их собственники попросту отсутствуют или умерли, не оставив завещания, выехали за границу, пропали без вести, были признаны недееспособными. Среди пайщиков много людей преклонного возраста, которые не в состоянии обрабатывать угодья в несколько гектаров. В результате земля либо пустует, либо сдается в аренду за гроши. Так, по данным Госкомзема в 2009 г. из 4613,6 тыс. договоров аренды 2441,7 тыс. (52,9%) заключено с крестьянами-пенсионерами, причем 42,2% всех участков арендуются теми же хозяйствами, из земель которых паи и были выделены. В целом были заключены договора в отношении 17,5 га распаеванных земель, что составляет 64% от их общего количества. Те участки, что оказались в аренде, принесли своим хозяевам порядка 260,2 грн. в год с каждого гектара. А. Кошиль подчеркивает, что сельхозугодья используются крайне нерационально с точки зрения выгоды для их владельцев и отрасли в целом. Тем более, что 59% договоров заключены на срок до 5 лет. За это время арендаторы успевают истощить землю посевами подсолнечника или рапса, а о будущем участка не задумываются.
На сегодняшний день ситуация на рынке коттеджных поселков достаточно сложная. Из всех заявленных поселков в г.Харькове и области насчитывается 7, в которых реально продолжается строительство. Характерной особенностью этого рынка является реализация новых домов исключительно для конкретного собственника, который приобрел в поселке земельный участок. Цены предложения домов (строительство по типовому проекту) в коттеджных поселках находятся в диапазоне 500-1000 долл.США/кв.м.
На украинский рынок гостиничной недвижимости кризис отразился менее критично, чем на европейские рынки, сообщил руководитель группы по гостиничному бизнесу в России и СНГ международной юридической фирмы DLA Piper. В России и в Украине, вследствие значительного разрыва между предложением гостиниц международного уровня и спросом на них, в 5-звездочных гостиницах изначально была установлена более высокая плата за сутки проживания, чем в отелях США, Европы и Азии. Таким образом, прибыльность гостиниц в Украине и России оказалась значительно выше, чем в крупных городах мира, сообщает Бизнес. Учитывая это, эксперты утверждают, что перед операторами, которые выйдут на рынок гостиничной недвижимости Украины одними из первых, открываются хорошие перспективы.
За последний год в Украине появилось два новых больших аквапарка. Так, в октябре 2009 г. в Броварах (Киевская область) был открыт 4-этажный «Терминал» с раздвижной крышей, общая площадь которого составила 25 тыс. кв. м, а на территории кроме бассейнов были возведены сауны, гидромассажные ванные, водные горки общей протяженностью 1 км и фуд-корт. В июне нынешнего года в Кирилловке на берегу Азовского моря (Запорожская область) открылся аквапарк «Остров сокровищ» площадью 60 тыс. кв. м. В рамках проекта было построено 8 бассейнов и 34 горки, множество игровых площадок, рестораны, бары и ночной клуб.
Данный обзор содержит основные характеристики рынка торговой, офисной, складской и гостиничной недвижимости Украины, а именно: тенденции, спрос, предложение, ключевые события, прогноз, общий объем профессиональных офисных площадей, ключевые проекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2010 года, структура предложения профессиональной офисной недвижимости по классам, объем профессиональных офисных площадей по районам Киева, общий объем профессиональных складских площадей, торговые центры в г. Киеве, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2010 года, общий объем арендных площадей в ТЦ г. Киева, изменение распределения арендных площадей, основные проекты гостиниц, планируемые к открытию в 2010-2011 годах, динамика нового предложение гостиниц категории 3*-5* в Киеве, насыщенность гостиничного рынка некоторых европейских столиц, количество номеров на 1000 жителей метрополии, анонсированные проекты гостиниц, строительство которых планируется начать в 2010 году, средние цены за номер категории «стандарт» в гостиницах и другое.
Количество предложений паркомест в декабре 2010 года на рынке новостроек Киева увеличилось на 6,7% относительно сентября. Объем предложений паркинга в общей площади и денежном выражении увеличились соответственно на 6% и 3,7%. С декабря 2009 года увеличилась доля новостроек премиум-класса в которых реализуются паркоместа, так в декабре 2010 года доля данного сегмента составила 16%, а в декабря 2009 года – 14%. Уменьшилась доля новостроек эконом-класс – на
Обзор содержит информацию о рынке элитной жилой и загородной недвижимости Киева за первое полугодие 2010 года, а именно: основные показатели и тенденции на рынке, предложение и динамика цен на первичном рынке, аренда, прогноз, структура рынка загородной недвижимости Киева в зависимости от стадии готовности коттеджных городков, распределение строящихся городков по классам, распределение строящихся городков по направлениям, динамика стоимости коттеджей класса элит на первичном рынке загородного жилья Киева и многое другое.
В 2009 г. стоимость столичных квартир снизилась на 25-45%. При этом активность рынка упала вдвое, поскольку у населения не хватает средств для покупки квартир даже по сниженным ценам, а рынок ипотеки практически отсутствует. Количество сделок на рынке недвижимости в 2009 г. резко сократилось - по нашим оценкам, вдвое, официальных данных по Киеву пока нет. Количество риэлторских компаний сократилось в разы, а по некоторым оценкам - на порядок. Строительная отрасль весь год находилась в плачевном состоянии, большинство начатых объектов были заморожены. Новые ипотечные кредиты почти не выдавались; все силы банкиры бросили на реструктуризацию проблемных задолженностей.
Профессиональная торговая недвижимость Киева практически оправилась от потрясений годичной давности: арендные ставки не падают, наполняемость стремительно растет, а владельцы ТЦ сворачивают программы лояльности. Ритейлоры считают, что опасаться повышения арендных ставок пока не стоит. Но через полгода-год при перезаключении договоров аренды аппетиты владельцев торговых центров могут вырасти. Сегмент профессиональной торговой недвижимости столицы пережил второе полугодие прошлого года успешнее других сегментов коммерческой недвижимости. После стремительного снижения уровня арендных ставок, упавших за первые шесть месяцев на 30–50%, во втором полугодии существенных колебаний расценок уже не наблюдалось. По данным Украинской Торговой Гильдии, на протяжении первого полугодия средний уровень арендных ставок на вакантные площади магазинов торговой галереи в составе профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева уменьшился на 40% — со $105
Формирование арендных ставок для производственных помещений происходит совсем по другим критериям, чем в других видах недвижимости. Для них важным является не престижность места, не его проходимость или, например, близость к центру города, а параметры помещений (линейные размеры, включая высоту, кубатура), наличие и состав вспомогательных помещений, промышленные перекрытия, ГОСТы и т.д.Цена предложения на производственные помещения колеблется в пределах 45-80 грн. за кв.м. Потенциальные арендаторы готовы платить - 35 грн. за кв.м.На данный момент слишком велик разбег между спросом и предложением. Арендодателям и арендаторам, довольно трудно найти общий язык, так как ценовые ожидания последних не совпадают с рыночными реалиями. Например, средняя цена отопления одного квадратного метра составляет минимум 20 грн. в соотношении с ценовым ожиданием арендаторов «чистая» цена должна составлять 15 грн. за кв. метр.
В Харькове начало оживать мелкое производство. Местные риэлторы констатируют активизацию спроса на аренду небольших промышленных цехов, мастерских и прочих объектов, которые можно приспособить под производственные нужды.Если в прошлом году на волне кризиса спрос на такие помещения снизился на 80%, то сейчас, наоборот, наблюдается рост числа заказов на 10–15%. Оживились в первую очередь мелкие предприниматели, ориентирующиеся на производство товаров массового спроса: продуктов питания, обуви, одежды, а также специализирующиеся на фасовке и мелкой сборке. Достаточно часто ищут новые помещения мебельщики. В то же время фирмы, работавшие до кризиса на строительный рынок, производители пластиковых окон, стройматериалов, наоборот, освобождают занимаемые площади.
Игроки рынка уверены в необходимости оживления рынка, но отмечают, что ветирования моратория для этого мало. Снятие запрета на продажу автоматически не вводит необходимые законодательные акты (законы о рынке земель и государственном кадастре.) в действие, которые депутаты не могут принять на протяжении нескольких лет. Эксперты уверены, что существующее положение вещей играет на руку крупным агрокомпаниям и земельным спекулянтам.60% сделок по аренде земли носит краткосрочный характер (до пяти лет).Краткосрочные арендаторы чаще всего практикуют политику выжженной земли, когда надел засевается подсолнечником или рапсом — культурами, истощающими почву.