В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Киева пойдет на поправку, убеждены эксперты. Хотя крупные зарубежные инвестиции не предвидятся, все же ожидается реанимация спроса и рост числа сделок. Однако существенного снижения арендных ставок ждать не стоит. Наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня называют фонды прямого инвестирования. По прогнозам аналитиков, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.
Рынок складской недвижимости в 2009 г. переживал не лучшие времена. По данным исследования Knight Frank Ukraine, в минувшем году спрос на складские площади сократился более чем в два раза по сравнению с 2008 г. К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10% показателя в декабре 2008 г. Арендные ставки снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии, когда ставки упали на 30% по сравнению с IV кварталом 2008 г. Большинство собственников строящихся складов с готовностью 75% и не имеющих предварительных договоров на аренду помещений, заморозили в 2009 г. строительство своих объектов. Ожидается, что замороженные объекты появятся на рынке не ранее 2011-2012 г., что может замедлить темпы развития сектора после начала роста экономики.
За период кризиса земельные участки в среднем подешевели на 50% в долларовом эквиваленте. Больше всего в цене упали наделы в Макаровском направлении, которые и в докризисные времена были наименее востребованными. Самым стойким к проседанию оказалось престижное Обуховское направление. К примеру, в пос. Здоровка (Васильковский р-н) участок продается за $2 тыс. за сотку, в пос. Новоселки (Вышгородский р-н) – $2,557 тыс., пос. Гавронщина (Макаровский р-н) – $978, в пос. Вита-Почтовая (Киево-Святошинский р-н) – $4,686 тыс., а в пос. Конча-Заспа (Обуховский р-н) – $9,582 тыс.
В нынешнем году с наступлением тепла рынок краткосрочной аренды дач, домов и коттеджей не ощутил существенного притока клиентов. Более того, их число в сравнении с зимними месяцами сократилось в 1,5 раза, а по сравнению с весной прошлого, кризисного года — вдвое. При этом большинство самых дорогих особняков вообще остались невостребованными. Несмотря на это хозяева домовладений не намерены снижать арендные ставки, ожидая увеличения числа клиентов на майские праздники. С середины же следующего месяца большинство дач, домов и коттеджей со значительным дисконтом предполагается сдать на все лето под отдых горожан. Поэтому предложение на рынке посуточных услуг останется далеко не самое лучшее и очень ограниченное в выборе.
Столичные власти обещают, что через два года в городе введут в эксплуатацию несколько десятков новых гостиниц, а часть существующих реконструируют. Девелоперы утверждают, что планы чиновников не будут выполнены даже наполовину: строить отели специально для размещения гостей Евро-2012 нецелесообразно, а рассчитывать на скорое оживление рынка и повышение его инвестиционной привлекательности преждевременно. Впрочем, приехавшие на финальный матч спортсмены, тренеры и судьи, равно как и обычные болельщики, ночевать на улице не останутся.
Активное повышение спроса на услуги автостоянок объясняется довольно просто: на протяжении последних нескольких лет количество автомобилистов, приобретающих полисы КАСКО, уменьшилось в разы. В связи с этим часть водителей приобретают лишь обязательную «автогражданку», а машины предпочитают уберечь, оставляя их на ночь на стоянке. Подобное поведение с одной стороны связано с подорожанием полисов (за последние два года - на 50-60%) и резким ужесточением условий по выплатам, а с другой – неблагонадежностью страховщиков. В последнее время все больше потребителей, купивших полисы КАСКО, столкнулись с задержками по выплатам, которые нередко затягиваются до полугода и дольше. В итоге возросший спрос на услуги автостоянок позволил их владельцам поднять расценки, неплохо на этом заработав. Если в прошлом году поставить машину на парковку обходилось автовладельцам в 8-10 грн./сутки, то сейчас
Падение на рынке вторичного жилья в 2010 году будет от 15 до 30%. Все зависит от курса доллара и реальной ситуации на рынке. По его словам, в течении последних 3-4 месяцев продажи на вторичном рынке жилья сократились, продавцы не готовы продавать по той стоимости, по которой покупатели могут приобрести. Цены остаются на одном уровне, и это приведет к тому, что при малейшем колебании доллара, которое неизбежно, продавцы в панике начнут сбрасывать недвижимость и снижать цены.
Тенденции рынка недвижимости в Украине будут повторять общеевропейский тренд – цены на качественные объекты перестанут снижаться, а инвесторы даже не будут рассматривать предложения, находящиеся на уровне проектов. Oжидает существенного снижения интереса инвесторов к «мегапроектам» площадью в несколько сотен тысяч квадратных метров. Привлекательными будут лишь небольшие объекты, которые гарантированно будут сданы в аренду. Сегодня инвесторы мыслят уже даже не десятками тысяч, а всего лишь тысячами квадратных метров. Подобные качественные проекты в центральных районах будут реализовываться, и даже при сегодняшних ставках станут успешными и привлекательными.
Офисные объекты площадью в 2-6 тыс. кв. м (а именно такой объем эксперты относят к категории малых бизнес-центров), как сообщают аналитики , в основном выбирают арендаторы, для которых важны обособленность помещений, своя отдельная территория с паркингом и отдельным входом в помещения, имиджевый фактор, автономность инженерных систем и коммуникаций и собственная система безопасности. С другой стороны, в небольших зданиях нет физической возможности достичь высокого соотношения полезной площади и площади общего пользования. А при занятии такого здания одним арендатором целиком эта проблема частично снимается. В качестве примеров подобных сделок, заключенных в последнее время в Киеве, он приводит аренду компанией «Крафт Фудз» здания на Ярославовом Валу, 23 площадью 4 тыс. кв. м, и компанией «Амвей Украина» объекта на ул. Боженко, 87 (3 тыс. кв. м).В то же время продажи отдельностоящих зданий пока не стали нормой для украинского рынка – компании считают экономически более выгодной аренду площадей, нежели их покупку. И это несмотря на то, что, по наблюдениям посредников по продаже коммерческой недвижимости, в Киеве существует достаточно компаний, могущих себе позволить подобное приобретение и даже нуждающихся в нем. При запрашиваемой владельцем цене в $4 тыс. за кв. м покупатели готовы рассмотреть цену $2,5-3,2 тыс. за кв. м, что совершенно не устраивает владельцев. Но количество потенциальных покупателей за последние полгода выросло, и, скорее всего, именно покупателям придется повышать свои предложения, а не владельцам – опускать.
В Донецке так и не дождались обещанного аналитиками оживления производства и связанного с ним всплеска спроса на промышленные помещения. По словам директора местного АН «Жилком», интерес к объектам сейчас минимальный. Особенно сложная ситуация в сегменте купли-продажи: несмотря на то что стоимость по сравнению с докризисной снизилась в 2,5-3 раза — до $300/кв. м, владельцы цехов ищут клиентов месяцами. «Простаивают даже «горящие» предложения, изначально выставляемые на продажу по ценам в 1,5-2 раза ниже среднерыночных. К примеру, риэлторам с трудом удалось пристроить за $40 тыс. производственные мастерские с земельным участком площадью 1 га на выезде из областного центра, хотя до того, как страну накрыл финансовый кризис, аналогичный объект стоил как минимум $200-250 тыс.
Земельные участки под возведение коммерческих объектов в Киеве практически перестали интересовать местных застройщиков и девелоперов, сосредоточивших свои усилия на доведении до ума уже начатых строек и реализации ранее разработанных проектов. Спрос с их стороны не оживила даже привлекательная цена «золотых соток», упавшая за последний год в среднем на 50%. Рыночной конъюнктурой воспользовались лишь непрофильные инвесторы и иностранные фонды, скупающие наделы для перепродажи после завершения финансового кризиса.По данным экспертов земельного рынка, ныне в столице к продаже предлагаются крупные земельные наделы общей площадью около 1 тыс. га, расположенные в черте города и предназначенные для строительства жилого многоэтажного дома, многофункционального комплекса, торгового, торгово-развлекательного или офисного центра.
Почти половина из более чем 130 коттеджных городков в пригородах Киева, о строительстве которых было заявлено до начала финансового кризиса, по-прежнему остаются в стадии разработки или утверждения проектной документации, поскольку у девелоперов отсутствуют финансовые ресурсы, а сами концепции нуждаются в переработке. По этой же причине многие проекты вместе с земельными участками для их реализации сейчас выставлены на продажу. По словам экспертов, из оставшихся порядка 70 коттеджных городков, строительство и продажи объектов в которых были начаты еще в 2008 г., активными работами могут похвастаться не более 12 поселков, таких как «Олимпик-Парк», «Маєток», Green Hiils, «Золоче» и некоторые другие.
Несмотря на все преимущества взятого в аренду комплекса, «Квадру» предстоит серьезно поработать над его имиджем, внешним видом и главное – финансовыми результатами. «Президент-отель» можно отнести к ярким примерам неэффективности государственного управления, особенно в кризисный период. В течение последних двух лет гостиница переживала серьезные проблемы, связанные с сокращением уровня заполнения и, как следствие, падением доходов. Кризис снизил загруженность гостиницы в два раза. Если весной 2007 года этот показатель составлял 70%, то весной 2009 – 35%. Кроме того, по итогам 2007 года отель получил чистую прибыль на уровне шести миллионов гривен, зато 2008 год отличился убытками в пятьсот тысяч гривен.
Сейчас арендная плата за место на открытой стоянке составляет 300-400 гривен в месяц, за место в паркинге в спальных районах Киева - 500-700 гривен. Средняя окупаемость такого паркинга составляет около 15 лет. А многие застройщики просто снижают цены. Риэлторы рассказывают, что сейчас на переговоры с потенциальным покупателем паркинга ценой 25 тыс. долларов приезжают первые лица компаний, тогда как до кризиса сделками до двух миллионов долларов занимались исключительно менеджеры по продажам. Размер дисконта может составлять 20% при первичном торге и еще пять процентов, если упорно отстаивать свой вариант сделки. В среднем за время кризиса цена машино-места упала на
На исходе 2009 года строительная отрасль Украины оказалась практически на грани катастрофы. Согласно данным самих участников рынка, из нее уже вышло более 100 тыс. рабочих. По информации, которая имеется в Минрегионстрое, всего около 10—12% стройкомпаний сегодня реально продолжают работать, а более 85% стройплощадок в стране заморожены. В целом, по различным оценкам, падение по отрасли варьируется в пределах от 56 до 85%, но если инфраструктурные объекты в преддверии Евро-2012 еще хоть как-то оживляют деятельность застройщиков, то рынку строительства жилья эксперты рисуют самые мрачные перспективы. Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет украинцы ощутят настоящий дефицит жилых метров.
В прошлом году Днепропетровск лидировал в сокращении товарооборота. Если в целом по стране данный показатель упал на 16,5%, то здесь почти на 26%. Поскольку рассчитывать на улучшение ситуации в ближайшее время не приходится, ритейлоры пытаются минимизировать затраты, экономя на помещениях. Цены на торговую недвижимость в городе уже снизились втрое по сравнению с докризисными, но это далеко не предел. Не рассчитывая на большую прибыль, торговцы не хотят особо тратиться на свой бизнес. По словам риэлторов, главным критерием выбора помещения как арендаторами, так и покупателями сейчас является цена, тогда как другие показатели (например, качество или месторасположение объекта) отошли на второй план.
Средняя арендная ставка для киевских профессиональных офисных объектов класса А понизилась на $0,58. Для объектов класса В с начала года продолжается снижение средней стоимости аренды, связанное с скидками, которые предоставляют арендодатели в результате переговоров с целью заполнения объектов.По сравнению с предыдущим периодом снижение средней стоимости составило $3,66. Ставки составляют за 1 кв. м для класса А $43,38 и $27,85 – для класса В. Цены приведены с НДС, без эксплуатационных расходов.
В 2009 г. на украинском рынке недвижимости не было зафиксировано ни одной инвестиционной транзакции (известны только факты приобретения объектов путем заключения сделок по взаимозачету, как в случае с покупкой компанией ISTIL Real Estate гостиницы “Лейпциг”, либо перераспределения долей в проектах, что имело место между компанией “XXI Век” и ее региональными партнерами). Как отмечают эксперты, причины этого — не только дефицит свободной ликвидности, но и отсутствие на рынке качественного предложения на фоне существенно возросших требований. В частности, Аркадий Вершебенюк, директор департамента промышленной недвижимости и департамента инвестиционных услуг украинского представительства консалтинговой компании Colliers International (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.), поясняет: “Отсутствие предложения высококачественной недвижимости означает, что наиболее активная категория покупателей, таких как институциональные инвесторы и специализированные международные фонды, с середины 2007 г. наблюдает в Украине пустые полки. Что же касается тех немногих качественных объектов, которые на рынке таки присутствуют, то, по словам специалистов, запрашиваемая их собственниками цена, даже несмотря на кризис, значительно превосходит ту цену, которую может предложить инвестор.
Продавцы земельных участков под частную застройку в пригороде столицы практически остались без работы: с мая 2009 г. число сделок купли-продажи сократилось почти в 10 раз, тогда как предложение продолжает расти. Правда, в агентствах недвижимости утверждают, что на протяжении последнего полугодия земля постепенно дорожает. Но эксперты рынка уверяют, что это виртуальное подорожание: повышение цен предложений с лихвой компенсируется 30%-ными скидками, которые владельцы наделов готовы предоставлять реальным покупателям.
В столице начал расти спрос на частные домовладения. Правда, львиная доля потенциальных покупателей интересуется довольно скромными по размерам коттеджами, сопоставимыми по цене со стоимостью земельного участка или квартиры в том же районе города. Основная же масса предложения агентств недвижимости касается особняков площадью 500-700 кв. м и стоимостью от $200 тыс. до $1 млн, на которые спрос практически равен нулю. Не способствует возрождению рынка и отсутствие у продавцов пакета документов, необходимого для полноценной эксплуатации особняков.