Дефицит и дороговизна свободных участков под застройку в Киеве и других городах-миллионниках способствуют развитию альтернативного строительства - на воде В Киеве плавдома начали строить только в конце 1990-х, но сейчас на Днепровской набережной практически не осталось вакантных причалов. 75% зданий на воде, зарегистрированных в столице, - развлекательные заведения, гостиницы. Наиболее успешные: комплексы "Мандарин", "Золотой берег", River Palace, ресторан "Колесо", отели "Перлина Днiпра" и "Днепровский". Постепенно развивается строительство на воде и в регионах. В Днепропетровске, к примеру, уже работают плавучие рестораны "Золотой петушок" и "Корсар", а в Донецке, в ближайшее время будет построена гостиница (смета проекта - EUR1,3 млн). В целом, по данным Регистра судоходства Украины, на стадии проектирования находятся 6 объектов, 23 эксплуатируются.
Август для киевского вторичного рынка жилой недвижимости был периодом стагнации. В отдельных сегментах рынка происходила коррекция долларовых цен, деловая активность, которая и до того была невысокой, существенно снизилась. Сократилось количество звонков, просмотров и заявок на покупку квартир. Если в июне в поступило 510 заявок на покупку квартир, то в июле 501, а в августе 360. Количество предложений снизилось на 6% (01.08.09 в актуальной базе было 3985 объектов на продажу, а 01.09.09 - 3741). Динамика изменения числа заявок на покупку одно-, двух- и трехкомнатных квартир показана на диаграмме (учтены лишь полные недели того или иного месяца). Есть несколько объяснений того, почему столь резко снизилось количество продаж. Наиболее простые и распространенные: без доступной ипотеки при нынешних ценах отсутствует платежеспособный спрос и у потенциальных покупателей закончились деньги. То, что при нынешних ценах и без доступной ипотеки платежеспособный спрос невысок, спорить не приходится. А вот относительно того, что закончились деньги у потенциальных покупателей, то это не совсем так.
Донецкий рынок долгосрочной аренды живет лишь за счет квартир эконом-класса, спрос на которые растет. Востребованные же ранее объекты для постояльцев со средним и высоким уровнем дохода, наоборот, простаивают. От обвала цен этот сегмент спасает лишь массовый вывод апартаментов в посуточную аренду, которая с недавних пор стала пользоваться популярностью среди приезжих. Донецку не хватает дешевого съемного жилья. В местном агентстве недвижимости «Авеню» рассказывают, что однокомнатные квартиры эконом-класса стоимостью до 1,5 тыс. грн. в месяц сдаются в течение двух-трех дней, а за самыми доступными объектами на окраинах города (от 800 грн.) выстроилась очередь потенциальных арендаторов. Риэлторы поясняют ажиотаж несколькими факторами, в том числе активизацией иногородних студентов.
Резкое падение стоимости аренды загородных дач, домов и коттеджей подогрело спрос на эту недвижимость: на протяжении летнего сезона три из четырех предложенных в наем объектов нашли своих клиентов. Впрочем, с окончанием теплого периода много предложений осталось без съемщиков, хотя арендные ставки упали еще больше. Прошедший теплый сезон ознаменовался для рынка аренды загородных дач, домов и коттеджей двумя тенденциями: резким увеличением предложения и столь же стремительным падением цен в долларовом эквиваленте.
Жители Закарпатья, первоначально взвинтив цены на недвижимость в несколько раз, теперь без колебаний предоставляют покупателям огромные скидки. Хотя жилье в регионе с начала кризиса уже подешевело как минимум вдвое, владельцы квартир поражают своей готовностью к дальнейшему торгу. Впрочем, потенциальные покупатели этот аукцион невиданной щедрости не оценили: сделок на местном рынке практически нет. До кризиса массовый приток заробитчанских денег в Закарпатье и банковские кредиты взвинтили цены на недвижимость в регионе практически до уровня городов-миллионников. К примеру, квартиры в Ужгороде продавались по $2 тыс./кв. м, а за сотку земли просили до $30 тыс.
Правительство отказалось от разрекламированной схемы поддержки строительной отрасли. Вместо того чтобы выделить средства на льготное кредитование покупки квартир в недостроенных домах, Кабмин решил напрямую перечислять деньги застройщикам, победившим в специальных тендерах. В ближайшее время 133 компании получат на свои счета в общей сложности 1,582 млрд грн. Большинство из них — малоизвестные на строительном рынке фирмы, которые смогли предоставить чиновникам самые весомые аргументы значимости своих проектов. Чтобы получить госпомощь, застройщик должен был предложить минимальную цену стоимости квадратного метра в возводимом им доме (не более 4200 грн.). Кроме того, государство готово было участвовать в программе достройки лишь тех домов, готовность которых составляла не менее 70%.
Рынок жилой недвижимости Крыма переживает не лучшие времена. По подсчетам аналитиков, на полуострове заморожено 80% всех строек. Цены на первичном рынке упали как минимум на 30-40%. При этом спрос на квартиры снизился практически на 75% и вряд ли до конца года ситуация изменится. По словам эксперта, на сегодняшний день возведение более 80% объектов в Крыму приостановлено, а остальных (преимущественно тех, которые находятся на финальной стадии работ) — осуществляется крайне низкими темпами. Большинство объектов было заморожено еще осенью 2008-го — зимой 2009 г. С тех пор активности по ним так и не возникло.
Надежды риэлторов на осеннее оживление рынка вторичной недвижимости не сбылись: по числу сделок конец августа — начало сентября стали одним из самых неудачных в текущем году. Причем часть сделок оказались фиктивными, их целью была перерегистрация жилья на близких родственников. Пытаясь раскачать рынок, брокеры продолжают утверждать, что ценовое дно уже пройдено, хотя анализ объявлений в СМИ говорит об обратном. Независимые эксперты считают, что стоимость вторичного жилья будет снижаться на протяжении всей осени. Конец лета — начало осени всегда считались наиболее успешным периодом на киевском рынке вторичного жилья: в сравнении с июнем-июлем в это время продажи обычно росли на 30%.
C 2 по 12 сентября в бизнес-центрах класса В незначительно снизились уровни арендной ставки, а также средней заполняемости «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за истекший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - cредний уровень вакантности площадей в БЦ Киева; - cредняя ставка аренды в БЦ Киева.
C 2 по 12 сентября уровень заполняемости торговых центров Киева остается стабильным, в некоторых объектах отмечается даже некоторое увеличение арендных ставок. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
Рынок жилой недвижимости Киева продолжает демонстрировать техническое понижение цен. Ослабление курса гривны негативно отразилось на всех сегментах рынка. В августе на рынке элитной городской недвижимости наблюдалась негативная динамика средних цен. На 1 сентября 2009 г. средние цены в сегменте составляли $7877/кв. м, снизившись на 5,44% по отношению к предыдущему периоду. Средние цены на жилье бизнес класса также просели в стоимости. Снижение составило 0,59%, достигнув показателя $1987/кв. м. Отметим, что наблюдаемое понижение цен в долларовом эквиваленте является «техническим» – большинство девелоперов зафиксировали цены в гривнах и не понижают назначенной еще в начале лета стоимости.
Владельцы ряда торговых центров Киева решили поднять арендные ставки до уровня прошлого года. Свой шаг они объясняют низкой вакантностью и ростом числа желающих работать на их площадях. Ритейлоры же уверяют, что нынешний всплеск продаж носит ситуативный характер и уже через месяц обороты упадут, а значит, повышенные ставки могут оказаться для многих непосильными. Если их прогнозы верны, то к середине осени в столице начнется очередная волна миграции арендаторов. Нынешний год стал для киевских торговых центров проверкой на прочность: кризис в стране привел к падению реальных доходов жителей столицы, а соответственно, и к сокращению доходов ритейлоров, торговые точки которых размещались на площадях ТЦ.
Владельцы одесского жилья массово пересматривают арендные ставки. Причем список тех, кто сможет зарабатывать на приезжих больше, чем сейчас, тает на глазах. Постояльцы готовы переплачивать разве что за самые ходовые квартиры эконом-класса и элитные апартаменты. Хозяевам же большинства объектов, до недавнего времени позиционирующихся в среднем или даже VIP-сегменте, приходится снижать планку. По информации экспертов, если летом среднестатистическую «единичку» в спальных районах (Черемушки, Таирова, поселок Котовского) можно было арендовать за 1,2-1,5 тыс. грн., то сейчас хозяева все чаще называют сумму в 2 тыс. грн.
Индекс рынка офисной недвижимости Киева за последние 10 дней практически не изменился, коррекция была минимальной – на уровне 0,11%. (0,4 пункта). За последние 10 дней незначительно вырос средний уровень заполняемости БЦ . При этом показатель заполняемости БЦ класса "А" остался на прежнем уровне, а заполняемость БЦ класса "В" несколько увеличилась. Сейчас при среднем показателе в 86,58%, офисные центры "А" класса заполнены на 83,74%, а центры класса "В" – на 87,64.
C начала года земля подешевела приблизительно на треть. Тем не менее эксперты предостерегают, что данный рост — скорее исключение из правил. Подорожание произошло не из-за увеличения спроса на землю, считает эксперт. Объем предложений летом существенно уменьшился. Большинство владельцев сняли свои участки с продажи, чтобы выставить их в сентябре по более высоким ценам, когда рынок недвижимости оживится. Поэтому в базах данных посредников в июле–августе остались самые дорогие варианты, на стоимость которых обычно сезонность не влияет. Несмотря на кажущееся затишье, сделки купли-продажи земли заключаются. Хотя до уровня прошлого года рынку далеко.В прошлом году количество сделок за месяц достигало 1 тыс., сейчас — от силы 300. Поэтому продажа дорогих участков повлияла на статистику, создав видимость среднерыночного роста цен.
В I половине 2009 года в гостиничном сегменте Украины не наблюдалось значимых событий. Как и в других сферах коммерческой недвижимости, первые шесть месяцев внесли поправки в ранее анонсированные проекты. Строительство большинства проектов не началось в заявленные сроки. С учетом длительности строительства, объемов заявленных проектов и возможности финансирования – вероятность их реализации до 2011-2012 годов достаточно низкая. Тем не менее, интерес международных операторов к открытию гостиниц в Украине сохранился. В перспективе 2010-2012 годов, отмечают в "Colliers", наиболее вероятна реализация проектов гостиниц "Fairmont Grand Hotel" (Набережно-Крещатицкая, 1а) и "Holiday Inn" (Антоновича, 79)
В I полугодии активность на рынке офисной недвижимости Киева проявлял нефинансовый сектор. Речь идет преимущественно о компаниях, которые предпочитают переехать в офис более высокого качества на приемлемых для себя условиях, поскольку ставки в бизнес центрах класса "А" и "В" существенно снизились. Крайне слабую арендную активность проявлял в I полугодии финансовый сектор. Продолжает сохраняться значительная неопределенность в банковской системе ввиду отсутствия уверенности в прогнозах относительно курса национальной валюты и основных макроэкономических показателей. В подобной ситуации банкам невозможно определить окончательные суммы списаний от экономического кризиса, и, соответственно, адаптировать стратегию развития и бюджеты на средне и долгосрочную перспективу.
Согласно данным, на данный момент в городе существует 17 ТЦ совокупной площадью более 175 000 кв. м. Этим летом одесский регион пополнится масштабным торговым объектом – ТРЦ Rivera Shopping City Уже открыт мебельный торговый центр «Шестой элемент» на 6 км Овидиопольской трассы (возле Metro). В ближайшем будущем на Фонтанке (в 4 км от Днепропетровской трассы) будет открыт самый масштабный торговый комплекс на юге Украины – Rivera Shopping City. Его торговая площадь будет более 60 000 кв. м. Для сравнения, площадь самого большого на данный момент ТЦ Одессы «На Среднефонтанской» (новое название «Платан Плаза») — более 25 000 кв. м.
«UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка ТЦ и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка торговых центров Киева включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - уровень посещаемости торговых центров; - уровень заполняемости торговых центров; - уровень арендных ставок в ТЦ Киева.
«UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 10 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за истекший период. Индекс представляет собой соотношение основных текущих показателей рынка офисной недвижимости и аналогичных показателей предыдущего периода. Индекс рынка офисной недвижимости включает в себя анализ наиболее важных характеристик: - cредний уровень вакантности площадей в БЦ Киева; - cредняя ставка аренды в БЦ Киева.