По итогам 2009 года рынок элитной жилой недвижимости Киева впервые, после 8 лет стабильного роста, продемонстрировал падение средних цен. В первичном сегменте снижение было зафиксировано на уровне 16%, вторичный рынок пострадал сильнее – снижение средних цен составило 22,2%. Максимальное падение цен на первичном рынке элитной недвижимости произошло в I квартале 2009 года – цены снизились на 20%. Снижение активизировало спрос во II квартале: вопреки всем прогнозом, цены даже выросли – на 6,7%. Далее ценовой тренд уже не менялся столь резко, колебания средних цен находились в пределах ±34% за квартал, что очевидно свидетельствует об определенной стабилизации в сегменте.
Динамику продаж столичных квартир в 2009 году можно условно разделить на четыре этапа. Первый: январь—половина февраля был характерен полной растерянностью участников рынка, когда не то что просмотров, но даже заявок на покупку квадратных метров не было. Второй: половина февраля—март ознаменовались паникой на рынке, когда цены в столице достигли так называемого первого дна и входной билет на рынок недвижимости (т.е. «убитая» малометражная гостинка в самых отдаленных районах города ) стал стоить 25 тыс. долл. Третий: апрель—сентябрь ознаменовались некоторым оживлением рынка и незначительной коррекцией цен в сторону повышения в экономклассе. Четвертый: октябрь—декабрь прошли под знаком постоянного уменьшения деловой активности на рынке, резкого снижения количества сделок и увеличения размера скидок при совершении редких покупок квадратных метров.Недвижимость любой страны — это зеркальное отражение ее экономики. Правда, рынку характерна инерция, когда реакция цен на события в экономике происходит с определенным временным лагом.
В ряде случаев использование и распоряжение паями затруднено потому, что их собственники попросту отсутствуют или умерли, не оставив завещания, выехали за границу, пропали без вести, были признаны недееспособными. Среди пайщиков много людей преклонного возраста, которые не в состоянии обрабатывать угодья в несколько гектаров. В результате земля либо пустует, либо сдается в аренду за гроши. Так, по данным Госкомзема в 2009 г. из 4613,6 тыс. договоров аренды 2441,7 тыс. (52,9%) заключено с крестьянами-пенсионерами, причем 42,2% всех участков арендуются теми же хозяйствами, из земель которых паи и были выделены. В целом были заключены договора в отношении 17,5 га распаеванных земель, что составляет 64% от их общего количества. Те участки, что оказались в аренде, принесли своим хозяевам порядка 260,2 грн. в год с каждого гектара. А. Кошиль подчеркивает, что сельхозугодья используются крайне нерационально с точки зрения выгоды для их владельцев и отрасли в целом. Тем более, что 59% договоров заключены на срок до 5 лет. За это время арендаторы успевают истощить землю посевами подсолнечника или рапса, а о будущем участка не задумываются.
Ушедший 2009 год для рынка недвижимости оказался переломным. Ценовой пузырь, надувавшийся более трех лет, лопнул. По итогам 2009 года жилье в стране стало доступней на 30--50%. Прогнозы на 2010 год роста цен не сулят, впрочем, как и не ожидается еще одного обвала.Когда риелторы начинают говорить о росте цен, стоит помнить, что речь идет о ценах предложения, но не о ценах сделокРынок недвижимости отреагировал на кризис сокращением спроса и снижением цен.С начала года количество сделок купли-продажи недвижимости существенно сократилось. За январь--ноябрь 2009 года, по данным Государственного реестра сделок, регистрация договоров купли-продажи недвижимости уменьшилась на 31% по сравнению с аналогичным периодом 2008 года. А количество договоров ипотеки, по данным Государственного реестра ипотек, уменьшилось на 77%.
Среди тенденций, характерных для рынка торговой недвижимости в 2009 г., эксперты называют стабилизацию арендных ставок, стремительное заполнение торговых площадей, а также сворачивание собственниками торговых центров ряда программ лояльности. Правда, тенденции эти, по их словам, наметились уже во второй половине 2009 г., тогда как первая его половина запомнилась операторам уходом с рынка иностранных девелоперов, несколькими дефолтами, а также приостановкой или полным отказом иностранных сетевых ритейлоров от экспансии в Украину.
Во всем мире управление деловыми «сити» приносит существенную прибыль, 40% которой достается городскими властям, а 60% – собственникам небоскребов. В украинской столице доля города в проектах застройки составляет около 20%. Этот факт наряду с дефицитом офисных площадей и ростом арендных ставок подогревал интерес зарубежных инвесторов к проекту «Киев-сити». Еще полтора года назад идея создания деловых районов была очень популярна. Для ее реализации покупалась земля, разрабатывались концепции.Между тем рынок качественной офисной недвижимости слишком сильно пострадал от кризиса, и сегодня ни один институциональный инвестор пока не видит преимуществ от выхода на него. По словам экспертов, строители пере-ориентировались на мелкомасштабные проекты с четко продуманной концепцией и якорными арендаторами.
Прошлый год нельзя назвать полным событий и открытий для гостиничного рынка Киева. Вместо запланированных под десяток новых отелей, было открыто лишь 4 гостиницы. Теперь общий номерной фонд отелей Киева составляет почти 10 тыс. единиц. Еще одна гостиница была введена в эксплуатацию в Борисполе ( отель «Лигена»). Но в декабре 2009 года Киев подтвердил свое право быть не просто принимающим городом на футбольном чемпионате ЕВРО-2012, а что именно в столице Украины пройдут финальные матчи турнира. А так как гостиничная инфраструктура – одна из приоритетных задач, будем надеятся, чтоближайшие три года будут более плодотворными для отельного сектора столицы.
Из 19 объектов в Киеве строительство заморожено на 3 объектах, а в Киевской области строительство приостановлено на 85 объектах, что составляет 50% от общего количества строящихся и проектируемых городков.По состоянию на начало года средняя стоимость 1 кв.м в коттеджных городках в Киевской области равна 1460 долларам. По сравнению со средней стоимостью 1989 долларов за 1 кв.м в декабре 2008 года (падение составило 27%.)
Формирование арендных ставок для производственных помещений происходит совсем по другим критериям, чем в других видах недвижимости. Для них важным является не престижность места, не его проходимость или, например, близость к центру города, а параметры помещений (линейные размеры, включая высоту, кубатура), наличие и состав вспомогательных помещений, промышленные перекрытия, ГОСТы и т.д.Цена предложения на производственные помещения колеблется в пределах 45-80 грн. за кв.м. Потенциальные арендаторы готовы платить - 35 грн. за кв.м.На данный момент слишком велик разбег между спросом и предложением. Арендодателям и арендаторам, довольно трудно найти общий язык, так как ценовые ожидания последних не совпадают с рыночными реалиями. Например, средняя цена отопления одного квадратного метра составляет минимум 20 грн. в соотношении с ценовым ожиданием арендаторов «чистая» цена должна составлять 15 грн. за кв. метр.
Наметившееся было в конце прошлого года оживление на донецком рынке жилой недвижимости сошло на нет. По словам руководителя аналитического отдела местной девелоперской компании «Герц» , с мая 2009 г., после того как на волне кризиса донецкое жилье потеряло в цене до 60%, продажи квартир постепенно начали расти, что подвигло их владельцев пересмотреть стоимость своих предложений. По информации директора АН «Донецкая недвижимость» , с ноября среднестатистическая однокомнатная квартира в Донецке подорожала с $31 тыс. до $34 тыс. «Двушки» выросли в цене на $3–4 тыс. — до $40–42 тыс.
У розподілі підприємств готельного господарства за типами третє місце займають гуртожитки для приїжджих. У 2009 р. їх нараховувалося 184 од. з 11,9 тис. місць. Інші типи підприємств, такі як мотелі, готельно-офісні центри, кемпінги, молодіжні бази та гірські притулки, які поширені в більшості країн і, враховуючи їхню місткість і функціональність, відіграють важливу роль у розвитку галузі, в Україні практично не розвинені. Кількість готелів, які функціонували на території України, порівняно з 2008 р., збільшилась на 20 од., або на 2,4 %. Загальна місткість засобів розміщення України, починаючи з 2000 р. і включно до 2004 р., постійно зменшувалась за використання номерного фонду менше, ніж на третину. Значне поліпшення ситуації простежується
В обзоре рассматривается ситуация на рынке гостиничной недвижимости города Харькова в 2009 году, а именно: тенденции рынка гостиничной недвижимости, характеристика рынка гостиничной недвижимости, исследование ценовых показателей на рынке гостиничной недвижимости, перспективы развития рынка гостиничной недвижимости и другое.
Формирование арендных ставок для производственных помещений происходит совсем по другим критериям, чем в других видах недвижимости. Для них важным является не престижность места, не его проходимость или, например, близость к центру города, а параметры помещений (линейные размеры, включая высоту, кубатура), наличие и состав вспомогательных помещений, промышленные перекрытия, ГОСТы и т.д. Цена предложения на производственные помещения колеблется в пределах 45-80 грн. за кв.м. Потенциальные арендаторы готовы платить - 35 грн. за кв.м.На данный момент слишком велик разбег между спросом и предложением. Арендодателям и арендаторам, довольно трудно найти общий язык, так как ценовые ожидания последних не совпадают с рыночными реалиями. Например, средняя цена отопления одного квадратного метра составляет минимум 20 грн. в соотношении с ценовым ожиданием арендаторов «чистая» цена должна составлять 15 грн. за кв. метр.
Падение на рынке вторичного жилья в 2010 году будет от 15 до 30%. Все зависит от курса доллара и реальной ситуации на рынке. По его словам, в течении последних 3-4 месяцев продажи на вторичном рынке жилья сократились, продавцы не готовы продавать по той стоимости, по которой покупатели могут приобрести. Цены остаются на одном уровне, и это приведет к тому, что при малейшем колебании доллара, которое неизбежно, продавцы в панике начнут сбрасывать недвижимость и снижать цены.
Игроки рынка уверены в необходимости оживления рынка, но отмечают, что ветирования моратория для этого мало. Снятие запрета на продажу автоматически не вводит необходимые законодательные акты (законы о рынке земель и государственном кадастре.) в действие, которые депутаты не могут принять на протяжении нескольких лет. Эксперты уверены, что существующее положение вещей играет на руку крупным агрокомпаниям и земельным спекулянтам.60% сделок по аренде земли носит краткосрочный характер (до пяти лет).Краткосрочные арендаторы чаще всего практикуют политику выжженной земли, когда надел засевается подсолнечником или рапсом — культурами, истощающими почву.
Прогнозы на 2010 г. выглядят очень оптимистичными: рост арендных ставок на 15-20%, появление новых объектов во всех регионах и повышение покупательской способности. Правда, порой такие ожидания напоминают затишье перед бурей.После зимы 2008/2009 гг., когда девелоперы и операторы ритейла переживали первый шок от кризиса, им пришлось искать новые пути сохранения бизнеса. После резкого падения арендных ставок в конце 2008 г. (в среднем на 50-60%), кардинальных изменений в течение года не произошло. Лишь к III кв. стало наблюдаться улучшение, а также небольшой рост арендных ставок (в среднем на 10%) в существующих ТЦ и ТРЦ. В строящихся же объектах ставки остались неизменными, т.е., на уровне конца 2008 г.
В Харькове начало оживать мелкое производство. Местные риэлторы констатируют активизацию спроса на аренду небольших промышленных цехов, мастерских и прочих объектов, которые можно приспособить под производственные нужды.Если в прошлом году на волне кризиса спрос на такие помещения снизился на 80%, то сейчас, наоборот, наблюдается рост числа заказов на 10–15%. Оживились в первую очередь мелкие предприниматели, ориентирующиеся на производство товаров массового спроса: продуктов питания, обуви, одежды, а также специализирующиеся на фасовке и мелкой сборке. Достаточно часто ищут новые помещения мебельщики. В то же время фирмы, работавшие до кризиса на строительный рынок, производители пластиковых окон, стройматериалов, наоборот, освобождают занимаемые площади.
Профессиональная торговая недвижимость Киева практически оправилась от потрясений годичной давности: арендные ставки не падают, наполняемость стремительно растет, а владельцы ТЦ сворачивают программы лояльности. Ритейлоры считают, что опасаться повышения арендных ставок пока не стоит. Но через полгода-год при перезаключении договоров аренды аппетиты владельцев торговых центров могут вырасти. Сегмент профессиональной торговой недвижимости столицы пережил второе полугодие прошлого года успешнее других сегментов коммерческой недвижимости. После стремительного снижения уровня арендных ставок, упавших за первые шесть месяцев на 30–50%, во втором полугодии существенных колебаний расценок уже не наблюдалось. По данным Украинской Торговой Гильдии, на протяжении первого полугодия средний уровень арендных ставок на вакантные площади магазинов торговой галереи в составе профессиональных ТЦ и ТРЦ Киева уменьшился на 40% — со $105
На исходе 2009 года строительная отрасль Украины оказалась практически на грани катастрофы. Согласно данным самих участников рынка, из нее уже вышло более 100 тыс. рабочих. По информации, которая имеется в Минрегионстрое, всего около 10—12% стройкомпаний сегодня реально продолжают работать, а более 85% стройплощадок в стране заморожены. В целом, по различным оценкам, падение по отрасли варьируется в пределах от 56 до 85%, но если инфраструктурные объекты в преддверии Евро-2012 еще хоть как-то оживляют деятельность застройщиков, то рынку строительства жилья эксперты рисуют самые мрачные перспективы. Отсутствие инвестирования и ипотеки в нынешнем году сделает невозможным развитие новых проектов, и в ближайшие несколько лет украинцы ощутят настоящий дефицит жилых метров.
В "Авантаже", в Харькове, несмотря на кризис, заключаются сделки по продаже первичного жилья. Так, сегодня в трех из сданных новостроев корпорации проданы все квартиры, еще в одном доме доля вакантных квартир - всего 20%. Всего в 4 сданных домах - 444 квартиры.По данным застройщика, состоянием на декабрь 2009 года цена квадратного метра новостроя бизнес класса составляет 8907 грн. Жилье эконом-класа можно приобрести за 5370 грн.