Нынешний год окончательно развеял миф о том, что земля всегда будет в цене: стоимость крупных наделов, используемых для строительства многоэтажек, коттеджных городков, а также торговых, логистических и бизнес-центров, упала на 20–70%. Спрос же на нее невысок и формируется сегодня в основном иностранными фондами, скупающими десятки, а то и сотни гектаров в Киеве и области. Именно они составляют ныне около 90% покупателей. На данный момент общий объем предложения крупных участков под коммерческую застройку в столице и ближайшем пригороде составляет порядка 80 тыс. га, что в 1,5–2 раза превышает показатели прошлого года.
В последнем периоде индекс снизился на фоне незначительного снижения заполняемости в бизнес-центрах В-класса. Предпосылок для существенного изменения показателей на сегодняшний день на рынке нет. Возможна незначительная коррекция ставок в диапазоне 0,4-1%, что, в свою очередь может оказать влияние на динамику показателя заполняемости.
Объем строительства объектов коммерческой недвижимости в Украине по итогам 2009 года сократится, как минимум, на 60% по сравнению с 2008 годом - приблизительно до 1,6 млн кв. м. Такое мнение высказал исполнительный директор инженерно-строительной компании "Каркас".На 2009 год мы ожидаем падения объемов коммерческого строительства, соответственно, и рынка быстромонтируемых зданий (БМЗ) по сравнению с 2008 годом не менее чем на 60%, приводятся его слова в интервью, текст которого размещенна веб-сайте компании.По словам икперта, в текущем году, в условиях отграниченного кредитования, на рынке коммерческой недвижимости возводились преимущественно небольшие объекты до 5 тыс. кв. м.
Немногочисленные инвесторы и девелоперы, которых все еще интересует украинский рынок недвижимости, по словам директора департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина) все свое внимание обращают на Киев. Стоимость строительства ТРЦ в столице незначительно отличается от регионов, в то время как арендные ставки на 40-60% выше, чем в городах-миллионниках, и на 60-80% - чем в городах поменьше. К тому же, вакантность в столичных ТРЦ не превышает 5%, а в некоторых региональных достигает критической отметки 30-40%.Особенно пострадали объекты в городах с населением менее 500 тыс. жителей, открытые после второй половины 2008 г. Поэтому эксперты Colliers International предполагают, что девелоперы вряд ли станут инвестировать в региональные ТРЦ раньше оживления экономики и политической стабилизации. Арендные ставки в региональных ТРЦ, по их прогнозам, до конца года могут продолжить свое падение в зависимости от объекта.
Харьков, который и в более благополучные времена не считался приоритетным для национального ритейла городом, окончательно потерял свою привлекательность. С начала года товарооборот в регионе снизился на 23% — до 9,9 млрд грн., а массовая безработица и один из самых низких среди городов-миллионников уровень зарплат вряд ли позволяют продавцам рассчитывать на оживление покупательской активности в ближайшей перспективе. Желание сэкономить гонит торговцев из престижного ранее центра города. Если до кризиса на торговые места на улицах Сумской и Пушкинской претендовали около 40% потенциальных арендаторов, то сейчас тех, кто готов оплачивать подобны варианты, не более трети в общей клиентской базе ритейлоров. А доля желающих переселиться в спальные микрорайоны превысила 20%.
Одной из причин активизации рынка является большое предложение.B этом году в области собираются сдать рекордное количество новостроек: 65 жилых комплексов, из которых 48 уже введены в эксплуатацию, а 17 домов введут в ближайшие два месяца. В результате у немногочисленных покупателей жилья появился достойный выбор. Поэтому на данный рынок переориентировались клиенты, ранее планировавшие приобрести квартиры на второстепенном рынке. Это связано и с более низкими ценами в новых домах.Нынешней осенью представители строительных компаний, работающих в городах и селах Киевской области, заявили об увеличении продаж, что позволило им поднять расценки. Впрочем, данная тенденция коснулась только 15% новостроек, в которых активно ведутся работы. Оставшимся застройщикам не удается привлечь покупателей с помощью различных акций и низких цен, поскольку инвесторы готовы вкладывать средства только в реализованные проекты.
Основной спрос в I-III кварталах 2009 года на торговые площади наблюдался со стороны частных предпринимателей, реализующих одежду, обувь, аксессуары. Основная причина - ожидание значительного снижения арендных ставок и снижения размера предлагаемых к аренде площадей в профессиональных торговых центрах. Средний размер запрашиваемых площадей находился в диапазоне 30-50 кв.м. Торговые операторы, несмотря на планомерное сворачивание нерентабельных торговых точек в регионах в первой половине 2009 года, в III квартале возобновили процесс расширения своих сетей.
Рынок непрофессиональной офисной недвижимости Киевской области лихорадит: за последний год число сделок по сдаче в аренду упало на 30-50%, а по продаже — в пять-десять раз. Такие показатели отрасль демонстрирует на фоне роста предложения, что стимулирует продавцов и арендодателей снижать расценки. Участники рынка считают, что данная тенденция будет наблюдаться до конца нынешнего года, в результате чего стоимость аренды и продажи может снизиться еще на 20-25%.
По данным отдела торговли и тендерных закупок департамента экономической политики, товарооборот городских магазинов за последний год вырос более чем на 2 млрд грн.: с 5, 5 млрд до 7,7 млрд грн. Увеличилось и общее число торговых площадей. Если в минувшем году под магазины в областном центре было занято около 240 тыс. кв. м, то в нынешнем — 252 тыс. кв. м, причем, как показывает статистика, компании наращивают сети вне зависимости от специфики товара.
За 10 месяцев текущего года в городах Украины было открыто 7 торгово-развлекательных центров. В то же время девелопмент целого ряда крупных торговых центров в Киеве и других городах страны был приостановлен. Среди основных объектов торговой недвижимости, открытых в городах Украины в течение первых трех кварталов 2009 года, следует отметить ТРЦ "Riviera Shopping City" в Одессе и ТРЦ "Континент" в Донецке.
Возникшая в начале экономического кризиса тяга арендаторов к пригородам и городам-спутникам Киева существенно ослабла. Люди убедились, что разница в арендных ставках не покрывает потерю времени и возросшие транспортные расходы. Потому сегодня одними из самых важных критериев выбора квартир остаются транспортная развязка и удобный общественный транспорт. Структура предложения квартир эконом-класса показывает, что сегодня больше всего одно- и двухкомнатных квартир предлагается в Днепровском районе (25%), трехкомнатных — в Деснянском районе (18,3%)
Стоимость жилья за последний год существенно упала, но среднестатистический украинец до сих пор не может позволить себе купить квартиру. Неудивительно, ведь большинство застройщиков уверяют, что себестоимость строительства эконом-жилья - не менее $1-1,5 тыс. за кв. м. Хотя часть экспертов считает, что строить, и, соответственно, продавать можно гораздо дешевле.
В октябре киевскими риэлторами были замечены признаки оживления рынка. Увеличилось количество сделок и заявок на просмотры, особенно в сегменте дорогой недвижимости. Но спешить с выводами не стоит, поскольку для выявления тенденций сделок по-прежнему недостаточно, а активизация рынка может быть вызвана лишь стечением обстоятельств.
Несмотря на резкое сокращение реальных продаж на рынке зарубежной недвижимости, эксперты наблюдают некоторый рост заинтересованности граждан Украины в ее приобретении. По их словам, украинцы начали активно изучать рынки, тенденции, экономические и политические характеристики, прогнозы аналитиков относительно развития тех стран, в которых они хотели бы приобрести недвижимость. Это подтверждается активным посещением как специализированных интернет-сайтов и агентств, так и выставок по зарубежной недвижимости.
Разбушевавшийся финансовый кризис значительно сократил число компаний-застройщиков на столичном рынке первичного жилья и привел к замораживанию огромного количества строек. В результате количество частных инвесторов, которым в обозримом будущем вряд ли суждено въехать в купленные ими квартиры, уже превысило число пострадавших от аферы группы компаний «Элита-Центр». Но судьбой этих людей не обеспокоены ни государственные, ни местные власти.
Несмотря на схожий статус таких областных центров, как Сумы, Чернигов и Полтава, рынки долгосрочной аренды жилья там демонстрируют абсолютно противоположные тенденции. Прогнозируемого осеннего всплеска спроса на съемные квартиры дождались лишь полтавчане, тогда как в соседних регионах, наоборот, сдающихся апартаментов стало больше, чем потенциальных постояльцев. Но есть и общая особенность: дорогие варианты простаивают везде.
Многих бизнес-арендаторов кризис заставил переселиться в худшие офисы. Но большинство компаний получили возможность повысить классность снимаемых помещений, сохранив и понизив арендную плату. В ближайший год активизировать офисную миграцию может появление новых БЦ классов «А» и «В». С начала 2009 г. около 90% всех сделок аренды заключали компании, переезжающие из одного офисного здания в другое. Сегодня большинство арендаторов считает, что ставки опустились до минимально возможного уровня. Поэтому в III кв. 2009 г. активность компаний, осуществляющих переезд, значительно повысилась, а объем заключенных сделок удвоился.
Спрос на дома в загородных поселках Киевской области пока не восстановился. Цены на рынке загородной недвижимости Киевской области до конца года вряд ли просядут более чем на 10%. За последний год цены снизились как минимум на 50%. Количество сделок упало в 5-7 раз. Строится реально только десятая часть заявленных коттеджных поселков. И вряд ли рынок начнет оживать раньше середины 2010 г.
За последние годы в Донецке построили столько офисных и торговых центров, что сейчас им с трудом удается найти применение. Но это не охладило инвесторов, которые в течение ближайших месяцев готовы сдать в эксплуатацию ряд новых коммерческих объектов. Увеличение предложения, прогнозируют эксперты, повлечет дальнейшее снижение арендных ставок, а то и перепрофилирование зданий. Начало нового сезона деловой активности разочаровало собственников донецких офисов, рассчитывавших осенью заполнить помещения, опустевшие на волне кризиса. Если традиционно с сентября спрос на аренду и продажу офисной недвижимости в городе вырастал как минимум на 10%, то в этом году, наоборот, снизился по сравнению с весной почти на треть.
Покупатели и продавцы киевских квартир все чаще отказываются от услуг риэлторов: порядка 30% сделок на столичном рынке недвижимости заключаются без их участия. Клиенты агентств просто не понимают, за что они должны заплатить посреднику комиссионное вознаграждение, составляющее, как правило, 5% от стоимости приобретаемого жилья. Независимые эксперты отмечают, что эта тенденция приведет к дальнейшему сокращению количества агентств, число которых и так уменьшилось за последний год с 1,2-1,3 тыс. до 60-70.