Минрегионстрой не теряет надежду убедить банкиров предоставить дешевую ипотеку. В нынешнюю среду премьер-министр проведет новое расширенное совещание по вопросам кредитования завершения строительства жилья при участии представителей Нацбанка и 15 крупных банков. Сегодня свободных средств в банках Украины есть 17 млрд. грн. Кредитовании застройщиков только с позитивной кредитной историей под 12-14% годовых. При этом министерство намерено частично или полностью компенсировать процентную ставку за счет собственных средств, предусмотренных в госбюджете на жилищные программы. На протяжении этого месяца все уже почувствовали изменения ситуации в реализации жилья на рынке.
Рынок общепитов снова стал пользоваться повышенным интересом у инвесторов, которые начали открывать новые объекты. А поводом для этого стали вернувшиеся в рестораны клиенты. На этой волне некоторые владельцы решили, что кризис прошел, и подняли арендные ставки на 30-50%. Однако более значительной причиной активизации рынка является возврат посетителей в рестораны. В прошлом году напуганные крайне пессимистичными прогнозами киевляне отказались от большинства развлечений, в т.ч. и походов в рестораны. Но за 9 месяцев текущего года количество клиентов столичных заведений выросло на 15-20%, несмотря на то, что уровень жизни за последний год не очень изменился.
Сегодня много сказано и написано о мировом финансовом кризисе, а также связанной с ним ситуацией в Украине. Нет, наверное, ни одной сферы, которую бы кризис не затронул. При всем негативе, хочется отметить, что кризис принес на киевский рынок недвижимости не только отрицательные, но и положительные тенденции. Наиболее важной положительной тенденцией была смена стремительно надувавшегося ценового пузыря на нормальное течение. Рынок оздоровился, перестал быть ажиотажным. Заметно снизились долларовые цены, весомо упало количество продаж, увеличился срок экспозиции объектов с рыночной ценой – все это способствовало нормализации рынка и адекватной оценке квартир. Сегодня мы уже четко видим, что коррекция цен закончилась почти во всех районах и сегментах киевского жилья, и рынок показывает хоть и низкие, но стабильные обороты. Люди покупают, продают, решают свои жилищные и финансовые вопросы. Если говорить об экономической обоснованности сегодняшних цен на жилье в Киеве, то ее, на мой взгляд, еще не видно – недвижимость по-прежнему несколько переоценена. Однако не нужно забывать, что Киев это мегаполис и это столица. Здесь живет немало богатых людей, планы и чаяния множества украинцев связаны с Киевом. Судя по социологическим опросам, примерно четверть граждан Украины хотели бы жить в Киеве. Так что, сколько должна стоить квартира в Киеве это вопрос несколько из иной плоскости.
Оживление спроса на торговые помещения, особенно в Киеве, дает основания утверждать, что спрос превалирует над предложением. Собственно, в связи с этим стабилизировались арендные ставки. По сравнению с докризисным периодом ставки упали не более чем на 20 %. Существующие арендаторы, с которыми были подписаны договора до кризиса, вернулись к докризисным ставкам. Сейчас арендаторы получают скидки не больше, чем в размере 10 %. Такую ситуацию, к примеру, можно наблюдать в столичных торговых центрах "Глобус" и "Караван". Однако до конца текущего года арендные ставки, по мнению г-жи Кравец, не станут повышаться более чем на 10 %.
По итогам первого квартала 2010 года на первичном рыке жилья Киева было продано 400 квартир. Преимущественно покупатели нашлись на квартиры эконом-класса по цене около 10 тыс. грн за 1 кв.м. в домах с высокой степенью готовности в спальных районах Киева. Что делать с жильем бизнес-класса и элитными квартирами девелоперы пока не знают. Но сбрасывать цены уже не собираются. По мнению застройщиков, дефицит, который станет заметным уже к концу 2012 года, непременно вызовет рост цен. Коррекция цен на первичном рынке произошла еще в начале 2009 года, когда девелоперы снизили цены на 35-40%, и больше застройщики не планируют опускать стоимость квадратных метров.
Несмотря на постоянно увеличивающееся количество торговых центров, многие ритейлеры не отказываются от размещения своих магазинов на первых этажах зданий. Особенно любят сегмент стрит-ритейл, кроме банков и различных предприятий общепита (от фастфуда до ресторанов), и многие операторы, продающие одежду и обувь. Также хотят размещаться в отдельно стоящих магазинах компании, продающие косметику и парфюмерию, салоны мобильной связи и компьютерной техники и предметов интерьера.
В предпраздничную неделю вторичный рынок недвижимости отдыхал: сделок, заявок на покупку, просмотров и звонков было меньше обычного. Цены предложений в большинстве сегментов были практически стабильными. Оживился рынок аренды жилья. Заметно больше было подписано договоров долгосрочной аренды жилья. Похоже, что некоторые арендаторы решили во время праздников перебраться в другие квартиры. Существенно вырос спрос на посуточную аренду квартир.
В последние месяцы стоимость аренды в качественных торговых центрах выросла на 5-10% и может увеличиться на столько же до конца года, поскольку ритейлеры все активней осваивают свободные площади. Правда, пока что речь в основном идет не о прямом удорожании площадей, а об отмене льготных антикризисных предложений для арендаторов.
В апреле однокомнатную квартиру в столице можно снять за 1800 грн. в месяц, двухкомнатную – за 2100 грн., а трехкомнатную – за 3300 грн. Это минимальные цены за аренду киевского жилья. Средняя же стоимость аренды 1 кв. м - около 100 грн. При этом аренда некоторых объектов столичной жилой недвижимости достигает 80 тысяч гривен в меся. Самые популярные квартиры в Киеве – одно- и двухкомнатные. На третьем месте – трехкомнатные квартиры с долей в 15,8% (7000 квартир) от общего количество объявлений.
По данным (УТГ), во второй половине июня индекс рынка торговой недвижимости столицы снизился на 1,33% .
Строительные компании к новой инициативе относятся весьма настороженно. Непонятно, кто и как будет искать покупателей на квартиры в недостроенных домах. Будет ли заниматься этим сам застройщик, распорядитель средств (например, ГИУ) или вообще — представители министерства. Да сколько таких очередников, у которых есть 70% денег на квартиру. В Киеве еще 10 лет назад бывший мэр давал квартиры льготникам с учетом выплаты 50% стоимости для сокращения очереди. А цены тогда были совсем другие. Так что многие из тех, кто остался в очереди, хотят получить только бесплатное жилье.
В последние месяцы стоимость аренды в качественных торговых центрах выросла на 5-10% и может увеличиться на столько же до конца года, поскольку ритейлеры все активней осваивают свободные площади. Правда, пока что речь в основном идет не о прямом удорожании площадей, а об отмене льготных антикризисных предложений для арендаторов.
Спрос на квартиры на первичном рынке столицы потихоньку возобновляется. Количество сделок в первом квартале 2010 г. по сравнению с первым кварталом минувшего года выросло в два раза. Эксперты прогнозируют продолжение активизации продаж, но до цифр вторичного рынка еще весьма далеко. В первом квартале минувшего года в недостроях было продано чуть больше 200 квартир, а в первом квартале с. г.— почти 400. При этом на вторичном рынке за аналогичный период — 1070 и 2120 квартир соответственно. В среднем, если не учитывать показатели января, с июня 2009 г. до марта с. г. количество квартир, продаваемых в Киеве на первичном рынке, колеблется от 140-180 единиц. Однако соотношение продаж первичного и вторичного рынка практически одинаково — готовых квартир в столице продают в пять раз больше. Это подтверждает тенденцию, что покупатели пока еще не сильно доверяют первичному рынку.
С приходом весны и лета активность на украинском рынке коммерческих объектов несколько возросла. Но все равно владельцам ряда торговых центров приходится понижать арендные ставки на свои площади, так как спрос все ещё достаточно невелик и арендаторы просто не могут продолжать работать на тех же условиях, что и раньше. Если до кризиса ликвидности относительной популярностью среди арендаторов пользовались и не особо успешные торговые центры (в связи с большим спросом), теперь они насчитывают много вакантных площадей. Подобная проблема и у новооткрытых ТЦ, которые пока не успели себя зарекомендовать.
В самом начале 2010 года на фоне положительных макроэкономических прогнозов для страны, а также с учетом тенденции к снижению политической нестабильности, большинство участников рынка утвердились во мнении, что рынок недвижимости достиг своего дна и следует ожидать его оживления. При сохранении положительных макроэкономических прогнозов и стабилизации на политической арене, восстановление инвестиционной активности может происходить даже более высокими темпами, чем прежде предполагали многие участники рынка.
После долгого перерыва сетевики возобновили развитие - розничные операторы наперебой анонсируют открытие новых магазинов. Помешать реализации планов может дефицит торговых площадей и рост арендных ставок в столице. Торговый сегмент первым продемонстрировал рост - в середине 2010 года спрос на аренду торговой недвижимости резко вырос. Сейчас свободных площадей в ТЦ и ТРЦ в столице практически нет. Этот факт подтверждает уровень заполняемости торговых центров: за прошедший год в Киеве он сократился вдвое, а сегодня приближается к 100%
Востребованность традиционных направлений майского отдыха украинцев — Львова и Одессы — в этом году предопределена ценовой политикой владельцев сдающегося в краткосрочную аренду жилья. Галичане, из-за собственной жадности потерявшие заработок зимой, теперь решили не рисковать и экспериментируют с праздничными тарифами крайне осторожно. Одесситы же, наоборот, не сдерживают аппетиты, повысив расценки на 30–50%в сравненни с межсезонными. Впрочем, не исключено, что к концу апреля пустующее жилье у моря резко подешевеет.
Эксперты говорят, что самым существенным фактором, сдерживающим инвестиционную активность, остается не экономическая ситуация в стране и не проблемы с заемным финансированием, а отсутствие нужного предложения на открытом рынке. По-настоящему качественных проектов с правильно оформленной землей (как минимум в долгосрочной аренде, хотя более предпочтительно — в собственности), удачным местоположением, правильной конфигурацией участка и, что также очень важно, с владельцем, адекватно оценивающим его потенциал, совсем немного».
Хотя спрос на квартиры в городах-спутниках Киева остается в четыре–восемь раз меньше, нежели до начала кризиса, с лета прошлого года в большинстве из них все же появились немногочисленные покупатели. Это позволило владельцам несколько поднять стоимость жилья, рухнувшую на волне паники весной прошлого года. И хотя цены на квартиры не достигли докризисных показателей, риэлторы прогнозируют, что на таком уровне они продержатся как минимум до осени. В правобережных городах-сателлитах столицы ценовая ситуация на рынке вторичной недвижимости не так однозначна. Если малогабаритное жилье в течение последнего года подорожало на 10–70%, то просторные «двушки» и «трешки» — подешевели на 15–25%.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.