Сферу развлечений на украинском рынке можно охарактеризовать как неразвитую, если сравнивать с европейскими странами. И хотя в Киеве в последние годы появились и многозальные кинотеатры, и детские развлекательные центры, а также другие виды развлечений, в целом по своим количественным и в первую очередь качественным характеристикам столичный рынок развлечений остается довольно скудным, не говоря уже о небольших украинских городах. Конечно, в регионах данный факт связан прежде всего с низкой покупательной способностью населения, которая сводит интерес к развитию здесь объектов со стороны девелоперов и операторов развлечений к минимуму.
Продажи жилья на вторичном рынке начали падать. В апреле их может стать как минимум на 25% меньше. Риэлторы замечают снижение активности покупателей в первые две недели месяца. Только одни связывают этот факт с пасхальными каникулами, а другие — с неоправдавшимися надеждами оживления ипотеки. По словам президента Союза специалистов по недвижимости Украины, в марте 2010 г. в столице на вторичном рынке заключено около 1,67 тыс. сделок купли-продажи жилья. В Киеве в прошлом месяце было зафиксировано около 4,18 тыс. регистраций прав собственности на недвижимость. При этом, по нашим оценкам, доля реальных сделок купли-продажи вторичного жилья составила 40%. В апреле однозначно будет снижение количества сделок. Снижение может составить 20-25%.
Аренда взлетела вверх из-за спроса на торговые площади. Если в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 800-900 кв. м торговой площади, то в Киеве - около 200-300 кв. м. Один из наиболее важных факторов, влияющих на цены, - уровень вакантности (означает процент свободных площадей на рынке, которые можно арендовать). Буквально за первое полугодие 2010-го в Киеве этот показатель существенно сократился и сегодня составляет 1-1,5%.
Эксперты считают, что по мере выхода из кризиса новостройки будут дорожать из-за сокращения предложения. В последние полтора-два года строительство новых жилых объектов не начиналось в должном объеме. Учитывая продолжительный цикл производства, свойственный строительной деятельности, в 2010–2012 годах предложение на первичке будет минимальным. Уже сегодня однокомнатные квартиры в новых домах в спальных районах столицы стоят не менее $55–60 тыс., тогда как еще год назад — $40–50 тыс. Такой стремительной динамика уже не будет, однако постепенный рост сохранится.
Сектор торговой недвижимости оставался на протяжении 8 месяцев 2010 года наиболее привлекательным для всех игроков недвижимости. В августе 2010 года на рынке Киева было знаменательное событие, а именно открытие второй фазы торгово-развлекательного комплекса «Скай Молл» (арендуемая площадь 50 700 кв. м), увеличив объем качественных торговых площадей до 433 000 кв. м. Этот проект можно по праву отнести к торговому центру нового поколения на рынке Киева в связи с его профессиональной концепцией и качественным набором арендаторов.
Владельцы жилья на полуострове не нарадуются повышенному интересу со стороны потенциальных постояльцев: в этом году бронирование квартир и номеров в отелях на период майских праздников началось даже раньше обычного. Предвкушая удачный сезон, крымчане подняли цены на аренду на 10–20%. Причем дорожает не только ночлег, но и услуги для туристов. Эксперты говорят, что местные жители традиционно весной проверяют платежеспособность приезжих. Если те проглотят выставленные прайсы, то они останутся базовыми и для летних месяцев.
В городах с малым количеством торговых площадей начала дорожать аренда. Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
Агентства недвижимости и продавцы с ностальгией вспоминают времена трех-четырехлетней давности, когда покупка жилья в пригороде крупного города была для многих весьма небедных людей чуть ли не единственной возможностью стать квартировладельцем за разумные деньги. Поэтому спрос был велик, и цены росли. Например, если в 2005 году в Киеве однокомнатную квартиру дешевле $50 тыс. было найти сложно, то в «спутниках» за такие деньги вполне реально можно было купить «двушку». А уже в 2008 году цены на недвижимость в столице и некоторых ее «спутниках» практически сравнялись. Например, в Вишневом или Вышгороде купить однокомнатную квартиру можно было за такие же деньги, что и в спальных районах Киева.
В 2010 году операторы объектов в формате big box будут демонстрировать высокий уровень активности, что, по мнению экспертов DTZ, обусловлено неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам, позволяющим эффективный девелопмент объектов торговой недвижимости в этом формате.
Начало года у строительного ритейла не задалось. Морозы сократили объем продаж в январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (когда уже вовсю бушевал кризис) в среднем на десять процентов в натуральном выражении. В первом месяце года сеть недополучила около восьми процентов запланированной прибыли. По наблюдениям совладельца компании «Агромат» (производство и продажа стройматериалов, элементов декора), более всего пострадала продукция ценовых сегментов средний и средний плюс, в то время как элитный товар почти не уступил своих позиций. У кого были деньги, у того они и остались. Продажи у строительного ритейла по сравнению с докризисными показателями просели на 30–35% в натуральном выражении и на 10–15% в гривнях. Для сравнения: в США по итогам 2009 года объем продаж сократился лишь на 11,9% в натуральном выражении.
Кризисные тенденции отразились на развитии рынка ТЦ Украины. Они проявлялись и в снижении уровня посещаемости ТЦ, и в увеличении доли вакантных площадей, и в снижении средней арендной ставки. Международный оператор в сегменте продуктов питания Окей покинул украинский рынок. Сеть DIY Караван сократила свое присутствие на украинском рынке до одной торговой точки. Тем не менее, существуют и положительные тенденции. Так, стремительно расширяет свою сеть Ашан, также развиваются OBI, Zara, открылись первые торговые точки продовольственных сетей Real и Novus. Готовится к выходу на украинский рынок ряд других международных операторов. Несмотря на снижение розничного товарооборота в Украине, в рейтинге привлекательности для торговых операторов компании A.T. Kearney Украина, как и годом ранее, занимает 17-ю позицию. В 2009 году сетевые операторы предпочитали развиваться в Киеве и городах-миллионниках. Города с населением менее 500 тыс. человек были менее привлекательными.
Если раньше специалисты говорили о постепенной стабилизации украинского рынка недвижимости, то в феврале они могли наблюдать вполне ощутимый рост. Так, по данным аналитиков в прошлом месяце объем капиталовложений в покупку киевского жилья увеличился на 3,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Суммарные инвестиции составили $38,5 млн.
По данным компании, в августе т.г. средняя стоимость аренды квадратного метра торговых помещений в центре столицы составила $60, в Голосеевском районе – $20,33, Дарницком – $10,67, Деснянском – $11, Днепровском – $10,33, Оболонском – $19, Печерском – $29,33, Подольском – $20, Святошинском – $15,33, Соломенском – $16,33, Шевченковском – $25,33.
Ивано-франковский и тернопольский рынки жилой недвижимости, несмотря на соседство этих городов и высокий уровень трудовой миграции местного населения, демонстрируют диаметрально противоположные тенденции. Жители первого покупают мало, но не экономят на комфорте, отдавая предпочтение квартирам улучшенной планировки и новостройкам, а во втором продаются только самые дешевые объекты. Соответственно меняются и цены: стоимость старого фонда в Ивано-Франковске снижается, а в Тернополе постепенно растет.
Первый квартал 2010 года был не особо богат событиями на рынке коммерческой недвижимости как в Киеве, так и в Украине в целом. Но если складской сегмент недвижимости у аналитиков оптимизма в этом году не вызывает, то итоги первых трех месяцев на рынке торговой и офисной недвижимости вселяют в игроков рынка определенные надежды.
Ранее популярные среди киевлян квартиры и офисы в облагороженных чердачных помещениях стремительно утратили лидирующие позиции среди экзотических сегментов рынка недвижимости, уступив первенство пентхаусам и обычным элитным квартирам. За последние 1,5–2 года количество запроектированных мансард в новостройках уменьшилось на 50%, а число реализуемых проектов по переоборудованию бывших чердаков в мансарды сократилось в 10 раз. Предложение же продолжает расти, причем как в сегменте продажи, так и аренды.
На начало мая 2010 года уровень вакантности киевских торговых центров составляет не более 1,5-2%. Уровень вакантности офисных площадей в столице достиг 13-15%. В течение апреля арендные ставки коммерческой недвижимости в Киеве были относительно стабильны. Однако, если торговым центрам аналитики прогнозируют увеличение стоимости аренды, то офисы, за счет роста вакантности площадей дорожать не будут.
Ожидание весны активизировало рынок аренды киевских квартир. Аналитики отмечают, что на качественное жилье с хорошим местоположением и транспортной развязкой даже немного возросли цены. Однако хорошее жилье эконом-класса за приемлемую цену нанять весьма нелегко. В первой половине месяца уровень активности квартиросъемщиков был достаточно невысоким и по количеству звонков и просмотров приближался к показателям января. Однако со второй половины февраля рынок аренды заметно активизировался, хотя сама структура спроса не изменилась. В агентстве отмечают, что доля сделок в сегменте эконом в феврале составила 64%, что на 4% больше, чем в январе.
Стоимость аренды площадей в подземных переходах Киева соизмерима лишь со ставками самых престижных торговых центров, а в некоторых случаях превышает таковые в разы. Причем, львиная доля доходов от их сдачи в аренду получают отнюдь не городской или районные бюджеты, а частные предприятия, выступающие посредниками между городскими властями и частными предпринимателями, торгующими в переходах.
За первую неделю марта цены на квартиры в Киеве немного выросли. Однако, аналитики называют такое поднятие стоимости техническим. Оживление продаж отмечается только в сегменте одно-, двухкомнатных квартир. Как отмечают аналитики, первая неделя марта показала наличие серьезного сопротивления дальнейшему снижению цен, небольшие темпы которого наблюдались в конце 2009 года. Четко заметны локальные отскоки индексов, характеризующие реальный пересмотр предложения. Рынок показывает, что при некотором торге текущие цены могут быть приемлемыми и ощущать реальный спрос. Этого пока достаточно, чтобы наиболее дешевые предложения уходили с рынка путем трансакций.