По данным аналитиков, средняя стоимость аренды в городках рядом с Киевом в 2009 г. опустилась на 30-35%. В начале нынешнего года тенденция продолжилась - цены хоть и не падают так же активно, но все же немного сползают, особенно в сегменте самого дешевого предложения. По сравнению с осенью 2009 г. на 100-200 грн. уменьшилась нижняя планка стоимости аренды, практически исчез разброс цен на квартиры одного уровня. Удешевление аренды аналитики рынка недвижимости объясняет так. Цены на куплю-продажу жилья падают, аренда идет следом. Кроме того, столица «тянет» за собой и пригород. Наниматели квартир всегда оглядываются на ситуацию в Киеве и активно торгуются, манипулируя этим. Так что в ближайшее время ждем понижения платы еще на 15-20%.
Полтора года назад, в августе 2008-го, квадратный метр столичного жилья в среднем стоил $2886, сейчас — $1648. С начала кризиса квартиры в Киеве подешевели более чем на 40% — максимальный показатель падения для Восточной Европы, если не считать стран Балтийского региона. Поскольку украинская недвижимость, несмотря на впечатляющее падение, по-прежнему остается переоцененной. С начала 2009-го в Украине полностью прекращено ипотечное кредитование (кредиты под 28–30% годовых — не в счет). До начала кредитного бума, в 2004 году, стоимость квадратного метра в столице составляла $700–800. Если учесть, что с 2004-го доходы украинцев (по крайней мере, в пересчете на доллары США) не выросли, логично ожидать возврата к докризисным показателям стоимости.
На рынке торговой недвижимости Киева дно уже пройдено и начался медленный рост арендных ставок. В ходе деловой встречи игроков рынка на тему Итоги 2009 года на рынке коммерческой недвижимости: прогнозы и действительность, тенденции 2010 в Киеве. По словам экспертов, на рынке ритейла - дно уже пройдено. Возможен кратковременный рост вакантности на рынке ритейла до 5% с 3% за счет выведения новых объектов.
В 2010 году, по данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), на рынке первичного жилья в Киеве стали появляться квартиры по цене до $1 тыс. за кв. м. При этом речь идет как о уже сданном жилье, так и об объектах, которые вводятся в эксплуатацию в этом году. По словам аналитиков, на сегмент жилья в сданных новостройках и жилья с высокой степенью готовности есть хороший устойчивый спрос. И количество сделок в этом сегменте растет с осени 2009 года. Если застройщик сейчас продолжит выставлять небольшие и дешевые квартиры, то он может реально отбить часть покупателей у вторичного рынка. Поскольку в этих же районах вторичное жилье продают минимум на 30% дороже.
Оценить реальную ситуацию на рынке сегодня, как и все предыдущие годы, очень сложно. И риелторы, и эксперты вынуждены говорить только о ценах предложения – сумма, за которую собственник хочет продать недвижимость. Реальные цены сделки, которые и характеризуют рынок, ниже предложения по одним данным – на 10%, по другим – на 20%. "Если мы говорим, что на сегодняшний день цена поднялась на 5000 доларов, – поясняет Анатолий Топал, – возникает вопрос: почему? То ли продажи пошли и выросла реальная цена, то ли это продавцу захотелось выйти на рынок с такой ценой". Увидеть реальную картину рынка можно было бы, если бы БТИ и Министерство юстиции обнародовали статистику сделок купли-продажи недвижимости. Но они уже который год на запросы риелторов молчат.
Агентства недвижимости предлагают квартиры в этих домах: трехкомнатные новые по цене от 110 тысяч; а с высококлассным евроремонтом аналогичное жилье «уходит» максимум за 175 тысяч (предлагается-то оно и за 190 тысяч, но за эту стартовую цену последнюю улицу города вряд ли кто возьмет). Ремонт почти 100 квадратных метров обойдется в 25 тысяч американских единиц, расходы на оформление второй сделки составят около 20 тысяч. Итого чистый инвестиционный выигрыш составит, в идеале, 175-110-25-20 = 20 000 долларов или 13% от вложенных 155 тысяч. В случае одно и двухкомнатных квартир в тех же домах при сохранении нынешних цен на недвижимость такая инвестиция будет менее доходной (формула: 120-80-15-12 = 13 000 в случае двухкомнатной, 95-70-10-10 = 5 000 в случае однокомнатной). Однако в других районах результат «формулы» по раным типам квартир может оказаться и иным. И разумеется, инвестиция в квартиру с ремонтом, как и без ремонта, становится выгоднее, если знать о грядущем в ближайшее время росте цен в данном районе в связи, например, с постройкой метрополитена или вообще о повышении цен во всем городе (детальнее принципы подбора квартиры для инвестиции смотрите здесь). Разумеется, аналогичный принцип можно приложить и к неновому жилью. Однако вероятность продажи «евроремонта» в новом доме по адекватной цене несколько выше, чем в доме 60-х-90-х годов – если только речь не идет о вложениях размером 150-200 тысяч долларов в близкие к центру или станциям метро районы.
Эксперты и аналитики считают, что сейчас наиболее удачный момент для выхода на украинский рынок ввиду того, что стоимость земли и готовых помещений упала в разы. По данным Украинской торговой гильдии, в декабре средняя арендная ставка на свободные площади в ТРЦ столицы составляла 57,14 $/кв. м в месяц, тогда как год назад — 117 $/кв. м. Как отмечает эксперты, кроме снижения арендных ставок, можно отметить еще два благоприятных фактора — это ненасыщенность украинского розничного рынка и недостаточное развитие сегмента магазинов большого формата в нашей стране. Так, в Украине на 1 млн. жителей приходится около 1,5 гипермаркета, тогда как в Польше этот показатель составляет 7, в Германии — 22.
По оценкам игроков рынка за 2009 год количество сделок по коттеджным городкам сократилось до катастрофически низкого уровня - 20-50% от показателей 2008 года. В среднем, в месяц коттеджный городок продает до четырех домовладений (Например, в «Олимпик-парке» и «Севериновке» по итогам января продали по три домовладения). И это несмотря на понижение цены. По словам Чапко по итогам 2009 года цена на загородную недвижимость упала на 17,5%. Она отметила, что за 2008 год данный сегмент загородной недвижимости просел на 5,2%. Январь не изменил существующую картину на рынке загорода. Следует отметить, что интерес к коттеджам упал не только из-за отсутствия платежеспособного спроса. По данным аналитиками консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия» существенную конкуренцию составил вторичный рынок загородного жилья, где и предложения готовых домов больше и цены гибче. Так, в процессе торга на дом, находящийся в 10 км от Киева можно сбросить до 15%.
В январе 2010 году в Киеве заключено 300-350 сделок купли-продажи жилья на вторичном рынке, что является самым низким показателем за последние 10 лет. Для сравнения он привел январские данные прошлого года: в Киеве было заключено немногим более 1 тыс. сделок купли/продажи вторичного жилья. В то же время, по итогам февраля количество сделок превысит январский показатель.
По данным Государственного комитета статистики, в январе объем выполненных строительных работ сократился на 24,1% по сравнению с январем 2009 г. Причем в приведенный период прошлого года по сравнению с 2008 г. падение составило 56,4%. Из заявленных к реализации за последние два года 5 млн. кв. м реализуется лишь около 1,2 млн. кв. м. При этом из всего этого объема объекты будут вводиться частично на протяжении еще нескольких лет. Так, по ее данным, в столице около 200 строительных площадок. На половине из них работы приостановлены. Еще на 30% стройплощадок строительство ведется, но медленными темпами или с перерывами.
На протяжении с 15 по 21 февраля 2010 каких либо существенных изменений на рынке недвижимости не наблюдается, кроме незначительного удешевления квартир в гривне, связанного с укреплением курса национальной валюты. За прошедшую неделю индекс цен жилой недвижимости вырос на +$3,5/кв.м (+0,18%), отыграв снижение позапрошлой недели и достигнув уровня, наблюдавшегося в конце января.Как сообщили в аналитическом отделе Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), уже два месяца индекс демонстрирует незначительное техническое колебание при полной стабильности цены.
Снижение цен продолжается.Деловая активность по-прежнему низкая.Заявок на покупку поступает меньше, чем в конце 2009 года. Но при этом заметно вырос удельный вес заявок на покупку двухкомнатных квартир стоимостью свыше 150000 долларов и трехкомнатных квартир стоимостью свыше 170000 долларов.Соответственно выросли и требования потенциальных покупателей к качеству и расположению жилья.
Несмотря на все преимущества взятого в аренду комплекса, «Квадру» предстоит серьезно поработать над его имиджем, внешним видом и главное – финансовыми результатами. «Президент-отель» можно отнести к ярким примерам неэффективности государственного управления, особенно в кризисный период. В течение последних двух лет гостиница переживала серьезные проблемы, связанные с сокращением уровня заполнения и, как следствие, падением доходов. Кризис снизил загруженность гостиницы в два раза. Если весной 2007 года этот показатель составлял 70%, то весной 2009 – 35%. Кроме того, по итогам 2007 года отель получил чистую прибыль на уровне шести миллионов гривен, зато 2008 год отличился убытками в пятьсот тысяч гривен.
По мнению аналитиков, еще одним фактором можно назвать меньшую конкурентоспособность национального бизнеса. Одновременно за последние несколько месяцев украинский рынок ритейла заметно оживился. Так, первые магазины в Украине открыли компания Real (розничное подразделение Metro Group) и литовская продуктовая сеть «Новус». В конце октября в Киеве состоялось официальное открытие первой очереди ТРЦ Dream Town общей площадью первого блока 80 тыс. кв. м. Открытие второй очереди, площадь которой составит 82 тыс. кв. м, запланировано на второй квартал 2011 г. Общая площадь Dream Town составит 162 тыс. кв. м, в том числе арендная площадь — 95 тыс. кв. м.
Земельные участки под возведение коммерческих объектов в Киеве практически перестали интересовать местных застройщиков и девелоперов, сосредоточивших свои усилия на доведении до ума уже начатых строек и реализации ранее разработанных проектов. Спрос с их стороны не оживила даже привлекательная цена «золотых соток», упавшая за последний год в среднем на 50%. Рыночной конъюнктурой воспользовались лишь непрофильные инвесторы и иностранные фонды, скупающие наделы для перепродажи после завершения финансового кризиса.По данным экспертов земельного рынка, ныне в столице к продаже предлагаются крупные земельные наделы общей площадью около 1 тыс. га, расположенные в черте города и предназначенные для строительства жилого многоэтажного дома, многофункционального комплекса, торгового, торгово-развлекательного или офисного центра.
В Херсоне и Николаеве, где жилые квадраты и ранее были не столь дорогие, как в промышленно развитых регионах страны, с начала года потеряли в цене еще как минимум 10%. Поскольку платежеспособных покупателей практически нет, владельцы жилья готовы уступать до $7 тыс., тогда как до кризиса скидки не превышали $2 тыс. с объекта. В результате рынок вернулся к уже порядком подзабытым цифрам пятилетней давности: гостинку можно приобрести за $10-12 тыс. Причем не исключено, что весной будет еще дешевле. Херсонские риэлторы напрасно ждали оживления на рынке. По словам аналитеков, по сравнению с прошлым кризисным годом нынешней зимой количество сделок упало в разы. С начала января даже наиболее востребованные нотариальные конторы, расположенные в центре города, оформили не более одного-двух договоров купли-продажи. Причем речь шла о приобретении наиболее дешевого жилья — одно-двухкомнатных квартир на вторичк.
Отсутствие спроса на жилье привело к замораживанию строительства. Однако компании надеются на возникновение дефицита на первичном рынке жилья и повышение цен. Эксперты считают, что подорванное доверие к новостроям сместит спрос в пользу вторичного рынка недвижимости.По данным Государственного комитета статистики, в январе объем выполненных строительных работ сократился на 24,1% по сравнению с январем 2009 г. Причем в приведенный период прошлого года по сравнению с 2008 г. падение составило 56,4%. Из заявленных к реализации за последние два года 5 млн. кв. м реализуется лишь около 1,2 млн. кв. м. При этом из всего этого объема объекты будут вводиться частично на протяжении еще нескольких лет.
Офисные объекты площадью в 2-6 тыс. кв. м (а именно такой объем эксперты относят к категории малых бизнес-центров), как сообщают аналитики , в основном выбирают арендаторы, для которых важны обособленность помещений, своя отдельная территория с паркингом и отдельным входом в помещения, имиджевый фактор, автономность инженерных систем и коммуникаций и собственная система безопасности. С другой стороны, в небольших зданиях нет физической возможности достичь высокого соотношения полезной площади и площади общего пользования. А при занятии такого здания одним арендатором целиком эта проблема частично снимается. В качестве примеров подобных сделок, заключенных в последнее время в Киеве, он приводит аренду компанией «Крафт Фудз» здания на Ярославовом Валу, 23 площадью 4 тыс. кв. м, и компанией «Амвей Украина» объекта на ул. Боженко, 87 (3 тыс. кв. м).В то же время продажи отдельностоящих зданий пока не стали нормой для украинского рынка – компании считают экономически более выгодной аренду площадей, нежели их покупку. И это несмотря на то, что, по наблюдениям посредников по продаже коммерческой недвижимости, в Киеве существует достаточно компаний, могущих себе позволить подобное приобретение и даже нуждающихся в нем. При запрашиваемой владельцем цене в $4 тыс. за кв. м покупатели готовы рассмотреть цену $2,5-3,2 тыс. за кв. м, что совершенно не устраивает владельцев. Но количество потенциальных покупателей за последние полгода выросло, и, скорее всего, именно покупателям придется повышать свои предложения, а не владельцам – опускать.
На сегодняшний день ситуация на рынке коттеджных поселков достаточно сложная. Из всех заявленных поселков в г.Харькове и области насчитывается 7, в которых реально продолжается строительство. Характерной особенностью этого рынка является реализация новых домов исключительно для конкретного собственника, который приобрел в поселке земельный участок. Цены предложения домов (строительство по типовому проекту) в коттеджных поселках находятся в диапазоне 500-1000 долл.США/кв.м.
В январе, после новогодних праздников, на рынке недвижимости Крыма традиционно наблюдается затишье. Однако январь нынешнего года, похоже, стал исключением. По наблюдению специалистов агентств недвижимости, по сравнению с декабрем в прошлом месяце увеличилось количество желающих приобрести жилье. Но при росте покупательского спроса количество сделок купли-продажи осталось на декабрьском уровне.Причину роста интереса к крымской недвижимости мотивировано преодолением потенциальными покупателями своеобразного психологического рубежа. Жизнь продолжается, выборы прошли, гривна не обесценилась, цены на недвижимость медленно, но стабильно растут. Массовый покупатель начинает осознавать, что свои проблемы нужно решать уже сейчас.