По данным UTG, индекс рынка торговой недвижимости столицы продолжает постепенно расти, в первой половине октября повышение индекса составило +1,85% (7,67 пункта)
Строящих жилье застройщиков на столичном рынке недвижимости становится все меньше. Снижается и предложение готового жилья. Рынок недвижимости, первым из всех рынков принявший на себя удар кризиса, все еще с большим трудом оправляется от потрясений. Кое-где, конечно, периодически фиксируются некоторые всплески активности, но в целом рынок до сих пор продолжает стагнировать. Тем не менее некоторые процессы позволяют прогнозировать изменение ситуации в ближайшие годы. Столичная «первичка» является лакмусовой бумагой, на примере которой легче всего спрогнозировать вектор изменений в отрасли на ближайшую перспективу. Тем более, что с одной стороны, именно в Киеве кризис ощутили больнее всего, а с другой — сегодня практически только в Киеве жилье продолжает строиться в промышленных масштабах.
Наибольший рост стоимости предложения 1 кв. м торговых площадей в мае зафиксирован в Подольском районе - на 1,92 %, до $2097,67 и Голосеевском районе - на 1,81 %, до $1539. При этом наибольшее снижение стоимости предложения 1 кв. м зафиксировано в Свято- шинском районе - на 0,19 %, до $1308 и Днепровском - на 0,18 %, до $1060.
Двухкомнатная квартира на Соломенке в районе КПИ была продана за 120 тыс. долларов. За 1562 долларов за кв.м. покупатель получил жилье общей площадью 80 кв.м. Квартира в новом кирпичном доме после строителей, который был сдан во втором квартале 2010 года. Необходим капитальный ремонт. За 87 тыс. долларов (1450 долларов за кв.м) была продана четырехкомнатная квартира на Борщаговке. Жилье находится в панельном доме, комнаты смежнораздельные. Общая площадь жилья 60 кв.м. Квартира нуждается в серьезном ремонте.
В мае на рынке торговой недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 0,4%, или на 10,5 доллара до 2 524,4 доллара за кв. м по сравнению с апрелем. Об этом говорится в сообщении риэлторской компании Траектория. Согласно данным, средняя стоимость торговых помещений класса B в мае увеличилась на 1,2%, или на 18,9 доллара до 1 604,4 доллара за кв. м по сравнению с апрелем.
Возросло также количество объектов, по которым ведется строительство. Eсли в 2009-м реализация порядка 85% объектов была заморожена, то в этом году работы приостановлены на 60% проектов. Застройщику выгоднее оставить видимость реализации проекта, даже сохранить отдел продаж, чем полностью от него отказаться. Новой тенденцией на рынке первичного жилья стал рост количества сделок по объектам, которые еще не сданы в эксплуатацию. За январь-май текущего года количество сделок на первичном рынке недвижимости примерно вдвое превысило показатель за тот же период прошлого года. Например, в мае прошлого года было продано 105 квартир, в мае этого — 203.
В 3 квартале 2010 года объем сделок аренды увеличился более чем в два раза по сравнению с предыдущим кварталом и на 35% за аналогичный период в 2009 году. Спрос и далее проявляют международные компании уже присутствующие на рынке, причем среди них доминируют производственные компании и компании, предоставляющие бизнес услуги.
С начала кризиса харьковская первичка побила все рекорды по динамике оттока потенциальных покупателей и снижению стоимости жилья. В отдельные месяцы в городе заключались лишь единичные сделки купли-продажи. Ситуацию не спасала даже готовность подрядчиков сбрасывать 30–40% от первоначальной цены. Но сейчас ситуация кардинально меняется. Данные мониторинга, проведенного местной фирмой «Авантаж», показывают, что в мае — начале июня почти половина застройщиков повысили цены на свои объекты. Пока подорожание незначительное: квадратный метр жилья вырос в цене до 500 грн. Тенденция коснулась в основном наиболее ликвидных новостроек эконом-класса и премиальных объектов, уже введенных в эксплуатацию или достраивающихся. Дома эконом-класса сегодня выставляются на продажу в среднем по 5,7 тыс. грн./кв. м против 5,2–5,4 тыс. по состоянию на конец весны, а элитные квартиры — по 13 тыс. грн./кв. м против 12–12,5 тыс. грн. В то же время объекты бизнес-класса, наоборот, подешевели на 2–3% — до 9,1 тыс. грн./кв. м.
По данным UTG, индекс рынка торговой недвижимости продолжает постепенно расти, во второй половине сентября рост составил 1,45%
С начала 2010 года об украинском рынке недвижимости говорят намного больше, чем во времена его подъема и даже в разгар кризиса. Аналитики констатируют незначительное улучшение ситуации и постепенную стабилизацию рынка, но теперь не рискуют делать долгосрочные прогнозы. Девелоперы продолжают жаловаться на жизнь и всевозможные преграды в виде несовершенного законодательства и высоких кредитных ставок. Консультанты и риелторы, напротив, трубят о резком подъеме и оживлении отрасли, чтобы привлечь клиентов и активизировать продажи. Кто из них прав, а кто заблуждается в своих оценках и прогнозах? Для того чтобы ответить на этот вопрос, мы выделили четыре аргумента за и против восстановления отечественного рынка недвижимости в посткризисный период и проанализировали каждый из них.
Рынок торговой недвижимости в Украине, в сравнении с крупными городами Центральной и Восточной Европы, остается неразвитым по показателям насыщенности рынка и качества существующих объектов. По состоянию на конец марта 2010 года, общий объем современных торговых помещений в Киеве составил около 862 720 кв.м или 313 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей количества населения).
Минрегионстрой не теряет надежду убедить банкиров предоставить дешевую ипотеку. В нынешнюю среду премьер-министр проведет новое расширенное совещание по вопросам кредитования завершения строительства жилья при участии представителей Нацбанка и 15 крупных банков. Сегодня свободных средств в банках Украины есть 17 млрд. грн. Кредитовании застройщиков только с позитивной кредитной историей под 12-14% годовых. При этом министерство намерено частично или полностью компенсировать процентную ставку за счет собственных средств, предусмотренных в госбюджете на жилищные программы. На протяжении этого месяца все уже почувствовали изменения ситуации в реализации жилья на рынке.
Рынок общепитов снова стал пользоваться повышенным интересом у инвесторов, которые начали открывать новые объекты. А поводом для этого стали вернувшиеся в рестораны клиенты. На этой волне некоторые владельцы решили, что кризис прошел, и подняли арендные ставки на 30-50%. Однако более значительной причиной активизации рынка является возврат посетителей в рестораны. В прошлом году напуганные крайне пессимистичными прогнозами киевляне отказались от большинства развлечений, в т.ч. и походов в рестораны. Но за 9 месяцев текущего года количество клиентов столичных заведений выросло на 15-20%, несмотря на то, что уровень жизни за последний год не очень изменился.
Сегодня много сказано и написано о мировом финансовом кризисе, а также связанной с ним ситуацией в Украине. Нет, наверное, ни одной сферы, которую бы кризис не затронул. При всем негативе, хочется отметить, что кризис принес на киевский рынок недвижимости не только отрицательные, но и положительные тенденции. Наиболее важной положительной тенденцией была смена стремительно надувавшегося ценового пузыря на нормальное течение. Рынок оздоровился, перестал быть ажиотажным. Заметно снизились долларовые цены, весомо упало количество продаж, увеличился срок экспозиции объектов с рыночной ценой – все это способствовало нормализации рынка и адекватной оценке квартир. Сегодня мы уже четко видим, что коррекция цен закончилась почти во всех районах и сегментах киевского жилья, и рынок показывает хоть и низкие, но стабильные обороты. Люди покупают, продают, решают свои жилищные и финансовые вопросы. Если говорить об экономической обоснованности сегодняшних цен на жилье в Киеве, то ее, на мой взгляд, еще не видно – недвижимость по-прежнему несколько переоценена. Однако не нужно забывать, что Киев это мегаполис и это столица. Здесь живет немало богатых людей, планы и чаяния множества украинцев связаны с Киевом. Судя по социологическим опросам, примерно четверть граждан Украины хотели бы жить в Киеве. Так что, сколько должна стоить квартира в Киеве это вопрос несколько из иной плоскости.
Оживление спроса на торговые помещения, особенно в Киеве, дает основания утверждать, что спрос превалирует над предложением. Собственно, в связи с этим стабилизировались арендные ставки. По сравнению с докризисным периодом ставки упали не более чем на 20 %. Существующие арендаторы, с которыми были подписаны договора до кризиса, вернулись к докризисным ставкам. Сейчас арендаторы получают скидки не больше, чем в размере 10 %. Такую ситуацию, к примеру, можно наблюдать в столичных торговых центрах "Глобус" и "Караван". Однако до конца текущего года арендные ставки, по мнению г-жи Кравец, не станут повышаться более чем на 10 %.
По итогам первого квартала 2010 года на первичном рыке жилья Киева было продано 400 квартир. Преимущественно покупатели нашлись на квартиры эконом-класса по цене около 10 тыс. грн за 1 кв.м. в домах с высокой степенью готовности в спальных районах Киева. Что делать с жильем бизнес-класса и элитными квартирами девелоперы пока не знают. Но сбрасывать цены уже не собираются. По мнению застройщиков, дефицит, который станет заметным уже к концу 2012 года, непременно вызовет рост цен. Коррекция цен на первичном рынке произошла еще в начале 2009 года, когда девелоперы снизили цены на 35-40%, и больше застройщики не планируют опускать стоимость квадратных метров.
Несмотря на постоянно увеличивающееся количество торговых центров, многие ритейлеры не отказываются от размещения своих магазинов на первых этажах зданий. Особенно любят сегмент стрит-ритейл, кроме банков и различных предприятий общепита (от фастфуда до ресторанов), и многие операторы, продающие одежду и обувь. Также хотят размещаться в отдельно стоящих магазинах компании, продающие косметику и парфюмерию, салоны мобильной связи и компьютерной техники и предметов интерьера.
В предпраздничную неделю вторичный рынок недвижимости отдыхал: сделок, заявок на покупку, просмотров и звонков было меньше обычного. Цены предложений в большинстве сегментов были практически стабильными. Оживился рынок аренды жилья. Заметно больше было подписано договоров долгосрочной аренды жилья. Похоже, что некоторые арендаторы решили во время праздников перебраться в другие квартиры. Существенно вырос спрос на посуточную аренду квартир.
В последние месяцы стоимость аренды в качественных торговых центрах выросла на 5-10% и может увеличиться на столько же до конца года, поскольку ритейлеры все активней осваивают свободные площади. Правда, пока что речь в основном идет не о прямом удорожании площадей, а об отмене льготных антикризисных предложений для арендаторов.
В апреле однокомнатную квартиру в столице можно снять за 1800 грн. в месяц, двухкомнатную – за 2100 грн., а трехкомнатную – за 3300 грн. Это минимальные цены за аренду киевского жилья. Средняя же стоимость аренды 1 кв. м - около 100 грн. При этом аренда некоторых объектов столичной жилой недвижимости достигает 80 тысяч гривен в меся. Самые популярные квартиры в Киеве – одно- и двухкомнатные. На третьем месте – трехкомнатные квартиры с долей в 15,8% (7000 квартир) от общего количество объявлений.