Рынок торговой недвижимости в Украине в сравнении с крупными городами Центральной и Восточной Европы остается неразвитыми по показателям насыщения рынка и качества существующих объектов.В связи с обострением финансового кризиса и задержкой ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов торговой недвижимости по всей Украине, некоторые торговые сети отложили свои планы по развитию в стране. В то же время, все ритейлеры стали более избирательными в вопросах качества площадей и условий аренды.
В перспективе на 2010 год, в то время как общий спрос остается невысоким, ряд крупных компаний, используя рыночные возможности в форме существенно снизившихся арендных ставок и окончание действия их текущих договоров аренды, сегодня заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения с лучшими характеристиками. Такое стратегическое перемещение крупных корпораций в более эффективные и качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным двигателем рынка в 2010 году.
Ивано-франковский и тернопольский рынки жилой недвижимости, несмотря на соседство этих городов и высокий уровень трудовой миграции местного населения, демонстрируют диаметрально противоположные тенденции. Жители первого покупают мало, но не экономят на комфорте, отдавая предпочтение квартирам улучшенной планировки и новостройкам, а во втором продаются только самые дешевые объекты. Соответственно меняются и цены: стоимость старого фонда в Ивано-Франковске снижается, а в Тернополе постепенно растет.
Ранее популярные среди киевлян квартиры и офисы в облагороженных чердачных помещениях стремительно утратили лидирующие позиции среди экзотических сегментов рынка недвижимости, уступив первенство пентхаусам и обычным элитным квартирам. За последние 1,5–2 года количество запроектированных мансард в новостройках уменьшилось на 50%, а число реализуемых проектов по переоборудованию бывших чердаков в мансарды сократилось в 10 раз. Предложение же продолжает расти, причем как в сегменте продажи, так и аренды.
По данным консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия» (УТГ), за отчетный период с 15 по 29 января 2010 года индекс рынка торговой недвижимости столицы снизился на 2%. «UTG-индекс» является показателем, который обновляется каждые 15 дней и отражает изменения, произошедшие на рынке за прошедший период.
Эксперты отмечают, что основные тенденции рынка торговой недвижимости сохранятся и в нынешнем году. Но торговый сегмент наверняка окажется в авангарде роста с первыми признаками возрождения потребительского спроса. Тогда-то явная неудовлетворенность арендодателей нынешним положением на рынке наверняка станет серьезным стимулом для пересмотра условий аренды.Оптимизма ритейлеров не разделяют девелоперы-арендодатели. Они утверждают, что кризис снизил доходность торговых центров. При этом затраты на строительство и эксплуатацию практически не изменились.
За период кризиса земельные участки в среднем подешевели на 50% в долларовом эквиваленте. Больше всего в цене упали наделы в Макаровском направлении, которые и в докризисные времена были наименее востребованными. Самым стойким к проседанию оказалось престижное Обуховское направление. К примеру, в пос. Здоровка (Васильковский р-н) участок продается за $2 тыс. за сотку, в пос. Новоселки (Вышгородский р-н) – $2,557 тыс., пос. Гавронщина (Макаровский р-н) – $978, в пос. Вита-Почтовая (Киево-Святошинский р-н) – $4,686 тыс., а в пос. Конча-Заспа (Обуховский р-н) – $9,582 тыс.
Ожидание весны активизировало рынок аренды киевских квартир. Аналитики отмечают, что на качественное жилье с хорошим местоположением и транспортной развязкой даже немного возросли цены. Однако хорошее жилье эконом-класса за приемлемую цену нанять весьма нелегко. В первой половине месяца уровень активности квартиросъемщиков был достаточно невысоким и по количеству звонков и просмотров приближался к показателям января. Однако со второй половины февраля рынок аренды заметно активизировался, хотя сама структура спроса не изменилась. В агентстве отмечают, что доля сделок в сегменте эконом в феврале составила 64%, что на 4% больше, чем в январе.
За первую неделю марта цены на квартиры в Киеве немного выросли. Однако, аналитики называют такое поднятие стоимости техническим. Оживление продаж отмечается только в сегменте одно-, двухкомнатных квартир. Как отмечают аналитики, первая неделя марта показала наличие серьезного сопротивления дальнейшему снижению цен, небольшие темпы которого наблюдались в конце 2009 года. Четко заметны локальные отскоки индексов, характеризующие реальный пересмотр предложения. Рынок показывает, что при некотором торге текущие цены могут быть приемлемыми и ощущать реальный спрос. Этого пока достаточно, чтобы наиболее дешевые предложения уходили с рынка путем трансакций.
В 2010 году рынок коммерческой недвижимости Киева пойдет на поправку, убеждены эксперты. Хотя крупные зарубежные инвестиции не предвидятся, все же ожидается реанимация спроса и рост числа сделок. Однако существенного снижения арендных ставок ждать не стоит. Наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня называют фонды прямого инвестирования. По прогнозам аналитиков, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.
Покупатели, у которых денег на качественное жилье нет, вынуждены ориентироваться на малогабаритные однокомнатные квартиры. Но и на такое жилье денег хватает лишь немногим. Большинству же потенциальных покупателей денег не хватает в принципе. Поэтому продать без существенных скидок старые малогабаритные квартиры становится все труднее. Судя по заявкам на покупку, рынок оживится при условии, что цена однокомнатной квартиры будет порядка $30-40 тыс. Тем не менее, доводы риэлторов о необходимости взаимных уступок нередко отвергались как продавцами, так и покупателями. Потенциальные продавцы недвижимости, как правило, старше потенциальных покупателей. Многие из них относятся к продаваемым квартирам как к главной своей ценности. А потому в столь сложной обстановке не решались снижать цены. Цены снижались преимущественно лишь на квартиры, в которых не было просмотров более месяца. Продавцы, чьи объекты пользовались хотя бы небольшим вниманием покупателей, цены держали, иногда даже повышали. Не продав квартиру в течение одного-двух кварталов, многие из них просто уходили с рынка.
Самое значительное снижение цен предложений за прошедший год произошло в Деснянском районе (-41,6%). Это, на наш взгляд, достаточно адекватная реакция рынка на транспортные проблемы этого района, на нехватку рабочих мест, отсутствие престижных мест работы и учебы. На втором месте Шевченковский район (-36,3% за год). Тут свои особенности. Район охватывает и исторический центр города, и отдаленные районы. Весомый вклад в снижение цен в Шевченковском районе внесли Татарка (-55,8%), Нивки (-55,6%), Лукьяновка (-33,0%). Причины везде разные. Многое определяется качеством конкретных домов (очевидно, если цена существенно упала, то и качество соответствующее). Многое зависит от социальной среды, которая на этих массивах формировалась несколько десятилетий (нередко, еще при заселении). Новый кирпичный дом в окружении кварталов, где преобладают дома, которые устарели как физически, так и морально, - далеко не лучший вариант.
Почти половина из более чем 130 коттеджных городков в пригородах Киева, о строительстве которых было заявлено до начала финансового кризиса, по-прежнему остаются в стадии разработки или утверждения проектной документации, поскольку у девелоперов отсутствуют финансовые ресурсы, а сами концепции нуждаются в переработке. По этой же причине многие проекты вместе с земельными участками для их реализации сейчас выставлены на продажу. По словам экспертов, из оставшихся порядка 70 коттеджных городков, строительство и продажи объектов в которых были начаты еще в 2008 г., активными работами могут похвастаться не более 12 поселков, таких как «Олимпик-Парк», «Маєток», Green Hiils, «Золоче» и некоторые другие.
Обвал цен на львовское жилье вернул на рынок покупателей. Но, рассматривая многочисленные предложения, они, как правило, останавливают свой выбор на квартирах, собственники которых готовы уступить 10-15% от первоначальной стоимости. Дешевизна вторички свела на нет продажи жилплощади от застройщиков, хотя они также пересмотрели свои прайсы в сторону уменьшения. Некоторое оживление наметилось в земельном сегменте: галичане инвестируют в участки, расположенные в окрестностях строящегося к чемпионату Европы стадиона, рассчитывая, что с появлением в данном районе новых инфраструктурных объектов они подорожают. Однако в ближайшее время цены на львовскую недвижимость будут только снижаться.
В 2009 г. на украинском рынке недвижимости не было зафиксировано ни одной инвестиционной транзакции (известны только факты приобретения объектов путем заключения сделок по взаимозачету, как в случае с покупкой компанией ISTIL Real Estate гостиницы “Лейпциг”, либо перераспределения долей в проектах, что имело место между компанией “XXI Век” и ее региональными партнерами). Как отмечают эксперты, причины этого — не только дефицит свободной ликвидности, но и отсутствие на рынке качественного предложения на фоне существенно возросших требований. В частности, Аркадий Вершебенюк, директор департамента промышленной недвижимости и департамента инвестиционных услуг украинского представительства консалтинговой компании Colliers International (г.Киев; с 1997 г.; 40 чел.), поясняет: “Отсутствие предложения высококачественной недвижимости означает, что наиболее активная категория покупателей, таких как институциональные инвесторы и специализированные международные фонды, с середины 2007 г. наблюдает в Украине пустые полки. Что же касается тех немногих качественных объектов, которые на рынке таки присутствуют, то, по словам специалистов, запрашиваемая их собственниками цена, даже несмотря на кризис, значительно превосходит ту цену, которую может предложить инвестор.
В столице начал расти спрос на частные домовладения. Правда, львиная доля потенциальных покупателей интересуется довольно скромными по размерам коттеджами, сопоставимыми по цене со стоимостью земельного участка или квартиры в том же районе города. Основная же масса предложения агентств недвижимости касается особняков площадью 500-700 кв. м и стоимостью от $200 тыс. до $1 млн, на которые спрос практически равен нулю. Не способствует возрождению рынка и отсутствие у продавцов пакета документов, необходимого для полноценной эксплуатации особняков.
В крупнейших промышленных центрах страны — Днепропетровске и Запорожье — пустеют все больше заводских площадей. Потенциальных покупателей не привлекают даже падающие цены. За последний год средняя стоимость промышленных объектов снизилась как минимум на 60-65%, причем собственники готовы к дальнейшему торгу, в процессе которого реально сбить цену еще на 15-20%. В свое время многие помещения были приобретены за кредитные средства, и сейчас владельцы выставляют их по цене залогового остатка. Если до кризиса стандартная стоимость квадратного метра составляла порядка $600, то сейчас все чаще встречаются предложения по $250/кв. м. Тем не менее потенциальных покупателей практически нет.
В течение прошлого 2009 нотариусы Украины заверили почти 246,5 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости, что на 27% ниже, чем показатели 2008г. Об этом сообщил Министр юстиции Николай Онищук со ссылкой на отчетность Министерства юстиции относительно работы государственных и частных нотариусов в прошлом году. На 5% выросло количество договоров мены жилой недвижимости. Всего в течение 2009 года удостоверен 5тыс.505 договоров мены, из них квартир и жилых - 5тыс.082, усадеб - 11. Договоров о купле-продаже квартир и жилых домов в течение 2009 года нотариусами было удостоверено почти 225 тыс. Это на 25% ниже показателей 2008 года.
По данным аналитиков, средняя стоимость аренды в городках рядом с Киевом в 2009 г. опустилась на 30-35%. В начале нынешнего года тенденция продолжилась - цены хоть и не падают так же активно, но все же немного сползают, особенно в сегменте самого дешевого предложения. По сравнению с осенью 2009 г. на 100-200 грн. уменьшилась нижняя планка стоимости аренды, практически исчез разброс цен на квартиры одного уровня. Удешевление аренды аналитики рынка недвижимости объясняет так. Цены на куплю-продажу жилья падают, аренда идет следом. Кроме того, столица «тянет» за собой и пригород. Наниматели квартир всегда оглядываются на ситуацию в Киеве и активно торгуются, манипулируя этим. Так что в ближайшее время ждем понижения платы еще на 15-20%.
Полтора года назад, в августе 2008-го, квадратный метр столичного жилья в среднем стоил $2886, сейчас — $1648. С начала кризиса квартиры в Киеве подешевели более чем на 40% — максимальный показатель падения для Восточной Европы, если не считать стран Балтийского региона. Поскольку украинская недвижимость, несмотря на впечатляющее падение, по-прежнему остается переоцененной. С начала 2009-го в Украине полностью прекращено ипотечное кредитование (кредиты под 28–30% годовых — не в счет). До начала кредитного бума, в 2004 году, стоимость квадратного метра в столице составляла $700–800. Если учесть, что с 2004-го доходы украинцев (по крайней мере, в пересчете на доллары США) не выросли, логично ожидать возврата к докризисным показателям стоимости.