С приходом весны и лета активность на украинском рынке коммерческих объектов несколько возросла. Но все равно владельцам ряда торговых центров приходится понижать арендные ставки на свои площади, так как спрос все ещё достаточно невелик и арендаторы просто не могут продолжать работать на тех же условиях, что и раньше. Если до кризиса ликвидности относительной популярностью среди арендаторов пользовались и не особо успешные торговые центры (в связи с большим спросом), теперь они насчитывают много вакантных площадей. Подобная проблема и у новооткрытых ТЦ, которые пока не успели себя зарекомендовать.
Торговля в стране оживилась, но это практически не принесло улучшений сегменту складской недвижимости. На рынке остались единичные девелоперы, готовые завершить начатые или построить новые логистические комплексы. Но пока и анонсированных операторами небольших объемов хватит, чтобы сдерживать рост цен и развитие рынка.
Обвал цен на рынке столичной недвижимости продолжается. Снижение стоимости жилья бизнес- и эконом-класса в Киеве в третьем квартале этого года составило 41% и 38% соответственно. Если в 2009 году квадратный метр в элитном новом жилом комплексе Капитолий на ул. Крещатик стоил 10 тыс. долларов, то сейчас 6-7 тысяч. Когда произошел обвал, стало невыгодно продавать дорогие квартиры по низким ценам. Поэтому такие сделки на данный момент просто остановлены.
После долгого перерыва сетевики возобновили развитие - розничные операторы наперебой анонсируют открытие новых магазинов. Помешать реализации планов может дефицит торговых площадей и рост арендных ставок в столице. Торговый сегмент первым продемонстрировал рост - в середине 2010 года спрос на аренду торговой недвижимости резко вырос. Сейчас свободных площадей в ТЦ и ТРЦ в столице практически нет. Этот факт подтверждает уровень заполняемости торговых центров: за прошедший год в Киеве он сократился вдвое, а сегодня приближается к 100%
Эксперты говорят, что самым существенным фактором, сдерживающим инвестиционную активность, остается не экономическая ситуация в стране и не проблемы с заемным финансированием, а отсутствие нужного предложения на открытом рынке. По-настоящему качественных проектов с правильно оформленной землей (как минимум в долгосрочной аренде, хотя более предпочтительно — в собственности), удачным местоположением, правильной конфигурацией участка и, что также очень важно, с владельцем, адекватно оценивающим его потенциал, совсем немного».
Весной 2010 рынок элитного жилья в Киеве показал традиционное сезонное оживление - на первичном элитном рынке зафиксировано увеличение объема продаж. Таким образом, на рынок постепенно выходит отложенный спрос. Квартиры в настоящее время приобретаются преимущественно для собственного проживания, инвестиционные сделки составляют не более 5-6%.
В Госкомитете по вопросам регуляторной политики и предпринимательства утверждают, что лицензии на стройработы нужно сделать бессрочными. В своем законопроекте они предлагают сократить сроки рассмотрения заявлений с 27 до 10 дней. Тем, кто получает лицензию впервые, давать ее на пять лет, а остальным компаниям вообще навсегда. Свои идеи есть и у Госархстройинспекции. Она предлагает разрешить начинать строительные работы на основании лишь уведомления разрешительных органов.
В Киеве функционирует 15 торговых центров с развлекающей составляющей. И по оценкам экспертов, сегмент еще далек от насыщения. С точки зрения девелопера, такой микс очень удачен. Правильно подобранные и скомпонованные элементы досуга привлекают поток посетителей в комплекс, посещаемость ТРЦ увеличивается, что в свою очередь позитивно отражается на инвестиционной состоятельности такой недвижимости.
Арендные ставки для торговой галереи в ТЦ Киева, по данным УТГ, составляют $85, а в региональных ТЦ — $35 за кв. м; для операторов развлечений сумма аренды в Киеве и городах-миллионниках составляет $7 за кв. м; для операторов фуд-корта в Киеве — $23 (в региональных городах — $18) за кв. м; для магазинов электроники — $22 (в региональных городах — $17) за кв. м; для продуктовых супермаркетов — $16 (в региональных городах — $15 за кв. м).
Традиционного роста активности после летнего затишья на рынке вторичного жилья в Киеве не произошло. Риелторы все еще ожидают возрождения рынка, но цена предложения неуклонно движется вниз. По данным Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ), цена предложения на квартиры в Киеве продолжает снижаться. Средняя стоимость 1 кв.м вторичного жилья снизилась до $1940,34/кв.м. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах гостиничного типа, по данным риелторов, составляет сегодня $56 289, стандартной однокомнатной квартиры - $74 255, двухкомнатной квартиры - $102 855, трехкомнатной - $135 466.
С начала года арендные ставки в популярных торговых центрах Киева выросли на 5–10%. Год назад в большинстве столичных ТЦ площади подешевели едва ли не вдвое, а уже в нынешнем — опять наблюдается рост. К примеру, в первом полугодии 2010-го в «Глобусе» (первая линия) на Майдане Незалежности за кв. м торговых помещений арендаторы ежемесячно платили $140–180, в 2009 году — $120–170, тогда как в 2008-м — $200–250. До конца этого года ставки подорожают еще на 5%, а в целом рост в 2010-м составит 10–15%.
За период экономического роста одесский ритейл практически удвоил число торговых площадей. Однако в настоящий момент большинство крупных проектов находятся в замороженном состоянии. Отдельные ритейлеры прирастают мелкими объектами по 300 – 500 кв. м.
Наибольший удельный вес в структуре предложения торговых площадей в Харькове занимают продовольственные и непродовольственные рынки (51%). При этом торговые площади в ТЦ (ТРЦ) составляют всего 28% от общего объема рынка. Наименьший удельный вес в структуре предложения на рынке торговой недвижимости Харькова занимает сегмент стрит-ритейла – 21%.
Сферу развлечений на украинском рынке можно охарактеризовать как неразвитую, если сравнивать с европейскими странами. И хотя в Киеве в последние годы появились и многозальные кинотеатры, и детские развлекательные центры, а также другие виды развлечений, в целом по своим количественным и в первую очередь качественным характеристикам столичный рынок развлечений остается довольно скудным, не говоря уже о небольших украинских городах. Конечно, в регионах данный факт связан прежде всего с низкой покупательной способностью населения, которая сводит интерес к развитию здесь объектов со стороны девелоперов и операторов развлечений к минимуму.
Плата за землю сельскохозяйственного назначения, не используемую ее собственниками, вскоре может увеличиться до 12%. Соответствующую инициативу главы Киевской облгосадминистрации уже поддержали в Партии регионов. По мнению экспертов, повышение налога не отразится на работе крупных агрохолдингов, а спекулянтам не стоит переживать, поскольку государству будет сложно проводить постоянный аудит земель.
Аренда взлетела вверх из-за спроса на торговые площади. Если в Варшаве на одну тысячу жителей приходится 800-900 кв. м торговой площади, то в Киеве - около 200-300 кв. м. Один из наиболее важных факторов, влияющих на цены, - уровень вакантности (означает процент свободных площадей на рынке, которые можно арендовать). Буквально за первое полугодие 2010-го в Киеве этот показатель существенно сократился и сегодня составляет 1-1,5%.
Значительного роста арендных платежей еще нет, но вакантность продолжает снижаться. По данным Knight Frank LLC Ukraine, на 1 июля 2010 г. арендные ставки не сильно изменились и находятся в диапазоне $300-480/кв. м/год на офисы класса А, $240-360/кв. м/год на офисы класса B+ и $180-240/кв. м/год на офисы класса B-. При этом аналитики компании утверждают, что в течение первого полугодия снижение уровня вакантных площадей в офисном сегменте произошло (особенно в БЦ класса В+/-), однако из-за введения в эксплуатацию ряда новых объектов общая вакантность по рынку вернулась к показателю конца 2009 г., достигнув 15-20%. По оценкам других игроков, количество свободных помещений в центральных бизнес-центрах Киева снизилось.
Сектор торговой недвижимости оставался на протяжении 8 месяцев 2010 года наиболее привлекательным для всех игроков недвижимости. В августе 2010 года на рынке Киева было знаменательное событие, а именно открытие второй фазы торгово-развлекательного комплекса «Скай Молл» (арендуемая площадь 50 700 кв. м), увеличив объем качественных торговых площадей до 433 000 кв. м. Этот проект можно по праву отнести к торговому центру нового поколения на рынке Киева в связи с его профессиональной концепцией и качественным набором арендаторов.
В городах с малым количеством торговых площадей начала дорожать аренда. Ритейлоры вновь заинтересовались региональными рынками. В Чернигове и Сумах, пока не избалованных их вниманием, уже оживился спрос на торговые площади. А вот в соседней Полтаве, где до кризиса довольно активно строились крупные профессиональные объекты, риэлторы жалуются на скупость немногочисленных клиентов, ищущих самые дешевые магазины.
В 2010 году операторы объектов в формате big box будут демонстрировать высокий уровень активности, что, по мнению экспертов DTZ, обусловлено неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам, позволяющим эффективный девелопмент объектов торговой недвижимости в этом формате.