К началу учебного года съемное жилье в Харькове подорожало на 10–15% в сравнении с летними месяцами, что обусловлено традиционным сезонным увеличением спроса на аренду квартир. Однако местные риэлторы прогнозируют дальнейший рост цен, объясняя его инфляционными процессами, а также возможным повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги в городе.
Издержки, включающие затраты на стройматериалы и сопутствующие расходы, составляют 50% в себестоимости квадратного метра жилья. Тогда как все остальное — незаконные поборы муниципалитетов и других госорганизаций. Список таких поборов включает многое — это 7–20% от общего числа квартир, которые забирает город в свое распоряжение, два процента квартир, изымающиеся для служебного пользования, десятипроцентное отчисление на развитие социальной и транспортной инфраструктуры (всю инфраструктуру, необходимую для функционирования дома, застройщики возводят самостоятельно), пятипроцентный взнос в целевой фонд городского бюджета на развитие строительства и десять процентов в качестве платы за подключение к электросетям.
Подорожало жилье и на вторичном рынке Луцка. Стоимость однокомнатных квартир в течение второго квартала в среднем подорожала на 6% (с $1600 до $1700 за кв. м.), в центре города рост составил 17% (с $1700 до $2000 за кв. м.). В прицентральных районах – 5% (с $1700 до $1800 за кв. м.), в ближних и дальних районах цены остались на уровне первого квартала – $1700 и $1600 за кв. м. соответственно. Не изменились арендные ставки. Так, в среднем по городу они составляют $200 за квартиру в месяц, в центре, прицентральных и ближних районах – $250, в дальних – $200 за квартиру в месяц.
На вторичном рынке жилья наблюдалась стагнация цен, в некоторых секторах вторичного рынка жилой недвижимости было зафиксировано незначительное снижение цен. В частности, в среднем по городу однокомнатные квартиры не подорожали – $1400 за кв. м., та же ситуация сложилась в центре города, где цены остановились на уровне $1500 за кв. м. В прицентральных и ближних районах цены выросли - на 2,1% (с $1400 до $1430 за кв. м), дальних микрорайонах цены снизились на - на 4,8% (с $1300 до $1240 за кв. м). В течение второго квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости в целом наблюдалось значительное повышение цен в ближних микрорайонах на первичном рынке жилья. Характерными были застойные явления на вторичном рынке жилья и рынке коммерческой недвижимости. Наблюдалось незначительное повышение цен на земельные участки.
На первичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатных квартир в целом по городу повысилась на 2,6% (с $1165 до $1195 за кв. м), в центре цены не изменились - 1500 за кв. м. В прицентральных районах рост был на уровне 2,6% ( с $1170 до $1200 за кв. м), в ближних и дальних микрорайонах - 4% (с $1000до $1040 за кв. м). Стоимость двух и трехкомнатных квартир в целом по городу выросла на 3% (с $1165 до $1200 за кв. м). В центральных районах цены выросли на 3,3% (с $1500 до $1550 за кв. м.), в прицентральных районах – на 2,6% (с $1170 до $1200 за кв. м.), в ближних и дальних микрорайонах – на 5% (с $1000 до $1040 за кв. м.).
В течение второго квартала в целом по городу и в прилегающих районах стоимость аренды однокомнатных квартир не изменилась и составляет $300 за квартиру в месяц. В центре арендные ставки уменьшились на 14% (с $400 до $350 за квартиру в месяц), в отдаленных районах цены выросли на 25% (с $200 до $250 за квартиру в месяц). Специалисты констатировали подорожание двухкомнатных квартир на вторичном рынке. В среднем по городу рост составил 7,4% (с $1823 до $1950 за кв.м.). В центральных районах – на 6% (с $2335 до $2476), в прилегающих к центру районах - 6% (с $1840 до $1946), в отдаленных – 10% (с $1294 до $1427 за кв. м.).
Середина 2008-го. Строительный бум прекратился. По итогам первого полугодия отмечен спад на 1,2% (в минувшем году в тот же период строительство увеличилось на 14,4%). Это начало грядущего кризиса в строительном секторе, предупреждают представители работающих в отрасли компаний: число построенных домов будет уменьшаться из-за нехватки и дороговизны кредитов. В США и других развитых странах кризис на рынке недвижимости стал причиной замедления экономического роста и дал повод говорить об угрозе рецессии.
Середина 2008-го. Строительный бум прекратился. По итогам первого полугодия отмечен спад на 1,2% (в минувшем году в тот же период строительство увеличилось на 14,4%). Это начало грядущего кризиса в строительном секторе, предупреждают представители работающих в отрасли компаний: число построенных домов будет уменьшаться из-за нехватки и дороговизны кредитов. В США и других развитых странах кризис на рынке недвижимости стал причиной замедления экономического роста и дал повод говорить об угрозе рецессии.
Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне темп роста цен снизился вдвое. Вторичный рынок жилья Украины перегрет. Дешевые кредиты и высокая инфляция зимой — 2007-2008 спровоцировали скачок цен на квартиры в І квартале 2008 года. Но в мае-июне – после ужесточения условий ипотечного кредитования – темп роста цен снизился вдвое. По предварительным данным, с июля во многих городах квартиры на вторичном рынке дешевеют. Если тенденция сохранится, к концу года цены на жилье экономкласса снизятся на 5-10%
Практически во всех городах, где темп роста в первом полугодии превысил уровень инфляции, во II квартале цены росли медленнее, чем в I кв. Исключение составляют только Ровно (+7,7% против +3,9% в I кв.) и Севастополь (9,5% против 7%). По мнению риэлторов, позитивную ценовую динамику в Ровно обеспечило незначительное (на фоне других городов) повышение цен в I квартале. Что же касается Севастополя, тут жилье покупают для сдачи в аренду — ежегодный рост арендной платы не менее чем на 25% обеспечивает повышенный спрос.
Одна из основных причин срыва строительных графиков (большинство застройщиков предпочитают употреблять именно этот термин, не соглашаясь признать строительство своего объекта "замороженным") — это проблемы с финансированием. Поскольку возведение новых жилых домов сегодня происходит путем последовательного привлечения средств мелких инвесторов (продажа квартир на начальных этапах строительства), то именно от бесперебойного поступления этих средств и зависят темпы, с которыми выгнанный монолит приобретает признаки готового новостроя. Проще говоря, строители действуют по принципу "утром деньги — вечером стулья", независимо от того, есть у них самих средства на завершение начатой стройки или нет.
Средневзвешенная стоимость квадратного метра в областных центрах Украины за второй квартал выросла на 5,3% и составила $1916 (В определении средневзвешенной стоимости учитывались "веса городов" (количество квадратных метров жилья в городах и усредненные цены в них)). Следует отметить, что в Киеве ($3367), Одессе ($2010), Донецке ($1979), Севастополе ($1955) и Львове ($1943) стоимость квадратного метра превышает средневзвешенную по Украине. В других городах цены ниже средневзвешенной цены. В течение 2 квартала 2008 года значительных изменений позиций городов в рейтинге стоимости вторичного жилья по Украине не наблюдалось. Наиболее активно перемещалась вверх в рейтинге Полтава (на 4 позиции, при росте +15,2%), сдали позиции Херсон (на 3 позиции, при росте +1,1%), Ивано-Франковск (на 3 позиции, при росте +1,6%).
Способствовала активизации рынка и неудовлетворенность своим жильем значительного числа киевлян на фоне стабильного роста их доходов и накоплений. До 40% жилья морально и физически устарело. Среднестатистические 20,5 квадратных метров на человека (а в реальности, бывает и в несколько раз меньше) – это далеко от привычных для европейцев норм обеспеченности жильем. Отсюда достаточно массовое (и подкрепленное деньгами) стремление киевлян улучшить свои жилищные условия. О том, что доходы растут, свидетельствуют данные Госкомстата, согласно которым в Киеве с мая 2007 г. по май 2008 г. размер заработной платы увеличился в среднем на 40,9%. И пусть в абсолютных величинах цифры значительно скромнее (в мае 2008 года 2991грн.); но ведь это лишь официальные зарплаты. Значительная часть киевлян получают дополнительные зарплаты «в конвертах», и у некоторых они достигают 2000-3000 долларов в месяц.
О том, сколько именно потеряли компании при стагнации рынка недвижимости, игроки не рассказывают, ссылаясь, что у каждой компании свои цифры. В среднем процент от сделки, который получает сам риэлтор, колеблется в пределах 20-90% от суммы, которую зарабатывает агентство. Так что профессия «продавец недвижимости», как способ быстрого заработка денег, из-за снижения количества продаж становится не такой популярной.
Мировой ипотечный кризис, начавшийся летом 2007 года в США, всего за полгода перекинулся на украинский жилищный рынок. Отправной его точкой стало сокращение оборотных средств строительных компаний в конце 2007-го-начале 2008 года. Выпустить еврооблигации в этот период смогла лишь компания "XXI век" - на $175 млн и $150 млн под 10% и 7% годовых соответственно. Низкая ставка последних бондов объясняется тем, что с 25 августа 2008 года она поднимется до 14%, а покупатели облигаций "XXI века" получат разницу стоимости ее акций за последние полгода. Другие застройщики не решились на выпуск таких бондов.
B I квартале 2008-го было введено в эксплуатацию на 7,7% больше жилья, чем в январе—марте прошлого года. Однако строительство этих объектов было профинансировано еще в 2006-2007 годах, когда проблем с деньгами в Украине не было. Исходя из прошлогодних темпов роста жилищного строительства (+18,7% за год) и явной нехваткой средств у строителей, эксперты прогнозируют падение объемов ввода жилья по итогам года до уровня 2005-2006 годов (-20-30%). В целом по отрасли ожидается снижение объемов строительства по меньшей мере на 5-10%.
Качество подавляющего большинства объектов жилой недвижимости в Киеве совершенно не соответствует ее стоимости. К тому же жить в столице с каждым годом становится все менее комфортно. Да и покупать жилье в Киеве с целью сбережения средств или заработка уже не выгодно — стоимость квартир не растет, а цена некоторых объектов падает. Поэтому интересы покупателей смещаются в сторону зарубежной недвижимости. Ведь обладатель «квадратов» на первичном рынке, к примеру Египта, в год получает в среднем 40% прирост их стоимости.
Застройщики кинулись осваивать пригород столицы. Дома возводятся не только в расположенных рядом с Киевом городах и поселках городского типа, но даже в селах. На сегодняшний день в прайсах пригородных новостроек перечислено более 50 объектов, планирующихся к вводу в 2006–2008 гг., в то время как год назад количество домов, одновременно возводящихся в городах-спутниках столицы, не превышало 10–15.
Остается надеяться, что компании-застройщики в боязни за свою репутацию не будут в своей рекламе путать понятия и соблюдать требования к жилью определенного класса. По сути, только конкуренция на рынке и увеличение количества строящегося жилья может «убедить» компании не гнаться за сиюминутными выгодами «превращения» своего эконом-жилья в бизнес-класс или «бизнеса» в премиум-класс. Со временем, «поумневшие» покупатели весьма недешевых квартир могут не оценить такие нюансы работы застройщика.
По мере снижения уровня класса жилья, снижаются и требования к нему. Это можно проследить на следующем примере: требования к премиум-классу предполагают наличие 8-12 этажей и до 30 квартир в доме (до 4-х квартир на этаже), бизнес-класс – от 13-ти этажей и любое количество квартир (до 8 квартир), эконом-класс - от 19-ти этажей и любое количество квартир в доме и на этаже. Социальное жилье вообще в данном вопросе не имеет никаких требований - не имеет значения ни этажность, ни количество квартир. Впрочем, обитатели социального жилья и без классификатора понимают, где они живут.