В январе-апреле текущего года в России введено в эксплуатацию 12,4 млн. кв. м жилья, что на 45,3% больше, чем за аналогичный период 2006 года. Об этом сообщили в Федеральной службе государственной статистики (Росстат). По данным Росстата, в апреле этого года было введено в эксплуатацию 2,9, кв. м жилья, что на 29% больше, чем за аналогичный период 2006 года, но на 27,6% меньше, чем в марте 2007 года. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в апреле 2007 года составил 210,2 млрд. рублей, или 126% к уровню соответствующего периода предыдущего года, в январе-апреле - 658 млрд. рублей (123,7%).
В I квартале 2007 г. предложение на рынке новостроек не увеличилось, но цены росли гораздо медленнее, чем в прошлом году. Потребители устали от безудержной гонки цен, а частным инвесторам почти нечего покупать — новых выгодных предложений на рынке пока нет. По сравнению с прошлым годом количество строящихся домов, в которых продаются квартиры, снизилось более чем в два раза, жалуются нижегородские риэлторы. Предложение квартир, которые можно купить, уменьшилось еще значительнее: по мере приближения к сроку сдачи они распродаются, а новых объектов на рынке практически не появляется. Дефицит предложения дает возможность застройщикам повышать цены.
В 2006 году товарный запас элитного жилья на первичном рынке сократился и по числу объектов, и по числу квартир. Изменяется структура и характер предложения, сокращается количество пригодных под элитное строительство пятен. На смену точечной застройке премиум-класса приходит застройка квартальная. Проекты становятся масштабнее, но их реализация требует больше времени и средств. Лишь массовый вывод на рынок квартальных проектов может восполнить убывающее предложение. Но, по оценкам специалистов, это произойдет года через три, не раньше. А значит, цены все это время будут расти, поскольку высокий спрос сохраняется.
Увеличение объемов предложения привело к затовариванию вторичного рынка жилья и плавному снижению цен. Участники рынка все еще надеются, что обвала рынка не произойдет. Случилось то, чего все так ждали. Жилье в Москве и Подмосковье начало дешеветь. Сотрудники крупных риелтерских компаний утверждают, что с начала года долларовые цены предложения квартир снизились на 1–2%, а сроки экспозиции квартир существенно возросли. Их коллеги из небольших агентств недвижимости говорят о более серьезной коррекции.
Продавцы дрогнули. Реальные цены сделок по купле-продаже квартир в Москве снижаются уже полгода, но цены предложения продавцы старались держать на одном уровне, соглашаясь лишь подольше ждать совершения сделок. На прошлой неделе, однако, было зафиксировано снижение цены предложения на вторичном рынке почти на 0,4% — против повышения ее на 0,5% за I квартал 2007 г. Неужели начинается обвал? 13 апреля 1 м2 в московском панельном доме предлагался в среднем за $4189, что на 0,56% ниже, чем было неделей раньше; 1 м2 в кирпичном доме — за $5311, или на 0,02%. На круг с учетом долей обоих сегментов вышло снижение на 0,38%.
Рынок столичных новостроек стабилен уже третий месяц. Рост стоимости превалирует в сегментах элитной недвижимости и жилья бизнес-класса. Положительную динамику демонстрируют также отдельные объекты по мере продвижения строительства, например от котлована к возведению надземной части (монтажу коробки). Наибольшее подорожание (5-15%) фиксируется как раз при этом переходе. Разброс среднего уровня цен по административным округам в марте составил от $3500 (в ЮВАО) до $5600 (в ЦАО) за 1 м2. Наибольший прирост цен зафиксирован в центре Москвы (1,7%) и на Юго-Западе (1,1%).
Столичный рынок вторичного жилья подготовился к летним месяцам: впервые за 2007 год аналитики отмечают снижение объема квартир, выставленных на продажу. С одной стороны, покупатели ждут того счастливого момента, когда метры можно будет приобрести за бесценок. С другой — продавцы затаились в ожидании повышенного спроса на квартиры, который рано или поздно должен наступить. Большинство аналитиков связывают это затишье с сезонностью рынка и ждут, что к сентябрю активность восстановится. При этом они тактично умалчивают о том, что в течение всего года рынок недвижимости не был избалован повышенным интересом.
Апрель внес окончательную ясность в отношении цен на московскую недвижимость. Остановка роста рынка в конце прошлого года это не временная заминка и не сезонное явление, а серьезная стагнация, последовавшая за рекордным ценовым скачком 2005—2006 годов. Цены на жилье, топтавшиеся на месте всю зиму, с началом весны не только не возобновили свой рост, но и стали сползать вниз все большими темпами. Это означает, что нынешняя стагнация может оказаться даже более масштабной, чем в 2004 году.
Максимальный прирост цен на жилье зафиксирован в центре (1,5%), наибольшее снижение — на востоке столицы (-0,6%). Количество предложений на рынке новостроек Москвы по итогам мая практически не изменилось по сравнению с апрелем и составило около 320 адресов. Основная их часть приходится на кирпично-монолитный сегмент (87%). В структуре предложения московских новостроек по этапам строительства около трети объектов (30%) находится на стадии выхода на площадку либо котлована, в 17% новостроек идет возведение корпусов, около 30% находится на стадии разводки инженерных коммуникаций и 22% проходит сдачу госкомиссии.
На рынке жилой недвижимости России сейчас разнонаправленная динамика: дешевеет сегмент низкокачественной недвижимости, квартиры более высокого класса продолжают медленно дорожать. За время роста цен в 2006 году рынок сильно переоценил неликвид, и в ближайшие годы будет продолжаться сегментация: низкокачественное жилье (панельные дома, старый кирпич) будут дешеветь либо стагнировать, качественное жилье (нетиповые новостройки) – дорожать. Возможные периоды стагнации качественного жилья, связанные с предстоящими выборами, или по другим причинам, не будут превышать 4–6 месяцев. Рост цен продолжится в середине осени 2007 года, темпы роста цен на рынке нетиповых новостроек будут лежать в диапазоне 1,1–1,6% в месяц, что даст 20%-ный годовой прирост.
B мае средний уровень цен на квартиры в Москве снизился на 1,4% и составил 4.138$ за квадратный метр против 4.195$ в апреле. При этом по отдельным районам, округам и типам жилья снижение ценовых показателей составило 2%-3%, в то время как по другим сегментам стоимость квартир оставалась практически неизменной. В этом проявляется процесс дифференциации рынка: – в зависимости от локальных факторов и иных обстоятельств одно жилье оказывается более устойчивым к стагнации, а другое – нет.
Инвесторы на столичном жилищном рынке в этом году чувствуют себя весьма неуютно. Но если раньше снижение цен на квадратные метры еще можно было компенсировать сдачей квартир в аренду, то теперь и это не помогает. Hа прошлой неделе произошло знаковое событие: индекс доходности жилья, учитывающий динамику его стоимости и величину арендной платы от сдачи внаем, впервые за много лет ушел в отрицательную область. Это означает, что владение квартирой с инвестиционными целями стало убыточным. Ранее подобная ситуация наблюдалась только в посткризисные 1999-2000 гг.
Самарская область по объемам введенного в 2006 г. жилья скатилась с третьего на седьмое место в Приволжском округе. Чтобы вернуть утраченные позиции, губернатор Константин Титов поставил задачу увеличить в 2007 г. ввод жилья на треть до 1,6 млн. кв. м. Участники рынка сомневаются, что губернаторский план реален. По данным Академии конъюнктуры промышленных рынков, ввод жилья в Самарской области в 2005 г. составил 922 000 кв. м, в 2006 г. — 685 000 кв. м, в январе — апреле 2007 г. — 148 400 кв. м.
Безумная гонка цен закончилась, ажиотаж спал, покупатели и продавцы перевели дух. И на восстановившем стабильность рынке стали вдруг видны опасные перекосы, которые — не исключено — могут привести к новым кризисам. Знакомые риэлторы рассказывали про новый многоэтажный дом в Девяткине, на выезде из города. Ну, как новый — уже года два с половиной как он достроен, заселен, в нем живут люди. Только удобства у них — во дворе. Потому что по каким-то сложным причинам застройщик так и не удосужился подключить построенное к канализации… Такого рода “нестыковки” — разного уровня и свойства — случаются и в более масштабных проектах.
За апрель и первую половину мая средние цены на вторичном рынке московского жилья с учетом элитного снизились на 1,4%. Монолит подешевел на 0,3%, панель — на 2%. Несмотря на общий тренд вторичного рынка, ситуация в различных его сегментах неоднородна. Цены предложения жилья бизнес- и элитного класса с начала апреля снизились в среднем только на 0,3%, а наиболее дорогих и престижных многокомнатных квартир в ЦАО даже выросли на 4,6%. В то же время квартиры экономкласса подешевели на 2%. Растущее расслоение населения Москвы по уровню доходов и многочисленные социально-бюджетные программы привели к ситуации, когда улучшить жилищные условия могут в первую очередь либо малоимущие и близкие к ним, либо, наоборот, наиболее богатые жители столицы.
Предложение на рынке столичных новостроек будет подстраиваться под спрос предположительно еще 2-3 месяца, после чего может начать сокращаться — по крайней мере, в некоторых сегментах. Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке жилья в Москве по итогам апреля составила $3851, снизившись за месяц на 2%. Риелторы твердо убеждены, что это лишь следствие коррекции ранее завышенных цен в отдельных сегментах. Колебания стоимости жилья наиболее ярко проявляются в ранее переоцененных сегментах московской недвижимости. На первичном рынке это прежде всего типовая панельная застройка в масштабах микрорайонов, где большой объем равноценных, с точки зрения потребителя, предложений провоцирует снижение цен.
За 2006 г. в строительство новых объектов коммерческой недвижимости было инвестировано более $1,4 млрд. 85% пришлось на инвестиции в сектор торговой недвижимости. По данным компании “Knight Frank Санкт-Петербург”, наибольшую доходность сейчас имеют складские площади (11-13% годовых), следом идут торговые (10,5-12,5% годовых) и офисные (10,5-12%). Наиболее доходным остается инвестирование в жилое строительство. По данным УК “Петрополь”, долгосрочное долевое участие приносит физлицам 20-30% в год. Для крупных инвесторов доходность составляет около 20% (в случае вложений в типовое жилье) и до 50% — в элитный сегмент.
По последним аналитическим данным, цены на жилье в Москве, Екатеринбурге и Казани цены на жилье снижаются, в Санкт-Петербурге и Воронеже они растут. Цены на квартиры на вторичном рынке Санкт-Петербурга за апрель выросли на более чем 1% и составили $2731,11 за кв. метр. Средняя цена предложения на первичном рынке за последнюю неделю по сравнению с прошлой поднялась на 0,94% и составила $2269 за кв. метр. Разрыв в ценах первичного и вторичного жилья составил 20,4%. Активность спроса на первичном рынке за неделю не изменилась, а вот на вторичном рынке увеличилась примерно на 8%.
По данным Росстата, в I квартале 2007 г. значительно вырос объем сданного жилья — в полтора раза по сравнению с I кварталом 2006 г. (9,5 млн. кв. м). Эффект необычайно теплой зимы не главный: по данным Росстроя, за весь 2006 год было построено 50,2 млн. кв. м жилья, что на 15% больше, чем за 2005-й. При этом, по расчетам Минрегионразвития, доступность жилья за год уменьшилась: в январе 2006 г. семья со средними доходами могла рассчитывать накопить на квартиру за 4,7 года, а в декабре — за шесть лет (если бы резервировала на это все доходы).
Рост цен на жилье в России по итогам 2007 года составит 7-8%. Можно спрогнозировать, что цены на жилье не будут расти сумасшедшими темпами. По итогам года в целом по России стоимость жилья вырастет на 7-8%". В Москве в настоящее время цены на жилье даже снизились на 0,15%. А в прошлом году в России жилье дорожало в отдельные месяцы на 10%, а по итогам года - в два раза.