Объемы предложения новостроек в июле практически не изменились, а объемы предложения "вторички" сократились. А вот спрос постепенно начал расти, равно как и цены. Впервые за полгода средняя стоимость квадратного метра, по итогам июля, выросла, хотя при этом низкокачественные квартиры продолжают дешеветь. В сегменте новостроек практически никакой активности в июле не наблюдалось - изменение цены за июль было статистически незначимо и обусловлено изменением структуры объема предложения различных категорий новостроек.
В июне рынок жилой недвижимости ожидаемо и при этом охотно вплыл в период летнего затишья. Застройщики и не рассчитывали поднять рынок в летние месяцы, а надежды возлагают на осенний высокий сезон. Они пока придерживают наиболее значимые объекты, чтобы "выстрелить" ближе к концу лета. Причем это относится не только к городской, но и к загородной недвижимости. Цена, качество и количество Наблюдатели единодушны: дешевеет, прежде всего, переоцененное жилье низшего ценового сегмента.
Основатель аналитической школы российского рынка недвижимости Геннадий Стерник подготовил к X Национальному конгрессу по недвижимости в Санкт-Петербурге доклад о коррекции прогноза цен предложения жилья в городах России на 2007 г. Судя по расчетам гуру, корректировать надо совсем немного, а вектор среднесрочного прогноза для Москвы и области до 2008 г. все равно направлен вверх. К осени 2008 г.— почти до $8000 за 1 кв. м для столицы и $5000 за 1 кв. м для области, даже выше, чем рассчитанный ранее базовый тренд. По данным риэлторов, на рынке новостроек столицы в настоящее время продается около 320 объектов, объемы предложения понемногу снижаются.
Разрыв между ценами на новостройки эконом-класса и качественные монолитно-кирпичные объекты продолжает увеличиваться. Первые ежемесячно теряют доли процента, вторые набирают примерно столько же — от 0,1 до 1% Средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке жилья Москвы по итогам июня составила $3835, потеряв по отношению к предыдущему месяцу символические 0,1%. Наибольшее снижение — на 2,8% — отмечается в сегменте типовой панели. При этом стоимость объектов бизнес-класса увеличилась на 0,4%, а элитные квартиры выросли в цене еще более значительно, прибавив около 5%. Таким образом, дифференциация по классам жилья продолжается.
Рынок недвижимости активно развивается. Тем не менее, практически во всех его сегментах предложение не успевает за спросом, что порождает рост цен. Соответственно увеличивается инвестиционная привлекательность недвижимости. Но прежде чем выбрать объект для инвестиций, следует определиться, какой из секторов рынка в наибольшей степени отвечает планам инвестора. Одни хотят получить много и сразу, другие предпочитают пусть небольшой, но стабильный доход в течение длительного времени. Хотя рынку жилья периодически предрекают перегрев, стагнацию и прочие малоприятные явления, он продолжает расти.
Цены на квартиры в Москве стагнируют с конца 2006 г., а некоторые типы жилья и вовсе стали дешеветь. Величина коррекции невелика, формальная статистика дает 3-5% снижения с начала года, а неявная может доходить до 10-15%. Позже такой же тренд зафиксирован в регионах. Эксперты объясняют это резким скачком цен в прошлом году. B 2006 г. цены на жилье в России поднялись на 53,8%, а в столице — на 93,8%.Но спад будет длиться недолго.
За первую половину 2007 г. средние цены предложения на вторичном рынке московского жилья снизились на 3,3% и находятся на уровне августа 2006 г. Темпы удешевления квартир обратно пропорциональны количеству комнат. Средняя скорость снижения средних цен предложения в первом полугодии 2007 г. составила незначительные 0,5% в месяц. В то же время анализ реальных сделок показывает, что жилье дешевело вдвое быстрее — более чем на 1% в месяц. Наибольший вклад в эту тенденцию внесли квартиры экономкласса. Стабилизатором же выступало дорогое жилье, особенно в центре города.
Рынок жилья уступил ценовую пальму первенства. 2007 год изменил акценты на отечественном рынке недвижимости. Если в прошлом году покупатели наблюдали галопирующий рост цен на жилье, который, по некоторым оценкам, доходил до 100%, то в нынешнем активизировался рынок коммерческой недвижимости. В результате сейчас стоимость коммерческого «квадрата» сравнялась со стоимостью жилого. Аналитики связывают наблюдающуюся тенденцию с затишьем на рынке квартир и переносом спроса на коммерческую недвижимость. Они прогнозируют дальнейший рост цен на востребованные площади, в первую очередь офисные.
В 2007 г. ввод в эксплуатацию жилья сильно опережает прошлогодний уровень. Но динамика замедляется — за первое полугодие жилья введено на 35% больше, чем годом раньше. В январе — феврале опережение было почти вдвое выше. В январе — феврале 2007 г. ввод в эксплуатацию жилья опередил уровень тех же месяцев прошлого года на 68%. Эксперты и строители тогда объясняли, что помогли теплая погода, рост доходов населения и закон о долевом строительстве, из-за которого затянулись старые стройки.
На данный момент рынок первичного жилья г. Москвы находится в стадии стабилизации. Масштабного удешевления не ожидается, а с наступлением весны напротив, возможна традиционная активизация рынка. В городе остается все меньше свободных территорий под застройку, и столичные власти намерены ограничить объемы строительства жилья до 5 млн. кв. м в год. При этом существенно увеличить долю муниципального жилья (на этот год запланировано уже 2,23 млн. кв. м - 46,5%). Стоимость на хорошие квартиры пока остается неизменной, а на элитное жилье – растет быстрыми темпами.
B первом полугодии рост индекса производства в строительной отрасли составил 25,2%, тогда как год назад соответствующий рост фиксировался на уровне всего 8,3%. В первом полугодии 2007 года в эксплуатацию введено 21,2 млн. кв. м жилья (231,2 тыс. квартир). Это на 35% больше, чем в первом полугодии 2006 года, когда темпы роста ввода жилья по отношению к соответствующему периоду 2005 года увеличились всего на 10%. То, что рост ввода в квадратных метрах выше, чем в показателях индекса, свидетельствует о том, что речь идет действительно о развитии стройиндустрии, а не о следствиях роста цен на жилье.
Цены на жилье растут по всей России. За первое полугодие 2007 г. новые квартиры подорожали в среднем по стране на 10,7%, а за II квартал — на 3,9%. Самые высокие показатели в Калининградской области: там с начала года цены выросли почти на 50%. В Ивановской области квартиры за первые шесть месяцев 2007 г. подорожали на 43,3%, в Смоленской — на 26,1%. Что касается Москвы, то в столице стоимость квартир на вторичном рынке за первое полугодие, по данным Росстата, увеличилась на 2,4%, в основном за счета роста в I квартале, так как во II квартале цена практически не росла. На первичном же рынке цена за 1 кв. м выросла на 4,4%, а за II квартал — на 1,1%.
В июне 2006 г. тонна цемента стоила 2500 руб., в мае 2007 г. — 2800 руб., в июне — 3500 руб., в июле — 5500 руб., сообщил “Ведомостям” генеральный директор “Нижегородского дома и К” Андрей Баранов. При этом себестоимость тонны цемента для производителей, по его словам, не превышает 800 руб. Из-за отсутствия собственной сырьевой базы нижегородским строителям приходится завозить цемент из Ульяновской, Самарской областей и Республики Мордовии. Транспортные расходы увеличивают цену цемента для строителей в среднем еще на 5%.
В июле цены на жилье в Новосибирске перестали расти. Цены столь высоки, что платежеспособный спрос исчерпал ресурсы для роста, полагают эксперты. Девелоперы пытаются стимулировать продажи, обещая покупателям подарки и призы. Последние годы цены на жилье стабильно росли. В прошлом году, по оценке директора по экономике компании “Сибакадемстройнедвижимость” Павла Смелова, был отмечен самый значительный рост цен на жилье за последние пять лет. Аналогичная ситуация складывалась и с начала текущего года. По данным аналитического центра “Сибакадемстройнедвижимости”, в I квартале новостройки подорожали на 18% и стоимость 1 кв. м в среднем поднялась до 39 800 руб., цены на вторичку выросли на 19,7%, в среднем до 52 170 руб. за 1 кв. м.
Объем строительства жилья в России за первое полугодие 2007 года вырос почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2006 года и составил 22,38 млн. кв. м. За первые шесть месяцев 2007 года в России построено 22,38 млн. кв. м жилья. Это 142% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Можно сказать, рост даже выше планового, практически половина этих цифр - это индивидуальное жилищное строительство. Предварительные итоги работы жилищно-строительного комплекса за первое полугодие вполне благополучные", причем строительство "активно развивается, и не только в тех регионах, которые традиционно сориентированы на индивидуальное жилье.
Несмотря на то, что жилья в Сибири с каждым годом строится все больше и больше, доступнее оно пока еще не стало. С тех пор как жилье вновь попало в прицел интересов власти, о проблемах в этой сфере заговорили с невиданной энергией. Прошедший II съезд строителей Сибири развил эту тему в содержательных направлениях. Более 200 делегатов из 41 региона России обсуждали ход реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Косточки программе перемыли тщательно, а на специализированных круглых столах разобрали конкретные важные проблемы.
Градостроительная политика правительства Москвы в последнее время оказывает значительное влияние на рынок недвижимости столицы: снижается доля точечной застройки. Комплексная жилая застройка кварталов и микрорайонов всех классов будет составлять большую часть предложения новостроек уже в ближайшие годы. Общее число объектов - жилых домов-новостроек, предусмотренных к вводу в 2006-2010 гг., по состоянию на IV квартал 2006 г., насчитывает 1,3 тыс. отдельных домов и комплексов, состоящих из одного или нескольких корпусов, суммарной площадью квартир - 15 млн. м2.
Итоги первого полугодия на московском рынке недвижимости оставляют двоякое чувство. С одной стороны, все 6 месяцев рынок находился в состоянии стагнации, которая началась еще с конца прошлого года, все это время доминировал отрицательный ценовой тренд. С другой стороны, несмотря на астрономическую стоимость столичного жилья, и неоднократные разговоры и доводы о неизбежном падении цен, величина текущего снижения несколько смущает – в среднем всего несколько процентов за полгода. Так случится ли, наконец, настоящее падение цен на недвижимость или уже нет – этот вопрос по-прежнему остается самым актуальным как для покупателей и продавцов квартир, так и для всех профессиональных участников рынка недвижимости.
Цены на жилую недвижимость, вопреки уверениям ряда аналитиков, стабилизировались и медленно, но верно поползли вниз. Но вряд ли это может свидетельствовать о начале краха рынка. Эксперты расходятся во мнении, насколько все-таки снизились цены. Одни утверждают, что падение составило 10–15%, другие – 3–5%. Третьи же и вовсе считают, что снижения как такового нет, цены не растут, но и не падают, а остаются стабильно высокими. Однако все тише становятся голоса тех, кто предвещает значительное увеличение стоимости квадратного метра.
Перед началом летнего затишья на рынке недвижимости прогнозы аналитиков вызывают особый интерес. Куда двинется рынок? Что будет с ценами на московскую недвижимость осенью и зимой 2007-2008 годов? Характерно, что прогнозы довольно сильно различаются: такое положение дел иллюстрирует состояние неопределенности на рынке. Медленно снижающиеся (причем с разной скоростью в разных сегментах рынка) цены на московские квартиры могут вызывать как оптимизм, так и пессимизм у потенциальных покупателей. В такой ситуации на первое место выходит обоснованность аргументации экспертов, их понимание причин, по которым рынок недвижимости может войти в фазу падения или в фазу роста.