Hа рынке загородной недвижимости — дело достаточно далекой перспективы. Правительство в течение двух месяцев должно разработать и утвердить формы деклараций для приема документов от дачников, но, как отмечает Галина Хованская, наш кабинет министров в подобных делах особой скоростью не отличается. Например, документы к Жилищному кодексу, который был подписан полтора года назад, чиновники подготовили только сейчас. А если учесть, что загородный рынок — сезонный, то и заниматься дачными проблемами москвичи начнут не раньше весны-лета следующего года. Так что всем желающим купить по сходной цене перспективный участок с сомнительной историей стоит приступать к изучению предложений уже сейчас. Вас потом все равно амнистируют. Только вот неизвестно, в какую сумму вам это обойдется.
В основном потребителями объектов загородной недвижимости являются жители Санкт-Петербурга (около 70%), около 5% - приезжие из районов Крайнего Севера и нефтегазодобывающих районов, 20% - жители Ленинградской области, 5% - иные категории. Характерной чертой покупательского спроса является тот факт, что подавляющее большинство (примерно 80%) потребителей приобретают объект загородной недвижимости впервые, и не имеют первоначального опыта строительства, эксплуатации и обслуживания загородных домов (опыт проживания «на отдыхе в деревне» не учитывался).
Рынок загородного жилья в 2007 году сможет развиваться только за счет развития рынка земли. Рынок загородной недвижимости московского региона в прошлом году в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Если жилая недвижимость в многоэтажках Москвы и области в 2006 году практически во всех сегментах подорожала более чем на 100%, то цены на подмосковные коттеджи и таунхаусы выросли за год, по данным разных экспертов, на 30 - 45%. от 70 до 80% предложения коттеджей в Московской области приходится на дома стоимостью $700 тыс. - $1,5 млн. ("бизнес") и $1,5 - $5 млн. ("элита"). Между тем, в приобретении такого жилья менее 30% потенциальных покупателей заинтересованы. Остальной спрос приходится на коттеджи, цена которых не превышает $400 - $500 тыс.
Сегодня рынок загородного жилья насыщен предложениями коттеджей в организованных загородных поселках, где цена сопоставима с ценой квартиры в Москве. Неудивительно, что покупатели начали всерьез задумываться о том, чтобы перебраться с неблагополучных городских окраин в комфортные дома на природе. Особенно это актуально в отношении недвижимости эконом-класса (это, как правило, дома из бруса на небольших участках). Такие дома по ряду параметров оказываются интереснее, чем квартира в черте Москвы. Средняя цена первичной жилой недвижимости в Москве превышает $3800 за квадратный метр, тогда как в ближнем Подмосковье стоимость метра в коттедже составляет от $1300-3400.
На фоне Москвы с ее потрясениями (то цены растут как сумасшедшие - в апреле прошлого года удорожание достигало 10% в месяц; то останавливаются и даже начинают снижаться), рынок загородной недвижимости выглядит эдаким оплотом стабильности и здравого смысла. Цены здесь увеличиваются плавно и постоянно, без особых рывков и последующих заторов. Автор - будь он влюбленным поэтом - наверняка сравнил бы такую ситуацию с плавным течением могучей реки. Что мы имеем на сегодня? Если отвечать коротко, то предложений много и все они разные.
Спрос на жилье за городом все больше растет: москвичи теперь рассматривают таунхаус или коттедж в ближайшем Подмосковье как альтернативу городскому жилью. Если еще пару лет назад домик в области считался лишь «вторым жильем», то уже в 2006 году в сознании покупателей произошел перелом. Прошлый год запомнится космическими темпами роста цен на столичные квартиры. Москвичи пересмотрели свои взгляды и теперь ищут в области место для постоянного проживания. На рынке наблюдается тенденция, когда, как и во многих странах, жители крупного мегаполиса предпочитают жить в загородной зоне, в собственных домах на экологически чистых территориях.
Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об эконом-классе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит. Цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.
Количество коттеджных поселков (а также их проектов) растет высокими темпами: по некоторым оценкам, за 2006 год их число удвоилось. Основной катализатор процесса – спрос на жилье за городской чертой. Однако сложно назвать точное число коттеджных поселков, строящихся сегодня в пригородах Петербурга и в Ленинградской области. В разных компаниях называют разные цифры. Если подсчитать рекламные объявления, получится больше сотни поселков. Однако часть проектов оказалась заморожена. Несмотря на не слишком благоприятные условия, число коттеджных поселков в пригородах Петербурга и Ленобласти увеличивается и признаков насыщения рынка пока не видно.
Наиболее предпочтительным инструментом для частного инвестора является недвижимость в относительно недорогих коттеджных поселках эконом- и бизнес-класса, где стоимость домовладения колеблется в диапазоне $200 000-500 000. Спрос на дома стабильно растет по мере повышения благосостояния населения, при том, что сам сегмент недорогого организованного загородного жилья развивался с большим запозданием. Коттеджные поселки экономкласса стали появляться в Подмосковье только в конце 2004 — начале 2005 г. До этого внимание девелоперов было сосредоточено на высокодоходном элитном жилье, поэтому менее состоятельным покупателям оставалось выбирать между домом в деревне и участком в садовом товариществе.
Сейчас в Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков (ОКП) с общим числом домовладений порядка 15 000, из них в фазе активной реализации жилья находится около 230 поселков. На долю же неорганизованных (НКП) приходится существенно больше — не менее 700 000 домовладений. В среднем по месяцу на продажу обычно выставлено около 3000 домов. В течение последнего года структура предложения была примерно такова: коттеджи в организованных поселках — около 24%, дома вне организованных поселков — 52%, дома для сезонного проживания — 21%, таунхаусы — 3%.
Предпочтения покупателей по направлениям традиционно распределяются следующим образом: 30% - Курортный и Выборгский, 25% - Всеволожский, 20% - Петродворцовый и Ломоносовский, 20% - Гатчинский. Впрочем, по имеющейся доступной информации однозначно оценить спрос не представляется возможным. Существует достаточное количество примеров, когда дома в коттеджных поселках не продаются в течении 2-3 лет после их постройки (например, во Всеволожском районе, в Мельничном Ручье, третий год продается примерно около двадцати-тридцати домов, и их количество ежегодно прирастает на 10-15%).
На рынке загородной недвижимости активно формируется новый сегмент - загородные жилые комплексы. Это вполне обычные квартирные дома, построенные на небольших участках земли, расположенных среди природных ландшафтов. Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром IRN.ru, в 2006 году на рынке загородных жилых комплексов было представлено 64 объекта, объединенных в 15 комплексов. В 11 из них имеются только квартирные дома, в остальных - смешанная застройка (с коттеджами и таунхаусами).
Рынок коттеджных поселков в петербургских пригородах и ближних районах Ленобласти, невзирая на все колебания конъюнктуры, из года в год демонстрирует стабильный и равномерный рост. B 2002 г. застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003 г. их стало уже 20, в 2004 г. — 30, в 2005 г. — 40, в 2006 г. — 65. В текущем году, по прогнозам “Александр-Н”, покупатели смогут приобрести участки или дома в 85 организованных поселках. Стартовые позиции для участников рынка в начале 2007 г. сложились вполне благоприятно: ажиотажный рост цен на городские квартиры стимулировал интерес новых покупателей к пригородному жилью.
Рост конкуренции на рынке недвижимости Подмосковья заставляет девелоперов искать новые маркетинговые решения. Чтобы привлечь внимание потребителей, одни делают ставку на необычные архитектурные решения, другие сосредоточены на комфорте и инфраструктуре, а третьи организуют в поселках экстремальный или экзотический отдых. Универсальной формулы успеха для девелопера коттеджных поселков не существует. Но в любом случае необходимо хорошо знать своего потребителя - что ему нужно, на что он обращает внимание.
Средняя стоимость предложения загородных домовладений в первом квартале составила 68,3 тысячи рублей за I кв. м. По отношению к концу 2009 года, ценовой рост в I квартале 2010-го составил всего +1,1%, что является очень незначительным. Что касается цен в американской валюте, то в результате квартальных валютных колебаний цена в долларах уменьшилась на -3,3% и достигла уровня 2262 долларов за 1 кв. м. Таким образом, средняя полная цена домовладения (при учете всех форматов) немного подросла относительно предыдущего квартала (+0,4%) и составляет 19,419 млн рублей.
ВТБ приступает к реализации проекта по освоению 1200 га земли на Рублево-Успенском шоссе, в кризис перешедших в собственность банка после реализации залога по кредиту "ОПК Девелопмент" сенатора от Тувы. Как стало известно с этой целью госбанк создает закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), который может стать крупнейшим в России по стоимости активов. По оценкам экспертов, сейчас эти земельные участки стоят $1,2-2,4 млрд. На них ВТБ планирует построить несколько коттеджных поселков с жилым фондом около 500 тыс. кв. м, претендуя примерно на 15% рынка.
В будущем году вторичный рынок офисной недвижимости, сформировавшийся в результате освобождения помещений после расторжения договоров аренды и увеличения предложений по субаренде, может сравняться с первичным рынком по совокупному объему качественных площадей Проанализировав перспективы развития рынка офисной недвижимости Москвы, эксперты пришли к выводу, что в 1 полугодии следующего года рынок качественных офисных площадей пополнится вторичным предложением объемом более 100 000 кв. м. По их мнению, для этого существует две предпосылки.
В данный момент гостиничная индустрия все еще находится под влиянием общей экономической нестабильности. Показатель RevPAR (доходность в расчете за номер) по Европе в первой половине этого года упал более чем на 20% по сравнению с тем же периодом в 2008 г. При этом во II квартале уровень заполняемости отелей несколько стабилизировался, но стоимость номеров продолжала снижаться Гостиничные операторы России столкнулись с серьезными проблемами в вопросе привлечения клиентов на сезон летних отпусков в этом году. В частности отмечается серьезное снижение спроса на номера в июле и августе, значительное увеличение числа спецпредложений – иногда цены опускаются ниже себестоимости.
Последствиями экономической нестабильности на внешнем и внутреннем рынке для гостиничного рынка стали снижение загруженности в связи с сокращением туристических потоков в Россию и приостановка строительных и реконструкционных работ. По данным Всемирной туристской организации (ЮНВТО), лишь в I квартале текущего года поток туристов в мире сократился на 8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В результате, в январе и феврале загрузка отелей в России снизилась на 15-20%. Загрузка европейских отелей сократилась за эти месяцы еще сильнее – на 25-30%. В азиатских странах, напротив, спад составил лишь 10-15%. Тем не менее, ко II кварталу этого года ситуация несколько улучшилась: снижение загрузки сократилось в некоторых отелях России до 5-7%.
В течение года на рынке гостиничной недвижимости было закрыто несколько крупных сделок. Из наиболее значимых необходимо отметить покупку гостиницы Ritz-Carlton у Capital Partners за 700 млн. долл. инвесткомпанией «Верный капитал». Оформлена сделка по продаже гостиницы «Националь» за 155 млн. долл., новым владельцем стала компания ЗАО «Смарт финанс групп». Гостиницу «Пекин» приобрела компания «Система-Галс», по предварительным оценкам стоимость сделки не превысила 60 млн. долл. Год Нисанов и Зарах Илиев приобрели у Минобороны гостиницу «Союз», стоимость сделки не разглашается. Экспертами GVA Sawyer отмечена тенденция увеличения заинтересованности гостиничных операторов к зоне аэропортов. В 1 кв. 2011 года был открыт гостиничный комплекс вблизи аэропорта Домодедово под брендом Ramada, Ramada Moscow Domodedovo. На начало 2013 года заявлено открытие гостиничного комплекса в непосредственной близости к аэропорту Внуково (DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport, 4*- 442 номера). На начало 2012 г. перенесено запланированное на 2011 г. открытие нескольких гостиниц. Например,