Купить квартиру в Москве на стадии котлована и продать ее через пару лет вдвое дороже - такая схема исправно оправдывала себя в течение последних пяти-шести лет. Увы, этот бизнес-план уже перестал работать в столице, причем некоторые полагают, что навсегда. Частные инвесторы теперь фиксируют прибыль в Москве и всерьез изучают перспективы инвестиций в регионы. Любимая песня московских застройщиков о выгоде инвестиций в столичные новостройки оборвалась на полуслове. Причем случилось это еще до того, как прекратился рост цен. В 2006 году Москва "подорожала" на рекордные 80%, но многие города ухитрились обогнать ее по темпам роста.
Ценовая ситуация на рынке недвижимости Москвы в августе - начале сентября продолжала оставаться нестабильной. Спрос несколько вырос за счет тех покупателей, которые сдались после продолжительной "осады" цен - либо испугались ожидаемого роста, либо по тем или иным причинам не смогли отложить решение квартирного вопроса. Продавцы в августе сокращали количество выставленных объектов, надеясь, что за осень цены вырастут и "сбереженные" квартиры можно будет продать дороже. Наступление сентября ситуации не изменило. Хотя участники рынка отмечают некоторое оживление спроса, они признают, что пока его нельзя назвать очень активным.
Рынок элитного жилья Петербурга начинает испытывать трудности с продажей построенных квадратных метров. Если еще год-два тому назад продавать можно было пустые стены с видом на воду и исторический пейзаж, но теперь этим уже не отделаешься. Кроме того, в Северной Венеции заканчиваются привычные места для элиты, свободных площадок в центре почти нет - приходится осваивать новые территории, которые еще четыре-пять лет назад никто бы не причислил к по-настоящему элитным.
Строительство жилья в Краснодарском крае в январе-июне 2007 года увеличилось на 85,7% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года - до 1,665 млн кв. метров, сообщает Краснодарстат. В том числе объем индивидуальной застройки на собственные или заемные средства граждан вырос на 77,5% и достиг 1,208 млн кв. метров. В июне в крае было построено 516,4 тыс. кв. метров жилой недвижимости, что выше аналогичного показателя 2006 года на 92%.
Власти Татарстана нашли ресурсы для реализации местных «национальных проектов», заставив бизнес делиться частью прибыли с государством. Правда, эта система держится не на чувстве социальной ответственности местного бизнеса, а больше на авторитете сегодняшних республиканских лидеров. Попечительский совет при Госжилфонде Татарстана принял решение увеличить объем ввода жилья по республиканской программе социальной ипотеки до 611 тыс. кв. м вместо запланированных 525. Еще 300 тыс. кв. м будет построено в этом году как задел на следующий – в рамках программы соципотеки. Кроме того, совет принял решение повысить стоимость продаваемого по программе жилья – с 16 до 19 тыс. руб. за кв. м. Такие меры позволят властям скорее завершить реализацию проекта.
Хорошие новости для потребителей и плохие для риэлтеров и девелоперов. Бешеный рост цен на московские квартиры, побивший все рекорды в прошлом году, уходит в историю. Спекулятивный, перегретый рынок продавца, на котором за несколько месяцев можно было заработать десятки процентов прибыли, начинает превращаться в рынок покупателя. Постепенные, но неотвратимые перемены произошли, разумеется, не в одночасье. Квартиры перестали дорожать еще в октябре прошлого года. Тогда эксперты предсказывали кратковременную стагнацию и пугали клиентов: нужно брать, пока не подорожало. Однако к тому моменту среднерыночная цена одного метра перешагнула психологический барьер в $4 тыс. Покупатели опасались приобретать, а продавцы наотрез отказывались снижать цены в погоне за прибылью. В результате рынок встал.
Разница между крупносборным (панельным) домостроением и монолитным методом возведения домов только на первый взгляд чисто технологическая. Монолит традиционно стоит дороже панелек, и при этом - парадокс - панельное домостроение развито главным образом в Москве и Петербурге. Тем не менее, крупносборное домостроение в России все же постепенно реанимируется. Разговоры о низких потребительских качествах панельных домов давно напоминают малоинтересную риторику. О чем, собственно, вести речь, если такой тип домостроения в существенном объеме сохранился только в Москве и пригороде, а в регионах едва ли покрывает 10% от ведущегося там строительства?
Средняя стоимость квадратного метра московских новостроек увеличилась в течение августа почти на 1%. Наибольший прирост в цене показали квартиры эконом-класса, тогда как бизнес-класс и элита дорожали медленнее. По итогам августа средняя стоимость квадратного метра выросла на 0,9%, составив $3870. Наиболее существенно подорожали объекты эконом-класса (нетиповая улучшенная панель и монолит без улучшенных характеристик) и типовое панельное жилье — на 1,9 и 1,5% соответственно. В отличие от июля элитные квартиры выросли в цене всего на 1%, а бизнес-класса — лишь на 0,8%, до $5392 за 1 м2.
В тесной и вечно уплотняемой Москве всегда найдется место для комфортабельного проживания — были бы деньги. Эту мысль подтверждают последние эксперименты столичных девелоперов, открывших рынку новый формат элитной недвижимости — апартаменты. Попытки внедрить новинку выглядят многообещающе. C поправкой на российское своеобразие. Всплеск интереса к апартаментам виден невооруженным глазом. «Капитал Груп» предусмотрела их сразу в нескольких своих объектах — «Городе яхт», «Легендах Цветного» и других комплексах.
Один из факторов, подталкивающих цены на жилье вверх, — рост цен на стройматериалы. И в последнее время он выходит на первый план. Разговоры о «ножницах» между себестоимостью строительства и ценой продаж ведутся непрерывно. Мол, прибыль застройщиков с лихвой покрывает их затраты на возведение домов. Но можно сколько угодно спорить о фантастической рентабельности строительного бизнеса и высокой марже. Однако ежегодное и болезненное увеличение себестоимости строительства, заставляющее застройщиков пересматривать цены на жилье, — это факт.
Объем строительства жилья в России за 1-е полугодие 2007 г вырос почти в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом 2006 г и составил 22,38 млн. кв. м. Предварительные итоги работы жилищно-строительного комплекса за первое полугодие вполне благополучные: за это время построено 22,38 млн. кв. метров жилья. Это - 142 проц. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост даже выше планового.
К концу 2006 года из-за рекордного скачка цен на рынке жилья сформировался большой отложенный спрос, а объем предложения начал расти. Ждать возврата маятника следует в 2008 году. В Екатеринбурге заморожено строительство четырех домов фирмы «Свердловскгражданстрой». С начала года компания не провела ни одной сделки продажи квартиры. Руководство, вероятно, вынуждено будет увольнять рабочих: нечем расплачиваться, в компанию практически не поступают денежные средства. Эксперты рынка не исключают, что в ближайшее время подобная участь может постигнуть и другие компании. Высокий уровень цен заставляет значительную часть потребителей отложить покупку квартиры.
На московском рынке недвижимости более полугода идет большая игра. Игра «в держание цен». Диспозиция участников проста: на левой половине корта — застройщики и риэлтеры, на правой — потребители. Слева направо летят сотни мячей: профессионалы рынка убеждают потенциальных покупателей в том, что нынешний уровень цен «нормальный», что 70–80-процентный рост стоимости в 2006 году вполне рыночная ситуация. Наконец, предъявляют решающий аргумент: «цены просто не могут быть ниже, чем сейчас». Вот только игра в последние месяцы потеряла смысл.
Удорожание жилья способно приобрести устойчивый характер. При этом Москва по темпам роста цен будет обгонять ближнее Подмосковье. Некоторое повышение стоимости жилья во второй половине лета риелторы трактуют как предвестник осеннего ускорения роста цен. Независимые эксперты считают, что не все так однозначно, и говорят об ограниченности спроса в массовом сегменте. В июле на вторичном рынке Москвы зафиксировано увеличение стоимости жилья и уменьшение объема экспозиции. Средняя удельная цена предложения увеличилась за месяц на 1,1%, до $4799 за 1 м2. С начала года снижение составило 0,6%. А по состоянию на 24 августа средняя цена с начала года увеличилась на те же 0,6% и приблизилась к своему максимуму, зафиксированному в начале марта.
Общий объем предложения в июле-августе неуклонно сокращался. Сейчас он опустился почти до уровня начала года — около 40 000 квартир в Москве. Аналогичная ситуация и в области, где снижение количества выставленных на продажу квартир составило в августе около 4%. В структуре предложения преобладают объекты в престижных округах (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО). А вот продавцы квартир в наиболее дешевых районах (ЮВАО, ВАО и Зеленограде) не толкались локтями, снизив активность в первые недели августа. По типу домостроения в структуре экспозиции, как в Москве, так и в области преобладает качественное жилье — сказываются объемы выводимых на рынок новостроек.
В 2004 году период «остывания» московской недвижимости и накопления отложенного спроса продолжался примерно 8-9 месяцев – с мая-июня 2004 года до начала 2005 года. Следовательно, на этот раз похожие процессы, начавшиеся с конца 2006 года, должны были продолжаться примерно такой же срок, то есть до конца лета – начала осени 2007 года. Похоже, что в общих чертах сценарий развития столичного рынка недвижимости в 2007 году оказался именно таким, о чем свидетельствуют итоги августа.
На вторичном рынке жилья в Москве идет серьезная корректировка. Самые дешевые квартиры теряют в цене, у несговорчивых продавцов недвижимость "зависает". А вот спрос на элитное жилье по-прежнему остается высоким. В то время как официальная статистика показывает снижение цен на уровне 0,5-0,7% в месяц, скрытая коррекция, которую продавцы стараются не афишировать, составляет от 5 до 10%. А возможно, и больше, особенно если цена квартиры была изначально завышена. Текущее состояние московского рынка недвижимости является закономерным продолжением аномального ценового скачка, имевшего место в 2005-2006 годах.
Рынок столичного жилья отходит от летней спячки. Однако с наступлением осени должны активизироваться не только покупатели, но и продавцы. С начала года аналитики расходились в прогнозах — как, когда и, главное, куда пойдут цены на московскую недвижимость. К концу августа преобладает мнение, что движение будет вверх, однако едва ли быстрее 1% в месяц. Общий объем предложения в июле-августе неуклонно сокращался. Сейчас он опустился почти до уровня начала года — около 40 000 квартир в Москве. Аналогичная ситуация и в области, где снижение количества выставленных на продажу квартир составило в августе около 4%. В структуре предложения преобладают объекты в престижных округах (ЦАО, ЗАО, ЮЗАО).
Региональному рынку жилой недвижимости предсказывают стагнацию. Но расчеты поволжских риэлторов свидетельствуют об обратном: предпосылок для снижения темпов роста цен на жилье в макрорегионе нет, и к осени, оправившись от прошлогоднего двукратного скачка, они снова пойдут вверх. В Ассоциации строителей России (АСР) утверждают, что в текущем году рост цен на жилую недвижимость существенно замедлится, и указывают на то, что, например, в Самаре за первый квартал текущего года стоимость жилья даже уменьшилась на 1,4%, в Челябинске — на 1,9%, а в Москве — на 2%. Региональные эксперты относятся к этим данным скептически.
B первой половине 2007 года жилой недвижимости пополнился новыми объектами. Это жилые комплексы "Дом на Тишинке", "Аквамарин", "Шоколад" и другие. Однако самым интересным и обсуждаемым проектом является строительство жилого комплекса на территории завода "Красный Октябрь". Масштаб проекта, его месторасположение и видовые характеристики будущих квартир - все это привлекает к нему повышенное внимание потенциальных покупателей. Нельзя забывать также о том, что именно в этом проекте появятся первые в Москве лофты. А компания "Домострой" выделяет жилой комплекс "Остоженка Парк Палас". Площадь застройки - около 1,3 га. Квартиры начиная с четвертого этажа имеют высокие видовые характеристики, пентхаусы на последних этажах с видами на храм Христа Спасителя, Кремль, Пречистенскую набережную и Крымский мост.