Российский ритейловый рынок охватило повальное увлечение коммерческой недвижимостью. Активные действия ритейлеров в сфере девелопмента выглядят вполне логично - диверсифицировать средства имеет смысл, по крайней мере, в понятный бизнес. В то же время, хотя ритейлеры и соприкасаются с девелопментом, задачи и целевые аудитории у торговых центров и розничных магазинов разные. Ритейлеры усиливают активность в сфере девелопмента. В июле этого года свои планы по строительству торговых центров озвучила компания X5 Retail Group, которая намерена развивать сеть торговых центров площадью 50-80 тыс. кв. м и привлекать партнеров - крупные инвестиционные фонды или западных девелоперов. Открытие первого объекта планируется на конец 2008 - начало 2009 года. В стадии реализации находятся четыре проекта: два - в Подмосковье и по одному - в Рязани и в Самаре.
В Краснодаре имеется тенденция к строительству крупных торговых комплексов регионального и суперрегионального типов, к такому выводу пришли аналитики Маркетингового агентства Step by Step, изучая Рынок торгово-развлекательных центров Краснодара. В исследовании содержится актуальная информация по объему рынка, его структуре, долях различных сегментов, подробно рассмотрены факторы, в том числе и макроэкономические, влияющие на развитие рынка торгово-развлекательных комплексов. В отчете описаны крупнейшие торгово-развлекательные комплексы города Краснодара, а также проведен анализ анонсированных проектов торгово-развлекательных комплексов в 2008-2010 гг.
Ясная концепция и удачное расположение становятся определяющими факторами успешности торговых центров. Рынок ритейла Санкт-Петербурга близок к насыщению. Среди наиболее крупных и значимых объектов, планируемых к открытию во втором полугодии, можно выделить ТРК “Континент” (общая площадь 43 800 кв. м) на ул. Байконурской и первую очередь ТРК “Северный молл” (его общая площадь — 35 000 кв. м). В первом полугодии 2007 г. в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию 18 торговых центров общей площадью более 300 000 кв. м, из них арендопригодной (GLA) — около 250 000 кв. м. Это почти половина (44,5%) от заявленного девелоперами годового объема ввода. Более 28% новых объектов пришлось на специализированные, отдельно стоящие магазины (DIY, гипермаркеты).
В 2007 г. крупные девелоперы объявили о масштабных планах: в ближайшие два-три года в городе появится несколько ТРЦ — каждый площадью более 130 000 кв. м. Остальные застройщики развивают магазины шаговой доступности. Hа начало II квартала 2007 г. в Нижнем Новгороде насчитывалось почти 658 000 кв. м торговых площадей (без учета ТРЦ “Мега”, расположенного в 10 км от города в Кстовском районе). Новые и реконструированные ТЦ и ТРЦ занимают треть общего объема. Средние арендные ставки в новых и реконструированных ТЦ и ТРЦ города в середине 2007 г. составляли от $50 до $100 за 1 кв. м. Их рост с начала года замедлился.
Рынок торговых площадей столицы переходит в стадию зрелости: сюда приходят новые иностранные сети, форматы магазинов, как и арендуемые площади, укрупняются. Московские девелоперы начинают осваивать города с населением менее 0,5 млн. человек. B первом полугодии 2007 г. в Москве открылось пять торговых центров, предложение увеличилось, таким образом, на 263 000 кв. м (торговой площади (GLA) — на 116 000 кв. м). К концу первого полугодия 2007 г. общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила более 3,15 млн. кв. м, в том числе торговая площадь — около 1,65 млн. кв. м. До конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1,25 кв. м новых торговых площадей.
Анализируя открывшиеся в 2007 г. торговые центры, можно отметить продолжающуюся тенденцию повышения ценового уровня объектов. Среди вновь появившихся на рынке проектов торговые центры «Шереметьевский», «Lotte Plaza» и «Времена года» относятся к классу premium и ориентированы на потребителей с высоким уровнем доходов. Причем подобные торговые объекты открываются как в центре, так и на западе города, т. е. в районах с более высоким уровнем покупательской способности. Спрос на торговую недвижимость продолжает расти. Уровень вакантных площадей по-прежнему находится на невысоком уровне и варьируется от 1,5-3% в качественных торговых центрах до 5-7% в менее успешных объектах. Наибольшим спросом пользуются помещения в центре города в пределах Садового кольца. На их долю приходится половина запросов от потенциальных арендаторов. Наименьшим спросом пользуются помещения, расположенные за пределами ТТК.
За первый месяц 2008 года на рынке торговой недвижимости не наблюдалось существенных изменений. Средняя цена продолжает расти умеренными темпами, по итогам января она установилась на уровне 79,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Темп роста за месяц составил 1,8%. На сегодня ситуация складывается таким образом, что стоимость помещений на первых этажах жилых домов (не обязательно новостроек) выше, чем в специализированных отдельно стоящих зданиях. Здесь большую роль играет местоположение объекта. Исторически сложилось, что основные торговые коридоры города застроены жилыми домами.
В Перми 26 спальных микрорайонов не имеют качественных торговых площадей. Наиболее актуальным для них является формат «шаговой доступности», рентабельность которого, по мнению экспертов, выше, нежели у крупноформатных торговых центров. В условиях перегруженности центра небольшие торговые комплексы «у дома» — реальная альтернатива для девелопера. Cпециалисты отмечают, что рынок крупноформатных торгово-развлекательных комплексов Перми близок к насыщению. В особенности это актуально для центральных районов, где только в 2007 — начале 2008 гг. было введено в эксплуатацию более 60 тыс. кв. м торговых площадей (ТРК «Колизей-Cinema» и вторая очередь ТРК «Семья»). К тому же, в центре практически не осталось свободных земельных участков, пригодных для реализации проектов крупных ТЦ и ТРК.
Для большинства российских ритейлеров и оптовых компаний все еще привлекательными остаются складские площади в перепрофилированных промышленных корпусах советской постройки из-за их дешевизны. Однако западные компании не рассматривают такие помещения в качестве возможного места хранения продукции, да и лидеры отечественного ритейла уже давно осознали преимущество современных складских помещений, соответствующих международным стандартам. В результате спрос на качественные складские площади продолжает расти. Активное строительство складской недвижимости пока не способно полностью удовлетворить существующие потребности в складских площадях, и, по мнению экспертов рынка, такая ситуация сохранится в ближайшие годы.
Сочетание нескольких функций в одном объекте – это способ девелопера диверсифицировать риски и продлить срок жизни объекта. Но с другой стороны, это риск того, что неудача одной из составляющих снизит привлекательность всего комплекса. Для потребителя многофункциональность – это возможность сократить временные затраты, совершая покупки рядом с местом работы или работая рядом с местом жительства, что в условиях загруженности московских дорог является неоценимым преимуществом. Но и здесь возникают вопросы – не будут ли мешать толпы покупателей степенным работникам офисов или гостям отеля, не заблудятся ли посетители комплекса, не проникнут ли на территории, где их не ждут?
Город Магнитогорск традиционно известен среди металлургов и поклонников хоккея. В последнее же время Магнитогорск стал интересовать и инвесторов как типичный город «второго эшелона», где платежеспособность населения достигает уровня городов-миллионников, а рынок еще не насыщен. Стратегия развития Магнитогорска до 2020 года предполагает развитие инфраструктуры города и строительство новых объектов недвижимости. «Разрабатываемая в настоящее время «Стратегия развития Магнитогорска до 2020 года» предусматривает реализацию не только новой транспортной схемы и генерального плана, но и создание иного качества городской среды.
В 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России составил порядка $110 млрд или 24,4 млн м2. На долю Москвы и Санкт-Петербурга приходится порядка 67%. В этих мегаполисах объем рынка торговых центров составляет $62 млрд (13,7 млн м2) и $12 млрд (2,6 млн м2) соответственно.
Процентная ставка для исчисления аренды напрямую зависит от деятельности торгового оператора, арендующего торговую площадь. Так, для продовольственного гипермаркета размер арендной ставки находится в диапазоне 1-2% от оборота, для ресторана и кафе - 7-8%, а для кинотеатра от 10 до 12%. Tенденция взимания арендной платы по обороту или микс с традиционной арендой ставкой - это арендные отношения, которые окончательно оформятся на рынке торговой недвижимости в ближайшие годы.
Tри российские улицы — Тверская и Новый Арбат в Москве и Невский проспект в Петербурге — в 2008 году продолжали бить рекорды по стоимости аренды торговых площадей. Согласно данным, стоимость аренды на Тверской с лета прошлого года выросла на 67% и по итогам первого полугодия 2008 года составила в среднем 5 тыс. долл. за 1 кв. м. В итоге Тверская поднялась с 16-го на 14-е место в рейтинге самых дорогих торговых улиц мира. Однако такого роста собственникам даже самых лучших и популярных торговых мест уже не увидеть: полагают, что на фоне кризиса арендные ставки в лучшем случае останутся на нынешнем уровне. В среднем по рынку ожидается снижение стоимости аренды на 25—30%.
Cнижение арендных ставок на торговую недвижимость за I полугодие 2009 года составило более 40%, а цен продаж – на 32%. В настоящее время арендные ставки на помещения для ресторанов находятся в диапазоне 600-800 долл./кв.м/год, цены продаж – от 4 000 до 10 000 долл./кв.м в зависимости от местоположения и состояния помещения. Следует отметить, что на рынке стало предлагаться больше помещений, подходящих под размещение предприятий общественного питания. Среди них есть помещения, которые уже использовались ранее для этих целей. Открытие нового ресторана на таких площадях требует минимальных инвестиций - как правило, необходимо лишь изменение декора под новую концепцию. Этим активно пользуются молодые амбициозные компании, желающие закрепиться на ресторанном рынке.
Общий годовой прирост объема предложений торговых объектов в 2009 году по площади составил 7% внутри Садового Кольца, и 2% - за его пределами. Средняя площадь торговых объектов в 2009 году в пределах Садового Кольца в 2009 году уменьшилась на 9%, а за пределами - на 3%, в результате чего в обоих случаях оказалась на докризисном уровне, то есть на уровне сентября 2008 года. Всего в декабре 2009 года на продажу было выставлено 72 объекта в пределах Садового Кольца и 334 объекта за его пределами суммарной площадью 24 и 290 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 406 объектов общей площадью 314 тыс. кв. м со средней площадью объекта 774 кв. м.
По прогнозам экспертов, в 2010 году процесс смены собственников продолжится, а некоторые активы, полученные банками в счет погашения долга, будут выставлены на продажу. Ожидается, что местные игроки будут по-прежнему доминировать в первой половине 2010 года, а интересы иностранных инвесторов будут сосредоточены на инвестициях в высококачественные объекты на более прозрачных и менее рискованных рынках Западной Европы.
В данном обзоре представлена аналитическая информация по рынку street-retail Москвы по итогам 1 квартала 2017 года. Рассмотрено: основные индикаторы по рынку в разрезе групп (общий объем площади, количество торговых помещений, средний размер помещений и объем представленной площади), топ-тенденций рынка стрит-ритейла, структура ЦАО в разрезе сегментов, динамика вакантных площадей по площадям с 1 кв. 2016 по 1 кв. 2017 гг., состояние и тенденции спроса на коммерческую недвижимость, ключевые открытия в 1 квартале.