В отличие от разрекламированных мегапроектов Подмосковья, которые не один раз побывали на престижных зарубежных выставках и страницах всех журналов, бизнес-парки строятся в Московской области быстро и без лишнего шума. Представляем проекты, в которые можно переехать уже в следующем, 2008 году. Ближнее Подмосковье можно назвать регионом-спутником, обслуживающим интересы столицы. И на этом зарабатывающим. Рынок недвижимости - явное тому подтверждение. Судите сами, если еще несколько лет назад уважающие себя компании стремились иметь офис в пределах Садового кольца, а в идеале - с видом на кремлевские звезды, то сейчас ситуация изменилась. Стоимость аренды в центре города слишком высока, да к тому же добираться туда все труднее из-за пробок.
2006 год стал одним из наиболее успешных для участников рынка коммерческой недвижимости. Общий объем инвестиций в этот сектор превысил показатели предыдущих периодов и составил около 4,5 млрд. долл. США. Следует отметить повышение интереса к рынку коммерческой недвижимости со стороны международных инвесторов. Этому способствовал целый ряд причин: сохранение экономической стабильности в стране, превышение спроса над предложением, высокие по сравнению с другими рынками ставки капитализации. Наличие некоторых сложностей для международных компаний, связанных со спецификой российского рынка, в частности, с наличием административных барьеров, привело к преобладанию российских инвестиций.
Сектор офисной недвижимости, по мнению экспертов, остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов. За прошедший год стоимость аренды офисных помещений в Москве выросла на 10-15%, а покупки - на 30%. При этом ощущается серьезный дефицит качественных площадей. Из представленных на столичном рынке 30 млн. кв. м только около 5,5 млн. приходится на бизнес-центры класса А и В, и еще порядка 8 млн. можно отнести к классу С. Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в прошлом году значительно превысил показатели предыдущих лет. В эксплуатацию было введено более 1 млн. кв. м.
Уровень ставок напрямую зависит от местоположения объекта аренды рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга – чем ближе к центру города, тем аренда выше. При этом в наиболее "дорогих" районах чаще всего формируется и наибольший объем предложения площадей: арендаторы, желая максимизировать собственную прибыль, стремятся разместить как можно больше объектов в наиболее престижных районах города. Так, на Петроградский и Центральный районы, имеющих самые высокие ставки аренды офисов, приходится около 30% офисных объектов города.
Операторы и инвесторы рынка офисной недвижимости Казани, несмотря на настойчивые разговоры о его «перегретости», продолжали строить новые офисы и держать цены на них в ожидании нового витка спроса на свои предложения. И они оказались правы: число невостребованных офисов пошло на убыль, и риэлторы ждут нового скачка цен на коммерческие квадратные метры. «Ни туда, ни сюда» — так характеризовали состояние казанского рынка офисной недвижимости его участники еще полгода назад. По оценкам экспертов, за каких-то пять-шесть лет объем площадей для «белых воротничков» в городе практически удвоился. Московские консалтинговые компании подсчитали, что сейчас офисный фонд Казани насчитывает около 300 тыс. кв. м, причем более половины из них приходится на качественные офисы класса «А» и «В».
Сегодня в России есть рынок как готовых офисных объектов, так и объектов, находящихся на различных стадиях строительства - от участка земли с неясными правами на собственность до построенного здания в состоянии shell&core. Ряд девелоперов специализируются на продаже незавершенных объектов, однако, по мнению аналитиков рынка коммерческой недвижимости, такие сделки становятся все более редкими. Причиной является повышение квалификации отечественных девелоперов офисной недвижимости и активизация финансовых институтов, инвестирующих в готовые объекты.
В течение лета цены на встроенно-пристроенные помещения первых этажей жилых домов росли на 3-4% в месяц (офисы) и 6-7% (торговые помещения). Спрос по-прежнему превышает предложение, собственники ВПП еще долго могут рассчитывать на доход. С января по август 2006 г. прирост стоимости 1 м2 офисных площадей, расположенных на первых этажах жилых домов, составил около 50%. Цена достигла $4000-4500 за 1 м2. В сегменте торговых площадей рост за аналогичный период составил 31,5%.
Хорошие новости для арендаторов: на рынке офисной недвижимости ожидается стабилизация цен. Опрошенные аналитики прогнозируют, что стоимость аренды перестанет расти уже к началу 2008 г. Издержки арендаторов безостановочно увеличивались с 1999 г.: несмотря на ввод новых офисных площадей, выстроенные по мировым стандартам офисы поднимали цены на рынке. За последние пять лет объем этого рынка почти удвоился. В 2005 г. в столице прибавилось 590 000 м2 офисов, так что их общая площадь достигла 4,7 млн. м2, в 2006-м будет введено еще 700 000 м2.
В 2006 году темпы удорожания офисной недвижимости обещают заметно превзойти прошлогодние. По данным на конец июля, среднегодовые темпы роста составили 15,1 и 25% для классов А и В соответственно против 9,4 и 13,2% по итогам 2005 г. Доступный частным инвесторам сегмент коммерческой недвижимости — встроенно-пристроенные помещения на первых этажах домов — не единственная возможность вложиться в офисные и торговые площади. В некоторых случаях частным инвесторам с объемом капиталов от $1-2 млн. становится доступной покупка площадей в бизнес-центрах хорошего качества.
Москве катастрофически не хватает офисов. Даже появление на рынке помещений “Москва-Сити” положение не спасет. В ближайшие три года предложение коммерческой недвижимости продолжит отставать от спроса, а базовые ставки аренды для офисов класса А поднимутся до отметки $800 за 1 м2 в год. По объему купленных и арендованных площадей Москва давно закрепилась в тройке мировых лидеров наряду с Парижем и Лондоном. А по стоимости аренды в Европе уступает разве что британской столице. Всего семь лет назад, на начальной стадии строительства делового района “Москва-Сити”, предполагалось, что его появление обрушит московский рынок: в то время он весь был меньше, чем 2 млн. м2 офисных площадей, которые планировалось возвести на участке до 2012 г.
В минувшем полугодии офисный рынок столицы продолжил свое бурное развитие, которое 5ыло отмечено высокой строительной активностью и растущим спросом. величивающееся предложение все еще значительно отстает от спроса на качественные офисные площади. Насыщения рынка до конца года не прогнозируется, так же как и снижения арендных ставок, однако эксперты не исключают, что предложение настигнет уровень спроса к концу десятилетия. Офисный рынок является одним из самых динамичных и перспективных сегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы. Активность девелоперов растет, но растет также и спрос на офисные площади со стороны российских и зарубежных компаний.
Рынок офисных площадей классов А и В за I половину 2006 года характеризовался привычным для Москвы дефицитом, что обусловило рост арендных ставок к июлю на 3-7% с начала года. Стабильный рост ставок не сопровождается столь же стабильным приростом обещанных застройщиками площадей. Дисбаланс между потребностями делового мира и возможностями застройщиков по созданию новых офисных площадей сохранится как минимум еще года два, а возможно, и дольше. Это зависит от застройщиков, которые стараются изо всех сил, но задерживают сдачу обьектов. 2006 год начался в России с известий о снижении реальных доходов населения и прибыли предприятий. Замедлился темп роста ВВП, инвестиций в основной капитал, производства продукции обрабатывающих отраслей в российской экономике.
При сохраняющемся высоком спросе на качественные офисы заметно увеличивается число крупных арендаторов, под запросы которых перестраивается рынок. Несмотря на быстрое развитие сегмента качественных офисных помещений, они по-прежнему пользуются высоким спросом: средняя заполняемость бизнес-центров классов «А» и «В» составляет 95%, а на некоторых объектах достигает 100%. Причем структура спроса заметно меняется. Традиционный интерес к небольшим офисам остается, и при этом на рынок выходят арендаторы, готовые снимать помещения площадью от 1000 кв. м и даже целые здания.
Спрос на земли под промышленное и логистическое строительство начал формироваться лишь в 2005 году, но уже сегодня ежегодная динамика стоимости подобных участков достигает 20-30%. По данным исследования земельного рынка, проведенного компанией Vesco Consulting, особый интерес с точки зрения промышленной и логистической застройки представляют Ленинградское и Каширское шоссе, поэтому цены на земли здесь будут расти наиболее активно – до 30% в год. Основными критериями популярности земельных участков для логистического и промышленного использования являются направление грузопотоков вблизи участка, удаленность от Москвы и удобство подъездных путей.
Oбъем рынка загородной недвижимости Подмосковья за последние 7 лет вырос в пять раз и составляет более чем 10 млрд. долларов. В 2007 году на рынке были выставлены на продажу около 75 крупных земельных участков общей площадью более 15 000 га, пригодных для реализации девелоперских проектов. Российские просторы покоряет американская мечта: сегодня загородное строительство на пике популярности. Иметь собственный участок земли - это не только последнее веяние моды, но и экономически выгодное вложение собственных кровных.
Как только завершается очередной земельный бум в каком-нибудь регионе, так тут же начинается новый. Девелоперы и инвесторы кочуют от одной «точки роста» к другой, перепродавая участки, а риэлторы не перестают сообщать о баснословных прибылях. При этом ускорителями развития земельных рынков, как правило, оказываются политические, а не экономические факторы. Уговаривая потенциальных инвесторов вложиться в землю, российские риэлторы всегда приводят один и тот же аргумент – цитату из Марка Твена: "Покупайте землю, ее больше не производят». Участники рынка, не заинтересованные в процентах с продаж"
На недавней выставке «Недвижимость-2007» в Центральном доме художника столичные архитекторы затеяли обсуждение Генерального плана развития Москвы до 2015 г. Дебаты прошли на редкость бурно. Непосвященному проблемы «градостроительного зонирования территорий» и «комплексной застройки» покажутся малопонятной заумью. Но если перевести чиновничий канцелярит на нормальный русский, сразу становится ясно, почему ломались копья. Превратятся ли новые районы Москвы и ближнего Подмосковья в обособленные, чуть ли не полностью автономные «города в городе»? Вопрос этот, впрочем, уже можно считать риторическим. Большинство сегодняшних крупных проектов — типичные «города в городе».
Средние долларовые цены на московское жилье прибавляют от недели к неделе, что, впрочем, отчасти компенсируется ослаблением американской валюты. Риелторы же делают акцент на растущем спросе и стагнирующем предложении. Стагнация закончилась еще до наступления осени. Август показал вполне весомый прирост цен на вторичном рынке — в среднем 1 м2 подорожал на 1,4%. Признаки оживления появились еще в конце июля, а к концу лета рынок практически вышел на нормальные обороты. В сентябре средняя цена квадратного метра на вторичке продолжала плавно расти и сейчас составляет $5476 за 1 м2.
На российских строителей полился золотой дождь. Однако и по освоению современных технологий, и по обеспеченности ресурсами, и по уровню корпоративного управления отрасль к масштабным инвестициям готова слабо. Бурный рост промышленного и жилищного строительства, происшедший в последние годы, привел к заметному усилению позиций отрасли в нашем ежегодном рейтинге. Если в прошлом «Эксперте-400» доля строительных компаний в суммарной выручке участников рейтинга составила 1,7%, то по итогам нынешнего рейтинга — уже 2,2%. Из предприятий отрасли, попавших в число 400 крупнейших, 13 занимаются промышленно-инфраструктурным строительством, а 9 — девелопментом и возведением жилья.
Продавцы подмосковного жилья наращивают аппетиты, вдохновляемые удорожанием новостроек. Теперь слово за покупателями. Рост стоимости 1 м2 уже сформировался в виде тенденции в дальнем Подмосковье и постепенно подбирается к столице. В ближайших окрестностях Москвы динамика цен на квартиры пока отрицательная, но, по прогнозам риелторов, это ненадолго. В августе количество экспонируемых подмосковных квартир стало постепенно увеличиваться и превысило 22 700. В первые недели сентября объем предложения колеблется в пределах 22 700-22 900 объектов. При этом продолжается начавшаяся весной тенденция снижения доли ближнего Подмосковья (до 66%) и роста доли среднего пояса области (до 24%).