Сегмент торговой недвижимости является одним из самых динамично развивающихся направлений коммерческой недвижимости. Согласно исследованию, проведенному компанией "Современные Технологии Консалтинга", в столице на данный момент насчитывается порядка 150 действующих торговых центров, 15-20 центров крупных западных операторов и порядка 85 строящихся и запланированных к вводу до 2010 года. На начало 2006 года в Москве общий объем качественных торговых площадей оценивался примерно в 2 млн. кв. м. К концу же года данный показатель будет составлять 2,7 млн. кв. м, а к 2008 году, согласно прогнозам, общая площадь торговых центров удвоится.
B первом полугодии 2006 г. на рынок Москвы было введено 160 тыс. кв.м. площадей, что составляет порядка 15% от общего объема запланированных. К вводу в 2006 г. объектов, а общая площадь современных торговых центров в Москве к концу года составит порядка 3,4 млн. кв. м. Наиболее обеспечены торговыми площадями центр, север и запад столицы; по-прежнему, наименее обеспеченным торговыми площадями остается восток столицы.
Сейчас в мире, по различным данным, около 50 тыс. торговых центров (ТЦ), в том числе 40 тыс. в США и 1,5 тыс. в Западной Европе. В России пока всего около 300 различных ТЦ, из них свыше 100 в Москве. Столичный рынок и рынок Санкт-Петербурга уже близки к насыщению, и эксперты ожидают в ближайшее время значительное увеличение числа торговых площадей за счет освоения регионов. Поскольку переизбыток предложения в центре ощутим, то с учетом динамичного развития торговли в целом по стране девелоперы и сетевые операторы делают ставку на провинцию.
В настоящее время, рынок торговых площадей в торговых центрах г. Санкт-Петербург находится в стадии активного развития. Общий объем предложения торговых площадей во всех сегментах рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербург, по итогам 2005 года, составил 4 444 491 кв. м, прирост за год оценивается в 13%. Наиболее перспективным и динамично развивающимся сегментом рынка остается сегмент торговых помещений в торговых центрах. В 2005 году данный сегмент увеличился на 45,8%; доля в общем объеме рынка торговой недвижимости возросла с 20% в 2004 году до 25,8% в 2005 году.
В I полугодии 2006 г. в экономике России сохранилась стабильная макроэкономическая ситуация. На состоянии российской экономики, по мнению экспертов Международного валютного фонда, отразились замедление роста экспорта, стабилизация роста потребительского спроса, замедление роста инвестиций. По данным Федеральной службы государственной статистики объем валового внутреннего продукта в России за I квартал 2006 года составил в текущих ценах 5 722,3 млрд. рублей. Темп роста его реального объема относительно I квартала 2005 года составил 105,5%, относительно IV квартала 2005 года - 85,3%.
Общий объем предложения торговых площадей всех типов оценивается на сегодня в размере 8,1–8,5 млн. кв. м, причем, только 1,9 млн. из них относятся к сегменту профессиональных торговых центров. Объем сегмента «торговые комплексы» может быть оценен в 2,4 млн. кв. м. Торговая площадь сегмента автономных магазинов (street retail), встроенно-пристроенных помещений, расположенных во всех районах города, составляет 2,8 млн. кв. м. Обеспеченность Москвы торговыми площадями всех типов выросла до 540–550 кв. м на 1000 жителей.
Сегмент торговой недвижимости Москвы и Подмосковья в период с 2000-го по 2005 годы был одним из наиболее динамично развивающихся и инвестиционно-привлекательных на рынке коммерческой недвижимости. За последние пять лет в Москве было введено в строй более 2 млн. кв. м торговых площадей, а объем инвестиций составил около 4 млрд. долларов США. B 2006 году в Москве планируют открыть двери еще порядка 20 торговых центров.
Эксперты уверены, что в 2007 г. ощутимо подрастут цены на жилье — как на первичном, так и на вторичном рынках. Сегмент торговой недвижимости вплотную подойдет к порогу насыщения. Торговцы озаботятся строительством складов для собственных нужд. B 2007 г. новостройки и вторичное жилье увеличатся в цене примерно на 30-40%. В текущем году подорожание составило примерно 36% и 51% соответственно. В 2006 г. строительные компании Перми задерживали сдачу домов, поэтому в 2007 г. следует ожидать повышенных показателей ввода жилья — около 300 000-360 000 кв. м.
Сегодня в мире около 50 тысяч торговых центров, в России - около 300, и половина из них приходится на Москву. По итогам 2005 года объем розничной торговли в России составил $245 миллиардов, по итогам 2006 года ожидается порядка $300 миллиардов. Это говорит о том, что российский потребительский рынок находится в пятерке ведущих в Европе. Пока проблема профицита торговых площадей в России не стоит, хотя в некоторых городах, например, в Казани, Липецке, Тюмени, Калининграде эта проблема уже возникла. Москва близка к насыщению, хотя, по некоторым оценкам, в столице еще можно построить порядка 7 миллионов квадратных метров торговых площадей.
Цивилизованные торговые форматы стремительно вытесняют стихийные точки: проникновение цивилизованных форматов сетевой торговли в Москве и Петербурге наконец превысило 50%. Однако для насыщения цивилизованного розничного рынка только в Москве требуется 200 гипермаркетов (или 20 на 1 миллион жителей страны), 500 супермаркетов (50 на 1 миллион) и не менее 1 тысячи мини-маркетов площадью до 400 квадратных метров. Между тем, сейчас по всей России насчитывается всего 94 гипермаркета: то есть рынок не насыщен даже на 10%. О насыщении рынка розничными форматами можно будет судить к 2010 году.
В Москве наблюдается резкий рост арендных ставок на элитное жилье. За первую половину 2007 года арендные ставки на элитное жилье в наиболее престижных районах Москвы выросли в среднем на 29%. Для сравнения, в 2006 году, когда темпы роста цен во всех сегментах элитной недвижимости были рекордно высокими, этот показатель составил 31% за весь год. Увеличение ставок аренды, главным образом, связано со значительным ростом цен на элитное жилье в 2006 году. За прошлый год квартиры верхнего ценового сегмента в Москве в среднем подорожали на 92%. С некоторым запозданием отреагировал на ситуацию и рынок аренды. Наиболее динамичный рост ставок пришелся на второй-третий квартал 2007 года. Ценовой фактор во многом влияет на решение приобретать или брать недвижимость в аренду.
Согласно данным компании, в прошлом году доля квартир на рынке аренды элитного жилья в бюджете до двух тысяч долларов в месяц составляла 33%, а в этом количество таких предложений не превышает 19% от общего объема. На 14% с 62% до 76% по сравнению с соответствующим периодом 2006 года увеличилась доля квартир с арендной ставкой от двух до десяти тысяч долларов в месяц, причем с июня 2007 года среди них преобладают предложения с арендной ставкой от пяти до восьми тысяч долларов в месяц в месяц. Число квартир в бюджете от десяти тысяч долларов составляет не более 5%.
Рынок складских помещений считается одним из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Еще недавно, например, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других регионах он находился на начальной стадии развития. Сегодня ситуация резко изменилась: начался настоящий инвестиционно-строительный бум. Чем он обусловлен, и каковы будут его результаты? Помогут ли регионы преодолеть существующий дефицит современных складов?
На сегодняшний день уровень развития рынка складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга существенно отстает от западного. Например, доля свободных складских площадей в столичном регионе (по ситуации на второй квартал 2007 г.) составляла всего лишь 0,6%. Это самый низкий показатель в Европе. Для сравнения, в Милане он составляет 2,8%, в Будапеште – 7,5%, а в Варшаве – 8,5%. Отметим, 0,6% – это показатель столичного региона, в котором сосредоточено 30% всех грузопотоков страны. Если рассматривать такой показатель как обеспеченность качественными складскими помещениями на 1000 человек, то в Санкт-Петербурге он равен только 108, в Будапеште – 611, в Праге – 822.
В конце января правительство внесло в Госдуму законопроект «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления». Поправки в КоАП, внесенные одновременно с законопроектом, предусматривают санкции в отношении чиновников, нарушающих право на получение информации о своей работе. Интересно, что ничего принципиально нового законопроект не содержит. Сегодня во всех государственных органах существуют строго определенные сроки рассмотрения заявлений. Однако право приостанавливать рассмотрение либо отказывать в нем приводит к значительному увеличению этих сроков. Надеемся, что новый законопроект, который до появления в Думе лежал в правительстве почти без движения полтора года, в итоге все же улучшит взаимоотношения бизнеса и согласовательных органов.
Компании, опрошенные в ходе изучения поведения потребителей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, чаще всего арендуют склады на срок менее года (64%). При этом 88% компаний не планируют менять в 2008 году уже выбранное помещение. Остальные компании, которые приняли участие в исследовании, собираются арендовать дополнительные площади или купить/построить собственный склад, поскольку нуждаются в помещениях большей площади (96%). Арендные ставки не устраивают лишь 12% компаний.
В 2006 г. в России отмечался бурный рост предложения складских площадей, главным образом за счет строительства качественных складских комплексов в московском регионе. В 2004-2006 гг. объем предложения складов класса А и В в России увеличился с 2,1 млн. до 4,3 млн. кв. м, в том числе в московском регионе в 2,5 раза – с 1 млн. до 2,5 млн. кв. м. B масштабе всей страны в коммерческом использовании находится около 40% имеющихся складских площадей; остальные складские мощности эксплуатируются самими собственниками (компаниями-производителями, дистрибьюторами и розничными торговыми сетям). Для складов класса А и В этот показатель существенно выше и составляет 70-75%.
Основным признаком насыщения рынка принято считать наличие вакантных площадей. Сейчас в России в сегменте высококлассных складов их нет вообще. В разных странах уровень свободных площадей колеблется от 3 до 10%. После насыщения складской рынок можно будет назвать зрелым. Как показывает мировой опыт, потом его рост продолжится со скоростью прироста национальной экономики. Для западноевропейских стран это порядка 2 – 3% в год.
Инвестиции в сегмент складской недвижимости считаются не такими доходными, как в офисные и торговые центры. Однако, по мнению специалистов, строительство складов требует меньших затрат. Относительно низкая себестоимость девелопмента (от 1 тыс. долл. за 1 кв. м), высокие арендные ставки и превышение спроса над предложением обеспечивают высокий уровень доходности этого сегмента рынка - от 15 до 20%. Кроме того, на развитие рынка складов существенно влияет уровень розничного товарооборота. В Москве и Петербурге он достаточно высок, хотя ряд экспертов считают, что розничная торговля активнее развивается в регионах, а столичная доля в товарообороте снижается. 2006 год стал для российского рынка складской недвижимости годом сетевых проектов. На рынок вышли три терминала сети Международного логистического партнерства (МЛП) и три комплекса "Евразия логистик".
Самым динамично развивающимся сегментом коммерческой недвижимости по-прежнему остается рынок складских и логистических комплексов. На конец 2006 года общий объем качественных складских площадей классов А и В в Москве составил свыше 2,1 млн. кв. м, а в течение 2007 года должно быть завершено строительство еще более 1,99 млн. кв. м складских и логистических помещений. Таким образом, общий объем сегмента к концу текущего года может превысить 5,2 млн. кв. м. Максимальный объем выхода на рынок складских помещений ожидается в связи с завершением строительства первых очередей сразу нескольких крупных московских проектов – «Северное Домодедово», Логопарк «Домодедово», «Giffels South Gate», МЛП «Подольск».