Cредний уровень свободных помещений в торговых центрах столицы остался низким в феврале и составил 0,04%. Свободные помещения были предложены лишь в Центральном районе и на юге Москвы в Юго-Западном и Юго-Восточном районах. В других районах средний уровень свободных помещений остался на нулевом уровне. В феврале арендные ставки в торговых центрах в Центральном районе достигли уровня 3 тыс. за 1 кв. м в год. Арендные ставки в других районах остались на прежнем уровне и составили в феврале 1,5 тыс. за 1 кв. м в год.
Длительное время девелоперы свысока смотрели на российскую глубинку, однако в последнее время ситуация в корне изменилась. Сегодня доходность офисных и торговых комплексов, расположенных в регионах, зачастую в несколько раз выше, чем в столице, тогда как затраты на реализацию этих проектов в сравнении с Москвой относительно невелики. Первые торговые и офисные комплексы в регионах были построены 5-7 лет назад. Правда, строительством торговых и офисных комплексов за пределами МКАД занимались в основном местные компании, которые стремились выйти на столичный рынок, показывающий высокую доходность. Исключения можно было пересчитать по пальцам. Компании, которые покинули столичный рынок недвижимости ради сомнительной перспективы в регионах, можно было разделить на две категории. К первой относились небольшие компании, которые даже в 2000-м не смогли найти место в многочисленной армии застройщиков Москвы.
B 2002 году было введено в эксплуатацию 5000 кв. м площадей в качественных торговых центрах, в 2003 году - 32 000 кв.м, в 2004 году - 149 600 кв.м, в 2005 году - 30 000 кв.м, в 2006 году - 68 500 кв.м. В планах развития данного сектора коммерческой недвижимости открытие нескольких гипермаркетов "Магнит" на территории Краснодара, выход на рынок сетей "Auchan" и "Leroy Merlin", строительство на территории Республики Адыгея торгового-центра "Мега", сдача в эксплуатацию первой очереди "Краснодар-сити", торгового центра "Кристалл", "OZ".
Резких скачков арендной платы в сегменте торговой недвижимости в прошлом году не наблюдалось: цены в коммерческом секторе выросли очень незначительно по сравнению с ростом на рынке жилья. Причина этого в том, что договоры аренды в торговых центрах чаще всего заключаются сроком на 3-5 лет. Конечно, определенная ротация идет постоянно, но ритейлеры просто не в состоянии платить слишком высокие ставки — бизнес будет нерентабельным. Поэтому владельцы ТЦ не могут поднимать ставки выше определенного уровня. Однако нельзя ничего не сказать о теневой стороне сделок, которые, безусловно, имеют место в «топовых» торговых комплексах. Сложно оценить дифференциацию ставок в объектах, отличающихся местом расположения, концепцией и успешностью, так как сегодня в Москве востребованы площади практически во всех ТЦ.
Рост покупательной способности населения в I полугодии 2006 года способствовал дальнейшему развитию московского рынка торговой недвижимости. Стабильный на протяжении последних лет рост доходов в стране, а также активно развивающийся рынок потребительского кредитования способствуют ежегодному росту оборотов розничной торговли по всей стране. В Москве, где уровень благосостояния населения превышает средний уровень по России, развитие торгового сектора наиболее заметно - стремительно увеличивается количество торговых объектов всевозможных форматов, что, очевидно, отвечает возрастающим нуждам жителей столицы.
Если год 2006-й стал для девелоперов, топов городских торговых центров годом открытий и “больших удивленных глаз”, когда все “вдруг” узнали, как это надо работать “по-европейски”, то грядущий 2007-й уже называют “годом тяжелых переживаний”. Золотая пора экстенсивного развития торговых центров близится к логическому закату — по оценкам экспертов, Екатеринбург достиг критической отметки насыщения торговыми площадями. Сегодня девелоперы ломают голову над тем, как распорядиться ими так, чтобы не было мучительно больно... Каким стал для владельцев и управляющих ТЦ уходящий год. Сколько торговых центров нужно Екатеринбургу “для полного счастья”, кто останется в числе “счастливчиков” и каковы тенденции уходящего года?
В новом Градостроительном генплане Уфы немалую часть составляет критика основных положений аналогичных прежних документов. Одним из важнейших упущений разработчиков старых планов называется недостаточное внимание к созданию помещений для предприятий торговли, общественного питания и офисов: «Ориентация на нормативы и стандарты советского периода в оценке прогнозных параметров развития сферы услуг и коммерческо–деловой активности вызвала недооценку ресурсной базы для развития центральных функций и реконструкции городской среды». Однако проблемы с отсутствием помещений не смогли помешать активному закономерному развитию предприятий потребительского рынка.
Серьезной проблемой для ряда ТЦ является недостаточный парковочный потенциал, что в первую очередь относится к таким объектам, как «Сити-Центр», «Успенский», «Гермес Плаза». «Сити-Центр», как уже говорилось, обзавестись парковкой не может в силу исторически сложившихся причин. Недостаток парковочного потенциала «Успенского» частично компенсируется хорошими подъездами городского транспорта, наземного и метро, чем не могут похвастаться иные ТЦ с большим количеством машиномест. «Гринвич» и «Парк-Хаус» — счастливые обладатели уникальных площадок с наличием и развязок городского транспорта, и качественных парковок.
В Рязани признанными местными лидерами в сфере владения и управления торговыми центрами являются на текущий момент три холдинговых образования: торговый дом «Барс», торгово–промыщленный центр «Полсинаут» и группа компаний «Атрон». Примечательно, что принадлежащие этим игрокам торговые центры (ТЦ «Атрон Сити», ТРЦ «Полсинаут» и два ТЦ «Барс») стали результатом реконструкции уже существовавших в городе объектов. «С нуля» в Рязани строятся пока только небольшие комплексы («Маяковский», «Десяточка» и т.д.) и проекты иногородних участников рынка, интерес которых к работе в городе можно назвать настойчивым — «Метро», «Мосмарт» и др.
Для того чтобы выжить, торговый комплекс должен отличаться от конкурентов, иметь свою изюминку. Но существуют и общие для всех правила создания эффективно работающего торгового центра. Например, в любом комплексе наиболее желанными арендаторами являются крупные сетевые компании с едиными корпоративными стандартами. При этом в развитии сетевых структур наблюдаются две «встречные волны»: в то время как федеральные «сетевики» активно осваивают регионы, региональные сети в свою очередь все увереннее выходят на рынки Москвы и Московской области.
Настоящий инвестиционный бум на рынке торговой недвижимости в России зафиксировали специалисты в 2006 году. Однако один неправильный шаг может обернуться финансовой катастрофой для девелопера. Более 1 млрд. евро вложили инвесторы в торговые центры в Москве только за первые три квартала 2006 года. Вкладывать деньги в торговую недвижимость сейчас очень выгодно. Вложения окупаются в течение нескольких месяцев и начинают приносить большие доходы. Деньги охотно инвестируют даже компании, которые ранее никогда девелоперством не занимались.
Площади современных торговых центров, расположенных на территории столицы, к концу 2008 г. вырастут в 2,5 раза: с 1,2 млн. м2 до 3 млн. м2. Это не уменьшит дефицит торговых площадей и не остановит рост арендных ставок. По абсолютной площади современных торговых центров Москва давно обогнала средний европейский мегаполис. В российской столице насчитывается 1,2 млн. м2 торговых центров, в то время как в Барселоне — всего 1 млн. м2, а в Праге — 600 000 м2. Но для города с 10-миллионным населением быть впереди Праги явно недостаточно. Еще два года назад доля свободных торговых площадей в Москве опустилась до уровня статистической погрешности (1%).
Административный центр Уральского федерального округа с населением 1 335,5 тыс. жителей и территорией 46 648 га динамично развивается и занимает лидирующие позиции в рейтинге инвестиционной привлекательности регионов РФ - особенно в отношении коммерческой недвижимости, а, следовательно, торговой и предпринимательской деятельности. Город начал развиваться от места, которое теперь носит название Плотинка. Сегодня это популярный среди горожан район для прогулок и отдыха - центр Екатеринбурга. В этой же части расположились старейшие магазины, не только с советских, но и с царских времен.
Объем реализованных в 2006 году проектов формата «торговый центр» стал рекордным для Перми, считают аналитики. Были запущены такие значимые объекты, как гипермаркет DIY – Baumall (площадью 14 000 кв. м), торговый центр «Пирамида» (вторая очередь, 3 тыс. кв. м), комплекс Metro cash & carry (14 тыс. кв. м). По данным Регионального центра независимой оценки, общая площадь сданных в течение 2006 года объектов составила около 61 тыс. кв. м. А всего с 2004 года (тогда стартовали многие проекты формата ТЦ) в Перми было построено порядка 240 тыс. кв. м торговых площадей.
Развитие малого и среднего бизнеса, рост доходов населения и сопутствующее ему развитие торгово-розничных сетей обеспечивают увеличение спроса на встроенно-пристроенные помещения. Предложение же значительно отстает, усугубляя рост цен. В IV квартале нынешнего года стоимость автономных офисов установилась в диапазоне $4200-5000 за 1 м2. В сегменте автономных магазинов — $3800-4250. Прирост с начала года по торговым площадям — 35%. Темпы роста цен на офисные помещения сейчас гораздо выше, чем на торговые. И потенциал “конторского” сегмента все еще высок.
В летние месяцы наблюдался традиционный спад деловой активности, хотя в августе состоялось открытие двух торговых центров общей площадью 46 000 кв. м, «Час Пик» с супермаркетом «Атак» в качестве якорного арендатора и «Золотой Вавилон-2». Два главных события на рынке торговых площадей запланированы на 4-й квартал: открытие ТЦ «Европейский» и «МЕГА-Белая Дача». Увеличивается количество инвестиционных сделок, поскольку все больше иностранных инвесторов рассматривают возможность приобретения качественных торговых объектов на российском рынке. Если за весь 2005 год произошло две сделки, то за 9 месяцев 2006 года уже произошло четыре.
С усилением конкуренции на рынке торговой недвижимости девелоперы ищут разнообразные способы для привлечения посетителей в торговые центры. Уже обязательным атрибутом крупных комплексов Поволжья стала развлекательная зона. И с каждым новым проектом операторы делают концепцию развлечений более сложной и многоплановой. Торговые центры «ярмарочного» типа, пришедшие в свое время на смену уличным лоткам, теперь сами сдают позиции — современным ТРЦ. Рынок современных торговых центров в Поволжье переживает инвестиционный бум. Лидирует Самара — как по количеству площадей, составляющих сегодня более миллиона кв. м, так и по темпам роста качественной торговой недвижимости.
Всего треть торговых площадей Урала можно отнести к разряду качественных. В середине марта в Тюмени открылась третья очередь крупнейшего торгово-развлекательного центра «Премьер». Его общая площадь — 40 тыс. кв. метров. В строительство нового комплекса инвестировано порядка 7 млн. долларов. Запуск подобного объекта — далеко не последний проект года. Прогнозируемый прирост торговых площадей крупного формата в пяти самых больших городах Урала (Екатеринбурге, Уфе, Перми, Челябинске, Тюмени) — как минимум 41% за ближайшие два года (более 1,3 млн. кв. метров). И этого все равно недостаточно. Сегмент торговых площадей — один из наиболее открытых и динамичных на рынке коммерческой недвижимости.
Около 800 тыс. кв. м, по оценкам экспертов, составит в 2006 г. суммарная площадь введенных в столице объектов. В результате общая площадь московских торговых центров превысит 3 млн кв.м. При этом темпы строительства в регионах превышают столичные, что увеличивает конкуренцию между ними. Активное строительство развивается как в мегаполисах-"милионниках", так и в городах с меньшим населением. Существующая на рынке торговых центров конкуренция растет, и все это приводит повышению "цены ошибки" при создании торгового центра.
C начала года 49% всех российских и иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость пришлось на торговую сферу. Объем инвестиций в торговый сектор недвижимости в период с января по август составил около 2,9 млрд. долл. Российские девелоперы отмечают, что рынок торговой недвижимости продолжает динамично развиваться и положительная динамика его роста сохранится на протяжении еще как минимум пяти лет. Второе место по объему инвестиций, заняла офисная недвижимость: на ее долю пришелся 31% инвестиций. Ситуация на рынке офисной недвижимости очень благополучна. Рынок растет, и спрос по-прежнему превышает предложение. Еще 12% инвестиций в коммерческую недвижимость приходится на складской сектор, и лишь 8% - на гостиничный.