Компании, опрошенные в ходе изучения поведения потребителей на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга, чаще всего арендуют склады на срок менее года (64%). При этом 88% компаний не планируют менять в 2008 году уже выбранное помещение. Остальные компании, которые приняли участие в исследовании, собираются арендовать дополнительные площади или купить/построить собственный склад, поскольку нуждаются в помещениях большей площади (96%). Арендные ставки не устраивают лишь 12% компаний.
Рынок складских помещений считается одним из самых молодых и быстро развивающихся сегментов российского рынка коммерческой недвижимости. Еще недавно, например, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других регионах он находился на начальной стадии развития. Сегодня ситуация резко изменилась: начался настоящий инвестиционно-строительный бум. Чем он обусловлен, и каковы будут его результаты? Помогут ли регионы преодолеть существующий дефицит современных складов?
В конце января правительство внесло в Госдуму законопроект «Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления». Поправки в КоАП, внесенные одновременно с законопроектом, предусматривают санкции в отношении чиновников, нарушающих право на получение информации о своей работе. Интересно, что ничего принципиально нового законопроект не содержит. Сегодня во всех государственных органах существуют строго определенные сроки рассмотрения заявлений. Однако право приостанавливать рассмотрение либо отказывать в нем приводит к значительному увеличению этих сроков. Надеемся, что новый законопроект, который до появления в Думе лежал в правительстве почти без движения полтора года, в итоге все же улучшит взаимоотношения бизнеса и согласовательных органов.
На сегодняшний день уровень развития рынка складской недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга существенно отстает от западного. Например, доля свободных складских площадей в столичном регионе (по ситуации на второй квартал 2007 г.) составляла всего лишь 0,6%. Это самый низкий показатель в Европе. Для сравнения, в Милане он составляет 2,8%, в Будапеште – 7,5%, а в Варшаве – 8,5%. Отметим, 0,6% – это показатель столичного региона, в котором сосредоточено 30% всех грузопотоков страны. Если рассматривать такой показатель как обеспеченность качественными складскими помещениями на 1000 человек, то в Санкт-Петербурге он равен только 108, в Будапеште – 611, в Праге – 822.
В настоящее время на рынке складских и логистических комплексов большое значение имеет высокое качество технических характеристик складских помещений. Специалистами рынка были приняты определенные стандарты качества складских комплексов, соответствие которым позволяет эффективно, удобно и безопасно использовать складские площади. Важными параметрами для качественного склада являются материалы стен, пола, а также высота потолков. Анализ ситуации на рынке складской и логистической недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга показал, что складские комплексы, стены которых изготовлены из сэндвич-панелей, в Москве составляют долю в 30%, а в Санкт-Петербурге - 86%.
В роли морозильников продолжают выступать старые хладокомбинаты. На сегодняшний день на территории Москвы таковых насчитывается тринадцать. При этом четыре из них, по оценкам Российского союза предприятий холодильной промышленности, эксплуатируются более 10 лет, пять хладокомбинатов - более 70 лет и один - более 90 лет! Средний износ основных фондов составляет 64%. Помимо существенного технического износа хладокомбинаты устарели морально, и их реконструкция неэффективна. Тем не менее сегодня они продолжают активно использоваться - во-первых, потому, что высок дефицит подобных помещений, а строительство новых объектов слишком дорого, а во-вторых, потому, что их расположение в Москве на 100% отвечает потребностям компаний, потенциальные потребители которых находятся в столице.
Местные дистрибьюторы, ритейлеры и девелоперы к 2010 году намерены реализовать ряд проектов в сфере складской недвижимости. Общая площадь новых складов класса А и В — более 170 тысяч квадратных метров. Однако и этого недостаточно для региона. Восполнить пробел могут федеральные девелоперы — но не скоро. 2007 год ознаменовался бумом на рынке складской недвижимости Перми — бумом деклараций о реализации проектов логистических комплексов, прежде всего класса А. Впрочем, менее чем за год большинство планов девелоперов претерпели существенные изменения. Однако потребность пермского рынка в качественных складских помещениях, по мнению экспертов, осталась прежней.
Санкт-Петербург исторически является для России «окном в Европу» благодаря наличию морского порта, а также непосредственной близости к Европе. Город уникален тем, что в его логистической системе задействованы все виды транспорта. Пропускная способность грузопотоков зависит как от развития транспортной инфраструктуры, так и от наличия качественных логистических комплексов. На логистическую инфраструктуру Северной столицы возложена двойная ответственность: она призвана не только удовлетворять собственные потребительские нужды города, но и обеспечивать возможность переработки грузов, следующих в Россию из Европы и в обратном направлении. Петербург – один из основных транспортных узлов России – способен вносить весомый вклад в развитие экономики всей страны. Однако эта способность ограничена недостатком качественных складских помещений.
На российском рынке складской недвижимости отмечается замедление активности. Общий объем сделок, проведенных с помощью профессиональных консультантов, сократился по сравнению с аналогичным периодом 2008 года на 42%. Очевидно, что существенный вклад в сокращение общего объема сделок внесло уменьшение средней арендуемой площади. Сейчас происходит дальнейшее уменьшение как объема спроса, так и среднего размера заявки.
Динамика объема предложений на рынке аренды была обусловлена более значительным снижением спроса на офисные и производственно-складские помещения, чем на торговые помещения. Наибольший прирост объема предложения по площади в 2009 году был отмечен на производственно-складские помещения (56%), гораздо меньший – на офисные (14%), а по торговым помещениям, спрос на которые остался на более высоком уровне, рост объема предложения по площади составил всего 6%.
Стагнация на складском рынке продолжается. Строительство спекулятивных складских проектов не ведется, поскольку отсутствие положительной динамики в изменении арендных ставок не позволяет привлекать проектное финансирование. Площади больше 5 тыс. кв. м по-прежнему не пользуются спросом. И хотя доля вакантных площадей в складских комплексах Московского региона медленно снижается, новых проектов никто не строит.