Российский ритейловый рынок охватило повальное увлечение коммерческой недвижимостью. Активные действия ритейлеров в сфере девелопмента выглядят вполне логично - диверсифицировать средства имеет смысл, по крайней мере, в понятный бизнес. В то же время, хотя ритейлеры и соприкасаются с девелопментом, задачи и целевые аудитории у торговых центров и розничных магазинов разные. Ритейлеры усиливают активность в сфере девелопмента. В июле этого года свои планы по строительству торговых центров озвучила компания X5 Retail Group, которая намерена развивать сеть торговых центров площадью 50-80 тыс. кв. м и привлекать партнеров - крупные инвестиционные фонды или западных девелоперов. Открытие первого объекта планируется на конец 2008 - начало 2009 года. В стадии реализации находятся четыре проекта: два - в Подмосковье и по одному - в Рязани и в Самаре.
В этом году Россия уверенно вышла на 2-е место в Европе по объему инвестиций в торговую недвижимость. Доходность торговых площадей в наших регионах 11-12%, против 5% в среднем по Европе. Пока есть возможность получать сверхдоход, нужно строить. О таких популярных на Западе форматах, как department stores (универмаги, управляемые одним оператором), outlet-центры (мультибрендовые дисконты), power-центры (ТЦ, состоящие из нескольких отдельно стоящих магазинов с якорными арендаторами и небольшой торговой галереей) российские граждане даже в больших городах вообще не имеют представления.
Рост экономики и доходов населения Санкт-Петербурга оказывает существенное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости во всех его сегментах. На сегодняшний день в связи со стагнацией рынка жилья девелоперы концентрируют внимание на коммерческой недвижимости, спрос на которую увеличивается. Торговые помещения продолжают преобладать в структуре ввода коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга. Сохранение данной тенденции показывает, что торговый сегмент, а именно – проектирование и строительство торговых площадей, является наиболее привлекательным для инвесторов. Однако происходит постепенное насыщение рынка.
Не менее перспективным и развивающимся является сегмент торговой недвижимости. В 2006 году в строительство качественных торговых площадей было инвестировано порядка 3 млрд. долл. - в 2,5 раза больше, чем в 2005-м. Прирост уровня арендных ставок на помещения в торговых центрах (ТЦ) составил 6-14% в зависимости от типа арендатора и занимаемой площади. Средняя доходность от эксплуатации колеблется от 12 до 16%. Предприятия, расположенные в центральных торговых коридорах, могут приносить прибыль 20-22% с окупаемостью в 5-6 лет. Доходность торговых площадей, находящихся на окраине города, оценивается в 6-8% и выше.
Екатеринбург вышел на первое место в России по количеству торговых площадей на душу населения, обогнав Москву и Санкт-Петербург. Как следует из опубликованного вчера исследования ГК «Бекар», в 2006 году обеспеченность качественными торговыми площадями в Екатеринбурге составила 509 квадратных метров на 1 тыс. человек. В ближайшие два года планируется открыть еще несколько крупных центров общей площадью не менее 150 тыс. квадратных метров. Аналитики уже сейчас говорят о перенасыщении рынка торговыми площадями и рекомендуют девелоперам обращать на это внимание еще на этапе разработки концепции объекта коммерческой недвижимости.
В 2006 г. на рынок торговых центров Петербурга было выведено рекордное количество объектов – 60 новых торговых центров и гипермаркетов общей торговой площадью более 1 млн. кв.м. Знаковым событием для рынка торговой недвижимости в истекшем году стало открытие двух торгово-развлекательных комплексов «Мега» («Мега Дыбенко» торговой площадью 125 000 кв.м (без учета гипермаркета «Икеа» площадью 31 000 кв.м, открывшегося в 2003 г.) и «Мега Парнас» (с «Икеа») торговой площадью 102 000 кв.м).
Oбъем столичного торгового рынка, получаемый за счет умножения количества человек в городе на средний годовой доход и размер потребительских расходов, достигает 82 млрд. долл. Для сравнения: в Лондоне этот показатель равен 110 млрд. долл., в Париже 114 млрд. долл., а в Мадриде всего 48 млрд. долл. Стабильный рост доходов населения делает российскую столицу все более привлекательной для объектов ритейла на покупки тратится более 70% заработка. Но, несмотря на значительный объем запланированных к вводу торговых площадей, девелоперы не торопятся с открытием объектов.
России потребуется не менее 15 лет, чтобы достичь среднеевропейского уровня развития рынка торговых центров. Hа начало 2007 года в стране приходилось всего 23 кв.м. арендуемых площадей в ТЦ на 1 тыс. жителей. Для сравнения, в Польше этот показатель составляет 124 кв. м, в Испании – 209 кв. м, в Швеции – 405 кв.м. На данный момент качественные российские ТЦ практически исключительно сосредоточены в Москве, Санкт-Петербурге и городах-миллионниках. Большая часть страны находится вне зоны покрытия современных торговых центров. Это означает, что на 1 тыс. жителей в крупнейших российских городах в среднем приходится около 120 кв. м качественных торговых площадей, что, впрочем, также уступает среднеевропейскому показателю, составляющему 176 кв.м.
В России самый высокий показатель в Европе по строительству торговой недвижимости: в ближайшие два года планируется возвести около 4 млн. кв. м. При этом по количеству метров на душу населения наша страна занимает одно из последних мест. Догнать европейцев Россия сможет не раньше чем к 2022 г., отмечают эксперты. По объемам предложения торговых площадей Россия существенно уступает развитым странам Европы. Eсли в Великобритании этот показатель равен 15,5 млн. кв. м, во Франции — 14,6, в Германии — 10, в Италии — 9,8, в Польше — 4,7, то в России — 3,3 млн. кв. м. Уступают нашей стране только Турция (2 млн. кв. м), Португалия (1,9 млн. кв. м), Чехия (1,8 млн. кв. м), Ирландия (1,6 млн. кв. м) и Бельгия (1,3 млн. кв. м).
В первом квартале 2007 года общий объем инвестиций в торговую недвижимость континентальной Европы составил 3,1 миллиардов евро, при этом в первом квартале 2006 года объем инвестиций составлял 5,8 миллиардов евро. Объем инвестиций в первом квартале 2007 года снизился по сравнению с данным периодом прошлого года, но мы не расцениваем это как тенденцию. Мы полагаем, что рекордный объем инвестиций в четвертом квартале 2006 года – более 10 миллиардов евро, является причиной некоторого занижения темпов инвестиций в первом квартале текущего года. Мы наблюдаем большой интерес со стороны инвесторов к торговой недвижимости и ожидаем объем инвестиций в 2007 году не меньший, чем в 2006.
Самара, ограниченная с двух сторон Волгой (Саратовское водохранилище) и рекой Самара, подразделяется на девять районов: Железнодорожный, Кировский, Красноглинский, Куйбышевский, Ленинский, Октябрьский, Промышленный, Самарский и Советский. Центральную часть города (так называемую старую Самару) образуют находящиеся на юго-западе города Самарский, Ленинский, Железнодорожный и Октябрьский (частично) районы. Расположение объектов торговли и услуг также определяет разделение города на две зоны: для размещения в формате street-retail наиболее привлекательными считаются довольно узкие улицы в центре города, а крупные торговые центры сделали торговым коридором идущее практически через весь город Московское шоссе.
Строительство торговых центров в Казани подхлестнуло празднование 1000-летия города в 2005 году. Тогда здесь были введены в эксплуатацию такие крупные торговые объекты, как гипермаркет «Бахетле», вторая очередь торгового комплекса «Сити¬центр», торговые кварталы «XL» и «Караван», вторая очередь ТЦ «ГУМ», торгово¬развлекательный комплекс «Тандем». В 2005 году тут открыла свою первую региональную «Мегу» и Ikea, сюда вышли такие «киты» ритейла, как Obi и Metro Cash and Carry. В 2006 году открылись торгово¬офисный центр «Сувар-Плаза», молл «Парк Хаус», многофункциональный комплекс «Корстон», торгово¬развлекательный комплекс «Кольцо».
Общий объем краснодарского рынка торговой недвижимости по состоянию на начало 2006 года составил 695 тыс. кв. м, из них на торговые центры пришлось всего 17% от общего объема. Прогнозируется, что по мере развития рынка его структура будет меняться в пользу ТЦ, в основном за счет уменьшения долей низкорентабельных и встроенно-присторенных помещений. Не являясь логистическим центром Юга России, Краснодар демонстрирует низкие темпы роста рынка складских помещений (самый низкий показатель по сдаче в эксплуатацию). Активнее развивается в городе рынок офисных предложений. В целом, преобладает доля некачественных помещений класса С и D. 2006 год показал существенный рост объектов офисного назначения (около 15 % в год, в том числе офисы и бизнес-центры классов A и В), но к концу года произошел некоторый спад объемов строительства.
С 2000 года в Челябинске наблюдается стабильное увеличение размеров финансовых вложений в основной капитал. Так, в 2005 году рост инвестиций по сравнению с предшествующим годом составил 30%. В 2006 году прирост инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования прогнозируется на уровне 15,4-18,4%. В отраслевой структуре инвестиций доминирующее положение занимают обрабатывающие производства (71,2%), в которых преобладает металлургия (58,5%). Крупнейшим иностранным инвестором в экономику Челябинска является Швейцария, на втором месте по объему инвестиций находится Люксембург, на третьем — Германия.
Бум строительства сетевых торгово-развлекательных центров, происходящий в регионах России, довольно скоро приведет к насыщению рынка. Активное сотрудничество девелоперов с местными ритейлерами может стать козырем в предстоящей конкурентной борьбе. Инвесторы и девелоперы торговой недвижимости, в первую очередь столичные, устремились в регионы. Причем не только в миллионники, но и в города с населением до 400 тыс. человек, которые еще совсем недавно считались малоперспективными. Согласно объявленным планам, в ближайшие два года в целом ряде городов страны должны открыться несколько десятков крупных (от 50 тыс. кв. м) торгово-развлекательных центров (ТРЦ).
Приоритеты инвесторов, как местных, так и пришлых, меняются. В городе анонсируется все больше проектов крупных складских комплексов, а известные гостиничные сети ведут переговоры с местными властями. Офисов и крупных торговых центров по сравнению с предыдущими годами вводится значительно меньше — девелоперы предпочитают строить многофункциональные объекты. Cегменты офисной и торговой недвижимости Казани насыщены. В то же время, по словам Инсафа Галиуллина, начальника отдела координации инвестиционной деятельности комитета экономического развития исполкома Казани, инвестиционная активность наблюдается в сфере жилой недвижимости: от точечной застройки девелоперы перешли к реализации проектов комплексного жилья.
Рост ставок аренды в высококачественных торговых центрах Москвы ожидается на уровне 7% в год, что составит $2000 за кв. м в год. Рост арендных ставок в регионах России к концу текущего года может составить 30%. На сегодняшний день интересы девелоперов и инвесторов во многом фокусируются на регионах России. Девелоперы выходят на новые рынки и в города с населением 500 тыс. человек и менее, что обусловлено дефицитом качественных предложений на этих рынках, а также широкими возможностями, открывающимися для девелоперов и инвесторов в этих городах.
Арендные ставки для якорных арендаторов на конец прошлого года в среднем по России составляли 100-200 долларов в год за "квадрат" для гипермаркетов площадью от 5 тысяч до 15 тысяч квадратных метров, 200-250 долларов для супермаркетов площадью от 1,5 тысяч до 3 тысяч, для магазинов бытовой техники площадью от 1200 до 2500 "квадратов" — 250-300 долларов. Активность на рынке подогрела интерес к России зарубежных инвесторов. В 2006 году в торговые центры было вложено более 1,7 миллиарда долларов иностранных и российских инвестиций. Вслед за экспансией в регионы федеральных сетевых девелоперов прогнозируется дальнейший выход крупных инвестиционных фондов и рост привлекательности городов-полумиллионников.
Полностью ликвидировать дефицит торговых объектов шаговой доступности, наблюдаемый в городе в 608 зонах и составляющий порядка 1,2 млн. кв.м площадей, департамент планирует к 2009 году. В ближайшие полтора-два года мы эту проблему надеемся решить полностью. Таким образом, у нас не будет в Москве недостатка в торговых площадях. И в Москве практически не останется мест, где бы человек не мог купить молока или хлеба в шаговой доступности. За прошедшие 2,5 года в Москве были открыты 3,343 тыс. предприятий шаговой доступности. >
Технологии превращения советского универмага в современный торговый центр уже освоены — увеличение площади, развитие развлекательной инфраструктуры, привлечение известных розничных сетей в качестве арендаторов. Это и было проделано с «Пассажем». Его площадь увеличена вдвое, до 33 тыс. кв. м, включая развлекательную зону с многозальным кинотеатром, аттракционами и фуд-кортом на 6 тыс. кв. м, которая расположилась в пристройке к основному зданию. Оператором этой зоны станет федеральная сеть «Кино&Домино» компании «Русский кинопрокат». Алексей Могила говорит, что на Пензе Penny Lane обкатала новую для себя технологию привлечения брэндовых сетей — при ее посредничестве арендаторы «Пассажа» стали франчайзи известных федеральных торговых сетей.