Рынок жилой недвижимости Москвы является обширным и неоднородным, единовременно на нем представлено более 500 объектов разных классов. Традиционно, его сегментация ведется по двум основным параметрам: тип строения (панельное, монолитное) и его расположение (по округам). Стоит отметить, что разделение рынка недвижимости по типу строения актуально, в первую очередь, для анализа вторичного рынка, поскольку первичный рынок становится все более однородным в силу того, что количество панельных новостроек в пределах МКАД стремительно сокращается. В настоящее время, при анализе рынка жилой недвижимости Москвы, аналитические агентства разделяют город согласно официальному территориальному делению – по административным округам. Однако, сегментация столицы в соответствии с границами административных округов не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. Мониторинг потребительских предпочтений, проводимый ОАО «Квартал» с начала 2005 года, показывает: более 60% покупателей при выборе жилья заранее определяют приоритетный район будущего проживания и выбирают квартиру в объектах, расположенных на его территории.
Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 19 мая 2008 г. составила 51,89 (+/-0,57) т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 54,94 т.р./кв.м, изменения за неделю -0,4%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 51,25 т.р./кв.м, изменения за неделю -0,8%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 49,09 т.р./кв.м., изменения за неделю -0,5%; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 53,71 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,7%; - средняя цена на элитное жилье составила 80,2 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен).
С 14 по 15 марта 2008 года в Москве прошла Международная Инвестиционная выставка INVESTSHOW. Участники выставки – управляющие, инвестиционные, страховые компании, специалисты по зарубежной недвижимости с лучшими инвестиционными и строительными проектами, получившие возможность представить весь спектр своих предложений. Выставка проходила в ТЦ «Тишинка», в центре Москвы. Вход для посетителей был бесплатным и все желающие смогли получить профессиональные консультации, ознакомиться с разнообразием инвестиционных предложений зарубежных стран. Инвестиционный потенциал нашего региона был представлен компанией «Сеть коммерческой недвижимости» в рамках Геоинформационной системы инвестора Кировской области.
Результатом роста цен на московском рынке недвижимости в марте месяце стало увеличение количества разваливающихся альтернативных сделок. По статистике, их объем составляет до 40% от общего числа. В Кирове рост цен на жилье характеризуется специалистами как умеренный. Резких скачков не наблюдается. По-прежнему на первом месте по спросу находятся однокомнатные квартиры. На втором двухкомнатные. Четырехкомнатные квартиры экспонируются более, чем полгода. Значительно снижен спрос на квартиры старой планировки—«хрущевки» и «полногабаритные». Значительно уменьшилось количество сделок купли-продажи комнат в коммунальных квартирах.
Сейчас ажиотажного роста цен на недвижимость в Сочи не наблюдается. В июне 2008 года средний рост цен на жилье в городе составил не более 2%. При этом на рынке наблюдается некоторый застой, спрос невелик. При пониженном спросе продавцы тем не менее не снижают цены, а предпочитают пользоваться такими маркетинговыми ходами, как скидки и акции, позволяющие приобретать недвижимость дешевле заявленной цены. Что касается прогнозов на будущее, то после утверждения Генплана Сочи, которое запланировано на начало следующего года, можно ожидать повышения спроса на сочинскую недвижимость и ежегодного роста цен более чем на 30%.
Средняя стоимость сотки земли в черте города составила 421,3 тысячи рублей за сотку, что на 7,6% ниже показателя предыдущего месяца. Снижение стоимости коснулось цены как на большие земельные участки (более 100 соток на 6,4%), так и на участки площадью менее 100 соток – на 4,7%. За пределами города показатель средней цены предложения земельных участков увеличился на 11,5% и составил 31,2 тысячи рублей за сотку. Значительно увеличилась стоимость земельных участков площадью более 100 соток – на 23,6%. За март количество объектов, выставленных на продажу, увеличилось почти на 30%.
Март для индивидуального жилья в пределах города Перми оказался более спокойным с точки зрения роста цен, чем для жилья удаленного от города. Основой рост продемонстрировали кирпичные дома во всем рассматриваемом сегменте рынка. По итогам квартала можно отметить, что индивидуальные дома за городом продемонстрировали тенденцию большего роста цен (в среднем по сопоставимым сегментам деления на 40% - 60%), кроме того, как и в марте, по итогам квартала кирпичные дома в цене выросли значительно больше, чем деревянные. За прошедший месяц объем предложения в рассматриваемом сегменте рынка увеличилось примерно на 6%, а за квартал данный показатель составил 25%. Основная доля квартального увеличения пришлась на долю загородных домов 31%, (в городе 17%), при этом соотношение в предложениях между индивидуальным жильем «в городе»/»за городом» сохранилось в соотношении 2 к 3.
Усредненная стоимость квадратного метра на вторичном рынке по данным за март составила 45 219 рублей. Это на 4,15% дороже, чем по итогам февраля 2008 года, когда квадрат стоил 43 419 рублей, и на 29,22% больше, чем в марте 2007 года. За три месяца 2008 года квадратный метр на вторичном рынке недвижимости Челябинска подорожал на 12,08%. В этой ситуации прогнозное среднегодовое подорожание может составить 48,32%. Этот прогноз уже не такой пессимистичный, как месяц назад, когда среднегодовой прирост стоимости квадрата на вторичке прогнозировался на уровне более 50%. Скорее всего в ближайшее время после «выборного ажиотажа» наступит период затишья, пик которого придется традиционно на время летних отпусков.
Аналитики в январе 2008 г. ввели еще один индекс, - это КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). Несмотря на спорность существования данного коэффициента (ведутся многочисленные дискуссии о правомерности его применения, о влиянии мирового кризиса и переизбытка денег в экономике на цены на жилье), все же приведем методику его подсчета. С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет.
Все попытки участников российского рынка недвижимости выработать единую классификацию жилых объектов заканчивались неудачей. По мнению экспертов, единственным сегментом рынка, который поддается классификации, является рынок типового жилья, которое подразделяется на привязанные к различным домостроительным комбинатам серии. Создать же общую и признанную всеми классификацию остальных типов жилой недвижимости практически невозможно, поскольку любая классификация будет воспринята субъективно. Что касается таких традиционно выделяемых типов жилой недвижимости, как бизнес – класс и элитное жилье, то тут у застройщика появляется полная свобода действий: свой объект застройщик позиционирует так, как сам считает нужным. Зачастую в условиях отсутствия общепризнанных критериев классификации застройщики стремятся отнести свой дом к тому классу, который для них наиболее удобен по цене.
Местные дистрибьюторы, ритейлеры и девелоперы к 2010 году намерены реализовать ряд проектов в сфере складской недвижимости. Общая площадь новых складов класса А и В — более 170 тысяч квадратных метров. Однако и этого недостаточно для региона. Восполнить пробел могут федеральные девелоперы — но не скоро. 2007 год ознаменовался бумом на рынке складской недвижимости Перми — бумом деклараций о реализации проектов логистических комплексов, прежде всего класса А. Впрочем, менее чем за год большинство планов девелоперов претерпели существенные изменения. Однако потребность пермского рынка в качественных складских помещениях, по мнению экспертов, осталась прежней.
В Перми 26 спальных микрорайонов не имеют качественных торговых площадей. Наиболее актуальным для них является формат «шаговой доступности», рентабельность которого, по мнению экспертов, выше, нежели у крупноформатных торговых центров. В условиях перегруженности центра небольшие торговые комплексы «у дома» — реальная альтернатива для девелопера. Cпециалисты отмечают, что рынок крупноформатных торгово-развлекательных комплексов Перми близок к насыщению. В особенности это актуально для центральных районов, где только в 2007 — начале 2008 гг. было введено в эксплуатацию более 60 тыс. кв. м торговых площадей (ТРК «Колизей-Cinema» и вторая очередь ТРК «Семья»). К тому же, в центре практически не осталось свободных земельных участков, пригодных для реализации проектов крупных ТЦ и ТРК.
Объем предложения квартир за прошедший месяц изменился довольно таки значительно +9,16% (при этом сама структура по квартирам различной комнатности практически не изменилась). За квартал количество квартир в листинге увеличилось на 15,31% (при этом лишь доля однокомнатных квартир уменьшилась на 1,76%, в то время как доли квартир иной комнатности увеличились). В среде зон престижности в очередной раз отметим зону 2, в которой квартиры после двухмесячного падения цен вновь вернулись на утраченные позиции. В общем и целом, за прошедший квартал (см. табл.1) основной рост цен произошел в зоне 1 и 10, а корректировка цен постигла зону 6.
По данным статистики Республике Коми, на рынке жилья в первом квартале 2008г. сохранилась разнонаправленная тенденция изменения цен, обозначенная во второй половине предыдущего года. На первичном рынке цены продолжали медленно снижаться. На вторичном рынке жилья цены по-прежнему росли, даже несколько быстрее, чем в конце 2007г. Относительно четвертого квартала 2007г. один квадратный метр вторичного жилья стал дороже в среднем на 0,8%, первого квартала 2007г. – на 4%.
По итогам второго месяца 2008 года средняя цена на рынке новостроек Перми изменилась незначительно, рост составил 0,52% в месяц. Таким образом, средняя стоимость 1 кв.м. в новом доме на сегодняшний день обойдется покупателю в 52,10 тыс. рублей за 1кв.м. По объектам находящимся в экспозиции рост составил 0%. Необходимо учитывать, что средняя стоимость по городу включает в себя все объекты, представленные на рынке на сегодняшний день. Срок сдачи их различен: от 2008 до 2010гг.
Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья на вторичном рынке в феврале в среднем по городу составила 54317 руб/кв.м., что на 57 руб. выше аналогичной цены в январе. Общий рост цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в феврале 2008 г. составил 0,11%. Данная цифра получена при следующей методике расчета средней: сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире — рост данного показателя за отчетный месяц составил 1,21%.
На рынке жилья Ижевска воцарилось затишье: в апреле, как и в первые три месяца года, колебания цен предложения как вторичного, так и первичного жилья носили статистически не значимый характер. Рост цен, который, по прогнозам, должен был возобновиться в середине весны, обозначает себя лишь в отдельных сегментах. Данные мониторинга позволяют сделать вывод, что наблюдаемое незначительное снижение средних цен предложения носит, скорее, инерционный характер. Практика показывает, что в переходные периоды развития рынка жилья снижение цен может продолжаться в течение 3-4 месяцев после восстановления реального спроса.
Наибольшими темпами последние несколько месяцев росли цены на многокомнатные квартиры (прирост цены в апреле составил +3%). Данная тенденция стала наблюдаться в Новосибирске еще со второго полугодия 2007 года, но в конце 2007 - начале 2008 годов она усилилась за счет прихода на вторичный рынок более качественных и дорогих квартир в недавно построенных жилых домах (традиционно большая часть годового ввода в эксплуатацию жилых домов приходится на конец календарного года).
За первый месяц 2008 года на рынке торговой недвижимости не наблюдалось существенных изменений. Средняя цена продолжает расти умеренными темпами, по итогам января она установилась на уровне 79,4 тыс. рублей за 1 кв. м. Темп роста за месяц составил 1,8%. На сегодня ситуация складывается таким образом, что стоимость помещений на первых этажах жилых домов (не обязательно новостроек) выше, чем в специализированных отдельно стоящих зданиях. Здесь большую роль играет местоположение объекта. Исторически сложилось, что основные торговые коридоры города застроены жилыми домами.
Одной из основных тенденций конца 2007 г. стала стабилизация объема предложения на вторичном рынке жилья и ускорение темпов его снижения в январе 2008 г. За последние четыре месяца число выставленных на продажу квартир в общей сложности сократилось на 7%, и в ближайшие месяцы их количество будет продолжать постепенно снижаться. К такому выводу пришли специалисты аналитического отдела Уральской палаты недвижимости в ходе работы над ежеквартальным аналитическим отчетом «Рынок жилья Екатеринбурга, итоги IV кв. 2007 г.»