Участники рынка сетуют, что в последнее время в Подмосковье все труднее купить землю для коттеджной застройки в принципе, не говоря уже об эконом-классе. Земля оптом стоит почти столько же, сколько в розницу. Если покупать участки по нынешним расценкам, то надо закладывать в инвестиционные проекты ежегодный рост цен на 100 процентов. Но экономика этого не выдержит. Цены на землю задирают крупные землевладельцы. Латифундисты не хотят вкладываться даже в фи-девелопмент (предпродажную подготовку) принадлежащих им территорий и все риски (юридические, инфраструктурные и прочие) перекладывают на инвесторов.
Спрос на жилье за городом все больше растет: москвичи теперь рассматривают таунхаус или коттедж в ближайшем Подмосковье как альтернативу городскому жилью. Если еще пару лет назад домик в области считался лишь «вторым жильем», то уже в 2006 году в сознании покупателей произошел перелом. Прошлый год запомнится космическими темпами роста цен на столичные квартиры. Москвичи пересмотрели свои взгляды и теперь ищут в области место для постоянного проживания. На рынке наблюдается тенденция, когда, как и во многих странах, жители крупного мегаполиса предпочитают жить в загородной зоне, в собственных домах на экологически чистых территориях.
На фоне Москвы с ее потрясениями (то цены растут как сумасшедшие - в апреле прошлого года удорожание достигало 10% в месяц; то останавливаются и даже начинают снижаться), рынок загородной недвижимости выглядит эдаким оплотом стабильности и здравого смысла. Цены здесь увеличиваются плавно и постоянно, без особых рывков и последующих заторов. Автор - будь он влюбленным поэтом - наверняка сравнил бы такую ситуацию с плавным течением могучей реки. Что мы имеем на сегодня? Если отвечать коротко, то предложений много и все они разные.
Сегодня рынок загородного жилья насыщен предложениями коттеджей в организованных загородных поселках, где цена сопоставима с ценой квартиры в Москве. Неудивительно, что покупатели начали всерьез задумываться о том, чтобы перебраться с неблагополучных городских окраин в комфортные дома на природе. Особенно это актуально в отношении недвижимости эконом-класса (это, как правило, дома из бруса на небольших участках). Такие дома по ряду параметров оказываются интереснее, чем квартира в черте Москвы. Средняя цена первичной жилой недвижимости в Москве превышает $3800 за квадратный метр, тогда как в ближнем Подмосковье стоимость метра в коттедже составляет от $1300-3400.
Рынок загородного жилья в 2007 году сможет развиваться только за счет развития рынка земли. Рынок загородной недвижимости московского региона в прошлом году в целом вел себя намного спокойнее, чем рынок жилья и Москвы и области. Если жилая недвижимость в многоэтажках Москвы и области в 2006 году практически во всех сегментах подорожала более чем на 100%, то цены на подмосковные коттеджи и таунхаусы выросли за год, по данным разных экспертов, на 30 - 45%. от 70 до 80% предложения коттеджей в Московской области приходится на дома стоимостью $700 тыс. - $1,5 млн. ("бизнес") и $1,5 - $5 млн. ("элита"). Между тем, в приобретении такого жилья менее 30% потенциальных покупателей заинтересованы. Остальной спрос приходится на коттеджи, цена которых не превышает $400 - $500 тыс.
В основном потребителями объектов загородной недвижимости являются жители Санкт-Петербурга (около 70%), около 5% - приезжие из районов Крайнего Севера и нефтегазодобывающих районов, 20% - жители Ленинградской области, 5% - иные категории. Характерной чертой покупательского спроса является тот факт, что подавляющее большинство (примерно 80%) потребителей приобретают объект загородной недвижимости впервые, и не имеют первоначального опыта строительства, эксплуатации и обслуживания загородных домов (опыт проживания «на отдыхе в деревне» не учитывался).
Hа рынке загородной недвижимости — дело достаточно далекой перспективы. Правительство в течение двух месяцев должно разработать и утвердить формы деклараций для приема документов от дачников, но, как отмечает Галина Хованская, наш кабинет министров в подобных делах особой скоростью не отличается. Например, документы к Жилищному кодексу, который был подписан полтора года назад, чиновники подготовили только сейчас. А если учесть, что загородный рынок — сезонный, то и заниматься дачными проблемами москвичи начнут не раньше весны-лета следующего года. Так что всем желающим купить по сходной цене перспективный участок с сомнительной историей стоит приступать к изучению предложений уже сейчас. Вас потом все равно амнистируют. Только вот неизвестно, в какую сумму вам это обойдется.
Основные покупатели жилья в Подмосковье – жители столицы, которые едут в Подмосковье отнюдь не за лучшей экологией, а за более низкими ценами на квадратный метр. Средняя стоимость жилья в городах-спутниках – 1700–2100 долл. за кв. м, тогда как в Москве трудно найти новостройку по цене меньше 3 тыс. долл. за квадрат. За 150 тыс. долл. в "спальных" районах можно купить двухкомнатную квартиру в 50 кв. м, а в Подмосковье – двухкомнатную квартиру площадью около 80 кв. м или трехкомнатную квартиру примерно той же площади. Особой популярностью москвичей пользуется жилье в таких городах, как Мытищи, Балашиха, Красногорск.
Pынок деревянного домостроения считается одним из самых перспективных. Доля домов из древесины в общем объеме российского строительства индивидуальных домов пока не превышает 10%. Однако, уже к 2010 г. удельный вес жилья из деревянных конструкций возрастет до 28-30%. По прогнозам зарубежных экспертов к этому периоду древесина станет главным материалом для строительства. В рамках IV Байкальского Экономического Форума «Глобал Эдж» подняла важную тему: индустриальное деревянное домостроение. Тема подтверждена потребностью в обеспечении россиян доступным и качественным жильем.
Объем затрат на покупку квартиры преимущественно находится на уровне 250- 400 тысяч долларов (37%), однако в сегменте купивших квартиру на первичном рынке более всего представлены покупки стоимостью 400-600 тысяч долларов (26%). Максимальный объем затрат (1,5-2 млн. долларов) наиболее представлен в сегменте респондентов, купивших недвижимость на вторичном рынке (4%). Почти половина участвовавших в опросе покупателей приобрели или собираются приобрести трехкомнатные квартиры (47%), а 29% заинтересованы в четырехкомнатных.
Самая дорогая земля по-прежнему находится на Рублевке. Средняя стоимость сотки в ближайшем Подмосковье (<15 км.) по Рублево-Успенскому шоссе составляет 40,6 тыс. долл. Самым престижным районом на этом участке считается территория санатория Барвиха, где советские 6 соток стоят от 1,2 млн. долл. Для пустого земельного участка стоимость действительно рекордная. Для сравнения, за 1,45 млн. долл. международное агентство недвижимости Sotheby’s предлагает 6-ти спальную усадьбу 18 века в провинции Бордо (Франция) с многолетними виноградниками. Несмотря на "заоблачность" цен для рядового гражданина, Рублевка остается самым популярным направлением в сегменте загородной недвижимости.
В июле продолжился рост цен на квартиры в новостройках повышенной комфортности в локации "Юго-Запад", такие данные содержатся в аналитическом отчете группы компаний "Квартал". Наибольший рост цен зафиксирован в ЖК "Надежда" (ул. Крупской): за месяц цены увеличились в среднем на 60 000 р. за кв.м. Также значительный рост цен зафиксирован в ЖК "Александр" и "Мичуринский", "Университетский", "Аксиома" и "Мечта". В объекте "Велл Хаус" (входящем в программу «Новое кольцо Москвы») открыты продажи на нижних этажах высотки. На рынок поступили новые корпуса в квартале 5-6 Мичуринского проспекта, скоро ожидается начало продаж в строящихся высотках рядом с ТЦ "Фестиваль" и в комплексе "Шуваловский Secunda".
Всем очевидно, что при нынешнем уровне стоимости квадратного метра в столице основная масса потенциальных покупателей квартир осталась отрезанной от рынка. Причем речь идет не только о малообеспеченных людях, но и практически обо всех представителях среднего класса. Для большинства из них даже при помощи ипотеки остаются более-менее доступными только квартиры и новостройки в Подмосковье, причем чаще на удаленности порядка 20-30 км от МКАД. Поэтому остается вопрос, достаточно ли велико количество людей, готовых и способных потратить сумму порядка миллиона долларов на среднестатистическую современную московскую квартиру? И ответить на него можно только встречным вопросом – а так ли велико предложение жилья на московском рынке недвижимости, чтобы в российской столице не нашлось нужного количества состоятельных покупателей?
Примечательно, что для построения прогнозов многие эксперты и обозреватели прибегают к анализу прошлой динамики рынка недвижимости. И это вполне естественно. Ведь в условиях характерной непрозрачности отечественного рынка недвижимости и очевидной неопределенности большинства факторов, которые не него влияют, чуть ли не единственным прозрачным и доступным инструментом для анализа оказываются данные за прошлые периоды. На их эксплуатации, связанной с попытками выделить тренды, закономерности и цикличность, как раз и строится большинство прогнозов рынка недвижимости.
Процентная ставка для исчисления аренды напрямую зависит от деятельности торгового оператора, арендующего торговую площадь. Так, для продовольственного гипермаркета размер арендной ставки находится в диапазоне 1-2% от оборота, для ресторана и кафе - 7-8%, а для кинотеатра от 10 до 12%. Tенденция взимания арендной платы по обороту или микс с традиционной арендой ставкой - это арендные отношения, которые окончательно оформятся на рынке торговой недвижимости в ближайшие годы.
В 2007 году объем рынка торговой недвижимости в России составил порядка $110 млрд или 24,4 млн м2. На долю Москвы и Санкт-Петербурга приходится порядка 67%. В этих мегаполисах объем рынка торговых центров составляет $62 млрд (13,7 млн м2) и $12 млрд (2,6 млн м2) соответственно.
Свыше трети респондентов приобретают недвижимость в поселках, готовых на 50-70%, при этом и дома в них в основном закончены лишь наполовину. Наиболее распространенный способ поиска объектов - при помощи агентств недвижимости (69%) и специализированных журналов (58%).
Hаиболее успешной концепцией агентства недвижимости, является специализированное агентство по профессиональному и быстрому решению вопросов с жилой недвижимостью и предоставляющим типовые услуги в сфере купли, продажи и аренде жилой городской и загородной недвижимости.
На коттеджном рынке прослеживается тенденция к уплотнению поселков. В структуре строящихся коттеджных поселков по объектам продаж большинство позиций занимают коттеджи - 78%, равные доли - по 11% занимают сегменты таунхаусов и участки без подряда. Основную часть предложения по классам загородных коттеджных поселков московской области занимают поселки элит- и бизнес-класса - 33% и 26% объема рынка соответственно.
Южно-Сахалинск, Ухта, Нижневартовск, Ханты-Мансийск, Альметьевск, Салехард, Сургут, Норильск, Якутск и Москва - это российские города-лидеры по общему строительству в 2002-2006 гг., их показатели в 3-7 раз превышают среднероссийские значения. Лидерами жилищного строительства стали Салехард, Ханты-Мансийск и Астрахань, Люберцы, Мытищи, Химки, Одинцово, Краснодар, чьи показатели в 3-5 раз выше среднероссийских.