Офисная и торговая недвижимость продолжают оставаться в числе наиболее привлекательных для вложения инвестиций. Меньшую доходность приносят инвесторам складские и производственные помещения. Примечательно, что специалисты по разному оценивают ситуацию на рынке, по мнению одних преимущественным спросом пользуются не большие и, как следствие, не дорогие помещения. Другие, напротив, утверждают, что покупатели и арендаторы предпочитают крупные помещения в новых коммерческих или офисных центрах. Развитие сектора доходной недвижимости определяется в первую очередь развитием экономики страны. Экономика Молдовы пусть медленно, но все-таки растет. И, несмотря на высокие риски, инвесторы все же вкладывают деньги в доходную недвижимость. Уже первый квартал текущего года показал, что в отличие от жилой недвижимости интерес к коммерческим объектам сохраняется, причем к торговым больше, чем к офисным. Сегодня наиболее предпочтительный вариант приобретения офиса - это аренда, а не покупка, как было раньше. Так как уровень окупаемости такого строения ниже стоимости аренды. Для строительства офиса, как правило, необходимо взять кредит, а ставка по кредиту перекрывает рентабельность от вложений. Строительство крупных бизнес - центров в сегодняшних непредсказуемых условиях дело достаточно рискованное, и его успех зависит от множества факторов.
За последние годы в Алматы появилось немало крупных торговых комплексов. Но если судить по количеству квадратных метров торговых площадей на тысячу населения, то мы еще сильно отстаем от европейских городов. В южной столице ощущается явный дефицит удачно расположенных торговых площадей, и как следствие растут ставки аренды на них. Сегодня высокая аренда осложняет бизнес мелких предпринимателей и в некоторой степени способствует росту цен на товары и услуги. Алматы. Доходы и зарплаты алматинцев ежегодно растут и вместе с ними увеличивается потребление. Поэтому торговля – это одно из перспективных направлений бизнеса. Сегодня в Алматы можно с успехом торговать любым потребительским товаром, начиная от жизненно необходимых продуктов питания и заканчивая дорогими костюмами известных брэндов, без которых прожить вроде бы и можно, да статус не позволяет. Но все чаще перед предпринимателями встает вопрос: где торговать? В свое время риэлторы отмечали, что всплеск интереса к покупке помещений с выходом на оживленные улицы, пригодные под магазины, бутики, кафе, рестораны, салоны красоты и прочие заведения, предлагающие товары или услуги, пришелся на 2002 год. Если в 2001-м приобрести подходящее помещение под торговлю в неплохом районе города можно было по 300–350 долларов за квадратный метр, то в 2002 году цена квадрата перевалила уже за 1000 долларов.
Рынок жилой недвижимости Финляндии широко открылся для россиян, преимущественно жителей Санкт-Петербурга и Москвы, в начале 2005 года, хотя все ограничения по иностранным инвестициям в недвижимость финские власти сняли еще в 2000-м. Именно на 2005-й приходится начало роста активного спроса со стороны российских граждан на квартиры и коттеджи северных соседей. По состоянию на начало лета 2007 года рост спроса достиг 2%. Спрос на московскую недвижимость за тот же период возрос на 1,5%, а на недвижимость в Ленинградской области имел значительные колебания и возрос в среднем на 1%. Самые интересные для российских граждан территории Финляндии – это Сайма и берег Финского залива около г. Котка, а также популярные горнолыжные курорты. Здесь объем продаж недвижимости колеблется в пределах 10 млн евро в год.
По данным Торгово-промышленной палаты Гамбурга, за девять месяцев текущего года оборот офисных площадей в городе составил 440 тыс. кв. м. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 50% больше среднего показателя за последние 10 лет. За первые три квартала 2007 года было отстроено 200 тыс. кв. м офисов. Это на треть больше, чем за тот же период 2006 года. Самая высокая стоимость офисной арендной платы в настоящее время составляет около €22,5 за кв. м. По прогнозам аналитиков, до конца текущего года она увеличится до €23 за кв. м. В первом полугодии 2007 г. общий объем сделок на рынке немецкой коммерческой недвижимости превысил прошлогодние показатели более чем на треть.
В последние два года инвесторы резко активизировались на рынке складских помещений. Это позволит к 2010 году сократить двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости. Сегодня в Алматы потребность в складских помещениях высокого класса составляет от 350 до 500 тыс. кв. м. То есть спрос на эти площади превышает предложение в два раза. До последнего времени девелоперы игнорировали сегмент высококлассных складов, предпочитая заниматься офисной, торгово-развлекательной и жилой недвижимостью. Но по мере насыщения этих рынков недвижимости инвесторы стали обращать внимание и на развитие складских комплексов высокого класса.
Цены на строительство в среднем по Европе выросли в течение 2006 года на 5,3% (в торговой недвижимости на 5,7%, в офисной на 5,4%, строить промышленные и складские объекты стало дороже на 4,7%). Арендные ставки в торговом секторе в среднем по Европе за год выросли на 5,5%, аренда офисов теперь обходится дороже на 3,1%, а чтобы арендовать недвижимость под промышленное производство или склад придется заплатить на 4,1% больше чем в прошлом году. Аналитики обращают внимание на то, что сегменте торговой недвижимости рост ставок продолжается уже 10 лет подряд. Офисная недвижимость. По итогам исследования средний показатель прибыльности офисных проектов в среднем по Европе составил 5,5%. Между тем, в Москве и Санкт-Петербурге этот показатель существенно выше. Даже после прошлогоднего снижения доходности на 0,5% в Москве и на 1% в Санкт-Петербурге по этому показателю Россия по-прежнему находится впереди большинства европейских стран. Так средний показатель доходности офисов в Москве составил 9,5%, а в Петербурге 13%, что более чем в 2 раза больше чем в среднем по Европе.
В чужой стране можно не только отдыхать, но и зарабатывать деньги на перепродаже или сдаче в аренду квадратных метров. Заграничная недвижимость окупается медленнее, чем в Киеве, зато она ненамного дороже. Например, имея $100 тыс. можно купить хорошую квартиру на Кипре. За небольшие комиссионные местная риэлторская фирма будет сдавать жилую площадь в аренду, которая с апреля по сентябрь обходится туристам от 50 до 200 кипрских фунтов в день. Чистый доход за сезон - $4-17 тыс. Большинство украинцев, вовремя оценивших выгодность таких инвестиций, вкладываются в недвижимость на Кипре, в Испании, Италии, Франции и Болгарии, - как правило, в курортных зонах. Пользуется спросом среди наших соотечественников недвижимость в европейских столицах, например в Лондоне, а также жилплощадь в США. А один из самых востребованных украинцами городов - Париж.
В 2006 году рост цен на жилье в мире колебался от 0,5% в Колумбии до 54,29% в Эстонии. Самый высокий ценовой рост на недвижимость был зафиксирован в Восточной Европе. В прошлом году европейский и китайский рынки жилья демонстрировали плавный рост, в то время как в США в конце года была полоса стагнации. При этом, согласно докладу ООН о перспективах на 2007 год, прогнозируется, что жилищный кризис в США замедлит рост ВВП во всем мире. Лидером ценового роста на недвижимость в 2006 году стала Эстония: за год жилье в этой балтийской стране подорожало на 54,29%, что связано со вступлением в Евросоюз. При этом в 2005 году рост составил 56,69%. Второе место в рейтинге заняла Дания, где скачок цен на жилье в прошлом году составил 23,29%. Далее следуют Норвегия, где цены выросли на 14,30%, и Ирландия (12,88%). Оптимистичные настроения на рынке жилья царили также в Швеции (11,99%), Финляндии (7,82%) и Великобритании (9,58%).
На мировых рынках недвижимости наблюдается переизбыток денег – на каждые 5 долларов, которые инвесторы готовы инвестировать, приходится лишь 1 доллар готового продукта. Мы ожидаем, что инвестиционный рынок продолжит активное развитие в 2007 году благодаря сохраняющемуся интересу инвесторов к развитым рынкам и продолжающемуся росту развивающихся рынков, становящихся все более прозрачными. Дели: Значительный рост ставок аренды и двухзначные ставки доходности продолжают привлекать международных инвесторов на этот бурно растущий рынок. Тем не менее, сохраняются сложности с выходом на рынок для иностранных игроков – инвестиционные возможности для них ограничиваются девелопментом или созданием совместных предприятий. Франкфурт: Наряду с Гамбургом и Мюнхеном, Франкфурт в 2007 привлекателен для инвестиций: в 2008-2009 ожидается значительный рост, а также дальнейшее снижение ставок доходности. Гонг Конг: На данном этапе рынок затормозил свое развитие, но перспективы выглядят радужными на фоне позитивной динамики китайской экономики.
Европейским лидером по стоимости недвижимости стала столица княжества Монако: сто двадцать квадратных метров элитного жилья в одном из самых маленьких государств мира стоят 2,98 млн. евро. При составлении рейтинга эксперты оценивали стоимость апартаментов класса «люкс» площадью 120 квадратных метров, стоимость арендной платы и доходность от ренты. На втором месте по стоимости недвижимости - столица Великобритании. В Лондоне цена апартаментов класса «люкс» в Белгравии, Челси и Найтсбридже достигает 1,74 млн. евро. Сегодня самым роскошным жилым зданием в Лондоне является проект One Hyde Park, включающий в себя 80 апартаментов и 4 бутиковых павильона, который строится на месте известного дома Bowater в элитном районе Найтсбридж, напротив центрального городского парка. Последние несколько лет элитная недвижимость в столице Великобритании стала одним из самых привлекательных активов для обеспеченных иностранных граждан. В ближайшие годы именно россияне составят самый большой процент иностранных покупателей, и значительно опередят в процентном соотношении ближневосточных, американских и азиатских покупателей. Сегодня до 39% граждан, приобретающих недвижимость в Лондоне, - иностранцы, из которых 17% - россияне.
Цены на жилую недвижимость в Украине перманентно растут, а в столице уже достигли уровня западноевропейский стран, все чаще интерес потенциальных покупателей (как физических, так и юридических лиц) направлен в сторону рынка других стран. Такая тенденция, которая возможно через пару лет станет закономерностью, вполне обоснована. Первичное жилье, предлагаемое в некоторых прогрессивных странах, значительно превосходит по качеству отечественное, при этом тарифы на собственность практически равнозначны зданиям made in Ukraine. Сегодня Кипр является одним из наиболее привлекательных мест, как для вложения инвестиций, так и с точки зрения комфортного отдыха. И это не удивительно: данная курортная зона отличается прекрасными и стабильными климатическими условиями (в году 340 солнечных дней); богатейшей историей и архитектурным наследием; высоким уровнем сервисного обслуживания (включая ресторации, гостиницы, уборку общественных и частных территорий и т. д.); выгодной системой налогообложения; приемлемыми условиями кредитования; гарантированной защитой вложенных инвестиций. Кроме того, с 2004 г. Кипр стал членом Европейского Союза. Именно поэтому ежегодный спрос на недвижимость в стране возрастает как минимум на 10 %.
Прямые инвестиции в недвижимость в Европе в 2006 году достигли рекордного уровня, по итогам 2006 года объем операций с недвижимостью составил 242 млрд. евро, что на 39% больше, чем в 2005 году. Эта цифра отражает самое большое увеличение объема (68 млрд. евро по итогам всего года), который когда-либо был зарегистрирован. Увеличился объем международных операций, который достиг 150 млрд. евро (приблизительно две третьих от общего объема). В большинстве европейских стран в 2006 году был отмечен рост объема операций с недвижимостью, при этом в Германии он увеличился на 141%, достигнув 49,5 млрд. евро, а во Франции - на 67%, составив 24,1 млрд. евро. Эти данные контрастируют с неизменным объемом в Великобритании, который в 2006 году составил 80 млрд. евро. В других странах Европы огромный скачок в объемах операций был отмечен в России, где он увеличился на 700% и достиг 3,4 млрд. евро. Рост инвестиций был также отмечен в Польше, увеличившись на 70% до 5,1 млрд. евро.
В большинстве европейских стран в 2006 году был отмечен рост объема операций с недвижимостью, при этом в Германии он увеличился на 141%, достигнув 49,5 млрд. евро, а во Франции — на 67%, составив 24,1 млрд. евро. Эти данные контрастируют с неизменным объемом в Великобритании, который в 2006 году составил 80 млрд. евро. В других странах Европы огромный скачок в объемах операций был отмечен в России, где он увеличился на 700% и достиг 3,4 млрд. евро. Рост инвестиций был также отмечен в Польше, увеличившись на 70% до 5,1 млрд. евро. В последние пару лет инвесторы в европейскую недвижимость получили рекордную прибыль. Инвесторы продолжают поддерживать существующий спрос, предпочитая вкладывать в недвижимость, инвестиции в которую в последние 1, 3, 5 и 10 лет превосходят по своей величине вложения в акции и облигации.
Американский журнал «International Living», который ежегодно представляет собственные прогнозы относительно того, какие рынки недвижимости наиболее перспективны с точки зрения инвестирования средств, в своем прогнозе на 2007 год советует обратить внимание на 7 мест на карте мира, где сочетание экономических, политических и ряда других факторов наиболее благоприятно для повышения стоимости недвижимости. На первом месте — полуостров Калабрия (Италия). Он расположен на юге Италии, омывается водами Тирренского и Ионического морей, имея побережье протяженностью 750 км. О Калабрии издание «International Living» впервые написало 2 года назад, рассказав о красивейших песчаных пляжах, маленьких деревушках, в которых можно отведать вкуснейшую пиццу или пообедать всего за $5. Цены на недвижимость в этом регионе тогда были удивительными. Так, студия в прибрежном городке Калабрии стоила не дороже $15 тыс.
Постоянно растущие цены на рынке жилой недвижимости подталкивают предусмотрительных европейцев активно изучать, как именно в ближайшие 20-30 лет будет меняться спрос и предложение на жилье. Социологи, которым никогда еще не поступало столько заказов от связанных с недвижимостью структур, коллективно составляют сборный портрет как продавца, так и покупателя жилой площади в проекции на четверть века. Западная Европа планирует свои жилищные инвестиции - на уровне и частных инвесторов, и государственных программ - в соответствии с социологическими и демографическими прогнозами. То есть исходя не столько из сегодняшней, сколько из завтрашней рыночной реальности. Одним из самых значимых критериев, определяющих долгосрочную динамику рынка жилой недвижимости, большинство специалистов называют стабильное увеличение продолжительности жизни.
Сумасшедший скачок цен на киевскую недвижимость заставил наших граждан обратить свой взор в сторону Европы. К тому же во многих странах покупка дома или квартиры обходится украинцам дешевле, чем, к примеру, в родной столице. Да и зарубежная ипотека соотечественникам более доступна. Накопления в $60-100 тыс. уже не позволяют обзавестись качественным жильем в Киеве, однако этого достаточно для приобретения апартаментов на Средиземноморском побережье. На рынке зарубежной недвижимости у украинцев наибольшим спросом пользуются Испания, Италия, Франция и Кипр. Предпочтения понятны - климат, визовые преимущества, европейский уровень инфраструктуры. В Испании наибольшей популярностью пользуется недвижимость в районах Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-Брава, а также в курортных городах Марбелья и др., дома в Мадриде или Барселоне. Самые скромные предложения на рынке испанской недвижимости встречаются в южной Коста-Бланке. Апартаменты с двумя спальнями обойдутся в 150-200 тыс., а виллы в среднем в 250-500 тыс. евро. Самый дорогой регион - Коста-Брава. Стоимость апартаментов там начинается от 250 тыс., а виллы - от 500 тыс. евро.
Приобретение недвижимости за рубежом представляет собой надежную инвестицию, поскольку в большинстве стран цены постоянно растут. С точки зрения инвестирования средств очень выгодна покупка жилья или коммерческих помещений на этапе строительства для последующей перепродажи. Не слишком большой, но стабильный доход приносит сдача купленной недвижимости в аренду. Тем же, кто желает начать играть по-крупному, стоит подумать о вложении денег в готовый бизнес или строительство. Выбор инвестором того или иного способа инвестиций зависит от конечных целей. Покупку недвижимости или бизнеса за рубежом в основном рассматривают как способ диверсификации рисков накопленных вложений, как создание источника дохода при переезде на новое место жительства или как присоединение дополнительного элемента к уже существующей организационной структуре бизнеса. Жилая недвижимость приобретается как достаточно эффективное вложение средств. Многие жители таких развитых стран, как, например, Англия или Германия, покупают апартаменты или виллы не для проживания и даже не для собственного отдыха, а в первую очередь с целью инвестирования (причем зачастую приобретают несколько объектов в разных государствах).
Отсутствие каких-либо ограничений на покупку жилой недвижимости для нерезидентов, мягкий климат и высокий уровень жизни - это те причины, по которым все большее число украинцев предпочитают покупать дома в Испании. К тому же цены на недвижимость в некоторых курортных районах Украины сопоставимы со стоимостью средиземноморской виллы. В прошлом году был отмечен повышенный интерес украинских граждан к недвижимости в Испании. При этом процесс покупки зарубежных объектов существенно тормозят такие факторы, как отсутствие четкого законодательного регулирования процедуры подобных сделок с украинской стороны, а также недостаток информации об их финансовой привлекательности, если рассматривать такие приобретения в качестве потенциальных инвестиций. В настоящий момент практически все аналитики сходятся во мнении, что инвестиции в испанскую недвижимость весьма выгодны и перспективны. В мире повышенный спрос на недвижимость в средиземноморской части Испании отмечается со второй половины 90-х годов. Цены, некогда весьма умеренные, за прошедшие 10 лет увеличились на 140%, причем существенную роль сыграло резкое подорожание земли.
Объем совокупных мировых инвестиций в коммерческую недвижимость достиг в 2006 году рекордного показателя - $643 миллиарда и вырос за минувший год на 33%. Во всех регионах мира отмечен рост инвестиционной активности. Наиболее значительным он был в Европе (50%) и Азии (48%). Инвестиционный поток в США составил 39% от мирового объема долгосрочных вложений капитала, что составляет $248 миллиардов. Европа увеличила свою долю с 41% до 46%, Азия - с 13% до 15%. Иностранный капитал продолжал доминировать в 2006 году и составил 29% мирового рынка капиталов по сравнению с 25% в 2005 году. Европа остается наиболее привлекательной для иностранных инвесторов. Инвестиции в этот регион составляют половину от общего объема иностранных инвестиций (в 2006 году этот показатель составил $295 миллиардов).
Быстрый рост спроса свидетельствует об успехах эстонской экономики. Но образовавшийся товарный дефицит сигнализирует об ее перекосах. Большей популярностью пользуются новые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные коттеджи. В результате фактически остановился рост цен на старые квартиры в традиционных спальных районах Таллина, существенно замедлились сроки их продажи. Эстонская столица оказалась в плотном кольце стремительно выросших поселков-спутников, немалая часть которых может претендовать на звание элитных по степени комфортности и безопасности жилья и благоустроенности территорий. Цена одного квадратного метра в самых доступных кварталах подобной застройки равняется 35 тыс. крон (более 2 тыс. евро), тогда как в спальных районах она не превышает 20 тыс. крон за квадратный метр. Покупатели элитного жилья, собственно, и являются «виновниками» вновь образовавшегося дефицита. Их спрос на некоторые виды мебели и строительных материалов опередил предложение.