На мировом рынке коммерческой недвижимости с начала 2008 г. произошли радикальные изменения: инвесторы стали отдавать предпочтение азиатским рынкам. Это позволило Токио опередить Лондон и Нью-Йорк, в качестве самого активного рынка недвижимости в мире. В странах с развитой промышленностью еще в первом квартале 2008 г. объем сделок с недвижимостью упал на 54% по сравнению с прошлым годом. Продажи в Германии снизились на 65%, в США падение составило 63%, в Великобритании — 57%.
Законодательство Швейцарии жестко ограничивает нерезидентов не только в правах покупки местной недвижимости, но и в правах распоряжения приобретенными объектами. Правда, нерезиденты, которым посчастливилось получить вид на жительство категории С, имеют практически равные с гражданами Швейцарии права на свободную покупку недвижимости в любом из кантонов. Граждане стран, не являющихся членами ЕС, могут приобретать жилье в Швейцарии лишь в отдельных кантонах, и только имея вид на жительство. При этом максимально допустимые размеры жилой площади составляют 200 кв. м, а прилегающей территории – 1 тыс. кв. м. Количество разрешений на покупку строго нормировано: в год правительство распределяет между кантонами всего 1,6 тыс. таких разрешений.
С начала 2008 г. объем инвестиций китайских компаний и государства в создание предприятий, производственное оборудование и городскую недвижимость вырос на 25,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всплеск вложений вызван природными катаклизмами (снежные бури в конце зимы и недавнее землетрясение) и грядущей Олимпиадой в Пекине. Китайские власти заявляют, что ведущиеся восстановительные работы, а также подготовка спортивных объектов сделают текущий год рекордным по объемам инвестиций в сектор строительства КНР.
Ипотечный кризис на рынке недвижимости США затронул и европейские страны. Однако "потрясения" оказались не столь масштабными, как в Штатах. В некоторых странах цены на жилье либо стабилизировались, либо слегка просели по сравнению с прошлым годом. Но о массовом и ощутимом снижении стоимости объектов жилой недвижимости в Европе говорить не приходится. Тем более что, по словам экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, после некоторого замедления мировой рынок недвижимости продолжит рост. В компании отмечают, что с первого квартала 2007 года по первый квартал 2008 года цены во всем мире увеличились на 6,1%. А, к примеру, с четвертого квартала 2006 года по четвертый квартал 2007 года подорожание составляло 9,2%. Лидирует по росту цен на недвижимость Болгария, где годовое увеличение стоимости (с первого квартала 2007 по первый квартал 2008 года) составило 31,5%.
По информации, обнародованной накануне Госкомитетом по делам развития и реформ и Государственным статистическим управлением КНР, во 2-м квартале этого года цены на коммерческое жилье в 70 основных городах страны поднялись на 6,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Гг. Шэньчжэнь /пров. Гуандун, Южный Китай/, Бэйхай /Гуанси-Чжуанский автономный район, Южный Китай/ и Пекин, где зарегистрирован 14,3, 12,5 и 9,5-процентный рост, сформировали "первую тройку".
В 2007 году ювелирная компания Tiffany&Co за $318 млн продала здание торгового центра в Токио. В 2003-м она купила эту недвижимость в фешенебельном районе Гиндза всего за $140 млн. Рентабельность сделки без учета дохода от аренды составила более 25% годовых. Tiffany использовала схему lease back (вариант sale & leaseback — дословно продажа с получением обратно в аренду), предполагающую покупку объекта коммерческой недвижимости на этапе активного роста рынка и последующую продажу готового бизнеса инвестфонду на этапе стабилизации. Но главная особенность lease back — заключение с новым владельцем долгосрочного договора аренды площадей, используемых продавцом объекта.
По сравнению с прошлым годом число выставленных на продажу квартир упало на 17,8%, до 4490 единиц – самого низкого мартовского показателя, начиная с 1993 года. Такую информацию обнародовал во вторник токийский Институт экономических исследований недвижимости. Количество непроданных квартир возросло до 10837 единиц, самого высокого мартовского показателя, начиная с 1992 года.
В январе-апреле этого года площадь дополнительно построенного коммерческого жилья в Китае составила 84,48 млн кв. м, что на 20,2 процента больше по сравнению с тем же периодом прошлого года; темпы роста составили 10,3 процентного пункта; площадь проданного жилья достигла 136,64 млн кв. м, со снижением на 4 процента, темпы снижения составили 20,6 процентного пункта. Об этом недавно сообщили в Государственном комитете КНР по делам развития и реформ.
Российские инвесторы, желающие сохранить капиталы, покупают недвижимость в стабильной Испании, те, кто хочет заработать и готов рискнуть, выбирают растущие рынки Турции и Болгарии. Есть несколько стран, в которых стоит приобретать недвижимость, если хочешь заработать на перепродаже. Среди них молодые рынки Болгарии и Турции с быстрым ростом цен, высокой доходностью от аренды, относительно недорогой недвижимостью и относительно высокими рисками первичного рынка. Испания, которую российские покупатели стали осваивать одной из первых, теперь в числе лучших стран, пригодных для сохранения средств, в силу стабильности политической и экономической, гарантированной доходности. Российские покупатели устремились в Испанию еще в середине 1990-х. В то время большинство европейских стран отказывались иметь дело с россиянами, у которых не было не то что кредитной истории, но даже справки о доходах.
Зарубежная недвижимость вполне доступна украинскому среднему классу. Особенно если учесть, что цены на недвижимость в самой привлекательной в прошлом году Испании начали падать, а, например, Болгария по-прежнему недооценена. Украинцы пока не так активно покупают недвижимость за рубежом как, к примеру, россияне. Причина этого не столько в нехватке денег, сколько в недостаточной информированности о финансовой привлекательности зарубежной недвижимости, а также в рисках, связанных с отсутствием специалистов, способных помочь украинскому инвестору совершить сделку и защитить его права. Тем не менее, количество владельцев зарубежной недвижимости с каждым годом увеличивается. Многие наши соотечественники уже стали владельцами квартиры или дома за рубежом, как для собственного отдыха, так и для сдачи в аренду. Если недвижимость за рубежом покупается для сдачи в аренду, то находиться она должна в "курортных" странах. Например, в Болгарии, Турции, Италии, Испании, Хорватии или Черногории. Также неплохо, если она будет расположена в странах, которые посещает множество туристов - Франции или Чехии.
Все большее число наших соотечественников вкладывают средства в зарубежную недвижимость, справедливо считая это наиболее надежным, а зачастую и максимально эффективным способом сбережения денег. При достаточно обширном спектре предложений по продаже недвижимости за границей принять решение в пользу той или иной страны бывает непросто, но в последнее время очень многие украинцы выбирают недвижимость в странах Адриатического побережья. Этот выбор обусловлен несколькими факторами: пляжи Адриатического моря, имеющие тысячелетнюю историю, в настоящее время являются туристическими жемчужинами Европы. Фактическая протяженность побережья Адриатики составляет около 1278 км, вдоль него расположены 1185 островов и маленьких островков, каждый из которых чем-то уникален. Благодаря благоприятному микроклимату, вода побережья теплая и чистая, большая его часть находится под охраной ЮНЕСКО и постоянно награждается "Голубым флагом Европы". Гостиницы, туристические центры, модные развлекательные заведения, ночная жизнь и рай длиною в километры побережья с его золотистым песком и тысячами морских сосен в сосновых рощах - таков типичный пейзаж Адриатики.
Украинцы "проспали" пик инвестирования в зарубежную недвижимость - доходных направлений почти не осталось. Сейчас еще выгодно покупать жилье разве что в Болгарии и Турции, где недвижимость еще несколько лет может дорожать на 25-30%. Хочу купить недорого, в кредит под низкий процент, и сразу сдать в аренду, чтобы покрыть расходы по ссуде", - вот самый распространенный мотив покупки украинцами недвижимости за границей. "Вы хотите невозможного", - разводят руками посредники. То, что кредиты нашим запросто выдают далеко не в каждой стране, не главная проблема. Нынче приходится свыкаться с мыслью, что за $30 тыс., которых еще два-три года назад хватало на пристойное жилье, можно приобрести разве что полуразваленные трущобы. Сегодня $150 тыс. стоит просторная (от 100 кв. м) квартира в популярных районах Турции или Болгарии, скромная и вдали от моря - на Кипре или в Испании и 15 кв. м во Франции. За последние пару лет несколько расширился список стран, в которых наши соотечественники приобретают жилые метры. В нем появились, к примеру, Филиппины и Панама.
До некоторых пор украинцы не проявляли особого интереса к жилью за границей. А большинство по-прежнему живет мифом о том, что купить жилье за рубежом - роскошь и большая проблема, хотя на самом деле это далеко от истины. Кроме того, глядя на тот уровень, которого достигли цены на отечественную недвижимость, некоторые специалисты говорят о грядущем обвале на рынке, что станет неприятным моментом для инвесторов, теряющих свою прибыль. Стоит задуматься: вкладывать деньги в недвижимость в Украине или за рубежом... Действительно, какой смысл переплачивать за отечественные квадратные метры, если, например, более качественную недвижимость можно приобрести за рубежом? При этом ее цена может быть даже ниже. Заграница все активнее составляет конкуренцию отечественным предложениям на рынке жилья. Ее привлекательность существенно усиливается за счет постепенного упрощения иностранного законодательства для украинских покупателей и выравнивания цен на заграничную и отечественную недвижимость.
Цены на жилую недвижимость в Латвии, Эстонии, Болгарии и Литве растут быстрее, чем в других странах мира. При этом рекордсменом по росту цен на жилье в данном списке числится Латвия с годовым приростом в 61,2%.
Был составлен рейтинг лучших мест для вложения капитала в 2007 году. Лидеры списка - Марокко, Дубай, Кипр, Будапешт и Карибские острова. Кроме цен на аренду и покупку жилья, эксперты учитывали местный колорит, цены на авиабилеты, уровень преступности и т. п. Лидером рейтинга стал Марокко, где средние цены на жилье варьируются от 200 до 250 тысяч долларов. Есть недорогие квартиры - за $100 тысяч, есть и виллы стоимостью в миллионы долларов. Дома обычно имеют внутренний двор с жасмином, розами и фонтанами. Арендовать виллу можно по цене от 1,2 тыс. до 14 тысяч евро в неделю. Дубай отмечены за роскошь и множество амбициозных архитектурных проектов. Здесь двухкомнатные апартаменты с панорамным видом можно купить по цене от 300 до 800 тысяч долларов. На третьем месте оказался остров Кипр - за высокое качество жизни, сравнительно низкие расходы на проживание, хороший климат и прекрасные виды. Страна перейдет на евро в 2008 году, и это обстоятельство также повышает инвестиционный потенциал острова. Здесь можно купить как виллу по цене около 600 тысяч долларов, так и более скромные апартаменты.
Трансакционные издержки при покупке или продаже недвижимости (все сопутствующие расходы) в России одни из самых высоких в Европе, в то время, как в Украине - одни из минимальных. В Болгарии и России величина издержек составляет порядка 25% от суммы сделки. Словакия, Литва и Эстония названы в числе стран с наименьшим размером трансакционных издержек – менее 4%. В Великобритании (стране, в столице которой продается самая дорогая недвижимость в Европе) издержки оказались одними из минимальных – около 5%. А в таких популярных среди россиян с точки зрения покупки недвижимости за рубежом странах, как Кипр и Хорватия, уровень издержек оказался довольно высок - 12% и 18% соответственно. На Украине этот показатель близок к минимальной отметке - около 6%. Наибольшая часть издержек в России, как и в Болгарии, приходится на оплату комиссионных агентам (тогда как, например, на Мальте и в Монако большую часть трансакционных издержек составляют расходы на регистрацию недвижимости).
Британцам принадлежит свыше 400 тысяч объектов недвижимости за пределами Соединенного Королевства. При этом на англичан (по сравнению с другими жителями королевства) приходится три из четырех таких объектов. Объем приобретаемой гражданами Великобритании за рубежом недвижимости за последние 10 лет в среднем ежегодно рос на 9 процентов. Общая стоимость этой недвижимости достигает 52 миллиардов фунтов стерлингов (104 миллиарда долларов США). Излюбленными местами для покупки домов, апартаментов и участков британцами являются Франция и Испания. На них приходится 56 процентов всех сделок. В 2000 году 82 процента британцев покупали недвижимость всего в пяти странах: Франции, Испании, Италии, Португалии и на Кипре. К концу 2006 года на эту пятерку пришлось лишь 63 процента покупок.
Покупка недвижимости за рубежом уже давно перестала быть чем-то экзотическим для россиян. Квартира в Москве стоит примерно столько же, сколько дом в пригороде Парижа или вилла в Испании. К тому же, ипотечный кредит на покупку домика «за бугром», можно получить в западном банке под существенно меньший процент, чем на московскую квартиру в банке российском. Так что не удивительно, что за последние годы многие наши соотечественники обзавелись прекрасными домами в Италии, Испании, на Кипре. Недаром, воспевая прелести той или иной страны, риэлторы как несомненный аргумент в ее пользу, обязательно отметят: Есть обширная русская диаспора. Главное - выбирая дом за рубежом, нужно хорошенько подумать, зачем он вам, с какой целью вы его покупаете, как будете использовать. Есть и много «подводных камней», о которых потенциальному покупателю стоит задуматься до того, как совершить сделку. Как правило, недвижимость за рубежом покупают либо с целью выгодного инвестирования денег, либо предполагая там жить. Если говорить об инвестировании, то время, когда действительно можно было получать огромные дивиденды в виде роста цен на квадратный метр, уже почти прошли.
Украинцы все чаще покупают виллы, дома и квартиры за пределами страны. Правда, пока они это делают втайне от властей, чтобы не нарваться на неприятности. Зарубежная недвижимость уже перестала быть диковинкой и роскошью. Теперь украинцы рассматривают жилье за границей как самую надежную и выгодную инвестицию. Покупая заморские апартаменты, предприимчивые люди одновременно убивают двух зайцев: обеспечивают себе комфортный отдых в собственном доме и возможность заработать на сдаче его в аренду. Парадоксально, но недвижимость в некоторых странах стоит примерно в два раза дешевле украинской. Жилье в Болгарии - одно из самых дешевых в Европе и самых перспективных, если его рассматривать как инвестицию. Если сейчас один квадрат стоит в среднем 0.9-1.5 тыс. евро, то с вхождением Болгарии в Евросоюз цены подрастут и до 3 тыс. евро. Недвижимость в Англии. Франции. Италии, Испании - это элитный класс.
Высокие цены на недвижимость, особенно в столице, заставляют многих россиян отказываться от покупки жилья, отдавая предпочтение его аренде. В большинстве стран Запада, в частности в Европе, тенденция иная - там все больше людей отдает предпочтение покупке собственного жилья. Мотивация к покупке достаточно ясна: естественная потребность в собственном доме, стремление к спокойной, не отягощенной никакими выплатами старости, желание передать наследство детям. Хотя далеко не всегда покупка действительно оправданна и выгодна. Лишь малая часть населения, и не только в России, может оплатить покупаемое жилье, сразу внеся всю требуемую сумму. Большинство прибегает к различным механизмам кредитования покупки недвижимости. Решение о покупке или аренде зависит от доступности кредитов и от соотношения арендной платы и регулярных выплат на погашение кредита.