На мировых рынках недвижимости наблюдается переизбыток денег – на каждые 5 долларов, которые инвесторы готовы инвестировать, приходится лишь 1 доллар готового продукта. Мы ожидаем, что инвестиционный рынок продолжит активное развитие в 2007 году благодаря сохраняющемуся интересу инвесторов к развитым рынкам и продолжающемуся росту развивающихся рынков, становящихся все более прозрачными. Дели: Значительный рост ставок аренды и двухзначные ставки доходности продолжают привлекать международных инвесторов на этот бурно растущий рынок. Тем не менее, сохраняются сложности с выходом на рынок для иностранных игроков – инвестиционные возможности для них ограничиваются девелопментом или созданием совместных предприятий. Франкфурт: Наряду с Гамбургом и Мюнхеном, Франкфурт в 2007 привлекателен для инвестиций: в 2008-2009 ожидается значительный рост, а также дальнейшее снижение ставок доходности. Гонг Конг: На данном этапе рынок затормозил свое развитие, но перспективы выглядят радужными на фоне позитивной динамики китайской экономики.
Европейским лидером по стоимости недвижимости стала столица княжества Монако: сто двадцать квадратных метров элитного жилья в одном из самых маленьких государств мира стоят 2,98 млн. евро. При составлении рейтинга эксперты оценивали стоимость апартаментов класса «люкс» площадью 120 квадратных метров, стоимость арендной платы и доходность от ренты. На втором месте по стоимости недвижимости - столица Великобритании. В Лондоне цена апартаментов класса «люкс» в Белгравии, Челси и Найтсбридже достигает 1,74 млн. евро. Сегодня самым роскошным жилым зданием в Лондоне является проект One Hyde Park, включающий в себя 80 апартаментов и 4 бутиковых павильона, который строится на месте известного дома Bowater в элитном районе Найтсбридж, напротив центрального городского парка. Последние несколько лет элитная недвижимость в столице Великобритании стала одним из самых привлекательных активов для обеспеченных иностранных граждан. В ближайшие годы именно россияне составят самый большой процент иностранных покупателей, и значительно опередят в процентном соотношении ближневосточных, американских и азиатских покупателей. Сегодня до 39% граждан, приобретающих недвижимость в Лондоне, - иностранцы, из которых 17% - россияне.
Цены на жилую недвижимость в Украине перманентно растут, а в столице уже достигли уровня западноевропейский стран, все чаще интерес потенциальных покупателей (как физических, так и юридических лиц) направлен в сторону рынка других стран. Такая тенденция, которая возможно через пару лет станет закономерностью, вполне обоснована. Первичное жилье, предлагаемое в некоторых прогрессивных странах, значительно превосходит по качеству отечественное, при этом тарифы на собственность практически равнозначны зданиям made in Ukraine. Сегодня Кипр является одним из наиболее привлекательных мест, как для вложения инвестиций, так и с точки зрения комфортного отдыха. И это не удивительно: данная курортная зона отличается прекрасными и стабильными климатическими условиями (в году 340 солнечных дней); богатейшей историей и архитектурным наследием; высоким уровнем сервисного обслуживания (включая ресторации, гостиницы, уборку общественных и частных территорий и т. д.); выгодной системой налогообложения; приемлемыми условиями кредитования; гарантированной защитой вложенных инвестиций. Кроме того, с 2004 г. Кипр стал членом Европейского Союза. Именно поэтому ежегодный спрос на недвижимость в стране возрастает как минимум на 10 %.
Прямые инвестиции в недвижимость в Европе в 2006 году достигли рекордного уровня, по итогам 2006 года объем операций с недвижимостью составил 242 млрд. евро, что на 39% больше, чем в 2005 году. Эта цифра отражает самое большое увеличение объема (68 млрд. евро по итогам всего года), который когда-либо был зарегистрирован. Увеличился объем международных операций, который достиг 150 млрд. евро (приблизительно две третьих от общего объема). В большинстве европейских стран в 2006 году был отмечен рост объема операций с недвижимостью, при этом в Германии он увеличился на 141%, достигнув 49,5 млрд. евро, а во Франции - на 67%, составив 24,1 млрд. евро. Эти данные контрастируют с неизменным объемом в Великобритании, который в 2006 году составил 80 млрд. евро. В других странах Европы огромный скачок в объемах операций был отмечен в России, где он увеличился на 700% и достиг 3,4 млрд. евро. Рост инвестиций был также отмечен в Польше, увеличившись на 70% до 5,1 млрд. евро.
В большинстве европейских стран в 2006 году был отмечен рост объема операций с недвижимостью, при этом в Германии он увеличился на 141%, достигнув 49,5 млрд. евро, а во Франции — на 67%, составив 24,1 млрд. евро. Эти данные контрастируют с неизменным объемом в Великобритании, который в 2006 году составил 80 млрд. евро. В других странах Европы огромный скачок в объемах операций был отмечен в России, где он увеличился на 700% и достиг 3,4 млрд. евро. Рост инвестиций был также отмечен в Польше, увеличившись на 70% до 5,1 млрд. евро. В последние пару лет инвесторы в европейскую недвижимость получили рекордную прибыль. Инвесторы продолжают поддерживать существующий спрос, предпочитая вкладывать в недвижимость, инвестиции в которую в последние 1, 3, 5 и 10 лет превосходят по своей величине вложения в акции и облигации.
Американский журнал «International Living», который ежегодно представляет собственные прогнозы относительно того, какие рынки недвижимости наиболее перспективны с точки зрения инвестирования средств, в своем прогнозе на 2007 год советует обратить внимание на 7 мест на карте мира, где сочетание экономических, политических и ряда других факторов наиболее благоприятно для повышения стоимости недвижимости. На первом месте — полуостров Калабрия (Италия). Он расположен на юге Италии, омывается водами Тирренского и Ионического морей, имея побережье протяженностью 750 км. О Калабрии издание «International Living» впервые написало 2 года назад, рассказав о красивейших песчаных пляжах, маленьких деревушках, в которых можно отведать вкуснейшую пиццу или пообедать всего за $5. Цены на недвижимость в этом регионе тогда были удивительными. Так, студия в прибрежном городке Калабрии стоила не дороже $15 тыс.
Постоянно растущие цены на рынке жилой недвижимости подталкивают предусмотрительных европейцев активно изучать, как именно в ближайшие 20-30 лет будет меняться спрос и предложение на жилье. Социологи, которым никогда еще не поступало столько заказов от связанных с недвижимостью структур, коллективно составляют сборный портрет как продавца, так и покупателя жилой площади в проекции на четверть века. Западная Европа планирует свои жилищные инвестиции - на уровне и частных инвесторов, и государственных программ - в соответствии с социологическими и демографическими прогнозами. То есть исходя не столько из сегодняшней, сколько из завтрашней рыночной реальности. Одним из самых значимых критериев, определяющих долгосрочную динамику рынка жилой недвижимости, большинство специалистов называют стабильное увеличение продолжительности жизни.
Сумасшедший скачок цен на киевскую недвижимость заставил наших граждан обратить свой взор в сторону Европы. К тому же во многих странах покупка дома или квартиры обходится украинцам дешевле, чем, к примеру, в родной столице. Да и зарубежная ипотека соотечественникам более доступна. Накопления в $60-100 тыс. уже не позволяют обзавестись качественным жильем в Киеве, однако этого достаточно для приобретения апартаментов на Средиземноморском побережье. На рынке зарубежной недвижимости у украинцев наибольшим спросом пользуются Испания, Италия, Франция и Кипр. Предпочтения понятны - климат, визовые преимущества, европейский уровень инфраструктуры. В Испании наибольшей популярностью пользуется недвижимость в районах Коста-Бланка, Коста-Моресам, Коста-Брава, а также в курортных городах Марбелья и др., дома в Мадриде или Барселоне. Самые скромные предложения на рынке испанской недвижимости встречаются в южной Коста-Бланке. Апартаменты с двумя спальнями обойдутся в 150-200 тыс., а виллы в среднем в 250-500 тыс. евро. Самый дорогой регион - Коста-Брава. Стоимость апартаментов там начинается от 250 тыс., а виллы - от 500 тыс. евро.
Приобретение недвижимости за рубежом представляет собой надежную инвестицию, поскольку в большинстве стран цены постоянно растут. С точки зрения инвестирования средств очень выгодна покупка жилья или коммерческих помещений на этапе строительства для последующей перепродажи. Не слишком большой, но стабильный доход приносит сдача купленной недвижимости в аренду. Тем же, кто желает начать играть по-крупному, стоит подумать о вложении денег в готовый бизнес или строительство. Выбор инвестором того или иного способа инвестиций зависит от конечных целей. Покупку недвижимости или бизнеса за рубежом в основном рассматривают как способ диверсификации рисков накопленных вложений, как создание источника дохода при переезде на новое место жительства или как присоединение дополнительного элемента к уже существующей организационной структуре бизнеса. Жилая недвижимость приобретается как достаточно эффективное вложение средств. Многие жители таких развитых стран, как, например, Англия или Германия, покупают апартаменты или виллы не для проживания и даже не для собственного отдыха, а в первую очередь с целью инвестирования (причем зачастую приобретают несколько объектов в разных государствах).
Отсутствие каких-либо ограничений на покупку жилой недвижимости для нерезидентов, мягкий климат и высокий уровень жизни - это те причины, по которым все большее число украинцев предпочитают покупать дома в Испании. К тому же цены на недвижимость в некоторых курортных районах Украины сопоставимы со стоимостью средиземноморской виллы. В прошлом году был отмечен повышенный интерес украинских граждан к недвижимости в Испании. При этом процесс покупки зарубежных объектов существенно тормозят такие факторы, как отсутствие четкого законодательного регулирования процедуры подобных сделок с украинской стороны, а также недостаток информации об их финансовой привлекательности, если рассматривать такие приобретения в качестве потенциальных инвестиций. В настоящий момент практически все аналитики сходятся во мнении, что инвестиции в испанскую недвижимость весьма выгодны и перспективны. В мире повышенный спрос на недвижимость в средиземноморской части Испании отмечается со второй половины 90-х годов. Цены, некогда весьма умеренные, за прошедшие 10 лет увеличились на 140%, причем существенную роль сыграло резкое подорожание земли.
Объем совокупных мировых инвестиций в коммерческую недвижимость достиг в 2006 году рекордного показателя - $643 миллиарда и вырос за минувший год на 33%. Во всех регионах мира отмечен рост инвестиционной активности. Наиболее значительным он был в Европе (50%) и Азии (48%). Инвестиционный поток в США составил 39% от мирового объема долгосрочных вложений капитала, что составляет $248 миллиардов. Европа увеличила свою долю с 41% до 46%, Азия - с 13% до 15%. Иностранный капитал продолжал доминировать в 2006 году и составил 29% мирового рынка капиталов по сравнению с 25% в 2005 году. Европа остается наиболее привлекательной для иностранных инвесторов. Инвестиции в этот регион составляют половину от общего объема иностранных инвестиций (в 2006 году этот показатель составил $295 миллиардов).
Быстрый рост спроса свидетельствует об успехах эстонской экономики. Но образовавшийся товарный дефицит сигнализирует об ее перекосах. Большей популярностью пользуются новые дома, как многоквартирные, так и индивидуальные коттеджи. В результате фактически остановился рост цен на старые квартиры в традиционных спальных районах Таллина, существенно замедлились сроки их продажи. Эстонская столица оказалась в плотном кольце стремительно выросших поселков-спутников, немалая часть которых может претендовать на звание элитных по степени комфортности и безопасности жилья и благоустроенности территорий. Цена одного квадратного метра в самых доступных кварталах подобной застройки равняется 35 тыс. крон (более 2 тыс. евро), тогда как в спальных районах она не превышает 20 тыс. крон за квадратный метр. Покупатели элитного жилья, собственно, и являются «виновниками» вновь образовавшегося дефицита. Их спрос на некоторые виды мебели и строительных материалов опередил предложение.
В целом рынок жилой недвижимости в Париже можно разделить на три группы: первая группа - частные дома или виллы. Их цена колеблется в зависимости от округа от 300 тыс. евро до 2-3 миллионов. Вторая группа - это элитные парижские квартиры улучшенной планировки, с евроремонтом, с подземным гаражом в престижных округах. Средняя цена квартиры общей площадью 100 кв. м с высоким потолком, расположенную недалеко от метро, с местом в подземном гараже от 400 тыс. евро до бесконечности. Третья группа - это обычные малометражные квартиры в многоэтажных домах. В среднем по 80-150 тыс. евро. Таких предложений на парижском рынке недвижимости больше всего. Но это не говорит о том, что они застаиваются на рынке предложений. Что касается цен, то в 1996 году суммы по сделкам с недвижимостью редко превышали 200 000 евро, а в 50% случаев и 100 000 евро. В 1996 году за эти деньги можно было приобрести 2-комнатную квартиру, а за 200 000 евро - большинство 3-комнатных квартир.
Исторически французский рынок недвижимости - довольно стабильный, на нем нет ни резких рывков вверх, ни внезапных падений. С 1995 по 2005 годы цены росли в среднем на 7,8% в год. С 2000 по 2006 годы рынок жилья подорожал на 90%. Но, в целом, жилье здесь дешевле, чем в других странах Западной Европы. Французская национальная ассоциация риелторов (Fnaim) оценивает рынок как оживленный с перспективой к удорожанию жилья. В центре внимания иностранцев - Лазурный берег. Недвижимость здесь всегда в цене. К примеру, двухкомнатная квартира 66 кв. м в городке Сент-Максим, 400 м от моря, стоит 340 тыс. евро. Вилла (6 комнат, 4 ванных комнаты, подогреваемый бассейн, сад) в деревушке недалеко от побережья стоит 1,175 млн. евро. Вилла попросторнее (345 кв. м, подогреваемый бассейн, сад) и у самого моря стоит 1,725 млн. евро. Роскошная вилла с садом, подогреваемым бассейном и с видом на море стоит 2,200 млн. евро и более.
Турецкий рывок недвижимости переживает период бурного роста, с каждым днем привлекая все большее число иностранных инвесторов. Цены на недвижимость в Стамбуле несколько лет назад начали повышаться в среднем на 20% в год. Не в последнюю очередь этот рост провоцируется подъемом турецкой экономики: с 2002 года ВВП страны увеличивается в среднем на 7% в год. За последние более чем 50 лет Турция еще не переживала такого строительного бума как сейчас. В прошлом году показатель роста турецкого строительного сектора составил 21,4%. В первом квартале текущего года эта цифра выросла до 26%. На окраинах почти всех больших турецких городов вырастают огромные населенные пункты. В отличие от большинства государств ЕС, переживающих спад рождаемости, население в Турции продолжает увеличиваться. Ввиду растущего благосостояния и низких процентов по ипотечным кредитам все больше турецких семей могут позволить себе отдельное жилье.
Коррекция на американском рынке недвижимости отличается от колебаний на аналогичных рынках других стран прежде всего по степени влияния на мировую экономику. Объемы американской международной торговли и инвестирования создали высокую зависимость всего мира от экономического цикла в США. Падение благосостояния американских потребителей в случае снижения цен на недвижимость могут составить $1,5 трлн. То, насколько серьезны эти последствия будут для каждой конкретной страны, зависит в первую очередь от объемов торговли с США. В таком контексте падение цен на американском рынке недвижимости угрожает стабильности многих стран, но прежде всего экспортно ориентированных. Ситуация на рынке недвижимости США, еще совсем недавно казавшаяся безоблачной, резко поменялась. Цены на дома, которые росли более десяти лет (с 2000 г. поднялись на 70%, в реальном выражении - на 50%), поменяли свое направление - в сентябре 2006 года впервые с 1995 г. зафиксировано их снижение. Период экспозиции вырос с нескольких дней до нескольких месяцев.
В последние два месяца рынок недвижимости демонстрирует стабильность. Цены, подскочив в начале года на 11% , достигли пика и остановились. Наблюдающийся в последние годы рост цен явно опережал динамику платежеспособности населения. Сегодняшняя стагнация есть следствие появившихся предпосылок ухудшения экономической ситуации в республике. После винного кризиса появились проблемы с ресурсами для кредитования в банковской сфере. Практически прекратилось долгосрочное ипотечное кредитование, хотя вплоть до последних событий объемы кредитования постоянно возрастали, а условия становились все более привлекательными. В первую очередь спрос упал на дорогое жилье и квартиры большой площади. Произошла смена и потребительских ожиданий. В условиях постоянного роста цен, покупатели действовали на опережение. В нынешней ситуации они выжидают с покупкой, надеясь на снижение цен.
В последние годы рынок недвижимости демонстрировал стабильный рост, росли цены, спрос и предложение. Однако уже в начале 2006 года было ясно что - цены завышены, покупательский спрос не успевает за их ростом, вот-вот наступит перенасыщение. По всем приметам эти прогнозы сбываются. Однако и сегодня далеко не все единодушны в оценке процессов, происходящих на рынке жилой недвижимости. Одни риэлторы отмечают заметное падение объемов продаж и пугают приближением кризиса, другие считают, что падения на рынке пока нет, хотя предпосылки для этого уже обозначились. На ситуации на рынке недвижимости не могли не сказаться экономические проблемы, с которыми столкнулась Молдова. В первую очередь изменилось соотношение спроса и предложения. По некоторым данным сегодня на одного потенциального покупателя приходится три продавца. Жилье потеряло привлекательность как объект вложения инвестиций.
Происходит активный рост рынка недвижимости. Если в 1999 г. было заключено около 20 тыс. сделок с квартирами, то в 2006 г. - 180 тыс. Число заключенных ипотечных контрактов возросло с 1 тыс. до 14,2 тыс. Также увеличилось количество операций с сельхозземлями - с 3 тыс. до 150 тыс. Агентство земельных отношений и кадастра зарегистрировало три четверти объектов недвижимости Молдовы. Агентство справляется с задачами первого кадастрового проекта, рассчитанного на 1998-2007 гг., среди которых создание единой системы регистрации недвижимого имущества и прав на него, ускорение процесса приватизации земли, развитие рынка недвижимости.
Cредняя стоимость типичного жилого дома (от 50 до 120 кв. м) в центре Кишинева составила в 2005 году 900 тыс. леев, а в городе Басарабяска - 40 тыс. леев. В пределах 300-500 тыс. леев оценены частные жилые дома с типичными характеристиками в таких городах как Бэлць, Кахул и Яловень. Самая дорогая недвижимость (индивидуальный жилой дом) находится в историческом центре Кишинева: занимает участок в 0,14 га и состоит из трех строений. Оценено такое домовладение в сумму около 12 млн. леев. Тот же принцип применялся при оценочном зонировании квартир. Правда, в данном случае ограничились разбивкой карты города только на 18 зон. За стандарт с коэффициентом 1 принят центр Ботаники. При этом самой дорогой зоной оказался также центр города - коэффициент 1,44. Самой дешевой зона Аэропорта - коэффициент 0,8. Следует напомнить, что оценка квартир для налогообложения проводилась на июнь 2004 года, с тех пор цены существенно повысились. Тем не менее, они все-таки приближены к рыночной стоимость, в отличие от прежней нормативной стоимости, которой оперировали при налогообложении до сих пор.