Привлекательность приобретения недвижимости в Португалии для российского покупателя, на первый взгляд, складывается из трех пунктов: относительная дешевизна, климат и красота страны. На самом деле плюсов в таком приобретении значительно больше. Это самая западная страна Европы. Омывается Атлантическим океаном. Субтропический, средиземноморский климат: не «убийственное» лето и прохладная, дождливая зима. В прошлом страна великих путешественников, завоевателей и пиратов, сейчас Португалия – одно из самых спокойных и безопасных в Европе государств. Население, включая Азорские острова и остров Мадейра, – 10,56 млн. человек; около 70% живут в приморской зоне; в национальном отношении однородно – 99% составляют португальцы.
На территории Польши наблюдается активный рост цен на недвижимость, особенно в столице. Цены в Варшаве стабильно будут повышаться на 20% в год. Сейчас цена одного квадратного метра в столице варьирует от 10,000 до 30,000 злотых ($3570 -$10700). В таких городах как Краков и Познань ожидается рост за пределами 10-20%. Например, в городе Познань цены могут подняться на 50% в следующем году, а уже в дальнейшем уровень прироста скорее всего выровняется до 20% в год.
С 1992 года сводный индекс цен на жилье в Норвегии вырос более чем в четыре раза, хотя индекс потребительских цен увеличился примерно на 45%. Данные Центрального статистического управления Норвегии (ЦСУ) показывают, что больше трех четвертей норвежского населения живет в собственных домах и квартирах. Тем не менее, норвежцы активно покупают жилье, а цены на жилищном рынке все время растут. Так, с июля 2003 года по июль 2004?го индекс потребительских цен в Норвегии вырос примерно на 1,5%. Рост цен на жилье за тот же период был неравномерным по всей стране – от 8 до 22%. «Средненорвежский» дом стоил в 2003 году 205 тыс. евро, а в 2005?м – уже 226 тыс. евро. В Норвежском союзе риэлтеров считают, что разница в темпах роста цен на жилье и на другие потребительские товары объясняется двумя основными факторами. Первый из них – это рекордно низкая процентная ставка по жилищным кредитам, второй – относительное уменьшение платы за жилье в структуре расходов средней норвежской семьи. В среднем ставка жилищного кредита составляла в 2004 году 3,4% в 60% случаев, в 80% случаев эта величина не превышала 3,7% годовых.
В Кишиневе самый высокий показатель доходности инвестиций в недвижимость в Европе - 14,12%, однако рынок признается в целом непривлекательным. После молдавской столицы следуют София, где соответствующий показатель достиг 10,56%, Братислава - 10,06%, Киев - 9,09%, Париж и Амстердам - 8,25%, Бухарест - 8,17%, Будапешт - 8,09%, Стамбул - 7,54% и Брюссель - 7,53%. В Кишиневе средняя стоимость кв. м в центре города составляет 917 евро (самый низкий уровень среди анализируемых стран), а законодательство благоприятствует владельцу, а не арендующей стороне.
В мае 2007 года цены на недвижимость в Кишиневе выросли с аналогичными показателями 2006 года в среднем на 10%. В мае 2007 г. средняя цена однокомнатных квартир новой планировки составила $29,3 тыс. на Ботанике, $32,16 тыс. - на Буюканах, $31,5 тыс. - на Рышкановке, $35,5 тыс. - в Центре, $29,5 тыс. - на Чеканах. Двухкомнатные квартиры стоили в Центре $46,5 тыс., на Рышкановке - $42,4 тыс., на Буюканах - $43,8 тыс., на Ботанике - $38,6 тыс., на Чеканах – $39,2 тыс.
Недвижимость Люксембурга пользуется спросом как у граждан страны, так и у представителей других государств и стабильно дорожает на 2–3 % в год. Высокая ликвидность операций с недвижимым имуществом объясняется и легкостью перепродажи и аренды жилья. Экономическое и социальное благосостояние герцогства, его расположение в центре Европы и активное развитие строительной отрасли привлекают инвесторов. По закону есть несколько категорий людей, имеющих право на совершение сделок с недвижимостью в Люксембурге. Помимо подданных страны это учащиеся и лица, работающие по контракту. Дополнительно получить статус резидента можно на основании наличия юридического адреса. Это значит, что иностранец, желающий купить в Люксембурге жилье в собственность, обязан иметь там свой бизнес. В некоторых случаях последний может быть номинальным.
В минувшем году в эксплуатацию было сдано 812 600 кв. м. жилья, что на 47% больше, чем в 2005 году. В 2006 году в эксплуатацию было сдано 5 900 новых квартир, в 2005 году — 3 800 квартир, а в 2000 году — лишь 900 квартир. Помимо этого, в прошлом году в эксплуатацию было сдано 1 647 индивидуальных домов, 74% из которых — двухэтажные, а 20% — одноэтажные здания.
Цены на недвижимость в Китае в последние годы растут в среднем на 20-30% в год. В настоящий момент это связывают с двумя факторами: вступлением страны в ВТО, подстегнувшим развитие экономики в целом и Олимпиадой в Пекине в 2008 г., автоматически притягивающей иностранные средства. В год в Китае строится около 1 млрд. кв. м жилья. На приобретение всего, что предлагается рынком, у местных жителей средств нет. Надо учитывать, что большая часть строительства приходится на доступное жилье, а не на элитную собственность и коммерческую недвижимость. Неудивительно, что в какой-то момент жилье стали приобретать иностранцы, обладающие, в отличие от местных жителей, достаточным денежным ресурсом.
По последним данным, в первом квартале 2007 г. в 70 крупных и средних городах Китая цены на новое жилье увеличились на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2006 г. По информации Государственного комитета по делам развития и реформ и Государственного статистического управления КНР, в январе-марте этого года возросла продажная цена на новые жилые дома во всех 70 крупных и средних городах страны. Самый большой рост цен наблюдался в г. Бэйхай (Гуанси-Чжуанский автономный район, Юго- Западный Китай) - 15,1%, в г. Шэньчжэнь (10,3%), Пекине (9,8%) и в Гуанчжоу (9%).
Cтрана идеально подходящая для отдыха, - Кипр. Так вот, квартира на острове тоже обойдется дешевле, чем в Ялте. Однокомнатная на Кипре (от 50 кв. м) стоит приблизительно $120-140 тыс. (аналогичная ялтинская жилплощадь потянет $200 тыс.); пентхаус от 130 квадратов - $300 тыс. (с ялтинскими пентхаусами не беремся даже сравнивать). Более того, как утверждают эксперты, кипрская недвижимость рассчитана на тех, кто, покупая квартиру, планирует сразу же в нее вселиться. Поэтому цена включает в себя все - полную отделку по евростандарту и частичную меблировку (кухню и встроенные шкафы).
Рост цен на кипрскую недвижимость составляет 10-15% в год. Это меньше, чем в России, но больше, чем во многих европейских странах. Сдавая в аренду собственный дом на Кипре, можно заработать 5-6% годовых. Хранение средств на депозитах приносит доход 3,3-3,5% годовых. Согласно данным Европейского центрального банка (ЕЦБ), за период с ноября 2005 года по октябрь 2006-го средний уровень инфляции на Кипре составил 2,3%, что ниже так называемого критерия стабильности цен (2,8%). Средние темпы инфляции останутся прежними в ближайшие месяцы. Кстати, Кипр – чуть ли не единственная из девяти стран – претендентов перехода на евровалюту, которая соответствует так называемому Маастрихтскому критерию инфляции.
Слово «кризис», громко прозвучавшее в конце августа, постепенно исчезает из речей представителей государственных органов и банков. Они предпочитают называть происходящее кризисной ситуацией, хотя суть дела от этого не меняется: от полномасштабного кризиса, который может произойти из-за обвала рынка недвижимости, нас может спасти только «скорая помощь» правительства. Говорить о финансовом кризисе в его классическом понимании, то есть обрушении рынка ценных бумаг, мы не можем из-за неразвитости фондового рынка. В то же время у нас весьма сильна зависимость от рынка ипотечного кредитования. Потому что банки второго уровня, выдавая ипотеку, выдавая кредиты на строительство, а также под залог недвижимости из одного кармана, рискуют трижды. Нужно добавить к этому, что свои кредитные портфели банки наращивали за счет внешних займов. А это уже четвертый риск.
Агентство РК по статистике опубликовало данные о ценах на рынке недвижимости. Как свидетельствуют представленные цифры, в июле 2007 года в среднем по республике цена одного квадратного метра нового жилья составила Т153,4 тыс.; по сравнению с июлем 2006 года рост цен составил 155,6%. Наиболее заметно, на 241,1%, цены выросли на первичном рынке недвижимости Алматы - с Т143,2 тыс. до Т345,1 тыс. за квадратный метр. На 221,8% по сравнению с июлем прошлого года, с Т44 тыс. до Т97,6 тыс., выросли цены на квадратный метр нового жилья в Семее, на 212,4% (с Т61,2 тыс. до Т130 тыс.) - в Павлодаре. Более чем вдвое выросли цены в Кокшетау, где в июле нынешнего года квадратный метр жилья в новостройке стоил Т119,1 тыс., в то время как год назад - Т54,3 тыс. Практически неизменными, как свидетельствуют представленные агентством данные, остались цены в Талдыкоргане: в июле нынешнего года, как и в прошлом году, квадратный метр нового жилья стоил Т66,5 тыс.
По информации Агентства Республики Казахстан по статистике за январь-май 2007 года по всем источникам финансирования на жилищное строительство направлено 162,4 млрд. тенге инвестиций, или 162% к соответствующему периоду 2006 года. Введено в эксплуатацию 3,0 млн. кв. метров общей площади жилых домов, что в 1,56 раза больше достигнутого показателя того же периода прошлого года. Во всех регионах республики, кроме Жамбылской области (91%), объем введенного в эксплуатацию жилья по всем источникам финансирования за январь-май 2007 года превысил уровень аналогичного периода прошлого года. Значительно возрос этот показатель в Атырауской (в 2,3 раза), Кызылординской (в 1,9 раза), Восточно-Казахстанской (в 1,8 раза), Акмолинской, Карагандинской и Костанайской (в 1,7 раза), Мангистауской и Павлодарской (в 1,6 раза) областях, в г. Астана (в 2,3 раза) и г. Алматы(в 1,6 раза). Наибольший удельный вес в объеме введенных в республике жилых домов занимают Атырауская (12,7%), Южно-Казахстанская область (10,4%) и города Астана (19,2%), Алматы (16,9%).
Уже сейчас в Алмате сложно продать квартиру, поскольку покупательная способность низкая. Не могут ни первичный рынок продать, ни вторичный, оборотов нет. Как сообщалось ранее, в июне 2007 года в Казахстане цена одного квадратного метра в среднем по Алматы колебалась около значения $3656 c незначительным трендом на повышение как реакция на снижение предложения. В начале июня средняя цена составила $3632,32 за один квадратный метр, в конце - $3700,71. Нам удалось стабилизировать рынок цен, потому что мы объяснили спекулянтам, то есть, сейчас такое модное слово, инвесторам, что не надо торопиться вкладывать в рынок недвижимости, потеряете потом, и они остановились. Я вас как аналитик уверяю, что после окончания процесса легализации этот процесс еще больше стабилизируется, поскольку не будет потока "черных" денег на рынок недвижимости.
Московские квартиры, цены на которые вошли в стадию устойчивой коррекции, сегодня вряд ли интересны частному инвестору. Покупка подмосковных коттеджей пока привлекательна, но требует больших денежных ресурсов. Во что же тогда вкладывать? Один из вариантов — недвижимость в регионах. Аналитики уверены, что российские города повторяют московский сценарий с задержкой на год-два. Значит, можно найти места, где недвижимость еще недооценена. А может, пойти еще дальше и посмотреть постсоветские страны? В отличие от популярных среди наших инвесторов Черногории, Болгарии, ОАЭ (Дубай) и Испании постсоветские страны, с одной стороны, не избалованы рекламой, а с другой — близки нам ментально. Но какую страну выбрать? Украина уже слишком популярна. Во «вражеской» Эстонии рост цен в 2006 году составил аж 70%. Инвестировать в среднеазиатские республики, где квартиры очень дешевы, было бы слишком экстремально.
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных форм кредитования. Если обратиться к статистике, то по данным государственного агентства цены на недвижимость Казахстана за период с января 2006-2007 гг. выросли примерно в 1,4-1,6 раза. В среднем, в Казахстане в январе текущего года стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках составляла 131 тыс. тенге (текущий курс - 122,50тг. за $1) и по сравнению с январем прошлого года увеличилась на 38,8 процентов. Следует отметить, что цена перепродажи благоустроенных квартир в прошедшем январе была равна 100,9 тыс. тенге за 1 квадратный метр, это больше на 62,8%. Если обратиться к цифрам, то наибольшая стоимость строительства 1 кв. м. жилья в следующих регионах, городах: Астана - 82,5 тыс. тенге ($676), реализация составляет 170,1 тыс. тенге ($1 393); Алматы - 91,3 тыс. тенге ($748), реализация - 319,0 тыс. тенге ($2 614); Атырау - 78,8 тыс. тенге ($646), реализация - 118,8 тыс. тенге ($ 974).
Рынок недвижимости Казахстана в течение последних нескольких лет переживает сильный рост. В крупных городах республики во всех сегментах рынка цены особенно уверенно росли в 2004-2006 годах. Вообще со времени зарождения рынка недвижимости в республике стоимость жилья выросла в разы. В Алма-Ате, к примеру, в 2000 году один квадратный метр стоил около 100-150 долларов, но за последние 7 лет цены выросли более чем в 20 раз. Сегодня средняя цена по городу составляет около 3500 долларов, в новых домах, расположенных в центре, трудно найти квартиру по цене ниже 5000-6000 долларов за метр. Особенно быстро, естественно, раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих хорошую деловую репутацию, а также жилье бизнес-класса, расположенное в хороших местах. На этом фоне способно развивать рынок недвижимости строительство жилья эконом-класса – именно в этом секторе возможна реализация спроса со «средним» уровнем семейного дохода в 1000 долларов.
Для оценки справедливой цены квадратного метра жилой площади в Алматы автор использовал несколько способов оценки: 1. Стоимость аренды недвижимости. Такой подход удобен тем, что позволяет не пускаться в довольно «скользкие» рассуждения о среднем доходе, заработной плате и других макроэкономических параметрах. Рынок аренды - это часть рынка недвижимости, и их сопоставление является самым удобным способом оценки. В ланном способе рассмотрены два варианта оценки: a. Вложения в недвижимость как в бизнес-актив. Предполагается, что недвижимость приобретается для сдачи в аренду. Это означает, что доход от таких вложений должен превосходить доходы от банковского депозита. b. Приобретение недвижимости в ипотеку. При такой оценке предполагается, что человек, снимающий квартиру в аренду, предпочтет оформить ипотеку и превратить арендные платежи в «покупные». 2. Коэффициент доступности жилья (housing affordability) и показатель среднедушевого дохода. Оценка, используемая ООН (программа Хабитат) для сравнения рынков недвижимости в мире. Кроме того, приводятся некоторые размышления о предложениях на рынке недвижимости, а также соображения по поводу себестоимости. Эти соображения важны для оценки перспектив и прогнозов развития рынка недвижимости в ближайшем будущем.
Месяц назад нам давали за этот офис 6.5 млн. долларов и у нас было два покупателя. Сегодня - после оформления нами всех соответствующих бумаг - эти же два покупателя предлагают максимум 4 млн. 6.5 млн. и 4 млн. отличаются на 40%. Всеми признаваемый перегретый характер рынка недвижимости в Алматы дал-таки результат: рынок явно перевалил за точку максимума и стремительно скатывается вниз. На этой неделе было опубликованно требование премьер-министра Масимова запретить продажу земель в Алматы и Алматинской области "до особого распоряжения".