Уже сейчас в Алмате сложно продать квартиру, поскольку покупательная способность низкая. Не могут ни первичный рынок продать, ни вторичный, оборотов нет. Как сообщалось ранее, в июне 2007 года в Казахстане цена одного квадратного метра в среднем по Алматы колебалась около значения $3656 c незначительным трендом на повышение как реакция на снижение предложения. В начале июня средняя цена составила $3632,32 за один квадратный метр, в конце - $3700,71. Нам удалось стабилизировать рынок цен, потому что мы объяснили спекулянтам, то есть, сейчас такое модное слово, инвесторам, что не надо торопиться вкладывать в рынок недвижимости, потеряете потом, и они остановились. Я вас как аналитик уверяю, что после окончания процесса легализации этот процесс еще больше стабилизируется, поскольку не будет потока "черных" денег на рынок недвижимости.
Московские квартиры, цены на которые вошли в стадию устойчивой коррекции, сегодня вряд ли интересны частному инвестору. Покупка подмосковных коттеджей пока привлекательна, но требует больших денежных ресурсов. Во что же тогда вкладывать? Один из вариантов — недвижимость в регионах. Аналитики уверены, что российские города повторяют московский сценарий с задержкой на год-два. Значит, можно найти места, где недвижимость еще недооценена. А может, пойти еще дальше и посмотреть постсоветские страны? В отличие от популярных среди наших инвесторов Черногории, Болгарии, ОАЭ (Дубай) и Испании постсоветские страны, с одной стороны, не избалованы рекламой, а с другой — близки нам ментально. Но какую страну выбрать? Украина уже слишком популярна. Во «вражеской» Эстонии рост цен в 2006 году составил аж 70%. Инвестировать в среднеазиатские республики, где квартиры очень дешевы, было бы слишком экстремально.
В Казахстане жилищный сектор перешел на рыночные отношения и главной целью жилищной политики является создание условий для перехода на приобретение и строительство жилья населением через развитие прогрессивных форм кредитования. Если обратиться к статистике, то по данным государственного агентства цены на недвижимость Казахстана за период с января 2006-2007 гг. выросли примерно в 1,4-1,6 раза. В среднем, в Казахстане в январе текущего года стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках составляла 131 тыс. тенге (текущий курс - 122,50тг. за $1) и по сравнению с январем прошлого года увеличилась на 38,8 процентов. Следует отметить, что цена перепродажи благоустроенных квартир в прошедшем январе была равна 100,9 тыс. тенге за 1 квадратный метр, это больше на 62,8%. Если обратиться к цифрам, то наибольшая стоимость строительства 1 кв. м. жилья в следующих регионах, городах: Астана - 82,5 тыс. тенге ($676), реализация составляет 170,1 тыс. тенге ($1 393); Алматы - 91,3 тыс. тенге ($748), реализация - 319,0 тыс. тенге ($2 614); Атырау - 78,8 тыс. тенге ($646), реализация - 118,8 тыс. тенге ($ 974).
Рынок недвижимости Казахстана в течение последних нескольких лет переживает сильный рост. В крупных городах республики во всех сегментах рынка цены особенно уверенно росли в 2004-2006 годах. Вообще со времени зарождения рынка недвижимости в республике стоимость жилья выросла в разы. В Алма-Ате, к примеру, в 2000 году один квадратный метр стоил около 100-150 долларов, но за последние 7 лет цены выросли более чем в 20 раз. Сегодня средняя цена по городу составляет около 3500 долларов, в новых домах, расположенных в центре, трудно найти квартиру по цене ниже 5000-6000 долларов за метр. Особенно быстро, естественно, раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих хорошую деловую репутацию, а также жилье бизнес-класса, расположенное в хороших местах. На этом фоне способно развивать рынок недвижимости строительство жилья эконом-класса – именно в этом секторе возможна реализация спроса со «средним» уровнем семейного дохода в 1000 долларов.
Для оценки справедливой цены квадратного метра жилой площади в Алматы автор использовал несколько способов оценки: 1. Стоимость аренды недвижимости. Такой подход удобен тем, что позволяет не пускаться в довольно «скользкие» рассуждения о среднем доходе, заработной плате и других макроэкономических параметрах. Рынок аренды - это часть рынка недвижимости, и их сопоставление является самым удобным способом оценки. В ланном способе рассмотрены два варианта оценки: a. Вложения в недвижимость как в бизнес-актив. Предполагается, что недвижимость приобретается для сдачи в аренду. Это означает, что доход от таких вложений должен превосходить доходы от банковского депозита. b. Приобретение недвижимости в ипотеку. При такой оценке предполагается, что человек, снимающий квартиру в аренду, предпочтет оформить ипотеку и превратить арендные платежи в «покупные». 2. Коэффициент доступности жилья (housing affordability) и показатель среднедушевого дохода. Оценка, используемая ООН (программа Хабитат) для сравнения рынков недвижимости в мире. Кроме того, приводятся некоторые размышления о предложениях на рынке недвижимости, а также соображения по поводу себестоимости. Эти соображения важны для оценки перспектив и прогнозов развития рынка недвижимости в ближайшем будущем.
Месяц назад нам давали за этот офис 6.5 млн. долларов и у нас было два покупателя. Сегодня - после оформления нами всех соответствующих бумаг - эти же два покупателя предлагают максимум 4 млн. 6.5 млн. и 4 млн. отличаются на 40%. Всеми признаваемый перегретый характер рынка недвижимости в Алматы дал-таки результат: рынок явно перевалил за точку максимума и стремительно скатывается вниз. На этой неделе было опубликованно требование премьер-министра Масимова запретить продажу земель в Алматы и Алматинской области "до особого распоряжения".
Согласно данным Агентства Республики Казахстан по статистике, на жилищное строительство в январе-июне 2007 года направлено 213075 млн. тенге инвестиций, что в 1,6 раза больше, чем в соответствующем периоде прошлого года. Наибольший удельный вес в объеме инвестиций, направленных в жилищное строительство, занимают собственные средства предприятий, организаций и населения (64,6%). Во всех регионах республики, за исключением Карагандинской и Северо-Казахстанской областей, в первой половине 2007 года объем инвестиций в жилищное строительство за счет всех источников финансирования превысил аналогичный период 2006 года.
Сейчас очень многие проекты позиционируются как элитные. Но в то же время сами застройщики говорят об отсутствии как элитных жилых объектов в Астане, так и единой классификации в данном сегменте. Использование термина «элитный» является эффективным маркетинговым инструментом для строительных компаний и риелторов. Таким образом, размывается само понятие «элитная» недвижимость, что в итоге приводит к девальвации этого понятия. И данный рейтинг лишь условно можно назвать «Рейтингом элитной недвижимости». Его объектом является первичная жилая недвижимость (строящиеся многоквартирные жилые дома) столицы, стоимость которой по состоянию на конец апреля 2007 года превышала 1800 долларов за 1 кв. м. Порог в 1800 долларов был выбран для того, чтобы очертить круг объектов рейтинга. В поле зрения попало 13 объектов:
За прошедшую неделю индекс стоимости жилья в Алматы (в ценах предложения) уменьшился на $55,89, или 1,52%, и составил $3609,02 за квадратный метр. Одновременно четвертую неделю предложение снижается. Общегородской индекс предложения уменьшился на 1,39% по сравнению с прошлой неделей. Индекс превышения спроса над предложением составил 0,85%. Разница в стоимости дешевых и дорогих форматов квартир уменьшилась. Стоимость одного квадратного метра в самом дорогом - Медеуском районе превышает средневзвешенную стоимость одного квадратного метра в самом дешевом - Турксибском районе в 1,64 раза. Цены на дорогое жилье уменьшились, на дешевое - возросли. Средневзвешенная цена одного квадратного метра самого дорогого формата квартир составила $5896, самого дешевого - $2572. Разница между самым дорогим и самым дешевым форматом квартир увеличилась. На этой неделе этот индекс составил 2,29 (229%).
За прошедшую неделю индекс стоимости жилья (в ценах предложения) увеличился на $81,52 или 2,41%, и составил $3468,99 за квадратный метр. Общегородской индекс предложения увеличился на 11,64% по сравнению с прошлой неделей и является максимальным за последние 7 месяцев. Разница в стоимости дешевых и дорогих форматов квартир сократилась. Стоимость одного квадратного метра в самом дорогом - Медеуском районе превышает средневзвешенную стоимость одного квадратного метра в самом дешевом - Турксибском районе в 1,62 раза. Цены на дорогое жилье росли медленнее, чем на дешевое. Средневзвешенная цена одного квадратного метра самого дорогого формата квартир составила $5121, самого дешевого - $2214. Разница между самым дорогим и самым дешевым форматом квартир увеличилась.
Благодаря тому, что цены на недвижимость в Италии не перестают расти, приобретение жилья в этой стране считается выгодным с инвестиционной точки зрения. Кроме этого, здесь еще есть места, где апартаменты можно приобрести по относительно невысокой для Европы цене – недаром Калабрийское побережье в этом году названо одним из наиболее интересных мест для покупки жилья. Трудно поверить, но еще пару лет назад апартаменты в Калабрии – полуострове на юге Италии – можно было приобрести за $15 тыс. Вполне реально было найти вариант и дешевле, но тогда мало кто присматривался к небольшим прибрежным городкам, больше напоминавшим крупные деревни. Несколько лет назад цены в Италии вообще были относительно невысоки и начали подниматься, когда было создано единое пространство действия евро и разрешена продажа недвижимости иностранцам.
Газоны тщательно подстрижены, на каждом углу - теннисный корт, на охраняемых земельных участках стоят дорогие виллы. Вопросов нет. Ла Моралеха является одним из самых элитных пригородов Мадрида. Здесь живут те, кто имеет имя и статус в обществе. Здесь трудно найти даже небольшой дом дешевле 1 миллиона евро или с арендной платой меньше 2000 евро в месяц. Однако на роскошных виллах и домах все чаще появляются объявления Se vende ("Продается"). Владельцы или хотят заработать на продаже, или просто вынуждены продавать, потому что не могут оплачивать недвижимость из-за растущих процентных ставок - в Испании проценты на многие ипотечные кредиты могут изменяться. Только покупателей нет. И не только в эксклюзивной Ла Моралеха, но и во всей стране. То, что сейчас коснулось рынка элитного жилья, на общем рынке стало очевидно еще в прошлом году. Так, в четвертом квартале 2006 года продажи на вторичном рынке недвижимости Испании упали на 15%. По данным испанского министерства строительства, из 600 тысяч завершенных в прошлом году новостроек продано пока только около 400 тысяч. На пике бума - в 2003 и 2004 годах - цены на дома росли приблизительно на 20% в год.
За последние несколько лет в Испании введено в эксплуатацию втрое больше жилья по сравнению с Великобританией и вдвое больше, чем во Франции и Италии вместе взятых. На побережье есть места, где рост цен за этот год обещает составить не менее 20% и даже до 50%. Это жилье на традиционных, "старых" курортах, где иностранцы живут уже десятилетиями, а не просто вложили средства на время: Алтея, Хавея, Бенидррм (Коста Бланка), Ллорет де Мар, Бланес (Коста Брава). На конец 2006 года средняя стоимость жилья в испанских городах была на следующем уровне (за квадратный метр): Андалусия - 2 142 евро; Валенсия - 2 074 евро; Аликанте -1 874 евро; Каталония - 3 837 евро; Барселона - 4 192 евро; Жирона - 2 574 евро; Таррагона - 2261 евро; Мусия -1 613 евро.
Рынок испанской недвижимости, значительная доля которого приходится на богатых иностранцев, оказался на пороге кризиса. За неделю акции пяти ведущих местных девелоперских и риэлторских компаний сильно подешевели, а в среду трейдеры начали массово их продавать. Главной причиной падения стало перенасыщение рынка, а сигналом послужило заявление испанского девелопера Astroc о том, что часть прибылей прошлого года получена благодаря продаже активов главе компании. Ценные бумаги Astroc сразу потеряли две трети своей стоимости. За последние десять лет цены на испанскую недвижимость выросли на 270%. К концу 2006 года темпы роста замедлялись по мере того застройщики снижали цены на дома в популярных прибрежных районах, наращивая объемы строительства. На прошлой неделе, согласно правительственному отчету, темпы роста цен на недвижимость оказались самыми низкими за последние девять лет.
Недвижимость в Израиле по карману только состоятельным иностранцам. Чаще всего в этой роли выступают американцы, французы и русские. А сами израильтяне снимают у них квартиры и обеспечивают иностранным инвесторам доход около 10% годовых. Но настоящие деньги приносят вложения в строящиеся объекты в элитных районах Израиля. За сколько, как и что можно приобрести на ветхозаветной земле. Покупать недвижимость в Израиле местные жители не стремятся, для них это очень дорого. Здесь принято снимать жилье. По местным ценам это намного дешевле, чем ежемесячные выплаты по ипотеке. Поэтому погоду на израильском рынке жилья делают иностранцы. Для инвестиций разного масштаба созданы все условия - процесс покупки квартиры или дома иностранным гражданином ничем не отличается от аналогичной операции с участием коренного жителя страны. Разрешение государства на покупку недвижимости не требуется, необходимо лишь заплатить налоги, которые в сумме могут достигать 7% стоимости объекта.
Стать владельцем датской недвижимости так же не просто, как и легально въехать в страну: во-первых, существуют определенные территориальные ограничения на покупку объектов (датчане берегут побережье и курорты); во-вторых, потребуется разрешение Министерства юстиции на покупку датской недвижимости; в-третьих, новоприбывшим (т.е. людям, не имеющим недвижимость в Дании и постоянный вид на жительство) нельзя получить кредит, и поэтому стоимость объекта придется выплачивать сразу. Так, минимальная цена двухкомнатных апартаментов составляет в Копенгагене $130 тыс., а в других городах станы - $75 тыс. Средняя цена небольшого дома в столице (три спальные комнаты) - $300 тыс., в остальных регионах страны - $175 тыс. Количество объектов недвижимости, предлагаемых к международной продаже, невелико, поэтому на одно предложение приходится несколько иностранцев, желающих инвестировать свои средства. Наибольшей популярностью в Дании пользуется столичная недвижимость и объекты, расположенные вдоль линии моря.
Покупка недвижимости в Греции может стать выгодным инвестиционным вложением капитала. Ежегодный рост цен в стране составляет не менее 10%. Особенно выгодно обзаводиться жильем на берегу моря, где всегда есть возможность сдать недвижимость в аренду. Идеальным местом для вложения капитала, по мнению экспертов, является полуостров Халкидики (Македония). В сезон (с апреля по октябрь) цена аренды за день проживания в среднем составляет от 100 евро и возрастает к пику сезона. На полуострове Халкидики можно найти любую "приморскую недвижимость": отдельно стоящие виллы, новые элитные строительные комплексы и таунхаусы, квартиры в трех- и четырехэтажных домах в приморских поселках. Можно приобрести и участки под строительство. Они очень популярны, ведь на приобретенной земле есть возможность построить дом по индивидуальному проекту. Обойдется это удовольствие, конечно, недешево: стоимость строительства - 1-1,2 тыс. евро за 1 кв. м, сроки возведения дома от полугода до года.
За второй квартал 2007 года цены на недвижимость в Голландии снова выросли. По сравнению с предыдущим кварталом их рост, в среднем, составил 2,2 %, а по отношению к 2006 году они выросли на 4,2 %. Средняя цена на жилье в Нидерландах составляет на данный момент 248.000 евро.
Сейчас стоимость квартир и особняков в Германии находится на рекордно низком с 2004 года уровне и в ближайшее время ситуация вряд ли изменится. Существует целый ряд причин, вызвавших застой на некогда оживленном, особенно после воссоединения страны, рынке. Возможно уменьшение спроса, вызванное ростом безработицы и отменой государственных субсидий, а также существенное сокращение инвестиций внутри страны. Среди причин падения спроса на покупку жилья фигурируют и такие факторы, как резкое снижение рождаемости, миграция населения внутри страны, эмиграция пенсионеров, которые в последнее время предпочитают жаркие берега Испании, Турции, Словении и Болгарии.
Первый взлет цен на недвижимость в Лондоне в 80-е годы XX века называют "арабским". Именно тогда семейство Аль-Файедов купило крупный лондонский универмаг Harrod`s. На рубеже 80-х и 90-х цены пошли было вниз, но к концу 90-х вновь стали подниматься. Этот виток повышения считается "русским". Из иностранцев больше всех дорогое жилье в Лондоне покупают россияне - на них приходится 21% сделок с домами стоимостью более 8 млн. фунтов стерлингов. На втором месте - выходцы с Ближнего Востока (13%). Британцы покупают только 37% своей дорогой недвижимости. В целом же иностранцы покупают в Лондоне до 40% дорогого жилья (более 1 млн. фунтов). И это притом, что элитной недвижимости в городе не так уж много - виной тому высокая плотность застройки и жесткие правила, ограничивающие строительство в исторических районах. В результате на один объект может приходиться до сотни потенциальных покупателей, а продаются они порой за считаные дни и даже часы.