Законодательство Швейцарии жестко ограничивает нерезидентов не только в правах покупки местной недвижимости, но и в правах распоряжения приобретенными объектами. Правда, нерезиденты, которым посчастливилось получить вид на жительство категории С, имеют практически равные с гражданами Швейцарии права на свободную покупку недвижимости в любом из кантонов. Граждане стран, не являющихся членами ЕС, могут приобретать жилье в Швейцарии лишь в отдельных кантонах, и только имея вид на жительство. При этом максимально допустимые размеры жилой площади составляют 200 кв. м, а прилегающей территории – 1 тыс. кв. м. Количество разрешений на покупку строго нормировано: в год правительство распределяет между кантонами всего 1,6 тыс. таких разрешений.
Ипотечный кризис на рынке недвижимости США затронул и европейские страны. Однако "потрясения" оказались не столь масштабными, как в Штатах. В некоторых странах цены на жилье либо стабилизировались, либо слегка просели по сравнению с прошлым годом. Но о массовом и ощутимом снижении стоимости объектов жилой недвижимости в Европе говорить не приходится. Тем более что, по словам экспертов международной консалтинговой компании Knight Frank, после некоторого замедления мировой рынок недвижимости продолжит рост. В компании отмечают, что с первого квартала 2007 года по первый квартал 2008 года цены во всем мире увеличились на 6,1%. А, к примеру, с четвертого квартала 2006 года по четвертый квартал 2007 года подорожание составляло 9,2%. Лидирует по росту цен на недвижимость Болгария, где годовое увеличение стоимости (с первого квартала 2007 по первый квартал 2008 года) составило 31,5%.
С начала 2008 г. объем инвестиций китайских компаний и государства в создание предприятий, производственное оборудование и городскую недвижимость вырос на 25,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всплеск вложений вызван природными катаклизмами (снежные бури в конце зимы и недавнее землетрясение) и грядущей Олимпиадой в Пекине. Китайские власти заявляют, что ведущиеся восстановительные работы, а также подготовка спортивных объектов сделают текущий год рекордным по объемам инвестиций в сектор строительства КНР.
По сравнению с прошлым годом число выставленных на продажу квартир упало на 17,8%, до 4490 единиц – самого низкого мартовского показателя, начиная с 1993 года. Такую информацию обнародовал во вторник токийский Институт экономических исследований недвижимости. Количество непроданных квартир возросло до 10837 единиц, самого высокого мартовского показателя, начиная с 1992 года.
По информации, обнародованной накануне Госкомитетом по делам развития и реформ и Государственным статистическим управлением КНР, во 2-м квартале этого года цены на коммерческое жилье в 70 основных городах страны поднялись на 6,3 процента по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Гг. Шэньчжэнь /пров. Гуандун, Южный Китай/, Бэйхай /Гуанси-Чжуанский автономный район, Южный Китай/ и Пекин, где зарегистрирован 14,3, 12,5 и 9,5-процентный рост, сформировали "первую тройку".
В январе-апреле этого года площадь дополнительно построенного коммерческого жилья в Китае составила 84,48 млн кв. м, что на 20,2 процента больше по сравнению с тем же периодом прошлого года; темпы роста составили 10,3 процентного пункта; площадь проданного жилья достигла 136,64 млн кв. м, со снижением на 4 процента, темпы снижения составили 20,6 процентного пункта. Об этом недавно сообщили в Государственном комитете КНР по делам развития и реформ.
На сегодняшний день объем рынка складской недвижимости Польши составляет 3,15 миллиона м2 с ежегодным ростом в 43%. Около 1 миллиона м2 складских площадей находится на этапе строительства. Наиболее активными темпами данный сегмент недвижимости развивается в Варшаве (на сегодняшний день строится около 290 000 м2 складских помещений), Верхней Силезии (250 000 м2), Центральной Польше (180 000 м2) и Познани (170 000 м2). Крупнейшим рынком складской недвижимости Польши остается Познань (1,7 миллиона м2), где сконцентрировано около 54% общего объема складских площадей страны.
В последние два года инвесторы резко активизировались на рынке складских помещений. Это позволит к 2010 году сократить двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости. Сегодня в Алматы потребность в складских помещениях высокого класса составляет от 350 до 500 тыс. кв. м. То есть спрос на эти площади превышает предложение в два раза. До последнего времени девелоперы игнорировали сегмент высококлассных складов, предпочитая заниматься офисной, торгово-развлекательной и жилой недвижимостью. Но по мере насыщения этих рынков недвижимости инвесторы стали обращать внимание и на развитие складских комплексов высокого класса.
В отчете о состоянии рынка недвижимости в 2006 г. цена 1 кв. м площади складских объектов за год выросла на 25% и составила $120-180 в зависимости от месторасположения, коммуникаций, подъездных путей. При площадях 300-500 кв. м стоимость объектов может вырасти до $350. Возрос спрос на склады площадью свыше 1 тыс. кв. м, особенно в диапазоне от 3 до 7 тыс. кв. м. Но такие потребности рынок в черте города уже не в состоянии удовлетворить, скупка земель под склады отодвигается за 20-30 км от Кишинева, в места, где еще можно прибрести землю по приемлемым ценам. Стоимость одного гектара под застройку в пригороде оценивается в $70-150 тыс. против $450 тыс. в столице. В 2006 г. выросла на 10-12% и стоимость найма складских помещений, которая составляет $15-50 за кв. м в год.
Эта бинарная стратегия развития является катализатором, обуславливающим динамичный рост глобального рынка недвижимости. Наряду со странами Западной Европы высокие темпы развития наблюдаются и в Центральной Европе, но первенство сегодня принадлежит странам Восточной Европы. Некогда дикая и опасная, испытывающая острый дефицит качественных объектов во всех сегментах рынка, Восточная Европа начинает завоевывать экономическое доверие. Это позволило крупным финансовым институтам получить подтверждение своим расчетам и испытать рынок на экономическую выносливость. Инвестиции в рынок недвижимости стран Восточной Европы поступали из Австрии, Германии, Великобритании и США. Первая волна таких инвестиций была ознаменована центрально-европейским инвестиционным бумом, который пришелся на Будапешт, Прагу и Варшаву. Вторая — покрыла Бухарест, Киев, Софию, а также другие города. Инвестиции первой волны затронули все сегменты рынка недвижимости Польши, Чехии и Венгрии. Однако качественная составляющая коснулась только офисного рынка. Например, в Варшаве было построено несколько высококлассных бизнес-центров, которые впоследствии были куплены институциональными инвесторами. Крупнейшими транзакциями отличались австрийские институты: Akron Group и Sparkassen Immobilien AG. Инвесторы не только вкладывали деньги в создание недвижимости, но и покупали ее.
Меньше рисков и больше свободы – основные факторы привлекательности рынка офисной недвижимости. Стоимость автоматизированного рабочего места в нем оценивается в $23 260, что на 29,7% выше прошлогоднего уровня. Арендная плата за квадратный метр офисной площади в районе составляет $1900/год при уровне вакантности площадей 4,3%. Второе место в рейтинге занял Гонконг (стоимость рабочего места – $19 730), третье – Париж ($17770). Замыкают пятерку лондонский Сити ($17 690) и Нью-Йорк ($16 400).Украинская столица в списке наиболее дорогих офисов заняла 69-е место в мире. На сегодняшний день в столичных бизнес-центрах класса «А» ставки за 1 кв. м составляют $55-70, в бизнес-центрах класса «В» – $45-55/кв. м». Росту ставок аренды способствует острый дефицит офисных помещений: заполняемость бизнес-центров держится на уровне 95-100%. Потенциал спроса составляют международные компании, отечественные развивающиеся компании, огромный сектор офисных помещений в производственном, жилом, административном секторах. Выгодным может быть развитие проекта как офисной, так и жилой недвижимости.
Глобальный экономический рост подогревает рынки офисной недвижимости в ключевых деловых центрах мира. Основными флагманами роста стоимости офисных помещений остаются Гонконг, Лондон, Нью-Йорк и Токио. В российской столице рынок офисной недвижимости развивается в последние годы семимильными шагами. Трудно поверить, что каких-то 4-5 лет назад 70% европейских компаний не имели маломальского представления о России. Сегодня ситуация кардинально изменилась: московский офисный рынок превратился в лакомый кусочек, и даже знаменитый британский аукционный дом «Сотбис» не устоял, и в конце мая этого года открыл собственный офис в Москве. В 2006 году количество сданных и проданных площадей класса А и В достигло 1,3 млн. кв. метров. Несмотря на громадные цифры, в Москве сохраняется дефицит качественных офисных помещений.
Во II квартале цены на аренду площадей не изменились, в центре Таллинна офисы класса А+ заполнены на сто процентов. Обзор рынка второго квартала дает основания утверждать, что рынок коммерческих площадей в Таллинне продолжает активно развиваться, и во всех секторах спрос на качественные площади превышает предложение. Цены на аренду офисов в центре Таллинна колеблются в пределах 170-250 крон/кв. м. В других частях города, прежде всего в Мустамяэ и Кристийне, возводятся новые офисные здания, и поскольку договоры об аренде более чем половины новых офисных площадей подписываются еще до их сдачи в эксплуатацию, можно утверждать, что спрос на них имеется, и пустовать здания не будут. В то же время следует отметить, что увеличения торговых площадей во втором квартале этого года не наблюдалось. Так, в 2008 году в ходе расширения торгового центра Rocca al Mare в части города Хааберсти появится 16 000 кв. м новых торговых площадей. К концу этого года войдет в строй новая коммерческая улица в квартале Ротерманна, благодаря чему торговые площади в центре Таллинна увеличатся еще на 4000 кв. м.
Поскольку предложение офисных площадей класса «А» в Пекине ограничено, девелоперы повышают стоимость арендной платы, а из-за стремительного повышения спроса стал постепенно снижаться процент незанятости помещений в офисных зданиях. Но уже во второй половине 2007 года или в начале 2008-го город может столкнуться с проблемой нехватки предложения. Ожидается, что во второй половине 2007 года предложение офисных площадей класса «А» превысит отметку в 1,6 млн. кв. м, а в первой половине 2008-го - отметку в 955 тыс. кв. м.
По данным Торгово-промышленной палаты Гамбурга, за девять месяцев текущего года оборот офисных площадей в городе составил 440 тыс. кв. м. Это на 40% больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 50% больше среднего показателя за последние 10 лет. За первые три квартала 2007 года было отстроено 200 тыс. кв. м офисов. Это на треть больше, чем за тот же период 2006 года. Самая высокая стоимость офисной арендной платы в настоящее время составляет около €22,5 за кв. м. По прогнозам аналитиков, до конца текущего года она увеличится до €23 за кв. м. В первом полугодии 2007 г. общий объем сделок на рынке немецкой коммерческой недвижимости превысил прошлогодние показатели более чем на треть.
Стоимость аренды некоторых типов офисных помещений в Чехии может в наступившем году упасть на 10%. В первую очередь это касается старых помещений без нестандартного оборудования. Качественные помещения, наоборот, подорожают на 15%. Иностранцы все чаще покупают квартиры в Праге в качестве инвестиций и для сдачи в аренду. Особый интерес у них вызывают небольшие и средние по размеру квартиры (одно или двухкомнатные) площадью около 50 кв. м в центре Праги по цене от 2 до 5 млн. крон. Они придают большое значение качеству отделки, использованию современных материалов и таким дополнительным службам, как консьерж и возможность присмотра за детьми. Кроме иностранцев интерес к таким квартирам проявляют чехи, которые значительную долю времени живут за границей. Самая дорогая недвижимость - в Праге 1, Виноградах, а также в Праге 6 – районах, которые имеют хорошее транспортное сообщение с центром. Растет интерес и к такому менее престижному ранее району как Голешовице. Платить за квартиры наличными предпочитают только российские покупатели, иностранцы других национальностей обычно берут кредит. Сдают такие "коммерческие" квартиры их иностранные владельцы как чехам, так и таким же иностранцам. Цена аренды жилья, которое снимают иностранцы, колеблется от 15 до 45 тыс. крон в месяц, а чехи предпочитают снимать его по цене от 10 до 30 тыс. крон в месяц.
Несоответствие спроса и предложения на казахстанском рынке офисных помещений вынуждает заказчиков покупать или арендовать помещения в бизнес-центрах по завышенным ценам. На долю же малого и среднего бизнеса выпадает размещение в съемных квартирах или домах, перестроенных под офис. За последние 5 лет рост деловой активности в Казахстане в разы превысил объемы ввода в эксплуатацию офисных помещений. К примеру, только в Алматы количество действующих предприятий малого бизнеса выросло на 30%, а прирост административных помещений с 2000 года составил всего 3% от общего городского офисного пространства. Отечественные застройщики в своем большинстве отдают предпочтение строительству жилья, поскольку реализация таких проектов более рентабельна. Сроки окупаемости жилых комплексов варьируются от 1,5 до 2 лет, тогда как в бизнес-центрах эти показатели составляют порядка 6 лет. На реализацию одного проекта необходимо порядка 10–15 млн. долларов при средней площади 15 тыс. кв. м.
Частным лицам принадлежат лишь 8% земель Кишинева, остальные земли находятся в муниципальной (71%) и государственной (21%) собственности. По данным проекта Генплана развития Кишинева, в публичной собственности, в основном, находятся участки, предназначенные под строительство - 1,4 тыс. га. Около 42% земельных участков находятся в зоне риска (оползней). Стоимость земельных участков зависит от их расположения, будущего предназначения, обеспеченности соответствующей инфраструктурой, экологического состояния территории, близости промышленных предприятий. Максимальные цены в 2006 г. отмечены в секторе Буюкань - $500 за кв. м и в Центре - $400 за кв. м. Самые низкие - также в Буюкань - $11 за кв. м. В целом по Кишиневу минимальная цена 1 кв. м земли равнялась в прошлом году $22,7, максимальная - $283. Столичные участки разделены на пять ценовых категорий. К первой и второй относятся земли, расположенные в исторической зоне Кишинева, их цена составляет, соответственно, $240-500 за кв. м и $120-240 за кв. м.
В 2006 кадастровые органы зарегистрировали 51 483 сделки купли-продажи земельных участков, что на 8,5% больше, чем в предыдущем году, а их доля в общей структуре операций увеличилась до 37% - самый высокий уровень с 2000 года. В то же время значительно уменьшилось число сделок по аренде сельскохозяйственных участков - с 18% в 2005 году до 8% в 2006-м, почти наполовину уменьшился объем ипотеки. Это хорошая тенденция, поскольку отчуждение сельскохозяйственных участков посредством купли-продажи - самый надежный метод консолидации сельскохозяйственных участков.
Еще три года назад рынок городской земли в Казахстане находился в зачаточном состоянии. Сегодня по степени своей доходности он стоит в одном ряду с нефтяным бизнесом. Особенно бурно этот рынок развивается в Алматы, где площадь городских земель составляет около 29 тыс. га (с прилегающими территориями – порядка 37 тыс. га), а их общий ценовой потенциал достигает $130 млрд. Анализируя основные тенденции развития рынка земли южной столицы, можно констатировать следующее: • Постоянное (и порой неконтролируемое и малопредсказуемое) повышение цен. Так, по сравнению с августом 2006 года средняя цена на земельные участки в Алматы к ноябрю повысилась примерно на 43%. • Увеличение доли предложения больших (свыше 1 га) земельных участков с коммерческим целевым назначением.