Международные консультанты по недвижимости ожидают, что в 2010 г. мировой рынок недвижимости опять станет привлекательным для инвесторов. Однако ожидаемый уровень доходности от вложений будет существенно ниже того, что прогнозировали в 2006-2007 году. При этом и консультанты, и сами инвесторы пересмотрели подходы к определению того, какой проект считать интересным.
В декабре стоимость жилой недвижимости в 70 крупнейших городах Китая увеличилась на 7,8% в годовом исчислении, что является самым высоким показателем с июля 2008 года.В ноябре стоимость жилья в канадских новостройках поднялась на 0,4% по сравнению с октябрем. Данный показатель стабильно растет с июля. Эксперты считают, что цены на первичном рынке поднимаются из-за увеличения расходов девелоперов на строительные материалы и рабочую силу. Объем сделок с жилой и коммерческой недвижимостью в Берлине по итогам 2009 года составил €2,3 млрд. Для сравнения: в других крупных городах Германии – Мюнхене и Гамбурге – объем сделок в прошлом году составлял €480 млн (в каждом городе). На Франкфурт и Дюссельдорф пришлось по €560 млн. Это позволило специалистам компании Engel & Volkers назвать берлинский рынок недвижимости наиболее ликвидным в Германии.
2010 год станет сложным для инвесторов, оживление деловой активности в странах Европы будет происходить неравномерно. Объемы инвестиций останутся низкими, но арендный офисный рынок будет восстанавливаться быстрее остальных. Таковы данные нового отчета компании "Jones Lang LaSalle".Как сообщили в пресс-службе компании, инвесторы столкнутся с трудностями при поиске активов, определению их стоимости и установлению ценовых уровней. Многие инвесторы и банки будут продолжать решать вопросы с залоговыми активами, а рефинансирование останется основной проблемой.
Из-за того, что потенциальным покупателям стало сложнее самостоятельно разобраться в изменяющихся рынках, и оценить риски того или иного шага, возросла роль профессиональных риэлторов, которые отчасти стали даже исполнять роль инвестиционных консультантов.На протяжении 2009 года мы наблюдали постепенное, но устойчивое увеличение спроса .Структура запросов потенциальных покупателей диверсифицировалась, в ней появились новые страны, в связи с чем компания увеличила количество направлений в своем портфеле до 20. В разных странах процессы на рынках недвижимости происходили различные, подчас - диаметрально противоположные. Такие страны как Латвия, США, Испания и ряд других долгое время демонстрировали падение, Франция, Италия и Германия оставались стабильными.
Согласно прогнозу аналитиков Nomura Holdings, в первой половине 2010 года акции компаний Поднебесной, связанных с недвижимостью, подорожают на 30-50%. Впрочем, инвесторам следует проявить осторожность в выборе объектов вложения капитала: рост цен на китайскую недвижимость приобретает все более спекулятивный характер, пишет RBC daily.Цены на жилье в Китае в следующем году вырастут на 15%, что приведет к росту доходов девелоперов и повышению стоимости их акций. Цены на жилье в 70 крупнейших китайских городах в ноябре в среднем выросли на 5,7% в годичном исчислении.
Эти страны можно объединить лишь по их общему историческому прошлому, их рынкам недвижимости свойственны и общие тенденции. В большинстве бывших соцстран наблюдалось значительное падение цен на жилье и объемов сделок купли-продажи в сравнении с прошлым годом. В целом рынки недвижимости этих стран – в особенности это касается балтийских государств и Украины – пережили кризис хуже, чем западноевропейские страны.
Цены на жилье в Новой Зеландии увеличились на 1,1% относительно сентября и на 6% – по сравнению с тем же периодом 2008 года. Средняя стоимость жилья в стране достигла десятилетнего максимума – 355 тыс. новозеландских долларов ($265 тыс.).В первой половине ноября объемы продаж вторичного жилья в Шанхае выросли на 40%. Кроме того, в некоторых районах крупнейшего города Китая цены на готовое жилье за тот же период поднялись на 10–15%.В октябре объемы ипотечного кредитования в Великобритании увеличились на 5% относительно сентября, до отметки ?13,5 млрд. По сравнению с тем же периодом прошлого года данный показатель снизился на 27%
Недвижимость в Европе с лета 2008 года подешевела на 10-65%. До конца 2010 года она, по прогнозам, дорожать не будет. Но через год-другой цены начнут повышаться, да и на сдаче недвижимости в аренду можно заработать не меньше €1000 в месяц.Снижения цен на недвижимость прокатилась по всему миру. Поэтому можно считать, что сейчас довольно благоприятные условия для покупки жилья за рубежом. На вторичном рынке недвижимость на 10-65% дешевле, чем в начале 2008 года, а на первичном можно еще и получить дополнительные скидки и рассрочки по оплате от застройщиков. Велична таких скидок может достигать 10-20%.
Основное влияние на рыночную конъюнктуру в 3 квартале 2009 года оказали фактор сезонности, связанный с периодом летнего снижения деловой активности, а так же общий фон экономического кризиса. В течение 3 квартала 2009 года сформировался значительный объем потенциального спроса, так как порядка 80 – 90% потенциальных покупателей отложили решение о покупке загородной недвижимости до сентября-октября 2009 года. Данная ситуация связана с ожиданиями новой волны кризиса, влияние которой вынудило бы девелоперов скорректировать цены в сторону снижения.
По итогам II квартала 2009г. лидером роста на рынке жилья за последние 12 месяцев стал Израиль, показав увеличение 12,5% на конец II квартала 2009 г. В квартальном исчислении наибольший прирост у Норвегии, где цены выросли на 5,3% за II квартал текущего года. Наибольшее снижение в годовом выражении (-47%) и второе по величине за квартал (-7,5%) произошло в Дубаи, однако, темпы падения сильно замедлились. Ускорение квартального падения произошло менее чем в 25% стран.
В 2008 году квартиры в Швеции, Испании и Норвегии подешевели на 4–5%, в Ирландии — на 12%, Исландии — на 16%, Великобритании — на 18%, США — на 19,5%. В странах Прибалтики прошлогодний обвал цен составил от 26% до 37%. В 2009-м падение цен на квадратные метры продолжилось. Теперь средние цены на дома в Швеции составляют EUR150 тыс., в Канаде — EUR200 тыс., в США — от $120 тыс. А недвижимость в Прибалтике и Болгарии можно купить менее чем за EUR50 тыс. До кризиса для покупки жилья в одном из мегаполисов или на мировом курорте требовалось не менее EUR200–300 тыс. Теперь зачастую необходимо порядка EUR100 тыс.
Несмотря на то, что в целом экономика европейских, ближневосточных и африканских стран характеризовалась дальнейшим замедлением, со второй половины 2008 года, в странах ЕС и Великобритании был отмечен незначительный рост экономических показателей рынка складской недвижимости. Тем не менее, в IV квартале 2008 года совокупный ВВП стран ЕС был зарегистрирован на уровне минус 5,9%, при этом наиболее стремительный спад пришелся на Великобританию, Ирландию и Испанию, в связи с тем, что банковский кризис в данных странах начал затрагивать более широкие слои экономики.
Исследования показывают, что инвестиционная активность в прошлом году в основном была сосредоточена на наиболее ликвидных рынках складских площадей в Европе. Так, примерно половина всех инвестиций была сделана в Великобритании и Германии. Несмотря на 48-процентный спад по сравнению с предыдущим годом, Великобритания осталась самым привлекательным рынком для инвестиций в складские площади с объемом инвестиций в 2,4 миллиарда евро. Инвестиции в Германии достигли 1,7 миллиардов евро, что на 28% ниже, чем в 2007, однако это был самый небольшой спад активности из всех европейских рынков. Активность в странах Центральной и Восточной Европы оставалась слабой – объем инвестиций составил 600 миллионов евро, хотя этот регион несколько увеличил свою долю относительно других стран – с 5% в 2007 году до 7% в 2008. Возможности приобретения высококлассных активов оставались ограниченными.
В 2008 году объем прямых инвестиций в складскую недвижимость составил 8,4 млрд. евро, что на 44% ниже, чем в 2007. По мнению аналитиков, спад арендаторского спроса и увеличение объема предложения приведут к снижению арендных ставок в 2009 году. Инвестиционная активность в прошлом году в основном была сосредоточена на наиболее ликвидных рынках складских площадей в Европе. Так, примерно половина всех инвестиций была сделана в Великобритании и Германии.
Существенное влияние кризиса ликвидности в настоящее время ощущается на всех рынках недвижимости. В более чем 80% стран, отмеченных в этом индексе, зафиксировано снижение цен за последние три месяца 2008 года, тогда как за аналогичный период 2007 года тенденции падения цен наблюдались только в 27% стран. Стоимость жилой недвижимости в Дубае выросла за 2008 год почти на 60%, тем не менее, большая часть этого прироста может «сойти на нет» в текущем году. Украина заняла 11-е место в глобальном рейтинге, показав 3,9% роста за год. Положительная динамика по итогам года стала возможна благодаря динамичному росту рынка в первой половине 2008 года, в последнем квартале года падение составило 9,3%. Латвия продемонстрировала самое значительное падение цен, как годовое (- 33,5%) , так и квартальное (-16%).
Отдых на Лазурном Берегу для большинства населения планеты — вопрос в первую очередь престижа, а потом уже комфорта. Хотя сетовать на уровень сервиса курортникам в Ницце, Монако, Антибе, Каннах, Сан-Тропе и прочих уголках этого удивительного побережья не приходится. Франция — самая романтичная европейская страна, законодательница мод, известная во всем мире своим виноделием и ни в чем не уступающей ему кухней. На фешенебельных курортах и в туристических центрах эти достоинства страны лишь удваиваются, ибо каждый коренной обитатель, и тем более риелтор, владелец отеля или ресторатор, знают, что их благополучие во многом зависит от уровня предоставляемых услуг. Туристическая статистика показывает, что Франция является самой посещаемой страной мира. А самым дорогим курортом был и остается Лазурный Берег, недвижимость которого растет в цене даже во время кризиса. Недвижимость во Франции — это выгодное инвестирование и стабильный ежегодный доход. Цены на недвижимость в престижных районах неуклонно растут, и это неудивительно — спрос превышает предложение. Прежде всего это относится к Лазурному Берегу и Парижу. На вторичном рынке цены начинаются от 150 тыс. евро (студия от 18 кв. м) и доходят до нескольких миллионов. Стоимость нового жилья, непосредственно от застройщика, стартует от 200–225 тыс. евро (небольшая, 42–52 кв. м, квартира в центре города). При этом всегда есть возможность выплачивать оговоренную сумму с рассрочкой и в дальнейшем сдавать приобретенные квадратные метры в аренду. Опыт показывает, что капиталовложения здесь отличаются крайней стабильностью и неизменно приносят прибыль.
Вот уже 15 лет подряд Гонконг занимает лидирующую позицию в «Рейтинге экономической свободы» (Economic Freedom Index), составлением которого занимаются совместно издание Wall Street Journal и Heritage Foundation (фонд «Наследие»). В последнем исследовании город набрал 90%, что гораздо выше среднемирового показателя (59,5%). В отчете рассматривалось 179 стран. Исходя из десяти индикаторов экономической свободы было выведено среднее значение, от которого и зависело место страны в общем рейтинге. Самый высокий показатель Гонконга – 92,7%, за свободу ведения бизнеса, а самый низкий – 83%, за уровень коррупции в стране. Неправительственная организация Urban Land Institute (Институт городских земель) и аналитическая компания PricewaterhouseCoopers (PwC) в своем докладе от 2009 года – «Новые тенденции на азиатско-тихоокеанском рынке недвижимости» – поместили Гонконг на третье место пятерки наиболее перспективных для инвестиций азиатских городов. В исследовании, основанном на интервью профессионалов азиатского рынка недвижимости, рассматривались 20 городов азиатско-тихоокеанского региона (АТР).
Вопреки пессимистическим прогнозам, в начале февраля минские агентства недвижимости почувствовали заметное по сравнению с январем оживление на рынке коммерческой недвижимости. Это оживление создается двумя основными группами покупателей. Одна группа – это совсем небольшие фирмы, индивидуальные предприниматели и просто физлица, которые интересуются офисами площадью до 60 кв.метров. Такие покупки осуществляются, как правило, без привлечения банковских кредитов и преимущественно с целью сохранения накопленных сбережений путем вложения в наиболее ликвидную недвижимость. Вторая группа покупателей – средние и крупные компании, которые по разным причинам менее подвержены влиянию финансового кризиса.
Рецессия особенно серьезно отразилась на Нью-Йорке, в Нью-Йорке, на Уолл-стрит, сосредоточено много ведущих мировых инвестиционных банков, которые переживают сейчас не лучшие времена, там находится тяжело пострадавшая от кризиса фондовая биржа и штаб-квартиры тысяч компаний. Сейчас на рынок «приходит» очень много объектов, гораздо больше, чем можно легко сдать или продать, а спад покупательской активности, скорее всего, будет продолжаться еще шесть месяцев. Аналитики уверяют в том, что от кризиса пострадали все сегменты рынка недвижимости и выздоровление ожидается не ранее первого квартала 2010 года.
Внезапно обрушившаяся волна негативных новостей, связанных с экономической ситуацией, заставила многих думать, что эта рецессия никогда не прекратится. Разумеется, она закончится и, вполне возможно, к концу текущего года. По прогнозам аналитиков компании существует два вероятных сценария развития офисного рынка США в 2009 и 2010 годах, обещающих как значительные сложности, так и предпосылки к восстановлению. По мнению специалистов компании, процесс восстановления будет медленным и неравномерным, а фактический рост экономики начнется по окончанию регресса, который можно однозначно считать одним из серьезнейших со времен Великой Депрессии.