Из всех видов загородной недвижимости именно коттеджные городки сегодня являются самым привлекательным вариантом для проживания с точки зрения комфорта, безопасности и социальной погруженности. Средняя стоимость дома с учетом земельного участка в городках составляет $800 тыс. Покупая жилье в наших коттеджных городках, люди платят в первую очередь за социальную погруженность. Во-вторых, за безопасность, ну и не последним фактором является комфорт. Хозяева избавляются от необходимости самостоятельно ухаживать за домом и его коммуникациями, поскольку за этим следит сервисная служба городков.
Объем рынка коттеджных городков в 2006 г. составит более 577 тыс. кв. м
Столичный ритэйл: независимая экспертиза. По просьбе «КН» эксперты оценили сильные и слабые стороны наиболее знаковых ТЦ Киева.
Несмотря на дефицит в столице офисных помещений, правила на этом рынке начинают диктовать арендаторы. Солидные иностранные компании, привыкшие размещать свои филиалы и представительства в офисах высокого класса, зачастую откладывают выход на украинский рынок из-за дефицита офисных помещений. Кроме реконструкции имеющихся в центре зданий, инвесторы начнут постепенно осваивать промышленные зоны и создавать на их месте деловые городки в формате бизнес-парков. Если инвесторам все же удастся реализовать все заявленные крупные проекты, то первичное насыщение столичного офисного рынка произойдет не раньше чем в 2010 году, когда будут построены 130 новых офисных центров общей площадью 2,7 млн кв. м. Вот тогда и появится более четкая сегментация офисных помещений по классу, частично снизятся арендные ставки.
Сегодня рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и по нашим прогнозом в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, это в свою очередь стимулирует сначала выход на рынок небольших инвестиционных фондов, а затем возможна перепродажа ними своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность.
Привлекательными для развития коттеджного строительства на сегодняшний день являются также Одесское, Бориспольское, Броварское, Вышгородское, Киево-Святошинское направления. В Одесском направлении за анализируемый период цены на земельные участки выросли в среднем на 77% (стоимость сотки $1000-$13 000), в Бориспольском - на 66% (стоимость сотки составляет $1000-$8000), в Броварском направлении на 53% (земля продается по $1300-$5000 за сотку), в Вышгородском - на 45% (стоимость сотки -$1500-$6000), в Киево-Святошинском -на 94% (стоимость сотки - $2500-$8000).
Провал наполеоновских планов девелоперов по выводу на рынок гигантского количества жилья в загородных коттеджных городках поставил потенциальных покупателей в сложное положение. Воспользовавшись ажиотажем, девелоперы предлагают желающим выложить за будущую родовую усадьбу - типовые кирпичные коробки без отделки - миллионы долларов. А сравнительно недорогие ($150-200 тыс.) коттеджи для "среднего класса" вообще перешли в разряд дефицита. Собственники земли, анонсировавшие ранее массовое начало возведения таких поселков, попросту выставили полученные бесплатно под будущее строительство земельные участки на продажу.
Спрос. Продвижение. Особенности. Итоги. Объёмы рынка и прогнозы на будущее.
Развитие рынка торговых площадей Харькова находится на уровне активного роста и появления большого количества новых проектов.
По мнению специалистов, в на рынке офисной недвижимости Киева сейчас наблюдается настоящий бум – ежегодная динамика роста арендных ставок составляет порядка 30%, и сегодня они уже на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы. Причиной подобного явления служит несбалансированность спроса и предложения – так, уровень вакантности офисных помещений класса «А» и «В+» на конец 2006 г. составлял всего 1,7%, снизившись по сравнению c 2005 г. на 3%. Это означает, что условия на рынке в настоящее время диктует арендодатель – в международной практике принято считать, что положение на рынке изменяется в лучшую для арендатора сторону при уровне вакантности не менее 10%.
Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым. Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.
За последние три месяца цены на землю под Киевом выросли на 10%. Эксперты говорят, что в 2006 году небольшое увеличение стоимости продолжится, но уже только на избранные земельные участки с развитой инфраструктурой и красивыми видовыми характеристиками. А уже в 2007 году может последовать ценовой обвал на все категории наделов. С приходом весны земельный рынок Киевской области активизировался. Если зимой наделы покупали только единицы, то с приходом оттепели число людей, пожелавших стать счастливыми обладателями участка в столичном регионе, утроилось.
Все больше киевлян обзаводятся жилплощадью за чертой города. Самые скромные цены на домики в деревне неподалеку от столицы начинаются от $50-70 тыс. Несмотря на строительный бум в Киеве, риелторы фиксируют стабильный рост спроса на участки за городской чертой. Жить в городе постоянно становится не престижно, и все больше горожан строят себе дом вне мегаполиса. Первый этап переселения из квартиры в загородный особняк - покупка земли. Частные дома киевляне предпочитают строить вдоль всех развитых трасс - в Обуховском направлении, по Одесской трассе, Вышгородской трассе, Житомирской и Варшавской трассах.
Сводный анализ первичного рынка недвижимости за 2004 - 2006 год
Ситуация на львовском рынке торговых центров быстро меняется, что соответствует тенденциям развития торговой недвижимости в крупных украинских городах.
Самые дорогие офисы Восточной Европы — в Киеве. Почему украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах CB Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, — Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров — один из самых низких в Европе — всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров. При этом в западных отчетах указывается, что именно у столицы России самый низкий уровень вакантности в Восточной Европе. В Киеве большой дефицит офисных помещений. Например, новый бизнес-центр «Парус» был заполнен арендаторами задолго до официального открытия.
Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, имеет свои специфические законы развития. В частности, "закон очередности", согласно которому в первую очередь развивается рынок офисной и торговой недвижимости, а вслед за ними - рынок профессиональной складской недвижимости. Для украинского рынка пришло время развивать складское направление. В пользу складского сегмента рынка говорит также и то, что его "конкуренты по инвестициям" - торговый и офисный сегменты рынка недвижимости - приближаются к насыщению. К тому же в последнее время заметно активизировались и логистические компании, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины.
По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» (КЖИ), стоимость земли в Киеве с декабря 2006 по апрель 2007 года выросла в среднем 20%. Средние цены на землю в Киеве колеблются от $11,7 тыс./сотка (Дарницкий район) до $125,4 тыс./сотка (Печерский район). Наиболее обширно предложение участков в Дарницком районе Киева (в частности на Осокорках, Бортничах, Верхних Бортничах), практически нет предложений в Оболонском, Шевченковском и Днепровском районах. Средние цены на землю в Киеве колеблются от $11,7 тыс./сотка (Дарницкий район) до $125,4 тыс./сотка (Печерский район), сообщили в компании КЖИ.
У коттеджного городка по сравнению с самостоятельной постройкой дома за городом имеется ряд преимуществ. Это и охрана, и надежное энерго- и водоснабжение (как правило, строителями устанавливаются новые трансформаторные подстанции и автоматика, в то время как индивидуальный дом в селе может быть запитан лишь от существующей распределительной сети, зачастую ненадежной и выработавшей свой ресурс). Кроме того, в некоторых городках предусмотрена специальная услуга - "централизованный" уход за участком (полив и стрижка газонов, уход за бассейном и деревьями). Она обходится в среднем в 100-150 у.е. в месяц. Очень удобным является наличие школьных автобусов и другой инфраструктуры, чего села и дачные поселки обычно лишены.
В ноябре столичная недвижимость преодолеет психологический рубеж в $2000 за квадрат. Ценовые тенденции первого месяца осени неутешительны для покупателей жилья, для продавцов — радостны