Цена земельного участка, если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, в общей смете составляет не более 10%, порядка 50-55% отводится под строительно-монтажные работы, 30-35% — организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10% — проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до $1 000/кв. м.
Киев "отстает" от Москвы лет на пять, и потому многие наблюдаемые на столичном (как, впрочем, и "общеукраинском") рынке явления - это пройденный для России этап.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики Черновцов. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста, и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения.Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателя и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, в ряде случаев не соответствуют заявляемому классу, и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц стран Центральной и Восточной Европы.
Цены на участки в самом престижном Обуховском направлении хотя и остаются самыми высокими по области, но по темпам роста (29% - за год, а за период с 2001 по 2007 год - в 9 раз) значительно уступили Бориспольскому и Киево-Святошинскому районам. Вслед за баснословно дорогой Конча-Заспой ($25.750 за сотку) в списке "золотых угодий" расположились Плюты ($9.935), Козин ($8.855), Рудики ($6.850), Романков ($6.000) и Подгорцы ($3.502). По данным консалтинговой компании SV Development, Бориспольский район в 2006 году обогнал по темпам роста цен на землю традиционного лидера последних лет - район Обуховский.
В начале небыстрого процесса приобретения частной недвижимости в кредит ситуация выглядит обнадеживающе. Предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк охотно дают около двух десятков работающих в Украине банков. Хотя на частный сектор, по разным оценкам банкиров, приходится лишь 10-20% ипотечных ссуд, этот вид кредитования уже не является изюминкой отдельных финучреждений. На первый взгляд, есть возможность выбрать процентные условия (в среднем от 12,5 до 16% годовых в долларах) и одолжить недостающую сумму (в основном не больше $100-200 тыс.). Дальше в каждом банке всплывают "свои" нюансы.
Вторичный рынок недвижимости копирует колебания на рынке первичном. Цены неутомимо растут, и их падения в ближайшее время не предвидится.
К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ. По прогнозам консалтинговой компании «Colliers International в Украине», за три года древний город получит еще 120 тыс. высококачественных торговых квадратных метра. Отечественные компании более снисходительны к определению торгового центра и «насчитали» более 40 тыс. кв. м общей площади всех ТЦ. Львовские ритейлеры вынуждены арендовать помещения либо в старых магазинах, либо в более-менее новых торговых центрах. «Общая площадь помещений в ТЦ Львова, по подсчетам специалистов нашей компании, не превышает 47 тыс. кв. м, что в пересчете на тысячу жителей составляет около 59 кв. м», – констатирует Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development. Более качественные объекты торговли заполнены на 100%, вакантность непрофессиональных площадей составляет не более 5%.
На отечественном рынке офисные центры в формате бизнес-парков только начинают развиваться. Как отмечают специалисты в области коммерческой недвижимости, по сравнению со стандартными бизнес-центрами они обладают огромным рядом преимуществ как для самих девелоперов, так и для арендаторов, в силу своей развитой инфраструктуры, сочетающей в себе производственные помещения, склады, фастфуды, магазины и др. Главной отличительной чертой бизнес-парков является их месторасположение - в пригородной зоне ли на окраине города, - а так же обладание хорошей транспортной доступностью, комфортабельными помещениями (при более низких арендных ставках) и достаточным количеством автомобильных парковочных мест.
В 2006 году наиболее активно развивалось житомирское направление (Киево-Святошинский район), где сейчас интенсивно ведется коттеджное строительство. По мнению аналитиков компании, инвесторов, кроме природных условий, привлекает удобная транспортная развязка, а значит, возможность относительно быстро добраться в центр Киева. За последний год цены на земельные участки здесь выросли в среднем на 65%, при этом стоимость сотки на сегодняшний день составляет от 1,6 до 21 тыс. долл. Средняя цена на землю в 25 километровой пригородной зоне Киева на сегодняшний день составляет 3 597 долл. за сотку, что в 25 раз выше стоимости земли в целом по Украине.
Сегодня в Украине используют несколько классификаций коттеджных городков. Большинство девелоперов и риелторов за основу взяли российскую классификацию, адаптированную под местные реалии. Согласно ей, сегодня в киевском пригороде выделяют городки высшей, высокой, бизнес и экономкатегории. В данной классификации применяется такая схема: поселки высшей категории расположены не далее 20 км от городских границ. Обязательно наличие хвойного леса и водоема. Количество домов не должно превышать трех десятков, а их площадь обязательно должна быть около 500 кв. м при величине участка от 50 соток.
Недвижимость Киева ценится достаточно высоко, вне зависимости от того, о чем идет речь: об аренде, купле-продаже или обмене квартир. Тенденции роста цен 2006 года весьма насторожили потребителя, который уже абсолютно не может прогнозировать ситуацию…
Розничный бизнес в столице попал в сложное положение. Интерес спекулянтов, перекинувшийся с жилья на коммерческую недвижимость, взвинтил цены на торговые помещения в центре Киева до предела. Инвесторы уже вкладывают деньги в магазины и кафе исключительно из соображений престижа, не ожидая отдачи в ближайшие 15–20 лет. Обычные предприниматели, привыкшие зарабатывать на торговле, не могут из-за нехватки площадей расширить свой бизнес. Фаворитом продаж по-прежнему остается центр и любые проходные места, в первую очередь возле станций метрополитена и популярных крупных ТЦ.
Дефицит офисов заставляет именитые компании работать в недостроенных помещениях. Рынок офисных помещений столицы переживает ценовой бум. С весны арендные ставки в киевских бизнес-центрах выросли на треть, а в обыкновенных административных зданиях - более чем на 50%. Основная причина - острый дефицит ликвидных помещений. С начала осени даже компании с мировым именем, выходящие на наш рынок, зачастую не могут подыскать себе пристойное помещение и вынуждены ютиться в неприспособленных комнатах или виртуальных офисах. B настоящее время столичный рынок профессиональных офисных помещений насчитывает порядка 520 тыс. кв. м, площадь же непрофессиональных офисов (включая перестроенные квартиры) составляет около 4 млн. кв. м.
5 млн. га всех арендованных сельхозугодий сегодня контролируют крупные аграрные холдинги. Однако инвестировать в черноземы капиталисты-аграрии будут с большой осторожностью. Формирование крупного земельного арендатора в Украине проходило поэтапно и, в большей степени, было продиктовано ростом конкуренции в среде переработчиков и экспортеров сельхозпродукции на самых "вкусных" рынках - зерновом и масличном. В середине 1990-х годов, когда стартовал процесс расформирования колхозов, многие владельцы паев решили самостоятельно обрабатывать земельные наделы. Большинство из них занялись выращиванием кормовых культур, что было обусловлено наличием у частников домашнего скота, который необходимо было чем-то кормить.
За последний год конъюнктура спроса изменилась. Если раньше критерием благосостояния считался дом огромной площади, порой доходящей до 1,5-2,5 тыс. кв. м, то сегодня интерес элиты направлен на "масштабирование" своего участка. В приоритете - небольшие дома площадью около 250-350 кв. м в стиле современной классики, расположенные на довольно больших участках - около одного гектара. Поэтому площадь участков (15-40 соток) в "Золотых воротах" устраивает уже не всех клиентов, несмотря на самую развитую инфраструктуру из всех коттеджных городков, построенных в Обуховском направлении.
Недвижимость в регионах Украины растет в цене на 30-40% в год
Полтавская битва. Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Торговцам много обещают. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города — Фрунзе, откроется новый ТРЦ «Конкорд», общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
Рынок недвижимости не дремлет. Создание современных, качественных площадей, отвечающих самым высоким эстетическим и функциональным требованиям — вот главные характеристики рынка. Особое внимание сегодня уделяется многофункциональным комплексам, включающим в себя объекты жилищного, социального и общественно-делового назначения. Это направление очень перспективное, и этот факт побуждает инвесторов объединять свои капиталы, чтобы развивать этот сегмент рынка недвижимости, создавая качественные коммерческие площади. Строить все большие по размеру комплексы девелоперов стимулирует в первую очередь активный спрос как на торговые, так и офисные площади. Развивается тенденция "гигантомании": здания становятся выше, площадь застройки — больше, увеличиваются объемы инвестиций. Одновременно повышается спрос на помещения больших размеров. Так, если в 2004 г., например, продовольственный супермаркет мог разместиться на 1–1,5 тыс. м2, то сегодня его запросы увеличились в 2–3 раза, до 2–5 тыс. м2.
Дефицит складских помещений в Украине в ближайшие несколько лет может быть удовлетворен за счет реализации нескольких масштабных строительных проектов. "Международное Логистическое Партнерство" (МЛП), одна из ведущих российских компаний в сфере девелопмента и управления складскими комплексами, начала строительство склада класса А в пятнадцати километрах от Киева. Инвестиции в проект составляют 80 млн. долларов, окупить их инвесторы рассчитывают в течение пяти-шести лет. Строительство логистического парка общей площадью 100 тыс. кв. м будет завершено в 2008 году. Это уже второй крупный проект российского девелопера в Украине. В октябре 2006 года в Киевской области компания начала строительство аналогичного по площади складского комплекса "МЛП - Чайка", объект будет сдан в эксплуатацию в марте следующего года.