Приобретение земельных участков в столице - дело хлопотное. Свободных наделов, пригодных под строительство, мало, а распределение городской властью имеющихся в наличие, как считают инвесторы, осуществляется крайне несправедливо, и в последнее время приобрело критическую форму. Решить проблему непрозрачной системы распределения земельных участков должны были инвестиционные конкурсы и аукционы, с помощью которых игроки рынка и власть имущие надеялись урегулировать все проблемы связанные с выдачей разрешений на отвод земли, определением целевого назначения участка, а также рассчитывали упростить процедуру всех согласований.
Элементарные подсчеты показывают, что коттедж в 200 "квадратов" без земли будет стоить примерно $300 тыс. Но к этой сумме следует прибавить стоимость 10-15 соток земли. Например, при стоимости домика в $1,2 тыс. за 1 м2, сотка будет стоить $2-2,5 тыс., а то и все $10 тыс. - в зависимости от месторасположения коттеджного городка, его элитности, наличия инфраструктуры и других благ цивилизации. Таким образом, готовый домик в 200 м2 при цене "квадрата" в $1,5 тыс., который построен на участке в 10 соток, где цена земли - $2 тыс. за сотку, обойдется покупателю в $320 тыс. И не стоит забывать, что в эту сумму не включены внутренние работы. Разница налицо: построить собственный дом практически на $100 тыс. дешевле, чем купить готовый.
Особенность этого рынка состоит в том, что наиболее существенно возросли арендные ставки – как на жилье, так и на коммерческую недвижимость. Существенный рост наблюдался и в отношении цен на земельные участки поблизости областного центра.
Севастополь начали массово застраивать торговыми центрами, но цены на помещения продолжают бить рекорды. Севастополь всерьез претендует на место в списке городов-лидеров по насыщенности торговыми площадями — сейчас там наблюдается настоящий бум строительства и реконструкции объектов ритейла. Причина этого явления проста — инвесторы рассчитывают заработать на дефиците помещений, который уже привел к удорожанию торговой недвижимости на 80% и повышению арендных ставок на 50% за год. Обилие потенциальных арендаторов объясняется массовым нашествием заезжих торговцев. Множится число крымских и севастопольских компаний, открывающих магазины. По сведениям экспертов, спрос на торговые площади за год вырос на 35–40%.
К концу 2006 года общая площадь столичных офисов увеличится примерно на треть . За этот год построено 120 тыс. кв. м офисных помещений. Аналитики считают, что к началу 2007 года в Киеве будет работать около 80 бизнес-центров, а общая площадь профессиональных офисных помещений составит 595 тыс. кв. м. Однако офисов столичному бизнесу все равно не хватает. На киевские рынки выходят новые компании, растут и расширяются существующие. Только за I полугодие 2006 года количество субъектов хозяйствования в Киеве выросло почти на семь тысяч. Спрос минимум вдвое превышает предложение, бизнес-центры заполнены до отказа.
Переход от традиционной системы передачи земли коммерческого назначения в аренду к продаже ее на аукционах приведет к росту доходов местных бюджетов и активации инвестиционной деятельности. В аукционном зале Одесского городского управления земельных ресурсов холодно. Лицетатор веселит немногочисленных покупателей земли шутками. А разгуливающая по залу черная кошка выглядит символично. Вместо обещанных двадцати одного участка общей площадью более двадцати гектаров и стоимостью более 100 млн. гривен на аукцион 23 февраля Одесса выставила всего десять площадок. Из них пять сняли с торгов из-за отсутствия реального спроса (по словам организаторов аукциона, на эти земли претендовали спекулянты), а один участок - по протесту областного прокурора.
В Украине в наибольшей степени изучен и освоен в настоящее время рынок коттеджной недвижимости киевского региона. Здесь расположено наибольшее количество готовых объектов (23 городка) и наибольшее количество проектов (более 60 проектов на разной стадии реализации). Говоря о прогнозах, следует отметить, что в будущем на рынке сохранятся основные тенденции развития, которые установились к этому времени. Популяризация идеи загородной жизни и рост финансовых возможностей населения станет причиной роста спроса на коттеджи или таун-хаусы в рамках коттеджных городков.
Становится очевидной типичная тенденция относительно динамики роста цен. В Харькове стремительно дорожает жилье. Цены на других рынках недвижимости растут плавно
Рынок коммерческой недвижимости отстает от потребностей киевлян, но проблема начинает сдвигаться с мертвой точки. Сегодня столичным арендодателям можно только позавидовать. Сдавая в аренду офисные и торговые помещения, они достаточно свободно диктуют цены и условия. Столь спокойно им позволяет себя чувствовать хронический дефицит площадей в данном сегменте рынка недвижимости. Острая нехватка в столице качественных офисных и торговых помещений — грустная, но объективная реальность. Претендуя на роль европейской столицы, мы как-то умудрились забыть, что количество, качество и заполняемость офисных и торговых площадей во всем мире принято считать чуть ли не основными критериями успешности страны.
Темп развития киевского рынка офисной недвижимости измеряется нынче количеством офисных центров, открытых за последние год, два или пятилетку. Между тем это далеко не единственный формат деловой недвижимости, который можно назвать востребованным и перспективным. Многие компании предпочитают открывать офисы в собственных особняках - такое решение имеет ряд преимуществ по сравнению с арендой площадей в бизнес-центре. В городах Европы, имеющих развитый рынок офисной недвижимости, покупка или аренда частным лицом либо корпорацией особняка свидетельствует о прочном финансовом положении этой коммерческой структуры. Поэтому главным мотивом таких приобретений зачастую служит желание успешных компаний закрепить за собой имидж мощной и солидной структуры, которая пришла на рынок всерьез и надолго.
Продать свою драгоценную недвижимость решаются немногие - закон не велит, легального рынка нет, многие боятся оказаться обманутыми. Но тут уже вопрос цены. Так, в селе Катюжанка (50 км от Киева) уже год ходят покупатели земли. За пай 2,3 га предлагают S10 тысяч. Причем сервис настолько продуман, что продавцам обещают доставку прибыли с охраной прямо под крыльцо дома. Много ли продают? Сами крестьяне называют цифру в 30% - именно столько бывших пайщиков купили себе машины и начали перестраивать свои дома...
Цена земельного участка, если говорить о себестоимости строительства коттеджного поселка в относительных величинах, в общей смете составляет не более 10%, порядка 50-55% отводится под строительно-монтажные работы, 30-35% — организация социальной инфраструктуры и прокладка инженерных коммуникаций, 5-10% — проектные работы, управление и продвижение поселка. В денежном эквиваленте себестоимость строительства квадратного метра в отдельном доме составляет от $300 до $1 000/кв. м.
Киев "отстает" от Москвы лет на пять, и потому многие наблюдаемые на столичном (как, впрочем, и "общеукраинском") рынке явления - это пройденный для России этап.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики Черновцов. Так, инвестиции в основной капитал города составили 314,7 млн. грн. в 2005 году. Прямые иностранные инвестиции увеличились в 2006 году на 18,4% и составили $20,1 млн. Уровень инфляции по итогам 2006 года ниже среднеукраинского (11,6%) – 9,2%. За 2006 год численность население города увеличилось на 1,5 тыс. и к началу 2007 года составила 245 тыс. человек. Как и в большинстве городов Украины, в Черновцах наблюдается стабильный рост номинальной заработной платы: в 2006 году он составил 27,5%, и в январе 2007 года среднемесячная заработная плата в расчете на одного штатного работника города составила 946,3 грн.
Рынок офисной недвижимости Киева сегодня находится в фазе роста, и, исходя из все более увеличивающегося разрыва между спросом и предложением, еще не скоро перейдет в фазу насыщения.Однако, существенное отставание предложения от спроса - не единственная проблема столичного рынка. Монопольное положение арендодателя и практически полное отсутствие конкуренции между проектами является причиной того, что многие новые объекты (находящиеся на стадии реализации либо уже введенные в эксплуатацию) имеют ряд существенных недостатков, в ряде случаев не соответствуют заявляемому классу, и при этом сдаются по арендной ставке, значительно превышающей уровень ставок в высококлассных офисных центрах столиц стран Центральной и Восточной Европы.
Цены на участки в самом престижном Обуховском направлении хотя и остаются самыми высокими по области, но по темпам роста (29% - за год, а за период с 2001 по 2007 год - в 9 раз) значительно уступили Бориспольскому и Киево-Святошинскому районам. Вслед за баснословно дорогой Конча-Заспой ($25.750 за сотку) в списке "золотых угодий" расположились Плюты ($9.935), Козин ($8.855), Рудики ($6.850), Романков ($6.000) и Подгорцы ($3.502). По данным консалтинговой компании SV Development, Бориспольский район в 2006 году обогнал по темпам роста цен на землю традиционного лидера последних лет - район Обуховский.
В начале небыстрого процесса приобретения частной недвижимости в кредит ситуация выглядит обнадеживающе. Предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк охотно дают около двух десятков работающих в Украине банков. Хотя на частный сектор, по разным оценкам банкиров, приходится лишь 10-20% ипотечных ссуд, этот вид кредитования уже не является изюминкой отдельных финучреждений. На первый взгляд, есть возможность выбрать процентные условия (в среднем от 12,5 до 16% годовых в долларах) и одолжить недостающую сумму (в основном не больше $100-200 тыс.). Дальше в каждом банке всплывают "свои" нюансы.
Вторичный рынок недвижимости копирует колебания на рынке первичном. Цены неутомимо растут, и их падения в ближайшее время не предвидится.
К 2010 году количество торговых площадей в ТЦ Львова возрастет в 31 раз. Согласно международным стандартам, западная столица является обладательницей 4 тыс. кв. м качественных торговых площадей в ТЦ. По прогнозам консалтинговой компании «Colliers International в Украине», за три года древний город получит еще 120 тыс. высококачественных торговых квадратных метра. Отечественные компании более снисходительны к определению торгового центра и «насчитали» более 40 тыс. кв. м общей площади всех ТЦ. Львовские ритейлеры вынуждены арендовать помещения либо в старых магазинах, либо в более-менее новых торговых центрах. «Общая площадь помещений в ТЦ Львова, по подсчетам специалистов нашей компании, не превышает 47 тыс. кв. м, что в пересчете на тысячу жителей составляет около 59 кв. м», – констатирует Игорь Цаленчук, генеральный директор компании VOK Development. Более качественные объекты торговли заполнены на 100%, вакантность непрофессиональных площадей составляет не более 5%.
На отечественном рынке офисные центры в формате бизнес-парков только начинают развиваться. Как отмечают специалисты в области коммерческой недвижимости, по сравнению со стандартными бизнес-центрами они обладают огромным рядом преимуществ как для самих девелоперов, так и для арендаторов, в силу своей развитой инфраструктуры, сочетающей в себе производственные помещения, склады, фастфуды, магазины и др. Главной отличительной чертой бизнес-парков является их месторасположение - в пригородной зоне ли на окраине города, - а так же обладание хорошей транспортной доступностью, комфортабельными помещениями (при более низких арендных ставках) и достаточным количеством автомобильных парковочных мест.