Весь минувший год инфраструктура столичного рынка торговой недвижимости развивалась на редкость вяло. В 2005-м в Киеве было открыто всего два заметных торговых центра - "Арена-сити" в Бессарабском квартале и "Интеграл-плаза" рядом со станцией метро "Лыбедская". Столь "жидкий" результат не сравнить с показателями 2004 года, когда в столице появилось сразу 9 крупноформатных ТЦ и ТРЦ, отчего количество торговых площадей на рынке увеличилось больше чем на треть (или в абсолютных цифрах - на 120 тыс. м2). Тенденции первого полугодия 2006-го убеждают, что и нынешний год войдет в историю развития рынка торговой недвижимости Киева как низкодинамичный.
Осенью цены на киевскую недвижимость (как новую, так и бывшую в употреблении) не просто росли, они галопировали. Рекордные показатели темпов роста, зафиксированные в августе—сентябре 2005 года, вспоминаются сейчас как детский лепет.
Сегодня девелоперы уже отказались от освоения подземного пространства и обратились к наземной торговле как к традиционному месту купли-продажи. Из-за усиления конкуренции они вынуждены переориентироваться на строительство крупноформатных центров, вкладывать больше средств в отделку помещений, систему безопасности, вентиляции, организацию инфраструктуры. Дефицит площадей пока не позволяет выйти арендаторам из подземелья, но с введением в эксплуатацию новых торговых площадей, особенно из недвижимости с высоким уровнем доходов, такие центры могут стать убыточными. Впрочем, девелоперы все чаще обращают внимание на объекты наземной торговли, как на традиционное место купли-продажи. Во-первых, наиболее привлекательные места - станции метрополитена в центральной и прилегающей к ней части Киева - уже заняты.
iМенее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Об этом сообщил председатель Государственного агентства земельных ресурсов Украины Игорь Яцук в ходе заседания пресс-клуба. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами.
Грядущее повышение коммунальных платежей в Киеве спровоцировало рост стоимости аренды самого дешевого жилья на 10–15%. Но даже таких квартир в базы столичных агентств недвижимости поступает все меньше.
Развитие любой отрасли неразрывно связано с экономической ситуацией в стране, и торговая недвижимость — не исключение. «Эта зависимость носит прямой и достаточно простой характер — уровень развития экономики является основным фактором, определяющим величину платежеспособного спроса населения, который, в свою очередь, обуславливает объемы розничной торговли, во всех странах являющейся основным носителем спроса на торговую недвижимость, — говорит Андрей Назаренко, руководитель отдела консультаций по недвижимости компании Ernst & Young в Украине. — Если проследить динамику доходов и расходов населения и связать ее с динамикой розничной торговли, то можно сделать вывод о высоком уровне корреляции между этими параметрами».
Самые дорогие офисы Восточной Европы - в Киеве. Составители международных рейтингов офисной недвижимости стран игнорируют Украину. Перспективные для инвестирования рынки Восточной Европы, упоминаемые в отчетах СВ Richard Ellis, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons, Elta Consult и других исследовательских компаний, - Венгрия, Румыния и Россия. Основное внимание западных инвесторов сосредоточено на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров - один из самых низких в Европе - всего 1,5%. Для сравнения, на московском рынке не заняты около 5% площадей бизнес-центров.
Докорінна зміна земельних відносин в Україні потребує постійного удосконалення земельного законодавства, що є закономірним. Правове забезпечення зміни земельних відносин було і є основним стратегічним напрямом діяльності Комітету. З часу вступу у дію Земельного кодексу України - з 1 січня 2002 року - у його розвиток розроблено і прийнято 27 законів України, 26 постанов Кабінету Міністрів України та 31 наказ Держкомзему, зареєстрованих у Мін'юсті України. Однак прийняті законодавчі акти не повною мірою врегульовують питання формування земельного ринку, охорони земель, контролю за використанням земельних ресурсів.
В Бердянске первичный рынок практически отсутствует, поскольку в течение полутора лет сдается только один дом. В целом цены на квартиры в новых домах колебались от $400 на жилье эконом-класса в микрорайонах до $1200 за 1 кв. м. – на элитное жилье возле моря в центре города.
Сегодня спрос на торговую недвижимость превышает предложение на 60%. Потребность Киева в современных торговых площадях оценивается экспертами от 350 до 650 тыс.кв.м. Основной причиной такого высокого уровня спроса, по мнению специалистов, является развитие розничной торговли за счет повышения активности как национальных операторов, так и прихода иностранных торговых сетей. Рост спроса на торговые помещения, обусловлен также нехваткой качественных помещений в Киеве. Привлекательными для арендаторов являются как встроенные посещения, так и площади в торговых комплексах. Наибольшим спросом пользуются помещения, расположенные в густонаселенных районах. Одновременно с повышением спроса в Центральных районах продолжается увеличение интереса инвесторов к «спальным районам» на левом берегу Днепра.
В условиях острой нехватки офисных помещений арендаторы редко обращаются к услугам оценщиков. Как театр начинается с вешалки, так компания - с офиса. Он является ее визиткой и лицом. Поэтому уважающие себя фирмы, заботящиеся об имидже, подходят к выбору помещений для своей деятельности очень тщательно. С одной стороны, они стараются подобрать помещения, производящие впечатление на клиентов внешним видом и наиболее отвечающие роду деятельности фирмы. С другой - создающие максимально комфортные условия для продуктивной работы их сотрудников. На смену однотипным и безликим советским конторам пришли новые, ультрасовременные офисы и целые комплексы, оснащенные по последнему слову техники.
За оперативними даними за весь період продажу на первинному ринку продано 33154 земельних ділянок несільськогосподарського призначення, загальною площею 17805,04 . га, вартістю 3162,9 млн. грн., у тому числі за 2006 рік 5917 земельних ділянок, загальною площею 3645,93 га, вартістю 1324,14 млн. грн. До Державного та місцевих бюджетів від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення надійшло 3038,1 млн. грн., у тому числі за 2006 рік 1205,7 млн. грн., що становить 271,3 % від запланованого на цей період. Набуває поширення продаж земельних ділянок та прав оренди на них на земельних торгах.
По состоянию на октябрь 2006 г. средняя стоимость 1 кв.м. в однокомнатных квартирах Хортицкого района города составляла $610, в Шевченковском районе несколько ниже - $580.
Вместе с жильем в регионы вскоре переедут и столичные торговые центры. Логика девелоперских компаний вполне понятна: в провинции и платежеспособность меньше, да и производителям выгоднее доставлять продукты и товары, не отходя, так сказать, от прилавка, - в первую очередь потому, что в этом случае низка себестоимость продукции. Почти наверняка основной контингент тех, кто в полной мере оценит новые форматы торговой недвижимости, в большинстве своем будет состоять из новых жильцов, въехавших в дома от тех же больших компаний-застройщиков типа "Т. М. М.", "Киевгорстроя" и пр. Дело прежде всего в финансовой независимости, которая характеризует топ-менеджеров больших региональных компаний, и разнообразии их вкусов, которым нынче старается потрафить девелоперский бомонд.
Иногородние бизнесмены заставили запорожских владельцев офисов поднять арендные ставки. Запорожье пока остается раем для предпринимателей, желающих сэкономить на аренде офиса. Ставки здесь остаются самыми низкими в сравнении с другими городами-миллионниками, к тому же за год динамика цен едва превысила 10%. Впрочем, ситуация постепенно меняется, поскольку новых бизнес-центров здесь практически не строится, а спрос на них быстро растет. Уже с января некоторые владельцы качественных помещений начали сдавать их вполовину дороже, чем до праздников. Запорожье становится все интереснее для бизнесменов из других регионов, что уже отразилось на местном рынке офисной недвижимости.
Государственный комитет по земельным ресурсам в 2006 г. оформил 319,9 тыс. государственных актов на право собственности на землю. Еще 483,7 актов находятся в стадии разработки, по данным Госкомзема. По состоянию на 1 января 2007 г. гражданам оформлено 5,99 млн. актов, что составляет 88% от количества человек, которые получили сертификаты на право на земельную долю. Выдано на руки государственных актов 5,38 млн. (79%).
Наивысший показатель роста цен на жилищную недвижимость на первичном рынке наблюдался относительно стоимости единицы площади трехкомнатных квартир – на 30%.
В первом квартале 2006 г. в Украину иностранными инвесторами было вложено 989,6 млн. долл. прямых инвестиций, в частности из стран СНД -98,1 млн. долл. (9,9 % от общего объема), из других стран - 891,5 млн. долл. (90,1 %). В целом прирост иностранного капитала в первом квартале 2006 г. составил 922,5 млн. долл. (5,6 % к объему инвестиций на начало года и в 3,9 раза больше прироста за соответствующий период предыдущего года). Успешное развитие бизнеса невозможно без анализа ситуации, складывающейся на рынке. Появление новых игроков, инвесторов, динамика спроса и предложения, актуальные тенденции и прогнозы - информация, необходимая для выработки стратегии развития как долгосрочной, так и на самое ближайшее время.
С каждым годом количество игроков на украинском рынке недвижимости будет возрастать, т.к. игра стоит свеч. Себестоимость одного кв. м жилья от строителей (без отделки и сантехники в среднем составляет $550-580 за 1 в. м, в то время как на первичном рынке он стоит $950-1500. Строительство занимает от одного до полутора лет. К его окончанию большая часть площади оказывается распроданной, а брутто-доход составляет от 80% до 130%. Строительство офиса под ключ обходится в среднем в $700-800 за 1 кв. м. При сдаче в аренду площади по $50-80 за 1 кв. м в месяц с учетом накладных расходов, расходов на содержание и текущий ремонт окупаемость составляет 3-3,5 года. Таким образом, коммерческая недвижимость становится стабильным высоколиквидным источником дохода.
В Украине в 2006 г. было продано 5 тыс. 918 участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3,6 тыс. га и стоимостью 1 млн. 329,2 тыс. грн. Об этом на пресс-конференции сообщил первый заместитель председателя Государственного комитета земельных ресурсов Владимир Кулинич. По его данным, за январь-февраль 2007 г. продано 885 таких участков площадью 703,73 га и стоимостью 110,6 млн. грн. В Украине в 2006 г. продано 6 тыс. несельскохозяйственных участков стоимостью 1,3 млн. грн.