Появление многофункциональных центров в Украине, по мнению специалистов, - закономерное явление, связанное с развитием рынка недвижимости. Сегодня все больше ориентируясь на современные запросы посетителей, будущие проекты стремятся к мультиформатности, объединяя под одной крышей торговую, офисную, развлекательную и жилую функции. Это вызывает рост площади объектов, средний размер которой в столице с 15 тыс. кв. м в 2003 г. увеличился до 60 тыс. кв. м в 2006-2007 гг. Но все же, как отмечают эксперты, главным образом такая тенденция вызвана постепенным усилением конкуренции на рынке и дефицитом земельных участков в центре города.
О том, что в Запорожье существует дефицит офисных площадей, специалисты говорят давно. Уже на грани исчерпания находятся ресурсы, которыми до сих пор пользовались предприниматели: бывшие админздания, промышленные территории, жилищный фонд города. Особенно остро стоит вопрос наличия качественных офисных площадей: таковых в городе попросту нет. На сегодня в Запорожье существует несколько проектов по созданию современных бизнес-центров. Реализацией одного из них - Business Hall - занимается местная компания развития проектов "Запорожстар". Отсутствие в Запорожье современных бизнес-центров - временное явление. На данный момент в городе ведется строительство специализированного офисного центра Business Hall.
Бесснежный высокий сезон в Карпатах существенно увеличил количество продающихся по вполне приемлемым ценам коттеджей. Однако, как считают местные риэлторы, нынешняя "акция" - это временное явление. Упасть ценам не позволит растущий спрос на землю и резко уменьшающееся количество свободных участков. Так что уже к будущей весне недвижимость в горах имеет все шансы подорожать на 15-20%. А за год динамика может составить даже 100%. Популярность карпатской недвижимости растет с каждым годом.
Сейчас вложения в жилую недвижимость в несколько раз доходнее банковских депозитов. На однокомнатной квартире, стоившей в начале года $50 тыс., в этом году за счет роста цен удалось «заработать» минимум $30 тыс.
В Украине срок окупаемости торговых центров составляет пять-семь лет. Для сравнения, в странах Западной Европы окупаемость торговых комплексов составляет порядка 10-12 лет. Хотя, по данным консалтинговых компаний, при строительстве первых ТЦ в нашей стране период возврата инвестиций составлял не более трех лет. Причина увеличения сроков окупаемости, по мнению экспертов, - рост себестоимости строительства ТЦ. Но все же, несмотря на это, вложение инвестиций в сектор торговой недвижимости по-прежнему очень выгодно. На сегодняшний день эксперты отмечают небольшой спад реализации торговых площадей.
Основную массу предложения на рынке офисной недвижимости Харькова составляют неликвидные объекты. Как отмечают эксперты, в последнее время в Харькове увеличился спрос на качественные и дорогие офисы, но, к сожалению, таковых на сегодняшний день немного. В то же время значительная часть потребителей все еще отдает предпочтение не комфортным бизнесцентрам, а объектам вторичного рынка, расположенным возле красной линии, причем, выкупается все, вплоть до ветхих полуподвальных помещений. Это может быть связано в первую очередь с тем, что в новостройках, сданных в эксплуатацию, пользователи один за другим начинают делать ремонты, окончание которых предугадать невозможно, и далеко не каждый готов работать (в лучшем случае несколько месяцев) под звуки дрели и перфоратора.
По данным Государственного комитета по земельным ресурсам (Госкомзем), в Украине в 2006 г. продано 5,917 тыс. земельных участков несельскохозяйственного назначения общей площадью 3,64 тыс. га на сумму 1,35 млрд. грн. Наибольшее количество земельных участков было продано во Львовской (3,464 тыс. участков), Луганской (2,027 тыс.), Волынской (2,525 тыс.), Полтавской (1,513 тыс.) и Ривненской (1,565 тыс.) областях, наименьшее - в Севастополе (25).
Индекс стоимости жилья в ноябре 2006 года: 2193$/кв. м. (+7,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: +7,2% в месяц (снизился на 3,6%). В ноябре наблюдались явные тенденции снижения темпов роста цен. Если за первую неделю месяца индекс стоимости увеличился на 2,6%, то за последнюю неделю на 1,4%.
Процесс развития сегмента торговой недвижимости в 2005-первой половине 2006 г. в столице напоминал особенности развития экономики страны в целом - рост предложения на столичном рынке практически остановился, а спрос на торговые площади продолжал неуклонно расти. В 2005 г. в Киеве открылся только один торговый центр - "Арена Сити" на ул. Крещатик (арендуемая площадь -8 тыс. кв. м). Еще несколько уже действующих ТРЦ - "Караван" на ул. Луговая, "Аладдин" на ул. Гришко, "Метрополией на ул. Малиновского - в 2005 г. ввели в эксплуатацию развлекательные объекты (катки, боулинги, заведения общепита). В первом полугодии 2006 г. также был открыт лишь один ТЦ "Глобал UA". К концу года в столице планируется открытие всего двух ТЦ.
В ноябре 2006 года Московский исследовательский форум объявил о введении новой классификации офисных помещений, которая была разработана совместными усилиями "большой четверки" - компаниями СВ Richard Ellis/Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, при участии специалистов из различных сфер, связанных со строительством, управлением, а также обслуживанием офисных зданий. Стремительное развитие московского рынка офисной недвижимости и постоянно повышающиеся требования к стандартам классности зданий очень скоро привели к тому, что существующий вариант перестал соответствовать реалиям рынка и удовлетворять его участников.
Земельные аукционы перестают быть фикцией. Практика многих городов свидетельствует, что проведение торгов обоюдовыгодно: застройщики отдают городу миллионы за "готовый" пакет документов под строительство, а местный совет решает проблему выполнения бюджета. Строительные компании начинают проявлять интерес к земельным аукционам, проводимым городскими властями. На торги выставляются инвестиционно привлекательные участки, размеры которых позволяют возводить большие жилые комплексы. К примеру, в начале марта в Киеве был продан участок размером 113 га почти за миллиард гривен.
Рынок коттеджного строительства в Украине активно развивается. Если по итогам 2005 года в окрестностях Киева насчитывалось около 40 поселков, то в 2006 году в прессе появилась информация уже о 80 коттеджных поселках. Такое резкое наращивание объемов строительства коттеджных городков вызвано несколькими обстоятельствами. Во-первых, цены на жилье в Киеве продолжают расти и покупатель, обладающий суммой 300-400 тысяч долларов и содержащий семью (особенно с маленькими детьми), скорее отдаст предпочтение покупке загородного коттеджа площадью от 250 квадратных метров с земельным участком в коттеджном городке в экологически чистой местности, с хорошей транспортной доступностью и развитой социальной инфраструктурой, чем заплатит ту же сумму за квартиру площадью 100-150 кв. метров в шумном мегаполисе.
Цены на столичную недвижимость категорий «премиум» и «де-люкс» значительно выше стоимости дешевого жилья. Например, в октябре средняя цена квадратного метра квартиры экономкласса составила $1329, бизнес-класса — $2260 за кв. м.
Наиболее дорогие торговые помещения Центрального региона в Днепропетровске. Их цена в центральных районах достигает 1000-4000 у.е./кв.м, а на центральной улице К. Маркса цена на торговые помещения доходит до 6000 у.е. На втором месте находятся торговые помещения Черкасс. Их цена в центральных района города 800-1800 у.е./кв.м, на окраине – 250-400 у.е./кв.м. Несколько дешевле торговые помещения в центре Винницы (800-1200 у.е./кв.м), в тоже время на окраине города цена торговых помещений достаточно высока –500-800 у.е./кв.м).
За два года Львов обещают завалить офисными помещениями. Высокий спрос на офисы во Львове на фоне низких темпов строительства новых бизнес-центров привел к дефициту площадей. На сегодняшний день купить помещение в центре города практически невозможно, а цены бьют все рекорды, достигая $7 тыс./кв. м. Эта проблема уже привлекла внимание местных властей, которые пообещали выделить для бизнесменов порядка 30 земельных участков. за нынешний год спрос на офисную недвижимость в городе вырос на 20-30%. Среди наиболее активных клиентов риэлторы называют банки, страховые компании, фирмы, торгующие одеждой, и аптечные сети.
В 2006 году от продажи несельскохозяйственной земли в бюджет поступили финансовые средства от Одесской (146,9 млн. грн.), Львовской (71,1 млн.), Закарпатской (51,2 млн.), Киевской (118,08 млн.), Запорожской (46,2 млн.) областей. А также из Крыма - 45,7 млн. грн. и Киева - 403,118 млн. грн.
Девелопер, выводя сегодня "вкусные" кусочки, уже не готов продавать их тут же, а предпочитает получить максимально возможные дивиденды со своего актива. Для этого он сам застраивает участок, предлагая на рынок готовый продукт в виде построенного коттеджного поселка. От продажи участка с подрядом выигрывают все - и продавец, и потребитель. По-настоящему элитные, статусные поселки реализуют сегодня только с подрядом, и контроль со стороны архитектурной студии (разработчик проекта) и застройщика тут очень жесткий: следят не только за оформлением фасадов зданий, но даже за конфигурацией и высотой заборов.
Хотя круг представителей среднего класса в Донецке крайне узок, для них строится все больше домов. В то же время небогатые покупатели, а также те, кто претендует на элитные апартаменты, с трудом могут найти вариант, подходящий их кошельку и статусу.
Экономика в первом полугодии 2006 года в экономике Украины наметилась позитивная динамика. На протяжении января-мая прирост реального валового внутреннего продукта по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 4%.Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в строительстве - на 8,2%, транспорте - на 7,3%, торговле - на 6,7%. Прирост объемов строительства в январе-мае в первую очередь связан с повышением на 10% объемов работ в строительстве завершенных сооружений. Так на 15% повысилось строительство зданий (преимущественно жилых), на 7,3% - мостов, туннелей и метрополитена. Объем розничного товарооборота предприятий, которые осуществляют деятельность в розничной торговли и ресторанном хозяйстве, за январь-май 2006 г. составлял 33,9 млрд. грн., что в сравнительных ценах на 27,4% больше объема за январь-май 2005 г.
В центре Одессы нет качественных офисов, а высокие цены вынуждают арендаторов переезжать на периферию. Хотя, на первый взгляд, в Одессе вводится в эксплуатацию достаточно много офисных площадей, дефицит качественных помещений по-прежнему высок. Большинство "новых" бизнес-центров представляют собой реконструированные здания проектных институтов. Тем не менее спрос на них достаточно высок, ведь выбирать компаниям практически не из чего. В последнее время существенно увеличилось число иногородних компаний, которые открывают представительства в нашем городе. Среди новичков лидируют банки и торговые фирмы которые нуждаются в офисных помещениях, что и привело к всплеску спроса на рынке.