Спрос на вторичное жилье столицы, по данным специалистов, по сравнению с концом прошлого года упал в два-три раза. Самая дешевая однокомнатная квартира теперь стоит свыше $60 тыс. Тем не менее цены по инерции продолжают расти — за первые месяцы этого года вторичка подорожала еще на 5%. Заоблачный уровень цен уже привел к тому, что покупатели переключились на ранее невостребованные комнатушки в отдельных квартирах. Риэлторы сходятся во мнении, что одной из интересных тенденций последних двух месяцев является то, что существенно изменился портрет покупателей вторички. Сегодня доли киевлян и приезжих (в том числе тех, кто живет в столице не один год) распределились примерно поровну, тогда как накануне нового года киевляне составляли до 65–70%.
Прогнозы экспертов рынка недвижимости в Днепропетровске не оправдались - несмотря на появление крупных объектов формата Riteil park, арендные ставки на торговые площади не снизились. В прошлом году здесь открылись ТЦ "Дафи", "Европа", "Атриум", "Привокзальный", "Большая ложка", "Новый Континент" общей площадью более 60 тыс. кв. м. В нынешнем году этот список пополнили торгово-развлекательные центры "Мост Сити Центр", "Материк" и "Вавилон". По оценкам местных риэлторов, на рынок поступило еще порядка 70 тыс. кв. м. Сейчас насчитывается более 40 объектов, позиционирующих себя как ТЦ, хотя эксперты утверждают, что таковыми в действительности можно считать всего лишь 16 центров с общей торговой площадью порядка 120 тыс. кв. м. Предложение торговых площадей в Днепропетровске ограничено. Большинство ТЦ заполнены на 95-100%.
Житомир завалят жильем. Большое количество возводящихся в городе объектов кардинально изменит структуру местного рынка недвижимости. Отсутствие до недавнего времени массового жилищного строительства в Житомире привело к жесткому дефициту квартир, и за год они подорожали на 100%. Но сейчас застройщики активизировались — в течение двух-трех лет предполагается ввести в эксплуатацию порядка 50 новых домов и четыре загородных коттеджных поселка, что наверняка снизит динамику роста цен на недвижимость уже в этом сезоне.Наиболее популярным является жилье в центре (ул. Театральная, Большая Бердичевская, Киевская, Пушкинская, пл. Победы и пр.), а также в микрорайоне Карбутовка, который расположен ближе к выезду из города, но отличается сравнительно новой застройкой (дома 15-летней давности с улучшенной планировкой) и хорошими рекреационными возможностями — рядом находятся парк и река. За последний год цены на квартиры в престижных районах выросли вдвое.
Торговые улицы расположены сегодня преимущественно в столице, а именно в ее центральной части. Нужно разделятьпонятия "street retail" и "high street retail". Если под первым понятием мы подразумеваем все магазины на улицах, то второй сегмент, более интересный и более узкий, заключает в себе торговые зоны и основные торговые улицы в центре города, зачастую в его исторической части, с очень интенсивным пешеходным потоком, большой концентрацией магазинов (в большей мере одежда, обувь и аксессуары) и с самой высокой арендной ставкой в городе. Магазины обычно размешаются по обеим сторонам улицы, и здесь можно увидеть практически все представленные в стране международные бренды.
Рынок недвижимости Донецка в 2006 г. : стремительный рост цен во всех сегментах. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины АСН(Р)У агентством недвижимости «Жилком» (г. Донецк) для всех сегментов рынка недвижимости Донецка в 2006 году было характерно существенное возрастание цен. В частности, на первичном рынке жилья подорожание однокомнатных квартир в центре города в течение года произошло на 129,5% (с $880 за кв.м. в январе 2006 г. до $2020 за кв.м. к концу декабря). В прилегающих к центру районах этот рост был еще выше – на 150% (с $686 до $1716).
Хотя киевский рынок торговой недвижимости еще только развивается и пока не отличается таким богатством высококлассных торговых центров, как рынки Москвы или Варшавы, все же за последние три года в столице Украины запущено немало "звездных" проектов. Все они оказали ощутимое влияние на развитие инфраструктуры столичного ритэйла, вывели этот сегмент рынка коммерческой недвижимости на новый качественный уровень и стали примерами для подражания. Но даже эти знаковые проекты имеют не только сильные, но и слабые стороны, прекрасно видимые опытным экспертам.
Рынок жилой недвижимости Кременчуга в 2006 г.: прогнозы о снижении цен не оправдались. Рост цен на рынке жилой недвижимости Кременчуга в 2006 году продолжался в течение всего года. Прогнозы о снижении цен, обвала рынка не оправдались. Предлагаемый ниже обзор был предоставлен Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины. Рост цен прослеживался во всех сегментах рынка, на все типы жилья независимо от района города. За первое полугодие 2006 года индекс стоимости возрастал в среднем на 3% ежемесячно.
Причина кризиса розничной торговли продуктами питания в центрах городов лежит на поверхности. После проведения в 1994-1997 гг. малой приватизации гастрономы перешли к частным владельцам, которые даже при полном соблюдении условий приватизации получали право на перепрофилирование торговой точки уже через пять лет. Арендные ставки в таких магазинах оказались "неподъемными" для реализаторов продовольственных товаров. Как объясняет Сергей Григоренко, пресс-секретарь корпорации "ПАККО" (г. Луцк; 30 разноформатных магазинов; товарооборот в 2005 г. - $110 млн.), с минимальной рентабельностью продовольственный магазин начинает работать при выручке $15-20 с 1 кв. м в региональных центрах и $30-35 - в столице.
Темпы роста цен на покупку недвижимости не могли не сказаться на увеличении стоимости аренды квартир. Учитывая, что далеко не каждый может себе позволить покупку квартиры, спрос на арендованное жилье очень высок. За последний год цена аренды жилья во Львове увеличилась в среднем на 40%. К тому же, учитывая постоянно возрастающие тарифы на коммунальные услуги, хозяева квартир уже не закладывают их в стоимость аренды, а добавляют к фиксированной оплате за квартиру.
Сегодня рынок торговой недвижимости вошел в стадию инвестиционного насыщения, когда инвесторы покупают торговые объекты как готовый бизнес. В силу отсутствия качественных объектов для вложения подобные инвестиционные сделки имеют единичный характер. Это в свою очередь подразумевает в будущем создание ТЦ с максимальной ориентацией на качество. В этом плане подземные торговые центры, заслужившие на нашем рынке славу "гадкого утенка", при грамотном девелопменте могут стать Клондайком сверхприбылей. Около трех лет назад, после глобальной реконструкции полуразрушенных зданий в центре Киева и строительства подземного пространства под Бессарабской площадью и Большой Васильковской улицей, в столице началась эпоха подземных торговых центров.
Такого величезного зростання цін на київському ринку нерухомості ще не було. У 2006 році на вторинному ринку було виставлено близько 120000 об'єктів, продано близько 40000 квартир. Річний оборот вторинного ринку житлової нерухомості Києва склав близько 4,5 млрд. доларів. Як і в минулі роки, близько 70-80% операцій на ринку - це фактичні обміни з доплатами і компенсаціями (замість одних квартир люди купували інші, в більшості випадків покращуючи житлові умови).
Отечественная индустрия развлечений, реанимированная в сфере современной торговой недвижимости после "комы" 1990-х годов, находится на пороге нового этапа. Не за горами время, когда отрасль начнет функционировать не только в качестве вспомогательного элемента торговли, но и как самостоятельное бизнес-направление в недвижимости. Времена, когда успешные торговые комплексы создавались без развлекательно-досуговых элементов уходят в прошлое. Теперь отсутствие зон отдыха и развлечений могут позволить себе лишь небольшие объекты торговли. В крупных форматах торговых центров развлекательный сегмент является одним из обязательных "якорей", относящимся в существующей классификации якорных арендаторов к "генерирующим активность" и направленным на привлечение максимально широкого сегмента посетителей из существующей ниши.
В Ужгороде в 2006 г. наиболее востребованными были офисные помещения и земельные участки. В 2006 г. рост цен на рынке недвижимости Ужгорода наблюдался во всех его сегментах. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «БЕЯ&СОМ» (г. Ужгород), в отличие от ряда областных центров с населением до 300 тыс. жителей, здесь весьма активный первичный рынок. Строительство нового современного жилья ведется в весьма существенных объемах.
В Харькове не хватает площадей под торговлю. Но дальновидные риелторы уже предсказывают скорое перенасыщение рынка торговой недвижимости. Харьков входит в тройку самых перспективных городов Украины с точки зрения развития крупноформатной торговли. В то же время харьковский регион, по мнению экспертов, неоправданно мало освоен ритейлерами, а объектов коммерческой недвижимости в областном центре намного меньше, чем в Одессе или Днепропетровске. Рынок торговой недвижимости Харькова на данный момент только формируется, строительство крупных объектов идет вяло, ощущается сильная нехватка торговых центров в их классическом понимании.
В Полтаве в 2006 г. существенный рост цен произошел только на вторичном рынке жилья. Данные о состоянии рынка недвижимости Полтавы, предоставленные Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Полтавська нерухомість», свидетельствуют о высокой активности всех его сегментов. В частности, рост цен на жилищную недвижимость на первичном рынке в 2006 г. наблюдался на уровне 33,3%-66,7% (с $600 за 1 кв.м. в январе до $800-1000 за 1 кв.м. в декабре).
Столичные девелоперы расширяют активность на регионы, где востребуются крупные форматы торговых центров. А розничники сами становятся девелоперами. Еще совсем недавно почти все самое интересное на украинском рынке торговой недвижимости происходило в Киеве. На ярко освещенной столичной сцене бурлили страсти и разворачивались интриги, появлялись и "обкатывались" новые форматы торговых центров, а регионы в основном скромно довольствовались ролью затемненной галерки. Сегодня же ситуация меняется кардинально - регионы начинают обгонять Киев по числу новых проектов современной коммерческой недвижимости, да и сами эти проекты становятся крупнее и интереснее. Расширяется также число авторов проектов торгово-развлекательных центров в регионах.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, риэлторской компанией «НТН» («Новые технологии недвижимости», г. Симферополь), рост цен на вторичном рынке жилья на однокомнатные квартиры в течение 2006 г. в зависимости от района колебался на уровне от 20% до 50% при продаже (с $600-1000 за кв.м. в январе до $900-1200 за кв.м. в декабре) и на 20% при аренде (с $150 за квартиру в январе до $180 – в декабре).
Расположение торгового объекта - вопрос, которым ритейлер должен задаваться еще на этапе открытия магазина. Сегодняшние реалии таковы, что выбор объектов достаточно сужен. Тем не менее, грамотный выбор места может во многом предопределить конечный успех проекта. Национальные сетевые операторы прежде всего определяются с городом, в котором будет находиться торговый объект. Безусловно, наиболее привлекательным для размещения объекта многие считают Киев. Со столицы в первую очередь начинают все крупнейшие отечественные и зарубежные ритейлеры, работающие в Украине. Здесь находится самое платежеспособное население, город посещает множество туристов и официальных делегаций. Естественно, в столице же происходит основное количество крупнейших культурных и политических событий.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, агентствами недвижимости «А-Лекс» и «Идеал» (г. Хмельницкий), рост цен на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры на первичном рынке жилой недвижимости Хмельницкого в 2006 г. в среднем по городу произошел на уровне 12.5% (с $640 за кв.м. в январе до $720 за кв.м. в декабре). В отдельных микрорайонах города рост цен в процентном соотношении был несколько выше: в частности, в Озерной - на 15,3% (с $590 до $680), в микрорайоне Раково – на 13,8% (с $580 до $660).
В последнее время девелоперы склонны развивать в своих проектах ТЦ развлекательную инфраструктуру. Несмотря на то, что затраты на устройство кинотеатров, катков, ресторанов, боулингов и прочих заведений, предназначенных для отдыха посетителей, весьма велики, а доходы от взимания арендной ставки несущественны, руководство ТЦ усматривает в подобной стратегии особую выгоду. Предшественники современных отечественных ТЦ - советские универмаги - практически не предлагали посетителям ничего, что можно было бы назвать развлекательной инфраструктурой. Иногда, в торговых залах универмагов, как, например, в киевском ЦУМе, располагались кафе, где можно было съесть пирожное и выпить чашечку кофе.