В Киеве спрос на качественные торговые и складские помещения по-прежнему превышает предложение. Об этом свидетельствует ситуация, сложившаяся в текущем году на столичном рынке. Однако о том, что ретейлеры не были готовы к такому положению вещей, говорить не приходится. В конце 2005 г. их прогнозы звучали совсем неоптимистично: большинство объектов, реализация которых заявлена на 2006 г., могут не открыться. Сегодня у специалистов консалтинговых компаний, подводящих итоги года, есть все основания утверждать - в 2006 г. на рынке торговой и складской недвижимости наблюдалось затишье. Судя по количеству реализованных объектов торговой недвижимости, 2006 г. мало чем отличался от предыдущего.
Недвижимость Кировограда: итоги первого квартала. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Твой дом" (Кировоград), в первом квартале 2007 г. на первичный рынок жилья предложений не поступало. В Кировограде по-прежнему наблюдаются весьма слабые темпы жилого строительства, новых объектов в это период года сдано не было. Изменение цен на вторичном рынке с января по март были несущественными. Так, цены на однокомнатные квартиры повысились в целом по городу на 2,6% (с $780 за кв.м. в январе до $800 за кв.м. в конце марта)..
В Украине строительство объектов розничной торговли сегодня относится к наиболее привлекательным проектам для инвестиций. Ведь спрос на них все еще значительно превышает предложение, а торговые сети как отечественных, так и международных операторов продолжают стремительно развиваться и пополняться новыми именами. В последнее время ритейлоры особенно заинтересовались региональными рынками нашей страны. Что, впрочем, и не удивительно - в регионах ситуация с открытием торговых центров, по сравнению с Киевом, более благоприятна. В этом году в различных городах Украины откроется около десятка новых ТЦ.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Реал-Сервис» (г. Запорожье), рост цен на все виды недвижимости, в основном, был плавным. Продажа и аренда жилой недвижимости. Так, цены на однокомнатные квартиры на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу возросли на 17,2% (с $738 за кв.м. в январе до $865 в конце марта), в нецентральных районах – 8,4% роста (с $655 до $710).
В 2007-м средняя стоимость аренды в столичных ТЦ превысит $100 за квадрат. Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья - с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок. За весь год в Киеве, по подсчетам гендиректора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, построено всего 35 тыс. кв. м в новых ТЦ. Это втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров. Изначально планировалось открытие семи столичных ТЦ, но в эксплуатацию введено только три. Ввод таких крупных объектов, как "Троицкий", "Мега" и "Лыбидь-плаза" задерживается - один из них планируется ввести в следующем году, два - в 2008-м. Совокупная площадь этих проектов превышает весь сегодняшний объем рынка торговой недвижимости Киева (более 300 тыс. кв. м).
Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%). Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д). За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%. Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года. Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.
Гордиев узел, связавший воедино застой на рынке строительства крупноформатных торговых объектов Киева и постоянное повышение спроса на профессиональные площади со стороны торговых операторов, удастся разрубить лишь в 2009 году. Только к этому времени, по прогнозам экспертов, возможно частичное насыщение торгового сегмента коммерческой недвижимости, поскольку существенное отставание реально вводимых объемов торговых площадей в эксплуатацию от заявленных, основываясь на неутешительном опыте последних двух лет, ожидается и в 2007 году. Тем временем, каждый отложенный проект увеличивает и без того высокий спрос на торговые площади, укрепляя позиции арендодателя, что в конечном итоге приводит к значительному повышению уровня арендных ставок.
В 2006 г. цены на первичное жилье в пригородах столицы увеличились более чем на 50%. В этом году следует ожидать подорожания еще на 20-25%. Если еще несколько лет назад жилье в городах-спутниках было дешевле столичного чуть ли не вдвое, сегодня цены в некоторых прилегающих к Киеву населенных пунктах почти догнали столичные. По данным операторов рынка недвижимости, в некоторых городах-спутниках, например, в Вишневом, за однокомнатные квартиры уже запрашивают до $100 тыс. Почти столько же, сколько стоят “однушки” в отдаленных “спальных” районах Киева. В других населенных пунктах, например, в Обухове, квартиры дешевле столичных в среднем на 35%. Но застройщики прогнозируют их подорожание в 2007 г., как минимум, на 20-25%.
Українські торговельні компанії задихаються від нестачі площ для торгівлі. Сьогодні в Україні на кожний метр торгівельної нерухомості приходиться 20-30 підприємців, кожен з яких готовий чекати роками в черзі і платити від 100 до 200 доларів США за квадратний метр оренди на місяць. Найсумніше це те, що ситуація навряд чи виправиться в найближчі роки. За словами експертів до кінця цього року в експлуатацію буде введено лише десята частина торгівельних площ, яких вимагає ринок. У 2006-2007 роках в Києві чекають 300 тис. кв.м. нових торговельних метрів. Однак на вартість оренди це навряд чи вплине, бо нові метри проковтне шалений попит. Всі експерти погоджуються з твердженням, що темпи зростання купівельної спроможності громадян та розвиток ринку роздрібної торгівлі набагато перевищують темпи появи на ринку нових ТЦ.
Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров. Вместо них это сделают иностранцы, чьи финансовые возможности позволят застраивать целые микрорайоны. Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше. Располагая достаточными инвестиционными ресурсами, иностранные компании могут возводить целые микрорайоны, а не ограничиваться точечной застройкой в центре города
В 2006 г. неразрывно связанные между собой рынки розничной торговли и коммерческой недвижимости продемонстрировали диссонанс. В то время как ритейл наращивал обороты и нуждался в новых торговых площадях, коммерческая недвижимость демонстрировала крайне низкие темпы роста. Подобная диспропорция привела к дисбалансу спроса и предложения. Как следствие, рыночная власть девелопера существенно возросла, а уровень конкуренции между торговыми комплексами снизился. Розничный рынок, напротив, развивается куда более быстрыми темпами. Растущие отечественные торговые сети, которые привлекают инвестиции для дальнейшего расширения, и зарубежные ритейлеры, заинтересованные во вхождении в страну, нуждаясь в новых площадях, оказывают давление на рынок.
Взвинчивающий цены ажиотажный спрос на жилье – следствие не только возросших потребностей населения, но и общего необратимого ухудшения состояния жилфонда в Украине. Безусловно, необходимо внедрять программу реконструкции устаревшего жилья как государственную. Для этого надлежит принять соответствующие законодательные акты, создать системы поощрения инвесторов. В частности, требует решения вопрос отселения граждан, не желающих выселяться из квартир устаревшего фонда. Требует усовершенствования и система налогообложения – в частности, необходимо принять закон о налоге на владение недвижимостью, и нормы, закрепляющие рыночную стоимость жилья для начисления налога при сделках с недвижимостью.
Сегодня эта правобережная часть города развивается несколько однобоко: там строят преимущественно жилую недвижимость. Даже торгово-развлекательная инфраструктура, которая традиционно сопутствует жилой застройке, несколько отстает в своем развитии. Между тем данный район достаточно привлекателен как плацдарм для реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости: кроме торгово-развлекательных объектов, здесь могут быть востребованными гостиничные и рекреационные комплексы - все-таки этот район примыкает к берегу Днепра, и в нем полно живописных уголков. Благодаря соседству с Минской трассой Оболонь интересна и для операторов рынка логистической недвижимости.
Будет только дороже. Харьков стремительно теряет статус одного из самых дешевых миллионников. В течение последних нескольких лет харьковская недвижимость удивляла низкими — на фоне других крупных городов — ценами во всех сегментах этого рынка. Но буквально за полгода квартиры выросли в цене в два раза, причем купить жилплощадь не так-то просто. Подобная тенденция все чаще вытесняет покупателей в пригород, что в ближайшее время чревато подорожанием домов и коттеджей.
Из всемирно известных ритейл-игроков в Украине работают лишь единицы. Многие бренды в непродовольственной торговле представлены на условиях франчайзинга местными игроками. По мнению экспертов, основной причиной сложившейся ситуации можно считать дефицит профессиональных торговых площадей. С этой проблемой ритейл-операторы в свое время столкнулись и в Москве. А наиболее крупные из них были вынуждены выступать в роли девелопера торговых центров или выкупать помещение еще на этапе строительства, соинвестируя в проект. К сожалению, в Украине такая практика пока не получила распространения во многом потому, что уровень реализуемых проектов пока не настолько высок, чтобы международные операторы инвестировали свои ресурсы в девелопмент.
До недавнего времени украинский рынок недвижимости не имел своей классификации. Отсутствовала методика, которая бы позволяла разделять жилые объекты по ряду признаков, как это принято во многих европейских странах. Тем не менее, строительные фирмы запросто оперировали такими категориями, как «элитное» жилье или жилье «премиум-класса». При этом каждый из участников рынка вкладывал в эти понятия свое значение. Для строительства элитного дома даже в мыслях не могут быть использованы материалы низкого качества. Только монолитный железобетонный каркас, стальной кровельный настил, ленточное остекление и такое прочее. Безупречной должна быть и техническая начинка жилища. Системы отопления, вентиляции, водо-, тепло-, электроснабжения, канализации должны соответствовать самым высоким требованиям и быть автоматизированными. О наличии спутникового ТВ и скоростного интернета жильцы тоже переживать не должны. Тем не менее, во всех больших городах Украины элитная недвижимость отличается высокой рентабельностью и спросом, стабильно превышающим предложение. Одной из причин этого эксперты называют приобретение элитного жилья как средства вложения капитала, которое, кстати, окупается за пять-шесть лет максимум.
B 2004 г. объем площадей в ТЦ возрос на 107% (более чем вдвое), в 2005 г. прирост составил порядка 6%, а в 2006 - вряд ли превысит 11%. В итоге в 2006 г. количество торговых площадей в ТЦ Киева может увеличиться менее чем на 35 тыс. кв. м, хотя ранее на этот период было заявлено свыше 100 тыс. кв. м. Розничный рынок, напротив, развивается куда более быстрыми темпами. Растущие отечественные торговые сети, которые привлекают инвестиции для дальнейшего расширения, и зарубежные ритейлеры, заинтересованные во вхождении в страну, нуждаясь в новых площадях, оказывают давление на рынок. Желание ритейлеров расширять свой бизнес опережает появление нового предложения на рынке.
Ценовые изменения на первичном рынке жилой недвижимости пригорода Киева с мая 2006 года по март 2007 года. По данным аналитического отдела строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Інвест», средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в пригороде Киева с мая 2006 года по март 2007 года увеличилась в среднем на 53,79%. На сегодняшний день средняя цена квадратного метра в пригороде составляет $1238. В результате анализа первичного рынка пригорода Киева было установлено, что за последних 5 месяцев существенно расширилось предложение продаваемых объектов в Киево-Святошинском районе, Броварах и Борисполе.
Максимальная аренда в торговых центрах столицы давно обогнала такие восточноевропейские города, как Варшава и Прага. По мнению экспертов, основной причиной роста арендных ставок по-прежнему остается острый дефицит торговых площадей. Cредняя арендная ставка в торговых центрах (ТЦ) за III квартал 2006 г. по сравнению с началом года выросла на 33% и составила $70,6 кв. м в месяц. Максимальная аренда в магазинах, которые выставлялись на рынке Киева, оценивалась в диапазоне $100-200 кв. м в месяц. В то же время, по данным "i", в Варшаве максимальная аренда квадратного метра в ТЦ составляет $900-950 в год, в Праге - $750-800 кв. м в год. Таким образом, аренда в Киеве торговых площадей превышает варшавскую на 150%, пражскую - более чем на 200%.
Темпы строительства поселков не успевают угнаться за спросом, который превышает предложение в несколько раз. И это приводит к росту цен, который, хотя и с некоторым отставанием, догоняет темпы удорожания столичных квартир, а в некоторых случаях и превышает их. С каждым годом желающих жить за пределами мегаполиса становится все больше. Одни приобретают готовый коттедж, другие строят его собственными силами, третьи – пока только мечтают о жизни на природе в своей загородной резиденции. О том, что сегодня предлагает рынок, сколько стоит построить коттедж, какое место выбрать для его строительства и стоит ли вообще вкладывать свободный капитал в загородную недвижимость