Насыщение рынка торговых площадей начнется с 2007 года, в связи с введением в эксплуатацию многих проектов, что будет способствовать снижению арендных ставок. В то же время в 2006 году в Киеве будет ощутима нехватка торговых площадей, поскольку на этот год запланировано ввести в эксплуатацию только два объекта площадью до 150 тыс. кв. м. Ежегодно Киеву необходимо 150 тыс. кв. м торговых площадей, хотя потенциал рынка составляет порядка 800 тыс. кв. м.
Сегодня в Одессе семь торговых и торгово-развлекательных центров различной специализации совокупной торговой площадью, превышающей, по оценкам девелоперов, 60-70 тыс. кв. м (таблица 1). Особенно бурно рынок торговых центров в городе развивался в последние два года. На протяжении 2005-2006 гг. ввели в эксплуатацию около 40 тыс. кв. м площадей в составе ТЦ. Изменится и структура рынка торговых площадей в ТЦ по их расположению в городе. Если нынче около 40% этой площади находится в спальных районах Одессы (в других городах-миллионниках на такие районы приходится заметно меньшая доля), то к 2008 г., по прогнозам специалистов ситуация кардинально изменится. Доля торговых площадей в ТЦ, расположенных в районах, прилегающих к центру, вырастет более чем в три раза. А произойдет это и за счет сокращения доли площадей, что в спальных массивах города.
Хотя столичный рынок торговой недвижимости еще весьма далек от насыщения качественной инфраструктурой, застройщикам в Киеве постепенно становится тесно. Самые дальновидные уже давно обратили свой взор на другие города Украины и занимаются реализацией проектов в крупнейших региональных центрах страны - Днепропетровске, Донецке, Харькове, Одессе, Львове... Чем привлекательны региональные рынки торговой недвижимости? Какие нюансы следует учитывать компаниям, которые собираются в обозримом будущем заняться их экспансией? Какие прогнозы дают эксперты относительно темпов развития инфраструктуры ТЦ и ТРЦ в провинции?
Хотя Ивано-Франковск не может похвастаться ни своими масштабами, ни большим количеством населения, торговцы со всей страны пытаются застолбить здесь хотя бы угол. Как следствие, за год местная коммерческая недвижимость подорожала на 100%, а наиболее ликвидные объекты вообще пропали из базы риэлторов. Ситуацию не спасает даже активное строительство новых ТЦ. Периодически чиновниками поднимаются вопросы о целесообразности их существования, не говоря уже о регулярных визитах к лоточникам контролирующих органов. Поэтому предприниматели пытаются съехать в более спокойное место. Но, поскольку масштаб бизнеса не позволяет им тратить большие суммы на аренду помещений, они экономят на площади.
Острый дефицит на рынке коммерческой недвижимости провоцирует конфликты между арендаторами и арендодателями. Стороны учатся строить свои отношения в непростых условиях. Рынок торговой недвижимости в Украине является ярко выраженным рынком продавца со всеми вытекающими последствиями для его участников. За 2006 г. арендные ставки на торговую недвижимость выросли на 50-80%. Девелоперы не сумели предложить рынку и четверти торговых центров, начало работы, которых было запланировано в 2006 г. Вместо появления обещанных 100 тыс. кв. м площадей введено 35 тыс. Сейчас общая площадь в столичных торговых центрах составляет 320 тыс. кв. м. Если будут реализованы намеченные проекты, то к 2008 г. эта цифра может вырасти до 600 тыс. кв. м.
В рамках XI специализированной выставки КievBuild состоялась «V Киевская международная конференция «Недвижимость & Строительство 2007». В конференции приняли участие представители государственных учреждений рынка земли и строительного сектора, руководители строительных, инвестиционных и финансовых компаний. В ходе конференции, ее участники делились опытом внедрения проектов в области коммерческой, загородной недвижимости, строительства и реализации этих объектов на Украине и за ее пределами. Особое внимание было уделено актуальным вопросам, касающимся перспектив и различных аспектов инвестирования в земельные активы, недвижимость.
Земельный кодекс классифицирует земли как сельскохозяйственные, жилищной и гражданской застройки, промышленности, природно-заповедные, оздоровительные, рекреационные, историко-культурные и лесохозяйственные. По данным Госкомзема, из 60,4 млн. гектаров украинских земель 70% (41,8 млн. гектаров) - сельскохозяйственные земли и 17% (10,4 млн. гектаров) - леса. Около 90% всей земли сельскохозяйственного назначения распаевано, то есть у большинства селян уже имеются государственные акты на земельные участки. Только 10% сельскохозяйственной земли принадлежит местным советам. В госсобственности осталось 49,1% всех земель, в частной собственности граждан находится 50,7%, в собственности юридических лиц - 0,2% земель.
Емкость киевского рынка позволяет полностью поглотить весь предполагаемый объем предложения, поэтому падения арендных ставок и насыщения рынка в обозримом будущем не ожидается. Описывая состояние рынка торговых площадей в ТЦ Киева на сегодняшний день стоит отметить, что рост доходов и потребительских расходов населения, стремительное развитие розницы, в частности сетевых операторов, исключительное положение Киева являются благоприятными факторами для развития торговых центров и создают привлекательную среду, как для украинских, так и для зарубежных розничных сетей.
В то время, как большинство региональных рынков недвижимости переживают стагнацию, в Харькове явных признаков снижения интереса к жилью не наблюдается. Жители города предпочитают не откладывать в "долгий ящик" решение квартирного вопроса и активно интересуются выставленными на продажу объектами. Не стоят на месте и цены на недвижимость, в первую очередь, на новостройки. В среднем рост стоимости жилья на первичном рынке в первом квартале 2007 года составил около 10%. По официальным данным Харьковской облгосадминистрации, в 2006 году в Харькове было введено в эксплуатацию порядка 232 тыс. кв. м жилья, что на 27% больше по сравнению с введенными в 2005 году жилыми площадями. По сравнению же с 2002 годом количество нового жилья выросло почти в полтора раза.
Pазвитие украинского рынка торговой недвижимости в последние два года тормозится. Эксперты связывают это с перенесением сроков ввода в эксплуатацию ранее анонсированных объектов торговой недвижимости. Так, открытие крупных запланированных ТРЦ - "Мега", "Эспланада" и "Троицкий" составит 60 % от ожидаемых площадей. Эксперты компании считают, что на стоимость аренды торговых площадей, которая остается относительно стабильной, влияют сейчас следующие факторы: качество и популярность торговых центров, арендуемая в них площадь и ее расположение, уровень брендов.
В последнее время московский рынок недвижимости был своеобразным ориентиром для украинского и в первую очередь киевского рынка. Причин этому несколько: во-первых, в дороговизне недвижимости как Москвы, так и Киева решающую роль играет столичный статус обоих городов; во-вторых, и в России, и в Украине сегодня наблюдается рост экономик; в-третьих, в обоих странах недвижимость остается одним из наиболее привлекательных видов вложения средств для сохранения капиталов. В последние несколько лет цены на недвижимость в Москве и Киеве росли синхронно, хотя киевские постепенно подтягивались к московским. Так, до декабря прошлого года стоимость квадратного метра жилья в Киеве была примерно в два раза ниже, чем в Москве, однако с конца 2006 года на рынке недвижимости обеих столиц заметна существенная разница.
В Киеве спрос на качественные торговые и складские помещения по-прежнему превышает предложение. Об этом свидетельствует ситуация, сложившаяся в текущем году на столичном рынке. Однако о том, что ретейлеры не были готовы к такому положению вещей, говорить не приходится. В конце 2005 г. их прогнозы звучали совсем неоптимистично: большинство объектов, реализация которых заявлена на 2006 г., могут не открыться. Сегодня у специалистов консалтинговых компаний, подводящих итоги года, есть все основания утверждать - в 2006 г. на рынке торговой и складской недвижимости наблюдалось затишье. Судя по количеству реализованных объектов торговой недвижимости, 2006 г. мало чем отличался от предыдущего.
Недвижимость Кировограда: итоги первого квартала. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Твой дом" (Кировоград), в первом квартале 2007 г. на первичный рынок жилья предложений не поступало. В Кировограде по-прежнему наблюдаются весьма слабые темпы жилого строительства, новых объектов в это период года сдано не было. Изменение цен на вторичном рынке с января по март были несущественными. Так, цены на однокомнатные квартиры повысились в целом по городу на 2,6% (с $780 за кв.м. в январе до $800 за кв.м. в конце марта)..
В Украине строительство объектов розничной торговли сегодня относится к наиболее привлекательным проектам для инвестиций. Ведь спрос на них все еще значительно превышает предложение, а торговые сети как отечественных, так и международных операторов продолжают стремительно развиваться и пополняться новыми именами. В последнее время ритейлоры особенно заинтересовались региональными рынками нашей страны. Что, впрочем, и не удивительно - в регионах ситуация с открытием торговых центров, по сравнению с Киевом, более благоприятна. В этом году в различных городах Украины откроется около десятка новых ТЦ.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Реал-Сервис» (г. Запорожье), рост цен на все виды недвижимости, в основном, был плавным. Продажа и аренда жилой недвижимости. Так, цены на однокомнатные квартиры на первичном рынке в течение первого квартала в среднем по городу возросли на 17,2% (с $738 за кв.м. в январе до $865 в конце марта), в нецентральных районах – 8,4% роста (с $655 до $710).
В 2007-м средняя стоимость аренды в столичных ТЦ превысит $100 за квадрат. Столичный рынок профессиональной торговой недвижимости в 2006 году напоминал киевский рынок жилья - с дефицитом предложения, ростом цен и арендных ставок. За весь год в Киеве, по подсчетам гендиректора Украинской торговой гильдии Вадима Непоседова, построено всего 35 тыс. кв. м в новых ТЦ. Это втрое меньше, чем ожидалось в начале года, когда эксперты прогнозировали ввод в эксплуатацию 100 тыс. торговых метров. Изначально планировалось открытие семи столичных ТЦ, но в эксплуатацию введено только три. Ввод таких крупных объектов, как "Троицкий", "Мега" и "Лыбидь-плаза" задерживается - один из них планируется ввести в следующем году, два - в 2008-м. Совокупная площадь этих проектов превышает весь сегодняшний объем рынка торговой недвижимости Киева (более 300 тыс. кв. м).
Индекс стоимости жилья в марте 2007 года: 2446$/кв. м. (+1,4% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,7% в месяц ( - 0,4%). Индекс доходности в феврале +4,5 б/д (- 0,8 б/д). За первый квартал 2007 года индекс стоимости вырос на 6,2%. Весь первый квартал на рынке наблюдалось позиционное противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года. Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.
Гордиев узел, связавший воедино застой на рынке строительства крупноформатных торговых объектов Киева и постоянное повышение спроса на профессиональные площади со стороны торговых операторов, удастся разрубить лишь в 2009 году. Только к этому времени, по прогнозам экспертов, возможно частичное насыщение торгового сегмента коммерческой недвижимости, поскольку существенное отставание реально вводимых объемов торговых площадей в эксплуатацию от заявленных, основываясь на неутешительном опыте последних двух лет, ожидается и в 2007 году. Тем временем, каждый отложенный проект увеличивает и без того высокий спрос на торговые площади, укрепляя позиции арендодателя, что в конечном итоге приводит к значительному повышению уровня арендных ставок.
В 2006 г. цены на первичное жилье в пригородах столицы увеличились более чем на 50%. В этом году следует ожидать подорожания еще на 20-25%. Если еще несколько лет назад жилье в городах-спутниках было дешевле столичного чуть ли не вдвое, сегодня цены в некоторых прилегающих к Киеву населенных пунктах почти догнали столичные. По данным операторов рынка недвижимости, в некоторых городах-спутниках, например, в Вишневом, за однокомнатные квартиры уже запрашивают до $100 тыс. Почти столько же, сколько стоят “однушки” в отдаленных “спальных” районах Киева. В других населенных пунктах, например, в Обухове, квартиры дешевле столичных в среднем на 35%. Но застройщики прогнозируют их подорожание в 2007 г., как минимум, на 20-25%.
Українські торговельні компанії задихаються від нестачі площ для торгівлі. Сьогодні в Україні на кожний метр торгівельної нерухомості приходиться 20-30 підприємців, кожен з яких готовий чекати роками в черзі і платити від 100 до 200 доларів США за квадратний метр оренди на місяць. Найсумніше це те, що ситуація навряд чи виправиться в найближчі роки. За словами експертів до кінця цього року в експлуатацію буде введено лише десята частина торгівельних площ, яких вимагає ринок. У 2006-2007 роках в Києві чекають 300 тис. кв.м. нових торговельних метрів. Однак на вартість оренди це навряд чи вплине, бо нові метри проковтне шалений попит. Всі експерти погоджуються з твердженням, що темпи зростання купівельної спроможності громадян та розвиток ринку роздрібної торгівлі набагато перевищують темпи появи на ринку нових ТЦ.