После долгого затишья рынок коммерческой недвижимости в западных регионах страны начинает «набирать обороты». С начала года на Львовщине введено в эксплуатацию более тридцати торговых предприятий, что служит еще одним доказательством того, что для коммерческой недвижимости нет «невыгодных» регионов. Несколько лет тому назад многие риэлторы (да и не только они) дружно утверждали: к началу 2007 г. рынок торговой недвижимости будет насыщен до такой степени, что девелоперам придется отвоевывать друг у друга каждого мало-мальски платежеспособного арендатора.
В Киеве офисные помещения сконцентрированы в центре и приближенных к центру районах. В отличие от европейских столиц, в украинской пока отсутствует понятие бизнес-сити (район/квартал, где располагаются офисные здания). «В Киеве перспективными для реализации таких проектов могут быть район Теличка, Рыбальский остров, — считает Валерий Кирилко, гендиректор девелоперской компании Concorde Development, — однако пока мы можем лишь рассуждать об этом, реальных планов на реализацию таких проектов нет». Сегодня из-за постоянных пробок, проблем с парковкой девелоперы стремятся осваивать проекты офисных центров в отдаленных рйонах и промышленных зонах Киева. По мнению Кирилко, причиной этого стали высокие темпы роста арендных ставок, которые превышают европейские в два раза, а также острый дефицит земли и ограниченность площадей
Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым. Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.
Подорожание стоимости земельных участков в среднем по городу произошло на 1,34% (с $42,43 тыс. за 1 сот в апреле до $43 тыс. за 1 сот в конце июня). В центре показатель роста стоимости произошел на 6,25% (с $80 тыс. до $85 тыс.). В приближенных к центру районах подорожание земельных участков было на уровне 16,25% (с $40 тыс. до $46,5 тыс.), а в отдаленных – 4,7% роста ( $7,3 тыс. до $7,5 тыс. за 1 сот.).
Днепр и его заливы, природные озера, лес, луга - стоит лишь один раз все это увидеть, чтобы загореться идеей в один прекрасный день поменять городскую суету на тишь и респектабельность собственного загородного дома. Важным фактором, обусловливающим привлекательность района, является и транспортная доступность. Трасса от Киева до Борисполя считается лучшей в стране. Кроме того, существует проект строительства трассы Киев-Процев. Также в скором времени будет достроен мост через Днепр, который позволит быстро добраться в Бориспольский район с правобережной части Киева.
Современные паркинги, построенные за последние пять лет, не оказывали существенного влияния на структуру предложений. В базах данных агентств недвижимости гаражей, выставленных на продажу, было относительно немного. В основном, это отдельно стоящие или расположенные в гаражных кооперативах металлические или капитальные сооружения. В целом же цены на гаражи в последние несколько лет прямо пропорционально тянулись за стоимостью вторичного жилья. Сегодня в среднем по Украине металлический гараж стоит 1-2,5 тыс. долларов, кирпичный - 1,5-15 тыс. долларов. Хороший капитальный гараж - 5-6 тыс. долларов. На цену такого пристанища для автомобиля влияет, в первую очередь, расположение. Самые дорогие места в любом городе - в центре. Что касается объектов, расположенных в других районах, то на их стоимость оказывают влияние такие факторы, как
Рост цен на харьковскую недвижимость в первом квартале нынешнего года был относительно плавным. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инвестиционно-консалтинговой компанией «Проконсул», на первичном рынке жилищной недвижимости Харькова наивысший процент роста цен наблюдался в сегменте нового жилья класса «бизнес плюс» – на 15,68% (с $1180 за кв.м. в январе до $1365 за кв.м. на конец марта). Несколько ниже по динамике роста – на жилье эконом-класса: возрастание на 12,2% (с $680 до $763). Подорожание стоимости нового жилья бизнес-класса произошло на 11,27% (с $790 до $879), а класса «премиум» - только на 3,84% (с $1694 до $1759 за кв.м.).
Ситуация, сложившаяся в сегменте коммерческой недвижимости Херсона все еще оставляет желать лучшего. При большом спросе на офисные и складские помещения в городе не наблюдается активного строительства недвижимости такого рода. В Херсоне есть новые дома, где нижние этажи отводятся под коммерческое использование, но их немного и располагаются они, в основном, в центре города. Большинство частных фирм Херсона все еще располагаются в зданиях времен советской застройки. Нехватка коммерческой недвижимости в Херсоне по-прежнему не уменьшается.
Достаточно часто в последнее время в Киеве наблюдается тенденция, когда бизнес центры сдаются в несколько очередей – первая уже полностью готова, приняла арендаторов, вторая же стадия находится в стадииактивного строительства. В этом, безусловно, есть свои немаленькие плюсы длявладельцев офисных зданий – бизнес центры впускают арендаторов, и начинаютзарабатывать деньги. Арендаторам, правда, похуже – они вынуждены еще годик-два терпеть под своими окнами стройку, наслаждаться шумом ремонта, вдыхать пыль и запах стройматериалов. Какие же из бизнес центров еще имеют в запасе в процессе строительства вторую очередь? Тут надо обязательно упомянуть бизнес центр Леонардо – который часть специалистов называют супер успешным проектом, а часть – самым крупным провалом прошлого года.
Рынок коммерческой недвижимости, как и любой другой, имеет свои специфические законы развития. В частности, "закон очередности", согласно которому в первую очередь развивается рынок офисной и торговой недвижимости, а вслед за ними - рынок профессиональной складской недвижимости. Для украинского рынка пришло время развивать складское направление. В пользу складского сегмента рынка говорит также и то, что его "конкуренты по инвестициям" - торговый и офисный сегменты рынка недвижимости - приближаются к насыщению. К тому же в последнее время заметно активизировались и логистические компании, которые планируют создать сеть складов по всей территории Украины.
По подсчетам компании SV Development, за второй квартал 2007 года предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га. и достигло 13,9 тыс. гектаров. Как комментируют в компании, на сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области - 13,9 тыс.га., что на 4,8 тыс.га. меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров.
По мнению экспертов отечественного рынка недвижимости, строительство коттеджных городков в Украине в ближайшие годы будет характеризоваться стремительным ростом. Рынок коттеджной недвижимости пребывает в стадии активного развития и существенных качественных, структурных изменений. При ежегодном объеме вводимых в Киеве 1,5 млн. м2 жилья совокупный спрос на загородное коттеджное жилье составит 350-400 тыс. м2 в год. Благодаря чему уже "летом-осенью 2007 г. можно ожидать взрывной тенденции спроса.
В регионах спрос на гаражи также велик, но цены, по киевским меркам, вполне доступны. В частности, в Днепропетровске капитальный кирпичный гараж можно купить за $3--15 тыс. В Донецке на окраинах города каменное стойло для железного коня продают примерно за $4 тыс., а ближе к центру просят уже не менее $6 тыс. В Харькове капитальный гараж в центре города стоит $8--15 тыс., в отдаленных районах -- от $4,5 тыс. Дорогие гаражи во Львове и Одессе: в городе Льва гараж можно приобрести за $7--20 тыс., в Одессе -- за $5--25 тыс. В Киеве цены на готовые сооружения из металла также сильно зависят от района. Например, в Голосеевском районе "ракушка" в автокооперативе будет стоить около $4,5 тыс., а в Шевченковском
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины риэлторской компанией «Прикaрпaтський дім» (г. Ивано-Франковск), в первом квартале нынешнего года существенного подорожания цен на жилую недвижимость в Ивано-Франковске не произошло. Наибольший рост цен наблюдался в сегментах аренды торговых площадей и при продаже складской недвижимости и земельных участков. В частности, на первичном рынке стоимость квадратного метра однокомнатных и двухкомнатных квартиры в среднем по городу повысилась на 2,1% (с $700 за кв.м. в январе 2007 г. до $715 за кв.м на конец марта)
Возрастающий спрос при ограниченном предложении способствовал стремительному росту цен на коммерческую недвижимость Львова. Сегодня строители и инвесторы не слишком охотно берутся за реализацию проектов офисных, торговых центров, поскольку значительно проще инвестировать в жилую недвижимость: спрос на нее очень велик, а сроки окупаемости, по сравнению с коммерческой, значительно меньше. За последние годы во Львове прыжок цен на коммерческую недвижимость превзошел все ожидания. Только за два минувших года цена за квадратный метр нежилого помещение возросла в среднем в два раза. Наиболее дорогим считается центр города. Цена на коммерческие объекты на первых этажах колеблется от $4 до $15 тыс. за кв. м.
В ожидании чуда. Харьковские арендаторы надеются, что офисные площади будут дешеветь. С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. В компании «XXI век» добавляют, что наиболее популярными в Харькове являются объекты классов В и С (37 и 42% спроса соответственно). В то же время на офисы класса А претендуют не более 5% бизнесменов.
Емкость рынка на сегодняшний день составляет около 1 000 000 кв. м. За 2005 год цены и арендные ставки на складскую недвижимость поднялись почти на 20%. Спрос значительно превышает предложение. Особой популярностью сегодня пользуются складские комплексы общей площадью 1500-4000 кв.м, а также площадью свыше 10 тыс. кв.м. В мае 2006 года «FIM Group» введен в эксплуатацию логистический комплекс класса «А» общей площадью 27 тыс. кв.м (около аэродрома «Чайка»). Операторами этого комплекса являются крупные международные логистические компании Frans Maas и Kuehne & Nagel. Приход иностранных компаний в складской сегмент недвижимости обусловлен наиболее высокой доходностью в Европе. Рентабельность складского сегмента недвижимости на Украине достигает 18-20%, а срок окупаемости составляет 7-8 лет. Следует отметить, что себестоимость строительства складской недвижимости обходится в 2 раза дешевле, чем строительство иной коммерческой недвижимости.
Сейчас сотка земли на окраине подросла до 5000 долларов, в центре до 50 тысяч. Уже проданы десятки гектаров муниципальной земли в Харькове. Как считают городские власти, продавать землю выгоднее, чем сдавать её в аренду. Так ли это - мнения специалистов. За последние несколько лет резко вырос интерес к земельным участкам в черте города. Эксперты говорят, что только за прошедший год цена на землю выросла в несколько раз.
Столь существенную активизацию инвесторов в секторе строительства коттеджных городков эксперты объясняют возросшим спросом. Многие состоятельные киевляне, равно как и приезжие, уже не считают, что жить в центральных районах города так уж комфортно. Скопление торговых точек и транспорта, постоянные пробки, высокий уровень загазованности - все эти факторы способны изрядно подпортить имидж столицы. Тем более что стоимость жилья в пригородном поселении практически соответствует цене новой квартиры в престижном районе Киева. Кроме того, рост доходов населения и появление среднего класса создали за последний год критический спрос на коттеджное строительство, став дополнительным стимулом для реализации крупных проектов.