На украинский рынок активно выходят крупные иностранные ритейлеры, которые нуждаются в больших площадях. Однако рост арендной платы затрудняет конкуренцию – на торговые площади могут претендовать, в основном, крупные компании, которые открывают сети магазинов. А мелким предпринимателям такие расходы могут оказаться не по силам. Часть из них вынуждена уйти в более дешевые центры, обычно на окраину города, либо на базар. Еще одна альтернатива – продажа по высоким ценам менее качественного, дешевого товара.
В нынешнем году на рынке офисной недвижимости столицы появились первые признаки позитивных системных перемен. Размер арендных ставок и доля неудовлетворенного спроса по-прежнему сигнализируют о том, что период его становления еще не закончен, структурная «эволюция» рынка офисной недвижимости приближает его к общемировой норме. Молодым рынкам недвижимости, к числу которых относится и киевский, всегда присущ этакий «юношеский максимализм». Быстрые деньги здесь можно заработать на удовлетворении потребностей либо очень состоятельного меньшинства, либо весьма малоимущего большинства потребителей офисной недвижимости. Именно поэтому киевский рынок офисов в первые годы развивался в двух этих крайних плоскостях: львиная доля представленных на нем площадей находилась в переоборудованных под бизнес-центры класса С зданиях старой постройки; второе место по количеству площадей занимали фешенебельные бизнес-центры высшей категории. Но вот в последние 3–4 года ситуация резко изменилась: постепенно стал пробуждаться «средний класс» этого рынка – бизнес-центров класса В.
В портовой Одессе бизнесменам негде хранить свой товар. Склады в Одессе скоро будут стоить не меньше, чем товар, который в них хранится. Только за последние полгода арендные ставки удвоились, а за выставленные на продажу хранилища владельцы просят по $3-5 млн. Инвесторы отреагировали на данные тенденции новыми проектами, обещая в течение ближайших двух лет ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м складов. Впрочем, предварительно заявленные ими расценки не порадовали потенциальных арендаторов. Одесским бизнесменам все сложнее решать проблему хранения своей продукции. Местные риэлторы констатируют, что за последний год спрос на склады вырос на треть.
Средняя стоимость земли в пригороде Киева под коттеджное строительство c 1 по 7 октября выросла на 1,24% (на $69 долл.) - до $5 603 за сотку. Pост стоимости земельных участков наблюдался в Киево-Святошинском - на $99 (до $9 019/сотка), Обуховском - на $103 (до $7 331/сотка), Бориспольском - на $43 (до $5 730/сотка), Броварском – на $51 (до $4 588/сотка), Васильковском - на $3 (до 4 298/сотка), Макаровском - на $48 (до $2 251/сотка), Кагарлыкском районах - на $36 (до 1 457/сотка).
Наиболее популярным и, соответственно, самым дорогим является Обуховское направление. Здесь сосредоточено более 32% всех профессиональных коттеджных поселков (КП) региона, в которых ведутся продажи, а цена коттеджей варьируется от $1785 до $5000/кв.м. (с учетом приусадебного участка), средняя стоимость - $2887/кв.м. Не менее активно застраиваются Житомирское и Одесское направления (29% и 14% рынка КП), где стоимость продажи составляет от $800 до $2550/кв.м. Бориспольскому и Вышгородскому районам принадлежит по 10,5% рынка, а цена домовладений колеблется в пределах $1025-2600/кв.м.
Рост цен на все виды недвижимости Донецка в первом квартале нынешнего года был весьма плавным. Как свидетельствуют данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) агентством недвижимости «Жилком» (г.Донецк), в центре города при продаже всех типов жилья на первичном рынке рост цен не наблюдался – стоимость одного квадратного метра здесь составляет $2020. В районах, прилегающих к центру города, стоимость нового жилья даже уменьшилась на 14,4% (с $1716 за кв.м. в январе до $1500 за кв.м. в конце марта). А в отдаленных районах города произошел рост на 9,9% (с $910 до $1000).
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Согласно изменениям в законодательстве, договор аренды на срок от трех лет должен заверяться нотариально. Стороны также несут дополнительные расходы в виде госпошлины (0,01%). «Это приводит к изменению сложившейся практики, когда нотариально заверялись договоры на срок от 1 года, - говорит управляющий партнер компании «Деол Партнерс» Руслан Олексенко, - Новые условия на рынке могут привести к увеличению сроков договоров аренды для классов В и С».
Стоимость офисов при продаже в центре города и в Приморском районе повысилась на 14% (с $3500 до $4000 за кв.м.), в районах Черемушках и Таирово - на 16,6% (с $3000 до $3500), наивысший уровень подорожания был зафиксирован в Суворовском районе – на 50% (с $2000 до $3000 за кв. м.).
Сегодня ретейлеры не ограничиваются только повышением качества своего товара или сервисного обслуживания. Они вынуждены искать новые пути минимизации расходов, которые связаны с транспортировкой и хранением товара. Поэтому руководители многих компаний делают ставку на развитие логистики, что, в итоге, привело к огромному спросу на логистические услуги и складскую недвижимость. Причин невысоких темпов развития строительства логистических комплексов украинскими бизнес-структурами существует несколько. Прежде всего, это барьеры входа на рынок, в том числе получение земли, оформление разрешительных документов и т. д. Следующая группа причин - поиск источников финансирования. И хотя окупаемость инвестиций в складскую недвижимость высока, другие сегменты рынка недвижимости более привлекательны сточки зрения потенциальных инвесторов. Еще один сдерживающий фактор - высокая цена входа на рынок: стартовый капитал должен составлять не менее 7 млн. дол.
B течение третьего квартала текущего года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в киевском регионе снизилась на 7,6 % ($456) и достигла $5 534 за одну сотку. Об этом сообщает пресс-служба компании. Максимальное снижение (9,93 % – $797) зафиксировано в Обуховском районе, где за июль-сентябрь цены упали до $7 228 за сотку. Причиной такого стремительного спада является уменьшение интересных предложений под жилищное строительство. С другой стороны, престижное Обуховское направление по сей день остается самым востребованным и пользуется повышенным вниманием со стороны потребителей, а в рейтинге стоимостных показателей на участки по области занимает почетное второе место. Лидер ценовой гонки Киево-святошинский район за 3 месяца потерял (1,6 % – $145 до $8 920 за сотку), хотя существенно укрепил свои позиции относительно ближайшего конкурента.
В Украине постепенно складывается менталитет, свойственный западным странам: о социальном статусе человека судят по образованию, автомобилю и месту проживания. И если у нас первый критерий еще не так важен, то остальные два имеют большое значение. Престижность проживания в таких районах с каждым годом будет только возрастать. Правда, возрастет и дефицит мест для строительства. Уровень проживающих диктует и качество инфраструктуры – магазинов, школьных и медицинских учреждений. Здесь пальму первенства опять-таки держит Обуховское шоссе, где торговля и бытовые услуги приобретают все более цивилизованный вид, хотя даже до среднего российского собрата еще далеко.
Главной причиной резкого подорожания парковочных мест в новостройках стал растущий спрос - за последние три года количество автомобилей в столице удвоилось, а паркингов стало сооружаться меньше. В итоге в нынешнем году за места в них начали выстраиваться очереди, и застройщики не преминули существенно поднять цены. По словам застройщиков, им приходится устраивать кастинг среди жильцов - в некоторых проектах паркоместа продаются, например, только владельцам трех- и четырехкомнатных квартир. В создании ажиотажного спроса в немалой степени повинны и сами
Прогноз обвала рынка жилой недвижимости пока не оправдался. Нынешнее состояние данного сектора можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, тогда как количество просмотров и продаж уменьшилось. В то же время, цены росли практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в секторах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или остаются неизменными. Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами и «классическая стагнация» рынка.
Отечественный рынок торговой недвижимости имеет весьма существенный изъян: редкий ТЦ, построенный в Киеве или регионах, отличается оригинальностью своей концепции. Большинство новых и старых проектов ТЦ напоминают эдаких «близнецов-братьев». К сожалению, наши девелоперы взяли за правило копировать успешные идеи своих коллег и конкурентов, не замечая, что такой «плагиат» порождает концептуальное однообразие на рынке профессиональной торговой недвижимости. Почему практики украинского рынка не обращают внимание на редкие, а в некоторых случаях и невиданные в Украине, форматы торговой недвижимости, как Strip Center, Fashion Center, Town Center, Retail park? Ведь, как показывает международный опыт, подобные ТЦ тоже очень часто становятся успешными проектами даже на «сложных» рынках Западной Европы и США.
На рынке офисной недвижимости в течение третьего квартала рост цен в среднем по городу при продаже произошел на уровне 16.3% (с $1355 за кв.м. в июле до $1576 за кв.м. в конце сентября). В центральных районах этот показатель составил 17.4% (с $1598 до $1876), в районах, приближенных к центру, - 6.2% (с $1305 до $1386), в отдаленных – 1.9% (с $1163 до $1185 за кв.м.). Торговые помещения Харькова в течение третьего квартала в среднем по городу при продаже подорожали на 2.8% (с $2321 за кв.м. в июле до $2385 кв.м. в конце сентября). В центральной части показатель роста был на уровне 7.5% (с $2703 до $2905), в приближенных к центру районах – 4.6% (с $2352 до $2460), в отдаленных от центра – 2.2% (с $1908 до $1950 за кв.м.)/
Сегодня рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и по нашим прогнозом в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, это в свою очередь стимулирует сначала выход на рынок небольших инвестиционных фондов, а затем возможна перепродажа ними своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность. Что касается развития рынка складской недвижимости, хочу отметить, что многие компании заявляли и продолжают заявлять о строительстве суперсовременных логистических парков площадью от 150 тыс. кв. м. Это мировая и европейская тенденции. Безусловно, прогресс остановить нельзя и мы будем развиваться, как и все ведущие страны мира. Однако на сегодняшний день данные намерения остаются лишь на бумаге. В 2006-2007 гг. спрос на современные складские помещения удовлетворен не
Государственное агентство земельных ресурсов таки определило стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Без отмены моратория на их отчуждение это ровно ничего не значит. В Украине наличествует 60,3 млн. га земель, причем около 70% - сельскохозяйственного назначения. С учетом того, что в стране сосредоточено около 10% мировых черноземов, такой "жирный" кусок земли оценивается западными специалистами в $100 млрд. Наконец-то определились с ценой украинской землицы и отечественные чиновники. По заявлению начальника управления рынка и оценки земли Государственного агентства земельных ресурсов (Госземагентства) Станислава Горбатовича, сделанному им в конце июля 2007 г., 1 га сельхозугодий в Украине в среднем будет стоить 12 тыс. грн. "Оценочная стоимость земли будет зависеть от плодородности участка. Например, в Крыму она может составить и 15 тыс. грн. за 1 га, а вот гектар песчаных почв оценивается примерно в 8 тыс. грн.", - объяснил г-н Горбатович. Оценка сельхозземель - важный шаг в госрегулировании данного рынка, а следующим, по логике вещей, должна стать отмена моратория на отчуждение сельхозугодий. Пока не случилось, а потому произведенная оценка остается вещью в себе.
Hа рынке коттеджных поселков Киевского региона, с 2005 по 2007 г. количество коттеджных поселков в пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80. По данным компании, объем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. м (4000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв. м сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв. м находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Отсутствие интереса инвесторов и девелоперов к строительству паркингов вполне объяснимо. Для размещения одного такого объекта необходимы достаточно большая площадь и немалые инвестиции. Согласно строительным нормам, для паркинга емкостью около 100 машиномест необходим земельный участок площадью как минимум 1-1,5 га. По предварительным расчетам, себестоимость строительства паркинга в нормальных геологических условиях, без прокладки сложных коммуникаций и отчислений в городской бюджет на развитие инфраструктуры - $500-600 за 1 кв.м, что сравнимо с себестоимостью жилья. В действительности же, с учетом всех "ненормальностей , себестоимость одного "квадрата" составляет не менее
Первый квартал 2007 г. продемонстрировал высокую активность днепропетровского рынка недвижимости. Что же касается аренды жилья, то в целом риэлторы отмечают, что динамика изменений цен на аренду днепропетровских квартир в первом квартале также показала определенные контрасты. Подорожание однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Днепропетровска в среднем по городу в течение первого квартала при продаже произошел на уровне 26,2% (с $1293 за кв. в январе до $1631 за кв.м. в конце марта). Такой тип жилья в этом городе можно приобрести примерно за $55,6 тыс. Правда, в самом центре города показатель роста несколько ниже. Этот процесс наблюдался всего в пяти микрорайонах – снижение колебалось от 2,25% до 6.9%. Как ни странно, но в некоторых, отдаленных от центра микрорайонах, – Приднепровском, Северном – наблюдалось существенное подорожание аренды двухкомнатных квартир – на 38,9% (со $180 до $250 за квартиру в месяц).