Коттеджное строительство в Киевской области продолжает набирать обороты. На сегодняшний день, по оценкам большинства экспертов, объем рынка профессионального коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. метров, из которых лишь 360 тыс. кв. метров сдано в эксплуатацию, а 1,44 млн. кв. метров находится на стадии проектирования и строительства. Исходя из того, что средняя стоимость 1 кв. метра в коттеджах составляет около 1,6 тыс. долл., объем рынка коттеджного строительства вокруг Киева составляет 2,9 млрд. дол. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м.). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м.).
Одной из интересных особенностей одесского рынка арендной недвижимости является равномерность спроса на жилье различного класса, тогда как в других городах превалирует спрос на жилье эконом- и бизнес-класса. Это объясняется как наличием равного числа приезжих различных социальных слоев, так и стремлением людей провести отпуск в более комфортных условиях. Минимальная стоимость аренды квартиры в Одессе на фоне столичных расценок выглядит скромно – всего $60-70 в месяц. Однако располагаются столь привлекательные в ценовом отношении квартиры на окраине – в пос. Котовского или на Молдаванке, активное благоустройство которой пока лишь планируется городскими властями. Кроме того, площадь жилья, сдаваемого по такой цене, также невелика – в основном это «гостинки».
Девелопмент больших многофункциональных торговых центров с развлекательной составляющей движется в регионы. Быстрый рост рынка торговых помещений Киева, наблюдаемый в 2003-2004 гг., сейчас постепенно замедлился. При этом, как отмечают специалисты, стагнация вызвана не сокращением спроса. Напротив, спрос на торговые площади продолжает расти. На начало 2007 г. оставались свободными не более 3% помещений в торговых центрах столицы при их общей площади 343 тыс.кв.м (из заявленных к строительству 450 тыс.кв.м). В 2006 г., по оценкам операторов, в эксплуатацию было сдано 41-43 тыс.кв.м новых помещений. Всего же в Киеве на 1 тыс. жителей) приходится 126 кв.м торговых площадей.
Арендаторы офисов класса А все больше внимания при выборе недвижимости обращают на то, какой набор сервисных услуг предлагается в бизнес-центре. Сегодня на киевском рынке офисной недвижимости немало бизнес-центров позиционируют себя как объекты высшей категории качества – А-класса. По таким параметрам, как местоположение и уровень отделки фасада и экстерьера, большинство офисных проектов, расположенных в центральной деловой части столицы, действительно могут претендовать на столь высокое «звание». Но далеко не все дотягивают до класса А по уровню сервиса, оказываемого клиентам, арендующим в их зданиях офисные площади. Чтобы в отношениях менеджмента бизнес-центра и клиентов не возникало напряженности или недоразумений, специалисты рекомендуют периодически собирать информацию о том, как изменились запросы арендаторов площадей.
К 2010г. девелоперы и логисты планируют построить в столичном регионе более 900 тыс.кв.м складов классов А и В. Дефицит таких помещений уже сейчас составляет 1 млн. кв.м. Все опрошенные операторы рынка складской недвижимости в Киеве и Киевской обл. положительно оценили результаты своей деятельности в 2006 г. и дали радужные прогнозы развития логистического бизнеса на ближайшие три-пять лет. Действительно, рынок складских площадей в Киеве в 2006 г., по сравнению с 2005 г., увеличился примерно на 30%. В минувшем году в Украине (преимущественно в столичном регионе) было возведено более 20 новых крупных складов, что увеличило долю логистических объектов в структуре предложения коммерческой недвижимости с 6% в 2005 г. до 17% в 2006 г. Предложение киевских складов среднего и низкого классов (С и D соответственно) в минувшем году, по сравнению с 2005 г., увеличилось на 25-30%. Стоит отметить, что большинство подобных помещений чаще всего строятся с расчетом дальнейшего перепрофилирования под более рентабельные торговые объекты, а также для того, чтобы застолбить за собой землю.
C мая текущего года самый престижный Обуховский район подешевел более чем на 20% ($7187 за сотку в сентябре против $9137 в мае). Также сдали свои позиции цены в Вышгородском, Броварском, Киево-Святошинском, Макаровском и Бородянском районах, хотя уровень их снижения составляет не более 5-7%. А ведь еще в мае специалисты прогнозировали, что земля здесь подорожает в ближайшее время как минимум на треть. Основное удешевление, по информации экспертов, коснулось участков, расположенных вдали от асфальтированных дорог, лесов и водоемов. Аналитики констатируют, что цена за сотку в среднем по рынку составляет в Киево-Святошинском районе $8794, Обуховском - $7187, Бориспольском - $5613, Вышгородском - $5476, Броварском - $4513, Васильковском - $4370, Бородянском - $2412, Макаровском - $2166. То, что цены в большинстве столичных районов с мая по сентябрь нынешнего года упали, а не выросли, как это прогнозировалось, аналитики объясняют шоком, полученным покупателями от предыдущего повышения. Весной спекулянты, переключившиеся со ставшего менее прибыльным рынка квартир в Киеве на перепродажу участков в пригороде, так взвинтили цены, что многие потенциальные клиенты, ознакомившись с прайсами, отказались от покупки. Например, в обуховском и броварском направлениях стоимость земли с января по май этого года увеличилась почти на 100%, киево-святошинском и вышгородском направлениях - на 60-70%.
На сегодняшний день коттеджные городки, расположенные вблизи столицы, условно разделяют на три категории. Элитная - это поселки с домами площадью 600-1500 кв. м, расположенные в живописных окрестностях на участках 0,25-1 га. Стоимость земли при этом, например, в Конча-Заспе составляет в среднем $26,6 тыс. за 1 сотку, в Козине - $17,5 тыс. за 1 сотку, а цена дома варьируется в диапазоне $0,8-4 млн. К бизнес-категории специалисты относят поселки с домами площадью 350-600 кв.м, расположенными на участках 0,15-0,7 га и стоимостью $3-5 тыс. за 1 сотку.
В первом квартале нынешнего года заметный рост цен на рынке недвижимости Ужгорода наблюдался во всех его сегментах, кроме первичного рынка жилья. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости «БЕЯ&СОМ» (г. Ужгород), на первичном рынке цены настоящего момента на все типы квартир сохранились на уровне января – средняя стоимость одного квадратного метра по городу $850. В центре города цена единицы площади в новостройках $1500. В нецентральных районах – в среднем $700 за 1 кв.м.
Аренда торговых помещений в среднем по городу возросла на 7% (с $22,9 в апреле до $24,5 в конце июня), в центре города – на 29,6% (с $40,9 до $53), в приближенных к центру – на 14,9% (с $23,5 до $27), в отдаленных – на 10,5% (с $18,1 до $20). Подорожание стоимости аренды складов в течение квартала было наиболее плавным. В частности, в среднем по городу оно произошло на 1,15% (с $3,3 до $3,35), на склады класс В – на 1,6% (с $6,3 до $6,4), класса С – на 5,7% (с $3,5 до $3,7), класса D – на 9% (с $2.2 до $2.4)
Украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен, несмотря на существующий острый дефицит качественных помещений. Составители международных рейтингов офисной недвижимости игнорируют Украину, акцентируя внимание на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров один из самых низких в Европе — всего 1,5% против московских 5%. Среди наиболее перспективных для развития офисной недвижимости регионов эксперты выделяют Одессу, Донецк, Харьков, Львов и Днепропетровск. За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться.
Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить. В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику.
Одесситы намерены в сентябре пустить с молотка последние участки в центре города и на морском побережье, которые вошли в утвержденный в начале года горсоветом список. Впоследствии, согласно новому перечню, одобренному народными избранниками, на торги будут выноситься в основном наделы в периферийных районах под строительство складов, автосалонов и других коммерческих объектов.
Эксперты предполагают, что стоимость коттеджей эконом-класса в ближайшие год-два может вырасти на 30-40% при условии, что не появятся новые технологии строительства. Сейчас различные компании, владеющие строительными ноу-хау, анализируют спрос со стороны конечных потребителей на коттеджи, построенные по новым технологиям. Сразу отметим, что это не кирпич, не пеноблоки и не газоблоки. Если спрос на такие коттеджи будет, стоимость квадратного метра существенно не увеличится, а будет зависеть от роста цены на землю и строительные материалы. Если же такие технологии рынок не воспримет, то подорожание загородных домов будет зависеть от темпов роста стоимости земли и жилья в Киеве и пригороде.
Рынок недвижимости Винницы в течение первого квартала не подвергся существенным ценовым изменениям. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины ООО «Стиль Эстейт» (г. Винница), цены на однокомнатные квартиры на первичном рынке в целом по городу возросли на 5-8,7% (с $800-920 за кв.м. в январе до $840 - 100 за кв.м. в конце марта). На 5,3 – 11,1% стали дороже двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (с $760 - 900 до $800 – 1000 за кв.м).
В стоимости аренды торговых помещений рост в среднем по городу наблюдалось снижение цен – на 7,3% (с $36,7 за кв.м. до $34 за кв.м.), только в центре и в приближенных к нему районах произошло незначительное возрастание цен – на 2-3,13% (соответственно с $49 до $50 и с $32 до $33), в отдаленных от центра районах произошло снижение цен на 10,34% (с $29 до $26 за кв.м.). Стоимость аренды складских помещений в среднем по городу не изменилась - стоимость квадратного метра составляет $7, в отдаленных районах - $6. Рост на 16,7% (с $6 до $7) имел место в приближенных к центру районах. В центре города наблюдалось снижение стоимости – на 11,1%% (с $9 до $8).
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках), сообщают Контракты. В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.
Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тысяч квадратных метров. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тысяч квадратных метров. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 миллион квадратных метров. "В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тысяч квадратных метров, почти половина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились "для себя" и закрыты для посторонних", - говорит финансовый менеджер риелторской компании Arco Real Estate Анатолий Мухин. Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации
В Украине подготовлено к продаже 38,5 тыс. земельных участков площадью 20 тыс. га. Об этом сообщил накануне во время круглого стола председатель Государственного агентства земельных ресурсов Игорь Яцук. По его словам, стоимость указанных участков составляет 5,2 млрд. грн. И.Яцук также отметил, что за 7 месяцев текущего года было реализовано 3,3 тыс. га на сумму 2,6 млрд. грн, что в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2006 г. Как сообщил И.Яцук, в 2008 г. его ведомство прогнозирует увеличение денежных поступлений от продажи земельных участков примерно в два раза по сравнению с 2007 г. Кроме того, по словам председателя Госагенства, средний размер арендной платы за землю в Украине составляет 137,3 грн/га. Он уточнил, что среди договоров аренды большинство составляют заключенные на 4-5 лет (60,6%).
Строительство современных коттеджей в Киеве начали вести не так давно — около 10 лет назад. Сначала это были пробные, часто неудачные попытки. Одной из характерных ошибок того времени было строительство гигантских домов на относительно небольших земельных участках: например, дом площадью 1000 и более кв. м располагали на 12-14 сотках. Многие из них в течение длительного времени оставались недостроенными. Такие дома в большом количестве можно было видеть, например, в районе Петропавловской Борщаговки.
Анализ рынка недвижимости Севастополя, осуществленный Комитетом по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины по данным агентства недвижимости «Мультидом» (г. Севастополь), свидетельствует о незначительном росте цен на рынке недвижимости Севастополя в течение первого квартала. На первичном рынке жилья этот рост относительно всех типов квартир при продаже в среднем по городу составил 10% (с $1000 за кв.м. в январе до $1100 за кв.м. в конце марта), в центре – 15,4% (с $1300 до $1500).