B течение третьего квартала текущего года средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в киевском регионе снизилась на 7,6 % ($456) и достигла $5 534 за одну сотку. Об этом сообщает пресс-служба компании. Максимальное снижение (9,93 % – $797) зафиксировано в Обуховском районе, где за июль-сентябрь цены упали до $7 228 за сотку. Причиной такого стремительного спада является уменьшение интересных предложений под жилищное строительство. С другой стороны, престижное Обуховское направление по сей день остается самым востребованным и пользуется повышенным вниманием со стороны потребителей, а в рейтинге стоимостных показателей на участки по области занимает почетное второе место. Лидер ценовой гонки Киево-святошинский район за 3 месяца потерял (1,6 % – $145 до $8 920 за сотку), хотя существенно укрепил свои позиции относительно ближайшего конкурента.
В Украине постепенно складывается менталитет, свойственный западным странам: о социальном статусе человека судят по образованию, автомобилю и месту проживания. И если у нас первый критерий еще не так важен, то остальные два имеют большое значение. Престижность проживания в таких районах с каждым годом будет только возрастать. Правда, возрастет и дефицит мест для строительства. Уровень проживающих диктует и качество инфраструктуры – магазинов, школьных и медицинских учреждений. Здесь пальму первенства опять-таки держит Обуховское шоссе, где торговля и бытовые услуги приобретают все более цивилизованный вид, хотя даже до среднего российского собрата еще далеко.
Главной причиной резкого подорожания парковочных мест в новостройках стал растущий спрос - за последние три года количество автомобилей в столице удвоилось, а паркингов стало сооружаться меньше. В итоге в нынешнем году за места в них начали выстраиваться очереди, и застройщики не преминули существенно поднять цены. По словам застройщиков, им приходится устраивать кастинг среди жильцов - в некоторых проектах паркоместа продаются, например, только владельцам трех- и четырехкомнатных квартир. В создании ажиотажного спроса в немалой степени повинны и сами
Прогноз обвала рынка жилой недвижимости пока не оправдался. Нынешнее состояние данного сектора можно охарактеризовать как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, тогда как количество просмотров и продаж уменьшилось. В то же время, цены росли практически во всех сегментах рынка, в т.ч. и в секторах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или остаются неизменными. Правда, в самом конце первого квартала цены на «старую панель», «старый кирпич» и однокомнатные квартиры снизились на доли процента. Так что, вполне возможно, что не за горами и «классическая стагнация» рынка.
Отечественный рынок торговой недвижимости имеет весьма существенный изъян: редкий ТЦ, построенный в Киеве или регионах, отличается оригинальностью своей концепции. Большинство новых и старых проектов ТЦ напоминают эдаких «близнецов-братьев». К сожалению, наши девелоперы взяли за правило копировать успешные идеи своих коллег и конкурентов, не замечая, что такой «плагиат» порождает концептуальное однообразие на рынке профессиональной торговой недвижимости. Почему практики украинского рынка не обращают внимание на редкие, а в некоторых случаях и невиданные в Украине, форматы торговой недвижимости, как Strip Center, Fashion Center, Town Center, Retail park? Ведь, как показывает международный опыт, подобные ТЦ тоже очень часто становятся успешными проектами даже на «сложных» рынках Западной Европы и США.
На рынке офисной недвижимости в течение третьего квартала рост цен в среднем по городу при продаже произошел на уровне 16.3% (с $1355 за кв.м. в июле до $1576 за кв.м. в конце сентября). В центральных районах этот показатель составил 17.4% (с $1598 до $1876), в районах, приближенных к центру, - 6.2% (с $1305 до $1386), в отдаленных – 1.9% (с $1163 до $1185 за кв.м.). Торговые помещения Харькова в течение третьего квартала в среднем по городу при продаже подорожали на 2.8% (с $2321 за кв.м. в июле до $2385 кв.м. в конце сентября). В центральной части показатель роста был на уровне 7.5% (с $2703 до $2905), в приближенных к центру районах – 4.6% (с $2352 до $2460), в отдаленных от центра – 2.2% (с $1908 до $1950 за кв.м.)/
Сегодня рынок складской недвижимости находится в самом начале своего развития, и по нашим прогнозом в ближайшие пять-восемь лет спрос будет превышать предложение, это в свою очередь стимулирует сначала выход на рынок небольших инвестиционных фондов, а затем возможна перепродажа ними своих портфелей крупным трастам недвижимости, как это произошло, например, в Чехии. Из-за этого инвестиционные фонды ориентируются на системный бизнес. Но проблема в том, что сегодня девелопер и инвестиционный фонд, который вроде бы готов приобрести складской объект, по-разному понимают эту системность. Что касается развития рынка складской недвижимости, хочу отметить, что многие компании заявляли и продолжают заявлять о строительстве суперсовременных логистических парков площадью от 150 тыс. кв. м. Это мировая и европейская тенденции. Безусловно, прогресс остановить нельзя и мы будем развиваться, как и все ведущие страны мира. Однако на сегодняшний день данные намерения остаются лишь на бумаге. В 2006-2007 гг. спрос на современные складские помещения удовлетворен не
Государственное агентство земельных ресурсов таки определило стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Без отмены моратория на их отчуждение это ровно ничего не значит. В Украине наличествует 60,3 млн. га земель, причем около 70% - сельскохозяйственного назначения. С учетом того, что в стране сосредоточено около 10% мировых черноземов, такой "жирный" кусок земли оценивается западными специалистами в $100 млрд. Наконец-то определились с ценой украинской землицы и отечественные чиновники. По заявлению начальника управления рынка и оценки земли Государственного агентства земельных ресурсов (Госземагентства) Станислава Горбатовича, сделанному им в конце июля 2007 г., 1 га сельхозугодий в Украине в среднем будет стоить 12 тыс. грн. "Оценочная стоимость земли будет зависеть от плодородности участка. Например, в Крыму она может составить и 15 тыс. грн. за 1 га, а вот гектар песчаных почв оценивается примерно в 8 тыс. грн.", - объяснил г-н Горбатович. Оценка сельхозземель - важный шаг в госрегулировании данного рынка, а следующим, по логике вещей, должна стать отмена моратория на отчуждение сельхозугодий. Пока не случилось, а потому произведенная оценка остается вещью в себе.
Hа рынке коттеджных поселков Киевского региона, с 2005 по 2007 г. количество коттеджных поселков в пригородной зоне Киева утроилось и приближается к 80. По данным компании, объем рынка коттеджного строительства в Киевской области составляет 1,8 млн. кв. м (4000 коттеджей), из которых 360 тыс. кв. м сдано в эксплуатацию и 1,44 млн. кв. м находится на стадии проектирования и строительства. В течение 2007 г. ожидается введение в эксплуатацию 20 поселков (500 тыс. кв. м). В 2008-09 гг. заявлено не менее 11 проектов (250 тыс. кв. м). Сроки строительства остальных объектов не декларируются (по прогнозам - конец 2007-2008 гг.).
Отсутствие интереса инвесторов и девелоперов к строительству паркингов вполне объяснимо. Для размещения одного такого объекта необходимы достаточно большая площадь и немалые инвестиции. Согласно строительным нормам, для паркинга емкостью около 100 машиномест необходим земельный участок площадью как минимум 1-1,5 га. По предварительным расчетам, себестоимость строительства паркинга в нормальных геологических условиях, без прокладки сложных коммуникаций и отчислений в городской бюджет на развитие инфраструктуры - $500-600 за 1 кв.м, что сравнимо с себестоимостью жилья. В действительности же, с учетом всех "ненормальностей , себестоимость одного "квадрата" составляет не менее
Первый квартал 2007 г. продемонстрировал высокую активность днепропетровского рынка недвижимости. Что же касается аренды жилья, то в целом риэлторы отмечают, что динамика изменений цен на аренду днепропетровских квартир в первом квартале также показала определенные контрасты. Подорожание однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья Днепропетровска в среднем по городу в течение первого квартала при продаже произошел на уровне 26,2% (с $1293 за кв. в январе до $1631 за кв.м. в конце марта). Такой тип жилья в этом городе можно приобрести примерно за $55,6 тыс. Правда, в самом центре города показатель роста несколько ниже. Этот процесс наблюдался всего в пяти микрорайонах – снижение колебалось от 2,25% до 6.9%. Как ни странно, но в некоторых, отдаленных от центра микрорайонах, – Приднепровском, Северном – наблюдалось существенное подорожание аренды двухкомнатных квартир – на 38,9% (со $180 до $250 за квартиру в месяц).
После долгого затишья рынок коммерческой недвижимости в западных регионах страны начинает «набирать обороты». С начала года на Львовщине введено в эксплуатацию более тридцати торговых предприятий, что служит еще одним доказательством того, что для коммерческой недвижимости нет «невыгодных» регионов. Несколько лет тому назад многие риэлторы (да и не только они) дружно утверждали: к началу 2007 г. рынок торговой недвижимости будет насыщен до такой степени, что девелоперам придется отвоевывать друг у друга каждого мало-мальски платежеспособного арендатора.
В Киеве офисные помещения сконцентрированы в центре и приближенных к центру районах. В отличие от европейских столиц, в украинской пока отсутствует понятие бизнес-сити (район/квартал, где располагаются офисные здания). «В Киеве перспективными для реализации таких проектов могут быть район Теличка, Рыбальский остров, — считает Валерий Кирилко, гендиректор девелоперской компании Concorde Development, — однако пока мы можем лишь рассуждать об этом, реальных планов на реализацию таких проектов нет». Сегодня из-за постоянных пробок, проблем с парковкой девелоперы стремятся осваивать проекты офисных центров в отдаленных рйонах и промышленных зонах Киева. По мнению Кирилко, причиной этого стали высокие темпы роста арендных ставок, которые превышают европейские в два раза, а также острый дефицит земли и ограниченность площадей
Нынешний год не стал, как некогда ожидалось, периодом интенсивного развития рынка логистической недвижимости столицы. В то же время его нельзя назвать и "застойным": все-таки с начала 2006-го на рынок вышли два достаточно крупных, как для киевских реалий, складских комплекса: под Обуховом и в районе Петропавловской Борщаговки (с. Чайки). Но даже эти приятные события погоды на рынке не сделали - площади в новых логистических центрах были арендованы еще на этапе их строительства, а спрос на такую недвижимость в Киеве и пригороде остается по-прежнему острым. Ситуация на рынке логистической недвижимости столицы на протяжении последних нескольких лет остается практически неизменной: количество складских площадей растет крайне медленно, при этом спрос на них неуклонно растет.
Подорожание стоимости земельных участков в среднем по городу произошло на 1,34% (с $42,43 тыс. за 1 сот в апреле до $43 тыс. за 1 сот в конце июня). В центре показатель роста стоимости произошел на 6,25% (с $80 тыс. до $85 тыс.). В приближенных к центру районах подорожание земельных участков было на уровне 16,25% (с $40 тыс. до $46,5 тыс.), а в отдаленных – 4,7% роста ( $7,3 тыс. до $7,5 тыс. за 1 сот.).
Днепр и его заливы, природные озера, лес, луга - стоит лишь один раз все это увидеть, чтобы загореться идеей в один прекрасный день поменять городскую суету на тишь и респектабельность собственного загородного дома. Важным фактором, обусловливающим привлекательность района, является и транспортная доступность. Трасса от Киева до Борисполя считается лучшей в стране. Кроме того, существует проект строительства трассы Киев-Процев. Также в скором времени будет достроен мост через Днепр, который позволит быстро добраться в Бориспольский район с правобережной части Киева.
Современные паркинги, построенные за последние пять лет, не оказывали существенного влияния на структуру предложений. В базах данных агентств недвижимости гаражей, выставленных на продажу, было относительно немного. В основном, это отдельно стоящие или расположенные в гаражных кооперативах металлические или капитальные сооружения. В целом же цены на гаражи в последние несколько лет прямо пропорционально тянулись за стоимостью вторичного жилья. Сегодня в среднем по Украине металлический гараж стоит 1-2,5 тыс. долларов, кирпичный - 1,5-15 тыс. долларов. Хороший капитальный гараж - 5-6 тыс. долларов. На цену такого пристанища для автомобиля влияет, в первую очередь, расположение. Самые дорогие места в любом городе - в центре. Что касается объектов, расположенных в других районах, то на их стоимость оказывают влияние такие факторы, как
Рост цен на харьковскую недвижимость в первом квартале нынешнего года был относительно плавным. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины инвестиционно-консалтинговой компанией «Проконсул», на первичном рынке жилищной недвижимости Харькова наивысший процент роста цен наблюдался в сегменте нового жилья класса «бизнес плюс» – на 15,68% (с $1180 за кв.м. в январе до $1365 за кв.м. на конец марта). Несколько ниже по динамике роста – на жилье эконом-класса: возрастание на 12,2% (с $680 до $763). Подорожание стоимости нового жилья бизнес-класса произошло на 11,27% (с $790 до $879), а класса «премиум» - только на 3,84% (с $1694 до $1759 за кв.м.).
Ситуация, сложившаяся в сегменте коммерческой недвижимости Херсона все еще оставляет желать лучшего. При большом спросе на офисные и складские помещения в городе не наблюдается активного строительства недвижимости такого рода. В Херсоне есть новые дома, где нижние этажи отводятся под коммерческое использование, но их немного и располагаются они, в основном, в центре города. Большинство частных фирм Херсона все еще располагаются в зданиях времен советской застройки. Нехватка коммерческой недвижимости в Херсоне по-прежнему не уменьшается.
Достаточно часто в последнее время в Киеве наблюдается тенденция, когда бизнес центры сдаются в несколько очередей – первая уже полностью готова, приняла арендаторов, вторая же стадия находится в стадииактивного строительства. В этом, безусловно, есть свои немаленькие плюсы длявладельцев офисных зданий – бизнес центры впускают арендаторов, и начинаютзарабатывать деньги. Арендаторам, правда, похуже – они вынуждены еще годик-два терпеть под своими окнами стройку, наслаждаться шумом ремонта, вдыхать пыль и запах стройматериалов. Какие же из бизнес центров еще имеют в запасе в процессе строительства вторую очередь? Тут надо обязательно упомянуть бизнес центр Леонардо – который часть специалистов называют супер успешным проектом, а часть – самым крупным провалом прошлого года.