Украинский рынок офисной недвижимости по-прежнему недооценен, несмотря на существующий острый дефицит качественных помещений. Составители международных рейтингов офисной недвижимости игнорируют Украину, акцентируя внимание на Москве. Однако индекс вакантности свободных площадей украинских офисных центров один из самых низких в Европе — всего 1,5% против московских 5%. Среди наиболее перспективных для развития офисной недвижимости регионов эксперты выделяют Одессу, Донецк, Харьков, Львов и Днепропетровск. За истекший год новые офисные помещения в регионах почти не строились, в то время как спрос на них вырос в несколько раз. Это уже привело к увеличению арендных ставок на офисы в областных центрах, и, по прогнозам специалистов, в этом году цены на аренду продолжат повышаться.
Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить. В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику.
Одесситы намерены в сентябре пустить с молотка последние участки в центре города и на морском побережье, которые вошли в утвержденный в начале года горсоветом список. Впоследствии, согласно новому перечню, одобренному народными избранниками, на торги будут выноситься в основном наделы в периферийных районах под строительство складов, автосалонов и других коммерческих объектов.
Эксперты предполагают, что стоимость коттеджей эконом-класса в ближайшие год-два может вырасти на 30-40% при условии, что не появятся новые технологии строительства. Сейчас различные компании, владеющие строительными ноу-хау, анализируют спрос со стороны конечных потребителей на коттеджи, построенные по новым технологиям. Сразу отметим, что это не кирпич, не пеноблоки и не газоблоки. Если спрос на такие коттеджи будет, стоимость квадратного метра существенно не увеличится, а будет зависеть от роста цены на землю и строительные материалы. Если же такие технологии рынок не воспримет, то подорожание загородных домов будет зависеть от темпов роста стоимости земли и жилья в Киеве и пригороде.
Рынок недвижимости Винницы в течение первого квартала не подвергся существенным ценовым изменениям. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины ООО «Стиль Эстейт» (г. Винница), цены на однокомнатные квартиры на первичном рынке в целом по городу возросли на 5-8,7% (с $800-920 за кв.м. в январе до $840 - 100 за кв.м. в конце марта). На 5,3 – 11,1% стали дороже двухкомнатные и трехкомнатные квартиры (с $760 - 900 до $800 – 1000 за кв.м).
В стоимости аренды торговых помещений рост в среднем по городу наблюдалось снижение цен – на 7,3% (с $36,7 за кв.м. до $34 за кв.м.), только в центре и в приближенных к нему районах произошло незначительное возрастание цен – на 2-3,13% (соответственно с $49 до $50 и с $32 до $33), в отдаленных от центра районах произошло снижение цен на 10,34% (с $29 до $26 за кв.м.). Стоимость аренды складских помещений в среднем по городу не изменилась - стоимость квадратного метра составляет $7, в отдаленных районах - $6. Рост на 16,7% (с $6 до $7) имел место в приближенных к центру районах. В центре города наблюдалось снижение стоимости – на 11,1%% (с $9 до $8).
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках), сообщают Контракты. В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%.
Бурно развивающемуся бизнесу столицы катастрофически не хватает складов. Профессиональных складов в Киеве насчитывается около 170 тысяч квадратных метров. В целом же складских площадей в городе, по разным оценкам, порядка 350 тысяч квадратных метров. Хотя потребности столицы в профессиональных современных складах, по разным оценкам, составляют 0,5-1 миллион квадратных метров. "В данный момент складских помещений насчитывается около 340 тысяч квадратных метров, почти половина которых не является объектом коммерческих отношений, так как изначально строились "для себя" и закрыты для посторонних", - говорит финансовый менеджер риелторской компании Arco Real Estate Анатолий Мухин. Риелторы отмечают, что оценить реальные потребности и предложения по складским помещениям трудно, потому что нет приемлемой классификации
В Украине подготовлено к продаже 38,5 тыс. земельных участков площадью 20 тыс. га. Об этом сообщил накануне во время круглого стола председатель Государственного агентства земельных ресурсов Игорь Яцук. По его словам, стоимость указанных участков составляет 5,2 млрд. грн. И.Яцук также отметил, что за 7 месяцев текущего года было реализовано 3,3 тыс. га на сумму 2,6 млрд. грн, что в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2006 г. Как сообщил И.Яцук, в 2008 г. его ведомство прогнозирует увеличение денежных поступлений от продажи земельных участков примерно в два раза по сравнению с 2007 г. Кроме того, по словам председателя Госагенства, средний размер арендной платы за землю в Украине составляет 137,3 грн/га. Он уточнил, что среди договоров аренды большинство составляют заключенные на 4-5 лет (60,6%).
Строительство современных коттеджей в Киеве начали вести не так давно — около 10 лет назад. Сначала это были пробные, часто неудачные попытки. Одной из характерных ошибок того времени было строительство гигантских домов на относительно небольших земельных участках: например, дом площадью 1000 и более кв. м располагали на 12-14 сотках. Многие из них в течение длительного времени оставались недостроенными. Такие дома в большом количестве можно было видеть, например, в районе Петропавловской Борщаговки.
Анализ рынка недвижимости Севастополя, осуществленный Комитетом по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины по данным агентства недвижимости «Мультидом» (г. Севастополь), свидетельствует о незначительном росте цен на рынке недвижимости Севастополя в течение первого квартала. На первичном рынке жилья этот рост относительно всех типов квартир при продаже в среднем по городу составил 10% (с $1000 за кв.м. в январе до $1100 за кв.м. в конце марта), в центре – 15,4% (с $1300 до $1500).
На украинский рынок активно выходят крупные иностранные ритейлеры, которые нуждаются в больших площадях. Однако рост арендной платы затрудняет конкуренцию – на торговые площади могут претендовать, в основном, крупные компании, которые открывают сети магазинов. А мелким предпринимателям такие расходы могут оказаться не по силам. Часть из них вынуждена уйти в более дешевые центры, обычно на окраину города, либо на базар. Еще одна альтернатива – продажа по высоким ценам менее качественного, дешевого товара.
В нынешнем году на рынке офисной недвижимости столицы появились первые признаки позитивных системных перемен. Размер арендных ставок и доля неудовлетворенного спроса по-прежнему сигнализируют о том, что период его становления еще не закончен, структурная «эволюция» рынка офисной недвижимости приближает его к общемировой норме. Молодым рынкам недвижимости, к числу которых относится и киевский, всегда присущ этакий «юношеский максимализм». Быстрые деньги здесь можно заработать на удовлетворении потребностей либо очень состоятельного меньшинства, либо весьма малоимущего большинства потребителей офисной недвижимости. Именно поэтому киевский рынок офисов в первые годы развивался в двух этих крайних плоскостях: львиная доля представленных на нем площадей находилась в переоборудованных под бизнес-центры класса С зданиях старой постройки; второе место по количеству площадей занимали фешенебельные бизнес-центры высшей категории. Но вот в последние 3–4 года ситуация резко изменилась: постепенно стал пробуждаться «средний класс» этого рынка – бизнес-центров класса В.
В портовой Одессе бизнесменам негде хранить свой товар. Склады в Одессе скоро будут стоить не меньше, чем товар, который в них хранится. Только за последние полгода арендные ставки удвоились, а за выставленные на продажу хранилища владельцы просят по $3-5 млн. Инвесторы отреагировали на данные тенденции новыми проектами, обещая в течение ближайших двух лет ввести в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м складов. Впрочем, предварительно заявленные ими расценки не порадовали потенциальных арендаторов. Одесским бизнесменам все сложнее решать проблему хранения своей продукции. Местные риэлторы констатируют, что за последний год спрос на склады вырос на треть.
Средняя стоимость земли в пригороде Киева под коттеджное строительство c 1 по 7 октября выросла на 1,24% (на $69 долл.) - до $5 603 за сотку. Pост стоимости земельных участков наблюдался в Киево-Святошинском - на $99 (до $9 019/сотка), Обуховском - на $103 (до $7 331/сотка), Бориспольском - на $43 (до $5 730/сотка), Броварском – на $51 (до $4 588/сотка), Васильковском - на $3 (до 4 298/сотка), Макаровском - на $48 (до $2 251/сотка), Кагарлыкском районах - на $36 (до 1 457/сотка).
Наиболее популярным и, соответственно, самым дорогим является Обуховское направление. Здесь сосредоточено более 32% всех профессиональных коттеджных поселков (КП) региона, в которых ведутся продажи, а цена коттеджей варьируется от $1785 до $5000/кв.м. (с учетом приусадебного участка), средняя стоимость - $2887/кв.м. Не менее активно застраиваются Житомирское и Одесское направления (29% и 14% рынка КП), где стоимость продажи составляет от $800 до $2550/кв.м. Бориспольскому и Вышгородскому районам принадлежит по 10,5% рынка, а цена домовладений колеблется в пределах $1025-2600/кв.м.
Рост цен на все виды недвижимости Донецка в первом квартале нынешнего года был весьма плавным. Как свидетельствуют данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) агентством недвижимости «Жилком» (г.Донецк), в центре города при продаже всех типов жилья на первичном рынке рост цен не наблюдался – стоимость одного квадратного метра здесь составляет $2020. В районах, прилегающих к центру города, стоимость нового жилья даже уменьшилась на 14,4% (с $1716 за кв.м. в январе до $1500 за кв.м. в конце марта). А в отдаленных районах города произошел рост на 9,9% (с $910 до $1000).
Пятилетний срок аренды, предоплата по договору за 1-3 месяца, а также использование страхового депозита являются характерными условиями договоров аренды для бизнес-центров классов А и В+. Согласно изменениям в законодательстве, договор аренды на срок от трех лет должен заверяться нотариально. Стороны также несут дополнительные расходы в виде госпошлины (0,01%). «Это приводит к изменению сложившейся практики, когда нотариально заверялись договоры на срок от 1 года, - говорит управляющий партнер компании «Деол Партнерс» Руслан Олексенко, - Новые условия на рынке могут привести к увеличению сроков договоров аренды для классов В и С».
Стоимость офисов при продаже в центре города и в Приморском районе повысилась на 14% (с $3500 до $4000 за кв.м.), в районах Черемушках и Таирово - на 16,6% (с $3000 до $3500), наивысший уровень подорожания был зафиксирован в Суворовском районе – на 50% (с $2000 до $3000 за кв. м.).
Сегодня ретейлеры не ограничиваются только повышением качества своего товара или сервисного обслуживания. Они вынуждены искать новые пути минимизации расходов, которые связаны с транспортировкой и хранением товара. Поэтому руководители многих компаний делают ставку на развитие логистики, что, в итоге, привело к огромному спросу на логистические услуги и складскую недвижимость. Причин невысоких темпов развития строительства логистических комплексов украинскими бизнес-структурами существует несколько. Прежде всего, это барьеры входа на рынок, в том числе получение земли, оформление разрешительных документов и т. д. Следующая группа причин - поиск источников финансирования. И хотя окупаемость инвестиций в складскую недвижимость высока, другие сегменты рынка недвижимости более привлекательны сточки зрения потенциальных инвесторов. Еще один сдерживающий фактор - высокая цена входа на рынок: стартовый капитал должен составлять не менее 7 млн. дол.