Изменению ситуации на украинском рынке складской недвижимости способствовали несколько причин: снижение инвестиционных рисков, увеличение импорта, расширение производства украинских и международных компаний, профессиональный рост операторов рынка, значительный рост реальных доходов населения и увеличение оборотов розничной торговли, активное развитие логистических операторов, увеличение на 8,7% объема транзитных перевозок грузов и др. В 2006 году на рынок Киева и области было выведено около 65 тысяч м2 складских площадей класса А и В. Таким образом, в конце 2006 года объем рынка профессиональных складских помещений в Киеве и области составил 225 тысяч м2. В 2007 году, по прогнозам экспертов компании, он может увеличиться еще на 180 тысяч м2.
В последнее время появляется все больше предложений земельных участков: они появились даже там, где количество предложений традиционно невелико, например, в Аркадии и на Французском бульваре. Параллельно растет количество выставляемых на продажу домов. Так, в марте было много интересных предложений в районе Сухого лимана. C начала года цены на землю в черте города и пригороде выросли в среднем на 12%. При этом активность городских жителей, которые все чаще предпочитают квартирам в шумном и пыльном мегаполисе дома в пригороде, весьма высока. Что неудивительно, ведь продавцам есть чем заинтересовать: тишина, чистый воздух прибрежной полосы или лесного массива, удивительные пейзажи.
Коттеджное строительство вокруг Киева переживает второе рождение - рынок загородной недвижимости активно заполняется новыми предложениями застройщиков. Первая международная специализированная выставка-форум "Загородная недвижимость-2007" показала широту спроса и предложения в области загородного строительства. Только за последний год в Киевской области заявили о себе как минимум 30 новых коттеджных городков. Мы попросили участников выставки раскрыть свое видение ситуации вокруг рынка коттеджного строительства в Киевской области, а также показать степень готовности коттеджного городка для потенциального покупателя.
Итоги первого квартала, по данным предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Ваш Ковчег» (г. Черновцы), свидетельствуют о весьма плавном росте цен на рынке недвижимости столицы Буковины. Стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке в среднем при продаже поповысилась на 7% (с $1150 за кв.м. в январе до $1230 за кв.м. в конце марта). В центре города - на 7,2% (с $1100 до $1180), в нецентральных районах – на 3,3% (с $1200 до $1240). Наиболее высоким в этот же период при продаже был рост цен на двухкомнатные квартиры: в среднем по городу он произошел на 9,6% (с $1095 до $1200), в центре – на 9,9% (с $1101 до $1210), в нецентральных районах – на 5,6% (с $1089 до $1150).
Стоимость офисных помещений при продаже в среднем по городу возросла на 2.5% (с $1967 за кв.м. в июле до $2017 за кв.м. в конце сентября), в центре города – на 5% (с $3800 до $4000), в прицентральном районе повышение составило 2.3% (с $2100 до $2150), в ближнем микрорайоне наблюдался рост стоимости на 2,8% (с $1750 до $1800), в дальних микрорайонах цены остались на уровне второго квартала – $1500 за кв.м. Торговые помещения в среднем по городу подорожали на 2,5% (с $2150 до $2205), в центре – на 3,6% (с $4100 до $4250), в прицентральном районе - на 4% (с $2500 до $2600), в ближнем - цена не изменялась и составляет $1900 за кв., в дальних микрорайонах стоимость возросла на 3,3% (с $1500 до $1550 за кв.м.).
С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. На вторичном рынке наиболее востребованы удачно расположенные помещения.
Одним из самых неоднозначных экономических явлений на Украине можно считать рынок недвижимости. Вторым по значимости для ритейла является недвижимость складская. Одесса - город развивающейся торговли, в котором успешно конкурируют между собой местные и национальные торговые сети (в дальнейшем - ТС), а также - открытые рынки и один из крупнейших украинских оптовых рынков - "7 КМ". Одесский регион располагает на своей территории тремя крупными морскими портами. Все это в совокупности обеспечивает региону значительный оборот грузов как для украинского импорта и экспорта, так и для транзита. Одесса может быть одним из основных транспортных узлов.
Земельные аукционы не стали повсеместной практикой получения права распоряжаться участком. Цена жилых квадратных метров в столице понемногу приближается к показателям самых дорогих стран Европы. Специалисты объясняют сложившуюся ситуацию увеличением расходов на приобретение земельного участка. Рост стоимости земли обусловлен тем, что свободных площадей практически нет, а оставшиеся, которые можно использовать под строительство, стоят огромных денег. В некоторых случаях за такой участок могут запросить и $2 млн. Поскольку основные нарекания со стороны участников рынка были на дороговизну земли, правительство предприняло ряд шагов, обязывающих чиновников проводить земельные аукционы.
Рынок загородной недвижимости Украины и в частности коттеджных поселков развивается с завидным прогрессом и постоянством. Вследствие массового спроса и попыток застройщиков заполнить свободную нишу в среднесрочной перспективе ожидается ужесточение конкуренции и наполнение рынка предложением, не соответствующим запросам потребителей. Что необходимо учитывать и какие основные ошибки совершают девелоперы коттеджной недвижимости?
По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости Украины агентством недвижимости "Яворына" (г. Тернополь), резкого роста цен на недвижимость в первом квартале в этом областном центре не наблюдалось. Так, стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке с января до конца марта нынешнего года в среднем по городу возросла на 2,1% (с $700 за кв.м. в январе до $715 за кв.м. в конце марта). В центре этот показатель был несколько выше – 2,9% (с $690 до $710), а самый низкий – в отдаленных от центра районах – 1,4% (c $720 до $730).
В сегменте офисной недвижимости в течение третьего квартала в среднем по городу при продаже произошел рост цен на 19.4% (с $1970 за кв.м. в июле до $2150 в конце сентября). В центре города наблюдалось повышение цен на офисы - на 7.9% (с $2472 до $2667). В районах, приближенных к центру, офисы стали дороже на 4.6% (с $1749 до $1830 за кв.м.). А в отдаленных от центра районах этот показатель оказался наиболее низким – 0.85% (с $1537 до $1550).
Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы. Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Однако, за пределами небольшого квадрата, ограниченного проспектами Театральным и Комсомольским, и улицами Университетской и Челюскинцев.
Дефицит складов в Украине стимулирует привлекательность девелопмента складской недвижимости. Еще в 2006г. стало известно, что компания "Алакор" совместно с крупным австрийским девелопером Immoeast Immobilen Anlagen AG построит в Киеве два офисно-логистических комплекса. Первый из них - "Алакор Бизнес Парк Сити", общей площадью 47,2 тыс. м2, будет расположен в южной части Киева. Вторым проектом станет "Алакор Логистический Парк Обухов" на Днепровском шоссе, в 9 км к югу от столицы, который будет представлять собой складской комплекс класса "А" общей площадью 113тыс. м2. Общий объем инвестиций для реализации обоих проектов составит $150 млн. Завершить данные проекты компании планируют к 2009г.
Украина уже готова к полноценному функционированию рынка земли. В этом заверил журналистов и общественность заместитель главы Государственного комитета Украины по земельным ресурсам (Госкомзема) Владимир Жмуцкий. Высказывая свою точку зрения на проблему, господин Жмуцкий заявил, что оснований для снятия моратория на продажу земель сельхозназначения и внедрения рыночных отношений в Украине на сегодняшний день более чем достаточно. Наиболее проблемный вопрос в проекте закона о рынке земли — оценка рыночной стоимости земли.
Что же такое таунхаус? Как правило, он представляет собой квартиру в два-три этажа с отдельным входом, сблокированную с другими такими же квартирами. У каждого таунхауса есть участок, автономная система теплоснабжения и все городские коммуникации. Главная привлекательность таких поселков - отлаженная система жизнеобеспечения. В западноевропейских странах пригороды крупнейших городов буквально застроены таунхаусами, тогда как в Украине такое строительство получило развитие лишь в последние годы.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Николаевская недвижимость 2000» (г. Николаев), из-за минимальных объемов нового строительства первичный рынок жилья приторможен. В течение первого квартала предложений на нем не было. На вторичном рынке в течение квартала произошел существенный рост цен. Так, стоимость однокомнатных квартир в среднем по городу при продаже повысилась на 18,2% (с $1100 за кв.м. в январе до $1300 за кв.м. в конце марта), в центре города этот показатель был ниже - 16,7% (с $1200 с $1400), в нецентральных районах – 9% (с $1100 до $1200).
На конец третьего квартала цены при продаже офисной недвижимости установились на таких позициях: в среднем по городу $1500, в центре – $2000, в прицентральных районах – $1700, в ближних – $1200, в дальних – $1000 за кв.м. Винницкие риэлторы отмечают отсутствие роста стоимости аренды офисов, цена в среднем по городу установилась на уровне $15-20 за кв.м., в центре города – $20-25, прицентральных районах – $5-15, ближних – $8-10, дальних микрорайонах – $5-8 за кв.
Сегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее, рост четко прослеживается.
Зарабатывать на дорогах можно и нужно, и не обязательно для этого делать их платными. Вполне достаточно развивать придорожную инфраструктуру, которая будет приносить владельцам дорог немалые деньги. Особый интерес представляют территории возле трасс стратегического назначения. На этих участках могут быть построены большие логистические центры, где могут обслуживаться грузы как украинских, так и зарубежных компаний, перевозящих товары транзитом. Наиболее перспективными для размещения логистических комплексов являются ключевые транспортные магистрали: Киев - Одесса, Киев - Львов, Киев - Харьков, Киев - Москва. Самым привлекательным направлением является житомирское - в силу того, что на нем сконцентрировано порядка 35% транспортного грузопотока страны.
Максимальный рост цен на землю (116%) зафиксирован в ключевых населенных пунктах Вышгородского района, где за январь-апрель их уровень достиг $7 883 за сотку. Престижное Обуховское направление по сей день остается самым востребованным и пользуется повышенным вниманием со стороны потребителей, а по темпам роста цен за квартал в популярных населенных пунктах (86%, до $8 973/сотка) уверенно держит вторую позицию по области. Киево-Святошинский район (пока еще самый дорогой в регионе, хотя Обуховский конкурент вплотную приблизился к нему) за три месяца вырос также на 86% ($9 114/сотка).