По мнению специалистов, однозначно сказать, строительство какой недвижимости – жилой или офисной – является сегодня более выгодным, нельзя. Выгодным может быть развитие проекта как офисной, так и жилой недвижимости. Тем не менее, эксперты отмечают, что в последнее время рынок офисной недвижимости становится все более привлекательным, и объясняется такая привлекательность довольно просто. С реализацией офисной недвижимости связано меньше проблем в силу того, что заказчиками (покупателями) являются не физические, а юридические лица, и там действуют несколько другие законы.
Все опрошенные операторы рынка складской недвижимости в Киеве и Киевской обл. положительно оценили результаты своей деятельности в 2006 г. и дали радужные прогнозы развития логистического бизнеса на ближайшие три-пять лет. Действительно, рынок складских площадей в Киеве в 2006 г., по сравнению с 2005 г., увеличился примерно на 30%. В минувшем году в Украине (преимущественно в столичном регионе) было возведено более 20 новых крупных складов, что увеличило долю логистических объектов в структуре предложения коммерческой недвижимости с 6% в 2005 г. до 17% в 2006 г. Предложение киевских складов среднего и низкого классов (С и D соответственно) в минувшем году, по сравнению с 2005 г., увеличилось на 25-30%.
За период с 21 по 27 мая средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в пригороде Киева несущественно выросла на 0,38% ($23) и достигла $6 063 за одну сотку. При этом наибольший объем предложения земельных участков был зафиксирован в Макаровском районе - 34%, наименьший - в Бородянском районе - 2%. Pейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области за анализируемый период времени выглядел следующим образом: -Киево-Святошинский район - снижение 2,63% (на $236) до $8 719/сотка…
Загородное строительство - один из наименее конкурентных сегментов недвижимости, оно характеризуется коротким сроком возврата инвестиций,. Коттеджные дома можно продавать по одному, тогда как, к примеру, в офисном центре сдача площадей возможна только по завершении строительства всего центра",- говорит он. "Если компании удастся правильно отмасштабировать проект, она может рассчитывать на неплохое место на рынке. Доходность подобных проектов может достигать 20-25% в год.
В конце марта - начале апреля рынок недвижимости находился на распутье. Выбор шел между оживлением и стагнацией, факторы которой оказались весомее. Наметившаяся традиционная весенняя активность покупателей дальнейшего продолжения не получила. Количество сделок хоть и превысило мартовский уровень, но незначительно. Сейчас просмотры квартир нередко напоминают экскурсии: потенциальные покупатели интересуются жилплощадью, но покупать ее не торопятся, ожидая снижения цен и больших уступок. Продавцы же к снижению стоимости пока не готовы. Более того, некоторые по инерции продолжают их увеличивать.
Цена на торговые площади при продаже в целом по городу составляет $5900 за кв.м., в центре – $14000, прицентральных районах – $5000, ближних – $2500, дальних – $2000 за кв.м.
Арендные ставки на офисные помещения классов А и В в 2008 г. снизятся более чем на 10%, класса С - на 15%. Такие данные содержатся в аналитическом обзоре рынка недвижимости Киева и Киевской области, сделанном аналитиками по недвижимому имуществу Киева. По мнению аналитиков, выход на рынок столицы намеченных на 2007-2008 гг. порядка 440 тыс. кв. м офисных площадей может привести к его стабилизации и дальнейшему снижению темпов прироста арендных ставок. Вместе с тем аналитики отмечают экспансию офисных центров из центра города в периферийные районы, а также освоение промышленно-коммунальных зон, прилегающих к центру города.
Севастополь лидирует сегодня на Крымском полуострове по уровню и росту арендных ставок и цен на складскую недвижимость, что обусловлено ростом грузовых перевозок и развитием торговли в регионе. При этом арендовать склад в Симферополе и Ялте сегодня можно по 3-4 у.е. за 1 кв. м., а в Евпатории – за 2-3 у.е. Приобрести складскую недвижимость в Симферополе и Ялте можно по цене от 200 до 350 у.е. за 1 кв. м., в Евпатории – от 200 до 300 у.е. за 1 кв. м. На Крымском полуострове сегодня практически отсутствуют склады, отвечающие требованиям классов А и В по международной классификации складской недвижимости.
Тенденция перехода значительной части инвесторов, которые ранее вкладывали средства в покупку жилья на первичном рынке Киева, на рынок купли-продажи земельных участков за городом в 2006 г. сохранялась. Такой шаг инвесторов оправдан, поскольку земельные участки в Киевской области дорожают более быстрыми темпами, чем жилье на первичном рынке Киева. За предыдущий год стоимость земли в 30-километровой зоне вокруг Киева повысилась в среднем в 1,5-3 раза, а в некоторых населенных пунктах Обуховского района (Конча-Заспа, Старые и Новые Безрадичи) земельные участки под индивидуальное жилищное строительство подорожали более чем в 4 раза.
Многие киевляне предпочитают строиться самостоятельно. Но даже в этом случае сэкономить по сравнению с городской квартирой вряд ли удастся. Во-первых, затевая строительство на своей земле, мало кто возводит дом на 100 кв. м - как правило, речь идёт о втрое большей площади. Во-вторых, все проблемы, которые при строительстве высотки берёт на себя застройщик, ложатся на плечи частника. Например, дизайн дома мы решили придумать сами. И началось: стенку поставили, не понравилась - снесли. Никому не советую заниматься в этом вопросе самодеятельностью. В переводе на язык цифр это означает дополнительные $5-10 тыс. на услуги архитектора и столько же - дизайнера. На подобные мелочи порой уходят немалые суммы.
Данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Золота Арка» (г. Львов), свидетельствуют о происшедшими в течение первого квартала нынешнего года плавном росте цен на жилую недвижимость и существенном снижении цен на коммерческую недвижимость как при продаже, так и при аренде. Тем не менее, стоимость аренды жилья на вторичном рынке в большинстве случаев снизилась. В частности, только на однокомнатные квартиры был рост на уровне 6% (со $150 за квартиру в месяц в конце декабря 2006 г. до $159 за квартиру в месяц в конце марта 2007 г.). Двухкомнатное жилье в Львове при аренде в среднем по городу стало дешевле на 14% (с $250 до $215), трехкомнатное подешевело при аренде на 4,7% (с $300 до $286).
Подорожала стоимость аренды торговых площадей: в среднем по городу на 33% (с $27 до $36), в центре на 36% (с $33 до $45), в районах на 22% (с $22 до $27 за кв.м.)
Союз специалистов по недвижимости Киева прогнозирует снижение арендных ставок в объектах офисной недвижимости на 10-15% в 2008 году. Средние арендные ставки на помещения классов А и В могут снизиться на 10% и более, на помещения класса С - на 15%. Это явление, по мнению аналитиков, обусловлено выходом на рынок на протяжении 2007-2008 г. более 440 тыс. кв. м офисных площадей, что приведет к стабилизации арендных ставок. Это связано с тем, что рынок торговой недвижимости будет близок к насыщению не ранее чем к 2009-2010 г.
В последние два года отечественный рынок складской недвижимости темпами своего роста не радует, а скорее удивляет. Ведь все предпосылки для его активного развития, как говорится, налицо: уровень доходности, по оценкам консалтинговых компаний, - 10-12% (в странах Восточной Европы - 5-7%), спрос на складские площади в несколько раз превышает предложение и продолжает стремительно расти. А новые, значимые для рынка объекты, введенные в строй в 2006 г., можно пересчитать на пальцах одной руки. В результате, сегодня в киевском регионе при объеме предложения в 350-400 тыс. м2 потенциальная потребность в складских помещениях достигла 1 млн. м2. Девелоперы складской недвижимости от этого только выигрывают - практически все возводимые комплексы реализуются задолго до окончания строительства.
Подорожание земли - это необратимый процесс. А роптать владельцам площадей, торговых и офисных зданий не стоит, ведь цены на недвижимость и арендные ставки у нас уже давно на европейском уровне. Повышение, естественно, постараются переложить на плечи потребителя, но опять же исходя из рыночной философии, если цену выставят слишком высокую, то покупать никто не будет. На мой взгляд, чем раньше это произойдет, пусть даже и станет шоком, тем лучше, ведь наступит стабилизация рынка.
Развитию рынка коттеджной недвижимости в Крыму, по мнению экспертов, препятствует недостаток земельных участков, пригодных для реализации проектов, а также недостаток информации о самом рынке, его операторах, перспективах и предложениях. Такая ситуация частично объясняется направленностью ряда проектов на элитную публику - исключительно на зарубежных покупателей. Тем не менее, уже сегодня цены за 1 кв. метр в коттеджном поселке, стартуя от $1,5 тыс., достигают $3,5 тыс., и все операторы прогнозируют активный рост цен в 2007-2008 году.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, риэлторской компанией «НТН» («Новые технологии недвижимости», г. Симферополь), темпы роста цен на недвижимость столицы Автономной Республики Крым в течение первого квартала при продаже, в основном, характеризовались плавностью. Правда, в тот же период существенно повысилась стоимость аренды трехкомнатного жилья и всех видов коммерческой недвижимости, а также земельных участков в центре города. Подорожание трехкомнатных квартир в течение квартала при продаже было незначительным: в среднем – на 1,6% (с $1230 за квм.. в январе до 1250 за кв.м. в конце марта), в центре города – на 0,7% (с $1450 до $1460), в других районах – на 1,5% (с $1010 до $1025). Повышение стоимости аренды однокомнатного жилья в среднем произошло 4,2% (с $7,1 за кв.м. в январе до $7,4 за кв.м. в конце марта), в центре – на 6.6% (с $9,1 до $9,7), в других районах – на 8,7% (с $4,6 до $5).
Подорожание торговых площадей в Хмельницком в течение третьего квартала при продаже было минимальным и составило в среднем по городу 0,4% (с $1686 за кв.м. в июле до $1692 за кв.м. в конце сентября). В центре города - на 1,5% (с $3300 до $3350 за кв.м.). В остальных районах подорожания не произошло.
Хотя рынок столичной офисной недвижимости находится в состоянии роста, дефицит офисных элитных площадей сохранится еще 4-7 лет.Нехватка в Киеве элитных офисных площадей при одновременном расширении деловой активности делает арендные ставки весьма устойчивыми к какому-либо понижающему давлению со стороны рынка. Элитные офисы сегодня нарасхват, даже, несмотря на то, что присваиваемая бизнес-центрам классификация зачастую оказывается завышенной. совокупный объем офисных площадей столицы на конец 2006 г. составил чуть более 600 тыс. кв. м. тогда как в 2005-м он находился на отметке 435 тыс. кв. м.
Несмотря на дефицит складов, львовские торговцы не хотят за них много платить. В последние несколько лет во Львов устремились продавцы со всей страны и столкнулись с серьезной проблемой: пристроить на хранение свой товар здесь очень сложно. А о качественных складах можно только мечтать. Такая ситуация сложилась из-за дороговизны и нехватки земли в городе: ведь инвесторам гораздо выгоднее строить торговые и офисные центры, чем тратиться на логистику. Cейчас спрос на складские помещения во Львове бьет все рекорды. Риэлторы оценивают динамику увеличения количества заказов на такие объекты как минимум в 30% по сравнению с прошлым годом.