Торговые улицы расположены сегодня преимущественно в столице, а именно в ее центральной части. Нужно разделятьпонятия "street retail" и "high street retail". Если под первым понятием мы подразумеваем все магазины на улицах, то второй сегмент, более интересный и более узкий, заключает в себе торговые зоны и основные торговые улицы в центре города, зачастую в его исторической части, с очень интенсивным пешеходным потоком, большой концентрацией магазинов (в большей мере одежда, обувь и аксессуары) и с самой высокой арендной ставкой в городе. Магазины обычно размешаются по обеим сторонам улицы, и здесь можно увидеть практически все представленные в стране международные бренды.
Хотя киевский рынок торговой недвижимости еще только развивается и пока не отличается таким богатством высококлассных торговых центров, как рынки Москвы или Варшавы, все же за последние три года в столице Украины запущено немало "звездных" проектов. Все они оказали ощутимое влияние на развитие инфраструктуры столичного ритэйла, вывели этот сегмент рынка коммерческой недвижимости на новый качественный уровень и стали примерами для подражания. Но даже эти знаковые проекты имеют не только сильные, но и слабые стороны, прекрасно видимые опытным экспертам.
Причина кризиса розничной торговли продуктами питания в центрах городов лежит на поверхности. После проведения в 1994-1997 гг. малой приватизации гастрономы перешли к частным владельцам, которые даже при полном соблюдении условий приватизации получали право на перепрофилирование торговой точки уже через пять лет. Арендные ставки в таких магазинах оказались "неподъемными" для реализаторов продовольственных товаров. Как объясняет Сергей Григоренко, пресс-секретарь корпорации "ПАККО" (г. Луцк; 30 разноформатных магазинов; товарооборот в 2005 г. - $110 млн.), с минимальной рентабельностью продовольственный магазин начинает работать при выручке $15-20 с 1 кв. м в региональных центрах и $30-35 - в столице.
Сегодня рынок торговой недвижимости вошел в стадию инвестиционного насыщения, когда инвесторы покупают торговые объекты как готовый бизнес. В силу отсутствия качественных объектов для вложения подобные инвестиционные сделки имеют единичный характер. Это в свою очередь подразумевает в будущем создание ТЦ с максимальной ориентацией на качество. В этом плане подземные торговые центры, заслужившие на нашем рынке славу "гадкого утенка", при грамотном девелопменте могут стать Клондайком сверхприбылей. Около трех лет назад, после глобальной реконструкции полуразрушенных зданий в центре Киева и строительства подземного пространства под Бессарабской площадью и Большой Васильковской улицей, в столице началась эпоха подземных торговых центров.
Отечественная индустрия развлечений, реанимированная в сфере современной торговой недвижимости после "комы" 1990-х годов, находится на пороге нового этапа. Не за горами время, когда отрасль начнет функционировать не только в качестве вспомогательного элемента торговли, но и как самостоятельное бизнес-направление в недвижимости. Времена, когда успешные торговые комплексы создавались без развлекательно-досуговых элементов уходят в прошлое. Теперь отсутствие зон отдыха и развлечений могут позволить себе лишь небольшие объекты торговли. В крупных форматах торговых центров развлекательный сегмент является одним из обязательных "якорей", относящимся в существующей классификации якорных арендаторов к "генерирующим активность" и направленным на привлечение максимально широкого сегмента посетителей из существующей ниши.
В Харькове не хватает площадей под торговлю. Но дальновидные риелторы уже предсказывают скорое перенасыщение рынка торговой недвижимости. Харьков входит в тройку самых перспективных городов Украины с точки зрения развития крупноформатной торговли. В то же время харьковский регион, по мнению экспертов, неоправданно мало освоен ритейлерами, а объектов коммерческой недвижимости в областном центре намного меньше, чем в Одессе или Днепропетровске. Рынок торговой недвижимости Харькова на данный момент только формируется, строительство крупных объектов идет вяло, ощущается сильная нехватка торговых центров в их классическом понимании.
Столичные девелоперы расширяют активность на регионы, где востребуются крупные форматы торговых центров. А розничники сами становятся девелоперами. Еще совсем недавно почти все самое интересное на украинском рынке торговой недвижимости происходило в Киеве. На ярко освещенной столичной сцене бурлили страсти и разворачивались интриги, появлялись и "обкатывались" новые форматы торговых центров, а регионы в основном скромно довольствовались ролью затемненной галерки. Сегодня же ситуация меняется кардинально - регионы начинают обгонять Киев по числу новых проектов современной коммерческой недвижимости, да и сами эти проекты становятся крупнее и интереснее. Расширяется также число авторов проектов торгово-развлекательных центров в регионах.
Расположение торгового объекта - вопрос, которым ритейлер должен задаваться еще на этапе открытия магазина. Сегодняшние реалии таковы, что выбор объектов достаточно сужен. Тем не менее, грамотный выбор места может во многом предопределить конечный успех проекта. Национальные сетевые операторы прежде всего определяются с городом, в котором будет находиться торговый объект. Безусловно, наиболее привлекательным для размещения объекта многие считают Киев. Со столицы в первую очередь начинают все крупнейшие отечественные и зарубежные ритейлеры, работающие в Украине. Здесь находится самое платежеспособное население, город посещает множество туристов и официальных делегаций. Естественно, в столице же происходит основное количество крупнейших культурных и политических событий.
В последнее время девелоперы склонны развивать в своих проектах ТЦ развлекательную инфраструктуру. Несмотря на то, что затраты на устройство кинотеатров, катков, ресторанов, боулингов и прочих заведений, предназначенных для отдыха посетителей, весьма велики, а доходы от взимания арендной ставки несущественны, руководство ТЦ усматривает в подобной стратегии особую выгоду. Предшественники современных отечественных ТЦ - советские универмаги - практически не предлагали посетителям ничего, что можно было бы назвать развлекательной инфраструктурой. Иногда, в торговых залах универмагов, как, например, в киевском ЦУМе, располагались кафе, где можно было съесть пирожное и выпить чашечку кофе.
Еще недавно в структуре спроса на коммерческую недвижимость лидировали офисные помещения. Сегодня ситуация выглядит иначе. Первенство стойко держат торговые объекты. Высокий интерес к таким площадям подогревает бурное развитие розничной торговли и высокий уровень доходности. Однако того, кто решил купить или арендовать, скажем, небольшой магазинчик в самом бойком месте Днепропетровска, ждет явное разочарование: выбор небольшой, а цены довольно внушительные. С начала года арендные ставки поднялись примерно на 15%, а цены продаж выросли на 40%.
На сегодняшний день, спрос на рынке крупноформатной торговой недвижимости Украины значительно превышает предложение. Стабилизация спроса и предложения в этом сегменте, по мнению большинства экспертов, ожидается не ранее 2010-2011 гг. Ситуация на сегодняшний день выглядит следующим образом: количество крупноформатных торговых центров г. Киева составляет 25 объектов, 60% из них находятся на окраине города, 20% - в серединной зоне и 20% - в центре. По плану, в этом году предполагалось открытие еще семи крупноформатных торговых центра, что позволило бы увеличить общий объем торговых площадей г. Киева до 450 тыс. кв. м.
Увеличению спроса на торговую недвижимость будет способствовать дальнейший экономический рост, повышение доверия к Украине, появление новых иностранных сетевых операторов. В 2006-2007 гг. предвидится приход на киевский рынок ряда российских и западных сетей. Кроме того, в 2006 г. наконец проявился явный интерес крупных иностранных инвесторов к приобретению торговых центров в Украине как готового бизнеса. Как знаковую сделку аналитики отмечают приобретение Лондонской инвестиционной компанией 1849 PLC совместно с крупнейшей мировой инвестиционной компанией Apollo Real Estate Advisors (США) киевского торгового центра "Пирамида", собственником которого была иорданская компания Arab Piramids.
Становление киевского рынка торговой недвижимости сопровождается различного рода экспериментами, которые не всегда заканчиваются удачно. Поэтому тщательная концептуальная проработка каждого нового проекта и правильное его позиционирование становится все более актуальной темой для компаний, занимающихся освоением данной сферы бизнеса. Какие форматы торговой недвижимости лучше всего приспособлены к условиям украинского рынка? К чему приводит практика бездумного копирования западных технологий ритейла? На каком этапе реализации проекта в сфере торговой недвижимости следует определить формат будущего заведения? Ответы на все эти вопросы были получены после созыва очередного "круглого стола" редакции "КН".
Покупка введенных в эксплуатацию торговых или офисных центров в качестве работающего бизнеса — наименее рисковый путь инвестирования в коммерческую недвижимость. На молодом украинском рынке первая подобная сделка была заключена в 2003 году, и в результате сменил собственника бизнес-центр «Артем», введенный в эксплуатацию в 1997 году. Далее в сегменте офисной недвижимости осуществляется ряд аналогичных сделок. Еще на стадии строительства иностранцами был приобретен бизнес-центр «Horizon Tower» — этот объект был сдан в аренду, а затем перепродан локальному игроку. По информации компании «Украинская торговая гильдия» весной 2006 г. сменил собственника бизнес-центр «Леонардо», также было объявлено о продаже комплекса «Подол Плаза».
По-прежнему, наиболее востребованы помещения в ТЦ первой и второй волны, расположенные, в основном, в пределах Центрального Делового района столицы. Тем не менее, укрепляют свои позиции и торговые центры, построенные в спальных районах. Растет спрос на территории бывших промышленных зон, которые переоборудуются в деловые кварталы с развитой торговой функцией. Помимо наличия обширных территорий и не очень дорогой земли одним из факторов, определяющих спрос, является хорошая транспортная развязка. Спрос есть как на небольшие помещения — от 40 до 150 м2, так и на помещения площадью 600–1000 м2.
Полугодие для рынка торговой недвижимости — срок небольшой. Особенно если учесть, что многие объекты остаются «замороженными» на неопределенный срок. А пауза в развитии новых проектов, взятая в 2005 г., продолжается до сих пор. Поэтому, не повторяя уже сказанное в годовом обзоре, опубликованном в «Торговом Деле» №1–2 за 2006 г., отметим новые события и тенденции. Одним из «инструментов», измеряющих инвестиционную привлекательность рынков розничной торговли разных государств, является рейтинг авторитетной американской компании «А. Т. Kearney» GRDI (Global Retail Development Index). Данный индекс глобального развития розницы, который охватывает 30 развивающихся стран, призван помочь международным ритейлерам определить более или менее приоритетные для вхождения рынки. В опубликованном в начале 2006 г. рейтинге Украина заняла 4-е место, уступив пальму первенства Индии, России и Вьетнаму.
Базовые арендные ставки в торговых объектах Киева за первое полугодие 2006 года выросли на 10%, в местах повышенного спроса - до 15%. Такие данные приводит компания Astern. Причиной роста арендных ставок называется ограниченное количество предложений качественных торговых площадей в торговых центрах и популярных торговых "коридорах". Ставки аренды различаются в зависимости от месторасположения торгового объекта, профиля компании и размера арендуемой площади. Максимально платят операторы подарочно-аксессуарной товарной группы, минимальные ставки установлены для "якорных" арендаторов развлекательного сектора и супермаркетов.
Каждое торговое предприятие, будь то крупная розничная сеть или же частный предприниматель желающий перебраться из холодного павильона на рынке в более цивилизованные условия, вынуждены решать широкий спектр вопросов, связанных с арендой площадей для магазинов или торговых мест. Естественно, потребности и возможности у таких игроков розничного рынка разные. Поэтому у торговых комплексов, сдающих свои площади в наем, форматы сотрудничества со столь непохожими друг на друга арендаторами также будут существенно отличаться. Тем не менее такие вопросы, как выбор ТЦ, уровень и особенности начисления арендной платы, взаимоотношения с управляющей компанией, заключение договора аренды являются животрепещущими для всех участников рынка.
Одним из "инструментов", измеряющих инвестиционную привлекательность рынков розничной торговли разных государств, является рейтинг авторитетной американской компании "A. T. Kearney" GRDI (Global Retail Development Index). Данный индекс глобального развития розницы, который охватывает 30 развивающихся стран, призван помочь международным ритейлерам определить более или менее приоритетные для вхождения рынки. В опубликованном в начале 2006 г. рейтинге Украина заняла 4-е место, уступив пальму первенства Индии, России и Вьетнаму. Привлекательность рынка коммерческой недвижимости в Украине объясняется целым рядом факторов, которые так или иначе доминируют над совокупностью возможных рисков.
Детские развлекательные комплексы можно и нужно сделать прибыльными — уверены операторы рынка. Наличие детских развлекательных площадок в отечественных ТЦ является скорее исключением, нежели правилом. Ввиду отсутствия борьбы за посетителя управляющим компаниям пока не приходится выискивать новые возможности для привлечения покупателей в свои ТРК — по мнению некоторых ритейлеров, даже небольшие игровые комнаты представляют собой нерентабельное использование торговых площадей. В то же время другие эксперты сходятся во мнении, что развлечения для детей способны дополнительно привлекать значительный процент посетителей и являются средством маркетингового продвижения проекта, повышения лояльности потребителей к ТЦ.