В ожидании чуда. Харьковские арендаторы надеются, что офисные площади будут дешеветь. С начала нынешнего года стоимость покупки офисов в Харькове возросла почти на треть, и местные бизнесмены, предпочитавшие раньше не арендовать, а приобретать помещения в собственность, затаились в ожидании обвала цен. Однако, по мнению экспертов рынка недвижимости, площади в БЦ и дальше будут дорожать, несмотря на массовое строительство в городе новых объектов подобного назначения. А подешеветь могут только низкокачественные здания бывших НИИ, интерес к которым постепенно падает. В компании «XXI век» добавляют, что наиболее популярными в Харькове являются объекты классов В и С (37 и 42% спроса соответственно). В то же время на офисы класса А претендуют не более 5% бизнесменов.
Индекс средней стоимости жилья г. Запорожья за период с 16 по 23 мая 2007 г. вырос на 0,66 % и составил 1073 $/м2. Первый квартал на рынке недвижимости Запорожья продемонстрировал плавный характер роста цен и количества предложений. Но объем сделок при этом не увеличился. Говорить о каком-либо ажиотаже у местных риэлторов оснований нет. Гораздо существенным оказался рост стоимости аренды запорожского жилья… Местная власть стремится сделать земельный рынок в городе прозрачным, проводя и планируя аукционы.
Риэлторы в отчаянии: на рынке жилой недвижимости третий месяц застой. Цены достигли пика, но продавцы не спешат их снижать. Хотя аренда квартир уже дешевеет. Последний, кто скажет о том, что жилье подешевеет – риэлторы, ведь это их хлеб с маслом. Но даже они, всегда старающиеся прогнозировать рост, рост и еще раз рост цен, не могут уже игнорировать очевидного: ситуация на рынке зашла в тупик. Аналитики группы компаний «Планета Оболонь» прогнозируют продолжение стагнации рынка в мае и, что самое главное, связывают это с тем, что цены на квартиры оторвались от возможностей большинства потенциальных покупателей.
Галичане не торгуются. Львовский рынок жилой недвижимости не только не стабилизировался, как в других городах, но и демонстрирует очередные ценовые рекорды. Дороговизна жилья во Львове все чаще заставляет местных жителей рассматривать возможность переселения за городскую черту. Тем более что сейчас по цене однокомнатной квартиры там можно приобрести участок и построить скромный дом. Учитывая, что проблема с дефицитом жилплощади в самом городе разрешиться не скоро, риэлторы прогнозируют настоящий коттеджный бум и стремительный рост стоимости земли в регионе. Только в мае жилье на первичке выросло в цене на $50 за кв. м, а за четыре месяца нынешнего года динамика составила порядка 25%. Вторичка дорожает еще быстрей. Если в конце прошлого сезона стандартную однокомнатную квартиру можно было купить за $30 тыс., то сейчас предложения стартуют с $50 тыс., то есть всего в течение нескольких месяцев цены почти удвоились.
В ближайшие три месяца цены на киевскую недвижимость могут упасть на 15%. Специалисты больше не скрывают, что вот уже четыре месяца подряд количество потенциальных покупателей киевских квартир, как новостроек, так и «бывших в употреблении», мизерно. А потому продавцы, которым действительно необходимо продать свои апартаменты быстро, потихоньку начали снижать цены. Сегодня на вторичном рынке столицы можно подобрать квартиру на $5–20 тыс. дешевле, чем полгода назад. Строители же, обладая большими оборотными средствами, пока продолжают бороться за свои прибыли, убирая из прайсов самые дешевые предложения малогабаритного жилья.
На сегодняшний день спрос на складские помещения Харькова формируют компании-трейдеры, компании-дистрибьюторы и фирмы-производители. Удовлетворить свои потребности в складах можно, купив старый склад, чтобы реконструировать его для повышения классности, что, честно говоря, зачастую невозможно из-за изначально заложенных параметров построек. Можно построить склад собственными силами, как например, это делает сейчас сеть торговых центров "Таргет", "Дигма", "Класс" и др. Предложение складов класса В от общего предложения составляет всего 16%, остальные 84% приходятся на С и D. Максимальный дефицит зафиксирован на складские площади класса С, хотя со временем все ощутимее становится нехватка качественных площадей. В 2006 г. суммарный спрос перекрыл предложение на 70 тыс. кв. м.
Суммарный объем площадей, которые будут введены до конца 2007 г., оценивается на уровне ~ 480.000 м.кв. Фаза первичного насыщения наступит не раньше 2008-2010 гг. Прогнозируемые доли офисов класса А и В+ в 2007 составят ~30,5% ~19,5% соответственно. По данным «Украинской Торговой Гильдии» на теперешнее время в г. Киеве существующие проекты занимают площадь более чем в три раза меньше заявленой в прогнозе на 2007-2010 гг.: торговые центры- 0,309 млн. кв. м; бизнес-центры – 0,43 млн. кв. м 5; складские комплексы – 0,203 млн. кв. м.
Количество деловых центров в Днепропетровске растет буквально на глазах. Рынок офисной недвижимости претерпевает необратимые изменения: на первый план выходят помещения, соответствующие высоким современным стандартам. Ситуация на рынке офисной недвижимости Днепропетровска складывается наиболее благоприятным для застройщиков образом. Если несколько лет назад компании предпочитали переоборудовать уже готовые помещения, то сегодня они выбирают иную стратегию. Спрос на помещения, изначально спроектированные под офисы, необычайно высок. Компании ищут недвижимость с соответствующей инфраструктурой: конференц-залом, парковкой, кафе и современными коммуникациями. Офисы класса «А» востребованы как никогда.
Дефицит офисных помещений в центре Донецка вынуждает бизнесменов соглашаться на аренду или покупку офисов на окраине. Даже ввод в эксплуатацию новых офисных комплексов не решает данную проблемы. Донецкие риэлторы заявляют, что купить сколько-нибудь пригодное для бизнеса помещение в радиусе полукилометра от центральной площади Ленина практически нереально. «Дефицит площадей особенно острый по улицам Артема и Университетской. Здесь ищут все – и торговые, и офисные помещения. Но ничего не продается», – говорит замдиректора агентства недвижимости «Наш дом» Василий Забельников.
Предложение на столичном рынке торговой недвижимости до конца 2007 года может вырасти на 70 тыс. м2. Из заявленных на 2007 год проектов по торговой недвижимости наибольшую вероятность реализации имеют первая очередь торгового центра «Днепровская пристань», торгово-развлекательный центр «Блокбастер» и первая очередь ТЦ «Материк». За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось только на 10 тыс. м2 – с введением в эксплуатацию ТРЦ «Комод» на левом берегу. Вместе с тем директор департамента считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением.
И в прошлом, и в этом году регионы заметно опередили столицу по темпам развития сегмента качественных торговых и торгово-развлекательных центров. Именно в украинских регионах в течение этого времени открылись самые крупные проекты ТЦ и ТРЦ. Одна из тенденций - бум строительства торговых центров в Харькове. Развитие рынка торговых площадей города находится в стадии активного роста, именно поэтому в этом году начато много новых проектов. Это обусловлено, во-первых, тем, что торговые центры на сегодня являются наиболее привлекательным и выгодным объектом с точки зрения инвестиций на рынке коммерческой недвижимости, а во-вторых, повышением покупательской способности населения и как следствие, изменением покупательских предпочтений, соответственно, теперь люди предпочитают покупать более качественные товары в хороших магазинах.
Торговые центры класса люкс формируются в соответствии с классической концепцией. Девелоперу требуется очень внимательно и очень требовательно отнестись к каждому параметру ТЦ. Успешность ТЦ класса люкс базируется примерно на тех же «китах», что и успешность обычного ТЦ. Продуманность концепции и тщательность ее исполнения должны быть тоже на уровне «люкс». Здесь все более категорично: если в случае с «обычным» ТЦ можно говорить «об отдельных недостатках концепции, которые привели к некоторому снижению доходности», то в аналогичной ситуации «элитный» ТЦ, скорее всего, будет просто невостребован. Это связано с тем, что доля потенциальных потребителей элитных товаров невелика.
Объем торговых площадей на тысячу жителей в столице Украины все еще вдвое ниже среднеевропейского уровня. Но с 2006 г. эксперты рынка стали отмечать тенденцию улучшения качества концепций ТРЦ, увеличения размеров торговых объектов (в среднем с 30 до 60 тыс. кв. м), а также сочетания нескольких функций в одном объекте. В период 2007-2008 гг. в Киеве прогнозируется ввод в эксплуатацию более 250 тыс. кв. м торговых помещений. Однако переход рынка к стадии насыщения наступит не ранее 2009 г. (остается высоким риск задержки ввода площадей в эксплуатацию).
Тот, кто считает столицу Украины единственным центром цивилизации, в котором строятся фешенебельные торговые центры и открываются «модные» магазины, пребывает в жестоком неведении. Если обратить свои взоры на юго-восток или попросту спустится вниз по течению Днепра, можно обнаружить иную точку роста украинского ритейла. В то время, как Киев замораживает стройки и взращивает ставки аренды, Днепропетровск наращивает мускулы. Здесь показатели рынка недвижимости демонстрируют наибольшую динамику в Украине. Что, впрочем, объясняется концентрацией капиталов многих отечественных высокодоходных предприятий.
В последние 1-2 года для украинского рынка торговой недвижимости характерно замедление динамики развития в столице, и заметное оживление в регионах. В некоторых административных центрах строительство новых торговых комплексов идет куда более интенсивно, чем в Киеве. Розничные операторы в свою очередь все чаще рассматривают варианты аренды площадей не только в столице, но и в других городах Украины. Ведь сильная национальная сеть не может ограничить свое развитие только Киевом. В ответ на сформировавшуюся тенденцию журналы проводят анализ рынка торговых площадей и основных объектов, которые пополняют предложение аренды за пределами столицы. Но в начале, ведущие эксперты опишут актуальную ситуацию, в целом характерную для региональных рынков торговой недвижимости.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы. Сроки окупаемости колеблются в пределах 10-15 лет.
В структуре рынка коммерческой недвижимости Киева торговый сегмент является одним из наиболее инвестиционно привлекательных, что, в первую очередь, обусловлено стремительным ростом спроса на качественные торговые площади, а также покупательной способности населения и увеличением розничного товарооборота (более 20% ежегодно в течение последних лет). Вместе с тем, в 2005-2006 годах на киевский рынок были выведены считанные торговые объекты. Заявленные два года назад к выводу на рынок крупные торгово-развлекательные комплексы, такие как "Мега", "Эспланада", "Троицкий", откладываются еще как минимум до 2008 года по различным причинам - от недостатка финансирования до сложности регуляторных и земельных процедур.
Знаковым событием 2006 года стало активное развитие рынка коммерческой недвижимости городов-миллионников. По количеству вводимых проектов они впервые обогнали Киев. Девелоперы преимущественно ориентированы на Восточный регион Украины (Харьков, Донецк, Днепропетровск, Кривой Рог, Запорожье), где сосредоточены индустриальные центры с большим количеством городского населения. В регионах развиваются, прежде всего, жилые и торговые проекты, в гораздо меньшей степени представлены офисные и гостиничные. Cовокупный размер нового предложения торговых площадей на региональном рынке в 2006 году составил 94 тысячи м2. Арендные ставки в региональных ТЦ находятся в диапазоне от $20 до $70/м7в месяц с тенденцией к росту, уровень заполняемости составляет 95-100%.
Черновцы не относятся к активно развивающимся городам, однако тенденции нескольких лет позволяют говорить о росте экономики Черновцов. Ситуация, которая сложилась в Черновцах на рынке торговой недвижимости, является типичной для большинства средних городов Украины. До последнего времени торговля развивалась здесь фактически только благодаря старым объектам или частным предпринимателям. Сейчас ситуация постепенно начинает меняться, при этом сохраняя значительный потенциал для большего развития современных форм торговли. В настоящее время по-прежнему преобладает торговля в формате рынков. На долю рынков приходится более половины торговых площадей города. Крупные сетевые операторы только начинают осваивать местный рынок розничной торговли.
Торговая недвижимость является одним из наиболее динамичных и инвестиционно привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Объем иностранных инвестиций в рынок торговой недвижимости стабильно растет. Это вызвано высокой доходностью торговых помещений, не самым высоким сроком окупаемости (в сравнении с другими видами недвижимости) и ростом уровня жизни населения. Некоторые благоприятные макроэкономические факторы, влияющие на функционирование экономики Украины, способствуют повышению динамики данного рынка, что касается как количественных, так и качественных характеристик.