Два-три года назад в Украине ощущался значительный дефицит коммерческой недвижимости. Однако сегодня ситуация изменилась кардинальным образом: спрос на офисные и складские площади превышает предложение в 2 -2,5 раза. Еще в 2004 г. прогнозы экспертов, касающиеся перспектив развития этого сегмента рынка, были крайне пессимистичны. Специалисты утверждали: заниматься жилой недвижимостью значительно выгодней – небольшой срок окупаемости плюс высокая рентабельность. Кроме того, здесь гораздо проще решаются вопросы, связанные с расположением, оснащением, коммуникациями в сравнении с жилым строительством.
Эксперты сходятся во мнении, что в настоящий момент рынок складской недвижимости регионов Украины формируется преимущественно за счет имущественных комплексов, оставшихся со времен Советского Союза. Тем не менее, в течение уже ближайших нескольких лет этот сегмент украинского рынка недвижимости существенно преобразится. Специалисты рынка складских помещений Украины сегодня применяют классификацию, согласно которой все складские и логистические комплексы в стране распределяются по классам А+, А, В+, В, С и D. К классам А и А+ относятся складские комплексы, отвечающие более 20-ти определенным требованиям. В частности, помещения этих классов представлены новыми одноэтажными складскими зданиями, в основе которых – металлический каркас и легкие стеновые конструкции из сэндвич-панелей.
Упродовж ІІ кварталу ц. р. в Івано-Франківській області проведено п'ять земельних аукціонів, на яких продано 21 земельну ділянку загальною площею 8,6854 га. Загальна сума продажу земельних ділянок становить 44 077 145 гривень. 16 квітня у м. Івано-Франківську відбувся земельний аукціон, на якому продано три земельні ділянки, що розташовані в обласному центрі на вул. Калуське шосе. На земельному аукціоні, який відбувся 27 червня в Калуші, продано одну земельну ділянку площею 0,8054 га на проспекті Л.Українки для будівництва житлово-комерційного комплексу. Стартова ціна її становила 362 430 грн. Ціна продажу - 5 400 000 грн., що в 14,9 рази більше від стартової ціни. Вартість 1 кв. м - 670 грн.
Рынок загородного строительства с точки зрения понимания его как просто индивидуальной застройки вокруг больших городов существовал всегда. Иметь загородный домик или хотя бы небольшой земельный участок стремился едва ли не каждый житель города. Так начали появляться дачные поселки, садовые товарищества, или же просто частные застройки, которые в скором времени стали неотъемлемой частью всех крупных и не очень населенных пунктов. Об этом все чаще говорят инвесторы и девелоперы. Загородное строительство в Украине пока только набирает обороты, и существующих коттеджных городков на данный момент не так много.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины) агентством недвижимости «Монарх» (г. Одесса), на первичном рынке жилой недвижимости в течение 1 квартала нынешнего года наблюдалось весьма плавное повышение цен. Только на однокомнатные квартиры в центре города показатель роста составил 1,9% (с $1800 за кв.м. в январе до $1835 за кв.м. в конце марта), несколько ниже он в Суворовском районе – на 1.4% (с $1035 до $1049); в других районах города не превышал 1%, а в новостройках на Слободке цена квадратного метра в течение квартала вообще не изменялась ($1200 за кв.м.). Подорожание двухкомнатного жилья в новостройках тоже было незначительным. Характерно, что в центре рост произошел на 1,1% (с $1770 до $1790), а в Cуворовском районе и в районе Слободка – на 1,7% (с $1000 до $1017 и с $1180 до $1200). Наиболее низкий показатель рост стоимости был в районе Молдаванка – 0,8% (с $1280 до $1290).
Пока в городе не построят новые объекты ритейла, арендаторы будут отчаянно сражаться за каждый квадратный метр торговых площадей. В течение ближайших двух лет емкость рынка торговой недвижимости в Полтаве может вырасти на 100%, что должно замедлить рост арендных ставок или даже привести к их снижению. Однако не всем бизнесменам удастся продержаться на плаву до этого светлого времени. Уже сейчас аренда помещения в городе стала многим не по карману. Полтава становится настоящей Меккой для застройщиков, специализирующихся на торговой недвижимости. В марте на центральной улице города - Фрунзе, откроется новый ТРЦ "Конкорд", общая площадь которого составит порядка 12 тыс. кв. м.
В марте на рынке офисной недвижимости Киева средняя цена на помещения класса А повысилась на 11,7%, или на 394,5 доллара до 3 752,5 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Средняя стоимость офисных помещений класса В в марте увеличилась на 3,8%, или на 94,4 доллара до 2 533,3 доллара за кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С в марте цена в среднем повысилась на 2,6%, или на 46,1 доллара до 1 800,3 доллара за кв. м по сравнению с февралем. Офисы класса А — помещения в новых офисных комплексах с удобным расположением и оптимальным планировочным решением, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
Только Киевщина нуждается в 500 тыс. кв. м первоклассных логистических комплексов. Повышенный спрос на логистические комплексы провоцирует создание новых объектов, преимущественно, на территории Киевской области, но недалеко от столицы. По некоторым данным, сейчас Киевщине необходимо порядка 500 тыс. кв. м площадей. В 2007 г. заявлено к сдаче 250 тыс. кв. м, однако многие из них введены в строй не будут. Впрочем, на сегодняшний день никто точно не может сказать, удовлетворится ли спрос при строительстве полмиллиона квадратных метров высококлассных площадей? Или, не станут ли эти комплексы нерентабельны из-за перенасыщения рынка?
Земельна реформа в Україні триває й досі. Останні зміни в земельному законодавстві на деякий час затримали на Херсонщині, зокрема, видачу документів на розробку проектів землеустрою та на забудову вже відведених земель. Втім, процес запровадження земельної реформи невтомно рухається, і зміни в питанні земельних відносин так чи інакше цікавлять всіх громадян країни. Наскільки вдало проходитимуть етапи земельної реформи, залежить, звичайно ж, від законодавців. Але наскільки раціонально використовуватиметься основний скарб країни, який дає людині можливість жити, працювати і отримувати прибутки, залежить виключно від місцевої влади.
Цену коттеджа можно сопоставить со стоимостью трехкомнатной квартиры в Киеве - $200 тыс. Застройщик рассчитывает на быструю окупаемость вложенных средств за счет высокого оборота продаж - 25-30 домов в месяц. Эксперты отмечают наличие в Киеве накопившегося нереализованного спроса на подобное жилье и отсутствие на украинском рынке масштабных аналогов по соотношению цены и качества реализации. Срок сдачи коттеджного городка в эксплуатацию намечен на 2013 г. О подобных намерениях заявила еще одна столичная компания, под реализацию проекта компания уже приобрела земельный участок в Киевской области площадью около 200 га.
Индекс стоимости жилья в мае 2007 года: 2465$/кв. м. (-0,5% за месяц). Индекс ценового ожидания: - 0,1% в месяц ( - 1,0%). Индекс доходности в мае +1,1 б/д (- 1,5 б/д). Процессы, происходившие в мае 2007 года на киевском вторичном рынке жилой недвижимости, можно обозначить одним словом: «стагнация», что в переводе означает «застой». О том, что неоправданно быстрый рост цен рано или поздно приведет к стагнации рынка и снижению количества сделок в несколько раз, мы писали еще в аналитическом отчете по итогам октября 2006 года. Пытались объяснить это тем продавцам, которые снимали тогда свои предложения, ожидая еще более крутого роста цен.
Стремительное развитие розницы требует возведения новых объектов торговли в Украине. Эта ситуация создает привлекательную среду для инвесторов. Но, несмотря на растущий спрос, в последние несколько лет Киев не может похвастаться необходимым количеством торговых центров. За первое полугодие 2007 года предложение торговых площадей в Киеве увеличилось лишь на 10 тыс. кв. м – с введением в эксплуатацию ТРЦ «Комод» на Левом берегу. До конца года предложение на столичном рынке может вырасти на 70 тыс. кв. м. Однако Г. Малиборская считает, что даже двукратный прирост предложения введенных площадей в 2007 году по сравнению с 2006 годом значительно не повлияет на существующий дисбаланс между спросом и предложением.
Рост арендных ставок на офисные и торговые помещения в Киеве в августе 2007 г. составил в среднем 5-7%. Наибольший спрос в августе отмечался на торговые помещения в торговых центрах класса "В", а также в цокольных и первых этажах жилых домов с фасадными входами. Также отметилось наличие дефицита на полуподвальные и цокольные помещения офисной недвижимости в ценовом диапазоне $35-40 за 1 м2 в прилегающих к центру районах. В прошлом месяце было зафиксировано подорожание стоимости аренды на складские помещения в среднем на 10%. Много заявок на аренду складов в Соломенском, Дарницком районах, а также в прилегающих к Киеву направлениях: Житомирское, Бориспольское, Броварское. Но предложений за август месяц не прибавилось, и стоимость аренды поднялась в среднем на 10%.
С возведением новых логистических комплексов качество услуг будет повышаться, а арендные ставки – снижаться. Высокие арендные ставки вызваны банальным дефицитом на рынке складских помещений. И прогнозы не утешительны: возможно, лишь к 2010 году сократится двукратное отставание предложения от спроса в этом сегменте коммерческой недвижимости. Единственное "но" - постепенно снижается спрос на склады низкого качества. Развитие рынка складской недвижимости зависит от влияния нескольких факторов. Среди них главное то, что за последние годы украинские предприятия стали реально работать, к тому жена наш рынок пришли иностранные производители. Как результат - необходимость создания новых мощностей, в том числе и складских помещений.
За шесть месяцев 2007 г. принято 751 решение о размежевании земель государственной и коммунальной собственности на площади 2 696,662 тыс. га, заказано 332 проекта землеустройства по размежеванию государственных и коммунальных земель на площади 1208,799 тыс. га. Контрольно-ревизионным отделом проведены проверки финансово-хозяйственной деятельности 10 территориальных органов земельных ресурсов и 2 проверки хода устранений ранее установленных нарушений. Всего выявлено нарушений на общую сумму 96,653 тыс. грн.
На сегодняшний день средняя стоимость 1 коттеджа в Киевской области составляет 589 тыс. долларов. C начала текущего года стоимость загородного жилья в среднем выросла на 20-25%. B отличие от городского жилья, где в течение нескольких месяцев наблюдается стагнация, на рынке коттеджных городков застоя не наблюдается.
Как может измениться ценовая ситуация на рынке недвижимости Украины в течение лета и до конца года?
Подорожание торговых площадей в течение квартала при продаже в среднем произошло на уровне 3,3% (с $3050 до $3150 за кв.м.), в центре – на 6,3% (с $3200 до $3400), в нецентральных районах – на 6,9% (с $2900 до $3100).
В первом полугодии 2007 г. в регионах Украины построено около 60 бизнесцентров (БЦ) обшей площадью примерно 264 тыс.кв.м. Наиболее знаковыми стали "МОСТ-Бизнес Центр" (в составе ТРК "МОСТ-Сити Центр) и "Призма" (оба - г. Днепропетровск), относящиеся к классу А (площадь одного офисного помещения - от 82 кв.м). Все остальные введенные в эксплуатацию объекты относятся к классу В (средняя площадь - 3-4 тыс.кв.м). Большинство функционирующих офисных объектов расположены в деловых центрах городов или прилегающих к ним районах. Средняя заполняемость объектов - 90-100%. Для сравнения: к концу 2006 г. было построено 48 БЦ общей офисной площадью 200 тыс.кв.м.
Рост товарооборота в Украине влечет за собой оживление спроса на склады всех категорий. Большинство имеющихся у нас складских помещений - переоборудованные производственные цеха или бывшие овощехранилища. Поэтому строительство современных складов, оснащенных новейшим оборудованием и передовой техникой, имеющих системы искусственного климата и электронного учета, становится как нельзя более актуальным. Особенно остро стоит вопрос скорости строительства. Распространение новых строительных технологий позволяет возводить качественные объекты большой площади в сжатые сроки. Одной из них является технология быстромонтируемых зданий (БМЗ), которая используется при строительстве практически всех типов недвижимости.