Внутренняя эволюция рынка коммерческой недвижимости постепенно приводит к утрате традиционного понятия "склад". Современные объекты для хранения и распределения товаров - это логистические центры. Следовательно, одновременно с ростом возлагаемых на склады задач увеличивается и объем предварительных согласовательных этапов, которые обязательно должны включать в себя просчет всего спектра требований к зданию, оборудованию, оснащению и технике. Иначе… "ладился купить корову, да купил теленка" - квинтэссенция народной мудрости вполне определенно обрисовывает потенциальные потери. Аналитики уверены, что в ближайшие 5-8 лет на рынке складской недвижимости в сегменте высококачественных складов спрос будет превышать предложение.
Стоимость домов в Киевском районе составляет в среднем от $180 тыс. На 4 станции Люстдорфской дороги за дом и прилегающий к нему участок в 6-10 соток земли просят $450 тыс. По цене примерно $500-1500 тыс. предлагаются дома с капитальным ремонтом или же с участком в 9-20 соток, но ближе к морю - в районе Фонтанской дороги. Специалисты утверждают, что покупка дома в пригороде рядом с Киевским районом является выгодным приобретением, поскольку его стоимость непрерывно растет.
Bторичный рынок земли в Киевской области оценивается в $5,5 млрд. Наблюдается тенденция сокращения средней площади участков, выставленных на продажу. Если в апреле размер среднестатистического надела приближался к 6 га, то в июле – едва превышал 4 га. Если еще год назад у крупных землевладельцев практически не оставалось альтернативы использования участка, а основным источником доходов служил спекулятивный фактор, то уже сегодня гораздо более прибыльным является строительство логистических комплексов и коттеджных поселков.
Больше всего снижение цен коснулось непривлекательного жилья. В конце мая-начале июня появились однокомнатные квартиры по цене от $59 тыс. до $65 тыс. Однако понижение цен не приводит к существенному увеличению продаж. Стоимость жилья, которое только за минувший год подорожало на 60–70%, все еще не устраивает покупателей. Например, наиболее дешевые квартиры за $60 тыс. имеют более чем скромную жилую площадь – 12–16 кв. м, и крохотную кухню – 4–5,5 кв. м. Несмотря на праздники и жару, в мае количество предложений по продаже недвижимости увеличилось в среднем на 7%.
По прогнозам специалистов, в 2007 году обеспеченность Днепропетровска торговыми площадями может превысить столичные показатели. Количество торговых центров в городе постоянно увеличивается, но цены за аренду помещений продолжают расти. Особенным спросом среди бизнесменов пользуются торговые площади, в которых значительна доля развлекательных услуг. Почему так происходит? Когда Днепропетровск "насытится" торговой недвижимостью? По подсчетам Украинской Торговой Гильдии, в регионах насчитывается более 60 крупных торговых центров общей площадью 600-650 тысяч квадратных метров. В Днепропетровске около 40 объектам присвоили это гордое звание.
За 2006 год на рынок вышло около 114 тыс.кв.м. новых офисных площадей, что на четверть меньше, чем в 2005 году. Однако новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости. В течение 1-го полугодия 2007 года в эксплуатацию было введено лишь малая часть офисных площадей, которая была запланирована. На сегодняшний день спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, и данная тенденция в ближайшее время сохранится. Исходя из того, что уровень заполняемости БЦ класса «А», «В» и «С» составляет соответственно 100%, 97-100% и 95% можно говорить о росте спроса на качественные офисные помещения.
Сейчас украинский рынок складской недвижимости находится на стадии развития, поэтому здесь еще существуют незаполненные ниши. Высокий уровень рентабельности и фактическое отсутствие конкуренции делают данную отрасль привлекательной для инвесторов. Уже больше года многие специалисты озвучивают цифру потенциала рынка в 1 млн. кв. м при таком же существующем объеме предложения. Руководствуясь данными показателями, девелоперы смело начинают строительство логистических комплексов. По словам Алексея Руденка, маркетолога-аналитика консалтинговой компании Aurum Terra, проблем с реализацией складских площадей в Украине пока не возникало. Это связано, прежде всего, со спецификой рынка, ведь не менее чем у 90% объектов еще на стадии строительства имеются свои арендаторы или покупатели.
По данным главного управления земельных ресурсов Николаевской области, самая высокая средняя стоимость одного квадратного метра земли в прошлом году была в городе Южноукраинске: 48 гривень. На втором месте – город Очаков, здесь, правда, продано всего лишь 5 небольших земельных участков, но средняя стоимость составила 31 гривню. Бронза – у города Вознесенска – 21,4 гривни за кв. метр. Примечательно, что 4 участка земли в одном из самых удаленных от областного центра Братском районе проданы по цене 20,2 гривни за квадрат. Город Николаев в этой статистике занимает только 6-е место – 16,1 гривни за среднестатистический квадратный метр.
Hа сегодня значительных инвестиций требует инфраструктура Крыма. Власти полуострова заявили о целесообразности строительства и модернизации морских портов, строительства новых и реконструкции существующих автодорог, аэропортов, железнодорожных и автовокзалов, объектов газоснабжения, водообеспечения и очистных сооружений. К этим значительным по масштабности и финансированию проектам добавился еще один суперпроект: строительство моста протяженностью в 4,5 км через Керченский пролив стоимостью в $480 млн., о целесообразности сооружения которого начали говорить еще 5-6 лет назад.
Аренда столичного жилья начала дешеветь. За последние три месяца снизились цены на недвижимость, 1-комнатные квартиры в "5 минутах ходьбы от метро, в хорошем состоянии, с телевизором, телефоном и мебелью", которые в начале марта сдавались по 450 долларов, сейчас можно встретить за 400 и даже ниже. Выяснить на практике, на сколько снизилась и вообще снизилась ли аренда квартир и комнат, оказалось непросто. Просидев полдня на телефоне, просмотрев сотни объявлений и оставив с десяток заявок частным брокерам и агентствам недвижимости, удалось составить приблизительный "портрет" рынка аренды на данный момент.
Заполняемость ТЦ Черновцов близка к 100%, общая площадь ТЦ Черновцов составляет порядка 45 тыс. м2, на 1000 жителей Черновцов приходится около 119 м2 торговых площадей в объектах, которые условно можно называть торговыми центрами. В 2006 году в Черновцах работало 442 магазина. В то же время крупные сетевые операторы не намереваются пока осваивать местный рынок розничной торговли. В частности, по данным УТГ, в 2007 году в Черновцах планируют развитие сетей около 2% сетевых операторов.
На начало июня 2007 года объем предложения на рынке офисной недвижимости г. Харькова составил порядка 636 тыс.кв.м. Из них 12% - качественные профессиональные площади класса «В».Основной объем офисных площадей Харькова представлен перепрофилированными производственными помещениями, объектами жилого фонда, помещениями в НИИ, гостиницах, корпусами учебных учреждений. Увеличение объема предложения происходит за счет ввода в эксплуатацию новых офисных центров, реконструкции и перепрофилирования старых существующих объектов различного назначения .
При предложении 1,75 млн. кв. м непрофессиональных складов спрос на такие помещения оценивается в 2,3-2,5 млн. Хуже всего обстоят дела со складскими помещениями в центре Киева - здесь практически нет свободных помещений. Повышенный спрос спровоцировал рост арендных ставок - до $12-17 за кв. м класса А или В. Год назад аренда стоила около $8-13 в месяц. Сейчас за 1 кв. м в современном складском комплексе с услугами хранения, разгрузки, погрузки, оформления документов и комплектации заказов платят от $12. Специализированные склады в Киеве намного дороже. Например, помещения с холодильным оборудованием обойдутся в $35-40 за кв. м в месяц.
Сейчас на рынке огромное предложение крупных земельных участков. Выяснить у собственников земли, как были сформированы крупные участки не так просто. Зачастую владельцы выставленных на продажу площадей под Киевом ограничивались ответом: «С документами все в порядке, как образован участок, мы не знаем, он продается уже не первый раз». В большинстве объявлений в прессе и Интернете о продаже крупных земельных участков значилось — целевое назначение частное сельское хозяйство», при этом некоторые не исключали возможность использования таких участков под жилищную застройку.
Быстрорастущее количество коттеджных городков приводит к тому, что приобретать землю застройщикам даже в достаточно отдаленных от Киева местах становится все труднее. И причина не столько в нехватке участков, сколько в их стоимости – цены на землю в пригороде неуклонно растут, а за ними, естественно, увеличивается и себестоимость домовладений. Правда, последний факт практически не влияет на доходность строительства. Ее снижает значительное увеличение количества возводящихся и проектируемых коттеджных городков, т. е. усиление конкуренции.
Крымская недвижимость продолжает активно расти в цене. Под занавес прошлого года впервые за последнее десятилетие крымские риэлтеры стали высказывать осторожные предположения, что цены на крымскую недвижимость достигли таких высот, что дальше только вниз. Подтверждало подобные прогнозы резкое сокращение количества сделок — найти покупателя на столь дорогой товар стало непросто. Начало 2007 года показало, что у цен на недвижимость, как и у стремления к совершенству, предела не бывает. Усиленно гонятся за Южнобережьем и другие курортные города Крыма. По информации Минэкономики автономии, однокомнатные квартиры во вторичном фонде центра Евпатории в нынешнем году предлагают по 6,45 тыс. грн./кв. м, на окраинах — по 4,21 тыс. грн./кв. м.
В конце прошлого года общая площадь столичных профессиональных офисных помещений составляла 580 тыс. кв. м, а торговых - 350 тыс. кв. м. Рынок торговых площадей находится в состоянии роста и способен поглощать около 200 тыс. кв. м в год, а потенциальный неудовлетворенный спрос на офисные площади - 100-120 тыс. кв. м в год. Причиной отставания в строительстве торговых центров эксперты называют острый дефицит подходящих для этого земельных участков. Офис можно и на 0,5 га построить, в то время, как для ТЦ необходимо минимум 1,5 га земли. Из-за дефицита земельных участков в Киеве ТЦ активно развиваются в регионах.
Девелоперы уверены, что все новые предложения будут моментально поглощаться рынком. Как утверждают эксперты рынка, сейчас в Киеве функционируют примерно 100 бизнес-центров (БЦ) общей площадью около 730 тыс. кв. м. По данным девелоперских компаний, в 2006 г. в столице появилось 180 тыс. кв. м офисных площадей, 80% из них — класса В. в нынешнем году в Киеве пока что введено в эксплуатацию 119 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, прошлогодний прогноз девелоперских и консалтинговых компаний относительно увеличения объемов офисных площадей в целом оправдался. Однако до насыщения столичному рынку еще далеко. Новые объекты не сняли напряжения на рынке, где спрос по-прежнему существенно превышает предложение, а арендные ставки достигли немыслимых размеров, так как ситуацию на рынке диктуют владельцы недвижимости.
На сегодняшний день украинский рынок складской недвижимости, по оценкам консультантов и девелоперов, является одним из самых перспективных направлений развития. Спрос на качественные складские и логистические помещения превышает существующее на рынке предложение в разы. Однако, несмотря на это, новые проекты в данном сегменте коммерческой недвижимости реализуются в очень небольшом количестве. Такая ситуация, на первый взгляд, кажется парадоксальной, однако при более детальном рассмотрении причины сложившегося положения становятся достаточно очевидными. Экономическая аксиома, гласящая, что спрос порождает предложение, бесспорно актуальна для всех сфер бизнеса, однако степень ее проявления для каждой из них различна. Ярким примером являются такие сегменты коммерческой недвижимости, как профессиональные складские и логистические комплексы, а также гостиницы высокого класса.
Впервые в Черкассах состоится открытый аукцион по продаже двух земельных участков, на которых в будущем планируется строительство двух многоквартирных жилых домов. Стартовая стоимость двух земельных участков, которые будут выставлены на аукцион 25 июля, составляет чуть более 2,353 млн. грн. и 3,068 млн. грн. соответственно. Стоит отметить, что средняя стоимость одного квадратного метра земли в Черкассах в 2003 году составляла 23,56 грн. В 2007 году она достигла 232,67 грн. за кв.м.