Дефицит офисных площадей в крупных городах Украины позволяет владельцам бизнес-центров повышать арендные ставки. Если на рынок офисной недвижимости продолжат выходить иностранные игроки через два-три года ситуация изменится. Картонные ящики с канцелярскими принадлежностями, папки с финансовой отчетностью, мониторы и системные блоки, обмотанные бумагой, стулья, "помеченные" визитными карточками сотрудников, чтобы не дай бог не перепутать, где чей, - привычная картина для многих столичных компаний. Их бизнес растет настолько быстро, что через несколько лет работы приходится подыскивать себе новый офис.
Ціна метра квадратного землі в центрі Львова становить 3-3,5 тисяч грн. Метр квадратний землі під житлове будівництво у центральній частині Львова коштує 3-3,5 тисячі гривень, повідомив сьогодні під час прес-конференції Заступник начальника управління природних ресурсів і регулювання земельних відносин міської ради Ігор Гуменчук. Що ж стосується промислових ділянок, то середньому йдеться про 200-250 грн за метр квадратний. Хоча є нюанси, адже на Городоцький після зведення там великих торгових центрів «Метро» та «Епіцентр» ціна землі зросла до 500-600 грн за метр квадратний.
8 июня 2007 года в г. Кривой Рог АСНУ провела круглый стол на тему: "Рынок недвижимости Кривого Рога. Особенности, проблемы и пути их решения. Перспективы и тенденции развития". В работе круглого стола приняли участие представители ведущих агентств недвижимости Кривого Рога, делового сообщества, банков, члены АСНУ, нотариусы, представители органов власти и местного самоуправления, инвестиционных компаний, эксперты, СМИ. Участники круглого стола обсудили состояние развития рынка недвижимости Кривого Рога, особенности возникающих проблем, пути их решения, перспективы и тенденции его развития. В ходе круглого стола участники рынка недвижимости вырабатывали дополнительные механизмы своего взаимодействия.
Cуществует два типа малых традиционных центров -comparison-based и convenience-based. В центрах первого типа обычно представлены розничные магазины с такими категориями товаров, как одежда, обувь, мебель для дома, товары для детей, предметы роскоши, сувенирная продукция и другие дискреционные товары. Такие центры часто являются частью больших торговых районов, которые в основном находятся в центральной части городов и не имеют якорных объектов. В центрах второго типа реализуются товары повседневного спроса, а якорным объектом выступает продовольственный магазин (супермаркет или гипермаркет). В таких центрах также могут находиться аптеки, розничные магазины по продаже хозяйственных товаров, основных предметов одежды, цветов и товаров для домашних животных. Подобные центры обычно размещаются на окраине города или за его чертой.
Если верить данным Госкомстата, к 1 июля нынешнего года в Киеве было зарегистрировано немногим более 207 тысяч предприятий и организаций. Год назад эта цифра была гораздо меньше – почти 191 тыс.Получается, что только за один год число компаний, работающих в столице, увеличилось на 16 тысяч. Естественно, всем им необходимо где-то размещать свои офисы.К сожалению, сегодня столичный рынок офисной недвижимости не может предложить предпринимателям достаточное количество так необходимых им "квадратов". При этом, по мнению аналитиков, наиболее острый дефицит наблюдается на помещения площадью до 300 кв. м и свыше 1000 кв. м в бизнес-центрах класса "А", "В+" и "В", расположенных в центре города, а также "В-" и "С+" – в приближенных к центру районах.
После нескольких лет стремительного развития, сегмент торговой недвижимости сбавил обороты и взял курс на регионы, практически исчерпав свои возможности на столичной арене. Вот уже третий год он находится в фазе "спокойного созерцания", которая на самом деле является лишь внешним проявлением, за которым скрывается нешуточная борьба девелоперов с местными властями за землю. За ту же землю борется и пока что совсем юный логистический сегмент. Он находится в ожидании экспансии, осторожно и еще не совсем уверенно выходя за столичные пределы. Развитие этого сегмента коммерческой недвижимости, в первую очередь, зависит от входа на украинский рынок крупных международных сетевиков, а также направления развития уже основательно закрепившихся на отечественном рынке как иностранных, так и доморощенных операторов.
15 июня в городе Южный прошло выездное заседание Координационного совета по вопросам городского самоуправления при главе облсовета Николая Скорика. По словам докладчика, состояние приватизации гражданами приусадебных участков, а также участков, данных им в пользование до начала земельной реформы на территории Одесской области для садоводства, введение особенного подсобного хозяйства, дачного и гаражного строительства является не удовлетворительным. По этому показателю Одесская область занимаем лишь предпоследнее место.
До сих пор конкуренция на рынке была борьбой строительных компаний за привлекательные земельные площадки. На потребителе это отражалось повышением не качества жилья, а стоимости. Сегодня конкурентная борьба приобретает новые формы. Высокий спрос на квартиры в новостройках пока еще позволяет большим местным строительным компаниям – «Киевгорстрой», «Познякибудстрой», «Киевжитлоинвест» манипулировать рынком, регулируя предложение и диктуя цены на квартиры, но повышение требовательности клиентов уже в настоящий момент вынуждает их обращать внимание на качество и дизайн.
Развитие рынка торговых центров Украины происходит аналогично развитию рынка ТЦ Москвы, и существенно отличается от сценария развития торговой инфраструктуры в европейских странах, где рынок торговых центров сформировался и наполнился уже достаточно давно. В данной статье приводится сравнение инвестиционной привлекательности торговых центров Украины, России и стран Европы по показателям доходности и срокам возврата вложенных инвестиций. Европейские показатели доходности и сроков возврата вложенных инвестиций давно стабилизировались, поскольку рынок торговых центров в большинстве развитых европейских стран уже насыщен. Можно говорить о 5-7% прибыльности от аренды площадей торговых центров в странах центральной Европы.
В 2007 году спрос на профессиональные офисные помещения по¬прежнему останется значительным - следовательно, сохранится тенденция повышения уровня арендных ставок (в пределах 10-15% в год). Некоторое снижение рыночных цен возможно только после сдачи в эксплуатацию крупнейших офисных объектов через год¬два. Отрицательная динамика (но не более 5¬10%) коснется только отдельных БЦ, которые не выдержат конкуренции и автоматически опустятся на класс ниже. Усилению ценового демпинга будет способствовать также происходящий процесс перепрофилирования приватизированных предприятий и административных корпусов.
Неудовлетворенный 2-3-кратный спрос на склады подготовил условия для бурного развития этого сегмента коммерческой недвижимости. Мощные международные и украинские игроки осуществляют или заявляют о намерении осуществить амбициозные проекты новых логистических центров. В первую очередь будет освоен рынок Киева и Киевской области, затем ключевых городов и регионов - Одессы, Днепропетровска, Донецка, Харькова, Львова. После этого придет черед Крыма и других областных центров. Достоверной статистической информации по рынку нет. Существуют данные Госкомстата о складских помещениях в оптовой торговле. Но из них невозможно вычленить данные о складах определенных категорий, например, выделить информацию о складах-холодильниках, газохранилищах, емкостях для хранения жидкостей.
По данным Государственного агентства земельных ресурсов Украины, по состоянию на начало 2007 года за все время земельной реформы было реализовано 33093 земельных участка площадью 17,5 тыс. га. Государственные и муниципальные бюджеты получили за них более 3 млрд. При этом стартовая цена участка, как правило, удваивалась или утраивалась. А в отдельных случаях она возрастала в 7-8 раз. На введении временного порядка проведения земельных аукционов и конкурсов настаивает Государственное агентство земельных ресурсов, которое уже передало Кабинету Министру соответствующий проект постановления. Приоритетным для ведомства на данный момент является также упрощение процедуры отведения земельных участков.
По данным Харьковской облгосадминистрации за 2006г. в Харькове введено в эксплуатацию порядка 232 тыс. кв.м жилья. Это на 27 процентов превышает показатели 2005г. Общий фонд городского жилья составляет около 30,33 млн. кв.м. На одного харьковчанина сейчас приходится приблизительно 21 кв.м. площади. Наиболее интенсивно застраиваются центральная часть города, Павлово Поле, Алексеевка, проспект Гагарина, Холодная Гора, Салтовка. Поскольку застройщики испытывают недостаток свободных земель, осваиваются также удаленные районы — Рогань, Северная Салтовка, район завода Шевченко, Восточный поселок.
В Киеве в сегменте офисной недвижимости, по крайней мере, до 2009 года ничего существенного не произойдет. Строиться будет немного, и поэтому спрос будет поглощать предложение, которое будет выводиться на рынок. Только с 2010 года, возможно, предложение превысит спрос. Насыщение произойдет только после 2010 года. Рынок офисной недвижимости Киева имеет положительную тенденцию развития, а рынок торговых центров практически не развивается в течение последних двух лет. Cейчас в Киеве ставка доходности объектов как офисной, так и торговой недвижимости составляет около 10%, при этом этот показатель постоянно сокращается.
Характерной особенностью рынка офисной недвижимости Киева остается существенное преобладание спроса над предложением. Рынок сейчас в ожидании новых площадей, которые находятся на стадии строительства, но и они вряд ли позволят ликвидировать существующий дефицит. За прошлый год арендные ставки на офисы в Киеве выросли на 10-¬20% - в зависимости от месторасположения офиса (на отдельные объекты - до 30%). Наибольшая дельта зафиксирована в центре города и вблизи транспортных развязок. Возросла в прошлом году и цена продажи 1 кв. м офисного помещения. Прирост стоимости составил порядка 15¬50% (в зависимости от уровня предложения). На конец 2006 г. 1 кв. м офисного помещения в центре Киева продавался по цене от $3000 до $6000.
Судя по данным специалистов, в течение первого полугодия 2007 г. в эксплуатацию введено около пяти складских комплексов общей площадью примерно 250-300 тыс. кв. м. Декларируется же, что потенциальная потребность рынка сейчас составляет не менее 500 тыс. кв. м. Однако нельзя однозначно утверждать, что после строительства этих площадей спрос будет удовлетворен, и далее наступит перенасыщение, поскольку грузообороты растут непрерывно, в Украину заходят новые и новые торговые сети: только за 2006-й их количество увеличилось на 30%... Как бы там ни было, аналитики констатируют: как в текущем, так и в следующем году увеличения объемов строительства этого вида недвижимости не предвидится. Многие же из сдавшихся складов уйдут под собственные нужды торговых компаний.
По платі за землю планові показники в цілому по Закарпатській області виконано на 128,9 відс., понад план надійшло 1 787,3 тис. гривень. В розрізі місцевих бюджетів не виконали план по платі за землю місто Берегово (91,9 відс. – 16,2 тис. грн.) та Іршавський район (97,3 відс. – 5,0 тис. грн.). В той же час податковий борг по платі за землю станом на 1 квітня 2007 року по місту Берегово становить 295,0 тис. грн., по Іршавському району – 87,0 тис. гривень. Темп зростання надходжень по платі за землю до відповідного періоду минулого року складає 136,9 відсотка.
В ближайшие месяцы средняя стоимость жилья в Киеве продолжит падать. В Киеве спад на рынке недвижимости, как представляется, окажется более продолжительным из-за большего перегрева рынка по сравнению с Москвой. Если предположить, что прогнозы относительно роста доходов населения в Украине на 18-20% в год оправдаются, спад на киевском рынке недвижимости может продлиться до середины 2008 года, а падение средних цен на киевское жилье за это время может составить 25-30%. Среднее приращение площади жилья в результате улучшения жилищных условий составляет от 20 до 40 кв. метров в зависимости от уровня благосостояния семьи
Согласно исследования девелоперской компании «Build & Live Development», в Киеве в течении 2006 и января-марта 2007 было введено в эксплуатацию лишь 60 тыс. кв.м. торговых площадей. Уровень свободных площадей в торговых центрах составляет не более 3%, что свидетельствует о недостатке имеющихся площадей в ТЦ. В начале прошлого года было заявлено большое количество мультиформатных объектов, однако строительство многих из них было задержано. Если проанализировать заявленные к введению торговые центры, то объем торговых площадей должен был составить около 450 тыс.кв.м. Однако, на март 2007 года торговые площади составили лишь 380 тыс.кв.м. (для сравнения, в Москве этот показатель составляет около 3,4 млн. кв.м.- ДАХ).
К 2007 году в Украине функционировало почти 150 бизнес-центров. Из них около 100 офисных комплексов были расположены в Киеве (690 тыс. кв. м), еще около 50 - в регионах (200 тыс. кв. м, преимущественно в городах-миллионниках), сообщают Контракты. В городах с населением свыше миллиона заполняемость офисных центров класса А и В находится на уровне 99%. Для сравнения: на московском рынке этот показатель не превышает 95%. Строить бизнес-центры в Киеве проще, чем торговые. В частности, под офисные здания требуются земельные участки меньшей площади. Эксперты прогнозируют, что к 2008 году на одного киевлянина будет приходиться 0,3 офисных квадратов, сейчас - 0,15 кв. м. Ежегодные темпы роста объемов строительства БЦ в Киеве 30-40%.