Рынок цивилизованной торговой недвижимости в столице вступил в новую фазу: вместо продажи проектов собственники все чаще продают уже работающие торговые и торгово-развлекательные центры, полностью заполненные арендаторами. Вслед за перекупкой ТРЦ "Пирамида". "Украина" и ТЦ "Глобус" на продажу готовится часть помещений торгово-развлекательного центра "Караван". Cейчас готовится продажа части площадей крупнейшего столичного торгово-развлекательного центра "Каравана, которую выставляет на рынок совладелец данного комплекса. Чуть менее 4 тыс. кв. м торговых площадей будет реализовано через Украинскую Торговую Гильдию.
В Украине подготовлено к продаже 38,5 тыс. земельных участков площадью 20 тыс. га. Cтоимость указанных участков составляет 5,2 млрд. грн. За 7 месяцев текущего года было реализовано 3,3 тыс. га на сумму 2,6 млрд. грн, что в 1,5 раза превышает аналогичный показатель 2006 г. B 2008 г. его ведомство прогнозирует увеличение денежных поступлений от продажи земельных участков примерно в два раза по сравнению с 2007 г. Кроме того, средний размер арендной платы за землю в Украине составляет 137,3 грн/га. Среди договоров аренды большинство составляют заключенные на 4-5 лет (60,6%).
Недвижимость Донецка: итоги второго квартала. Рост цен на все виды недвижимости Донецка во втором квартале нынешнего года в целом был плавным. Особым моментом для характеристики этого периода стало заметное удешевление аренды донецкого жилья. Таким же плавным был рост цен и на трехкомнатные квартиры при их продаже. В среднем по городу они возросли на 8% (с $1240 за кв.м. в апреле до $1340 за кв.м. в конце марта), в центре города – тоже на 8% (с $1715 до $1850 за кв.м.), в прилегающих к центру районах – на 7,5% (с $1215 до $1310), в отдаленных – на 8% (с $800 до $855).
Глубинные торговые центры так бурно, как раньше, развиваться не будут, однако прогнозы об их неперспективности безосновательны. Развитие торговых центров в подземном пространстве началось семь лет назад. Расчет девелоперов был прагматичным: расположенные в центре города такие объекты обеспечивают стабильный поток покупателей. Однако данный сегмент рынка торговой недвижимости несколько исчерпал свой потенциал и так активно, как раньше, развиваться не сможет прежде всего из-за множества ограничивающих факторов. Но сказать, что такие объекты не имеют будущего тоже нельзя. Интересно, что в плане развития рынка торговой недвижимости, Украина уникальная страна. Поскольку в Европе индустрия ТЦ начала развиваться на земле и только потом, когда все "правильные" участки с хорошим месторасположением закончились, ТЦ "ушли под землю".
Цены на столичную недвижимость перешли все допустимые границы. И этого уже не скрывают даже риэлторы. Затишье на рынке жилья вынудило их осваивать новые направления: аренды офисной недвижимости и земельных участков. И если первые два пункта по-прежнему приносят прибыли (хотя и не в таких объемах, как раньше), то земельные участки под строительство коттеджей пошли по пути квартир – рынок их купли/продажи замер. Каждую неделю консалтинговые компании публикуют статистические отчеты об изменениях стоимости земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе. Они показывают, что за последний месяц цены медленно, но уверенно ползут вниз.
Недвижимость Черкасс: итоги второго квартала.По информации, предоставленной Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости "Недвижимость Черкассы" (г. Черкассы), на вторичном рынке жилья изменений ценовой ситуации в течение второго квартала не наблюдалось. Продажа жилой недвижимости. В настоящее время, как и на конец первого квартала, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке однокомнатных квартир в центре города составляет $1200, в прицентральных и близких микрорайонах - $1000, в дальних - $870.
В последние годы цены на аренду офисных и торговых площадей в Киеве росли очень быстро - примерно на 30-40% в год. К 2007 г. цена превысила $70 в месяц за квадратный метр, а максимальные арендные цены зашкаливают за $200 за "квадрат". Киевские расценки аренды торговых площадей уже повысили цены в столицах ведущих стран Восточной Европы. Пока прогнозируется продолжение роста ставок, прежде всего из-за превышения спроса над предложением. Однако через несколько лет допускают стабилизацию динамики, в частности из-за быстрого расширения строительства торговых центров.
За период с 23 по 29 июля средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в пригороде Киева снизилась на 0,51% ($28) и достигла $5480 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области выглядит сейчас следующий образом: Киево-Святошинский район - снижение 0,42% (на $38) до $8 914/сотка; Обуховский район - снижение 1,04% (на $75) до $7 117/сотка; Бориспольский район - рост 2,14% (на $108) до $5 155/сотка.
Цены на жилье в новостройках продолжают расти. В него по-прежнему выгодно вкладывать деньги. Рынок первичной недвижимости в Запорожье возрождается. Это заметно даже невооруженным взглядом: появляются новые торговоофисные центры, оживают долгострои. Поскольку запорожцы не первый год испытывают дефицит квадратных метров, застройщики вплотную занялись возведением жилых домов. Поэтому застройщики берутся за реализацию проектов в спальных районах с широко развитой коммерческой и социальной инфраструктурой (Южный, Бородинский, Ленинский, Хортицкий районы). По мнению экспертов, в ближайшем будущем начнут застраивать участки вдоль левого берега Днепра (улица Скальная, бульвар Центральный), на Верхней Хортице. Есть резерв территорий в районах возможной реконструкции (Старый город, Павло-Кичкас).
Торговые площади класса С - помещения, по характеристикам соответствующие классу В, но с недостатками в расположении и оборудовании. Как сообщалось, в марте на рынке торговой недвижимости Киева средние арендные ставки на помещения класса А повысились на 3,8%, или на 1,5 дол., - до 41,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем, в торговых помещениях класса В - на 37,6%, или на 9,4 дол., - до 34,4 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем. В помещениях класса С средние арендные ставки в марте увеличилась на 9%, или на 1,5 дол., - до 18,1 дол. за 1 кв. м по сравнению с февралем.
За второй квартал 2007 г. предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га и достигло 13,9 тыс. га. Как комментируют в компании, на сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области - 13,9 тыс. га, что на 4,8 тыс. га меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. га. В то же время стоимость представленных на продажу участков по 8 районам Киевской области - $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше, чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к $7,2 млрд.
Киевский рынок недвижимости, невзирая на политическую обстановку, развивается по собственным законам. Его поведение очень напоминает московскую модель. Разойдутся ли пути этих рынков в будущем – вопрос открытый. Существует мнение, что на рынок жилой недвижимости оказывают существенное влияние такие факторы, как политическая и экономическая ситуация, рост доходов населения и стоимость нефти и газа. Попробуем сравнить по этим критериям две столицы братских государств: Москву и Киев. Иммунитет к политике Итак, за последние пять лет в России можно наблюдать период политической стабильности. Украина, наоборот, пережила «оранжевую» революцию и последовавшие за ней правительственные кризисы.
Снижение темпов развития рынка торговой недвижимости в Украине, о котором в конце 2006 г. говорили его участники, а также перенесение сроков сдачи крупных торговых и торгово-развлекательных центров на 2007 г. и более поздний период сегодня не лучшим образом сказывается на арендных ставках в уже работающих объектах. Причем, если верить аналитикам, тенденция к увеличению стоимости 1 кв. м торговой площади в ближайшие несколько лет сохранится. Это свидетельствует о том, что спрос в данном сегменте пока продолжит превышать предложение. Как долго арендодателям, пользующимся сложившейся ситуацией, удастся диктовать свою ценовую политику арендаторам, можно спрогнозировать уже сегодня - анализируя происходящее на украинском рынке коммерческой недвижимости.
В середине июня на рынке недвижимости практически по всей Украине четко обозначилась тенденция падения цен на жилье, в первую очередь квартиры, причем как на первичном, так и на вторичном рынке. Исключение составили лишь несколько областных центров. В первую очередь Львов и некоторые города Западной Украины, где цены замерли на месте или даже продолжали медленно повышаться, и, как это ни странно, Донецк. Зато в Киеве и областных центрах Центральной Украины недвижимость начала явно дешеветь. В этой тенденции, очевидно, отразилась политическая ситуация в стране.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости «Валерия» (г. Ивано-Франковск), рост цен в части жилой недвижимости областного центра Прикарпатья был плавным, а стоимость коммерческой недвижимости и земельных участков существенно возросла. Продажа жилой недвижимости на первичном рынке Стоимость одно-, двух- и трехкомнатных квартир в течение квартала в среднем по городу возросла на 6,3% (с $740 за кв.м. в апреле до $787 за кв.м. в конце июня), в центре города – на 10% (с $840 до $925), в дальнем микрорайоне – на 1,53% (с $640 до $650). Только в прицентральном районе города наблюдалось снижение цен - на 1,4% (с $735 до $725).
Появляющиеся новые объекты в регионах - только верхушка айсберга, в основании которого запроектированных торговых площадей в несколько раз больше, чем существует в данный момент. На начало 2007 г. известно о планах строительства свыше 80 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) общей площадью более 1,7 млн. кв. м. Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в полтора раза, а площадь более чем в три раза. Для справки: в 2006 г. в Украине было уже около 170 объектов, которые условно можно отнести к торговым центрам, их общая торговая площадь составляла более 1,2 млн. кв. м. В регионах 61% площадей приходится на Харьков, Днепропетровск, Донецк, Одессу, Запорожье и Львов.
За период с 2 по 8 июля средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе снизилась на 5,64% ($338) и достигла $5 651 за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области:Киево-Святошинский район - рост 0,45% (на $41) до $9 106/сотка; Обуховский район - снижение 5,33% (на $428) до $7 598/сотка; Бориспольский район - снижение 1,78% (на $100) до $5 497/сотка.
Стоимость новых квартир в Харькове с начала года увеличилась примерно 30%. Это данные компании «Макрокап Девелопмент Украина», которая занимается строительством жилья в городе. Так, по данным компании, жилье «эконом-класса» с января по июнь 2007 года подорожало на 30,4%: средняя цена квадратного метра на 1 июля $872,3 против $669 по состоянию на 1 января. В течение июня цена на жилье такого качества выросла на 2,7%. Чуть меньше выросли цены на квартиры «премиум-класса»: - на 29,3%: $2167 на 1 июля против $1676 на 1 января. При этом в июне рост цен был значительным - 5,3%. «Бизнес-класс» за полгода подорожал на 27%: с $1213 до $1540.
Чтобы открытие нового объекта торговой недвижимости (особенно если речь идет о торговом центре) не стало фальстартом, чтобы этот проект быстро набрал заложенную в его бизнес-плане коммерческую "мощность", многие операторы рынка недвижимости устраивают различного рода шоу в стенах своих торговых заведений или подле них. Их расчет прост: яркое запоминающееся действо - один из наиболее эффективных способов привлечения внимания потребителей, прессы, потенциальных арендаторов к новому ТЦ, а также формирования и поддержания его позитивного имиджа.
За период с 30 июля по 5 августа средняя стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевском регионе (11 районов) снизилась на 4,04% ($221) и достигла 5 259 доллара за одну сотку. Рейтинг стоимости земельных участков по районам Киевской области: 1. Киево-Святошинский район – снижение 1,53% (на $137) до $8 777/сотка; 2. Обуховский район – снижение 1,15% (на $82) до $7 035/сотка; 3. Бориспольский район – рост 0,54% (на $28) до $5 183/сотка.