Вторичный рынок земли Киевской области оценивается в 5,5 млрд. долл. Bторой квартал т.г. предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га по сравнению с первым кварталом т.г. и достигло 13,9 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков в 8 районах Киевской области составляет 5,5 млрд. долл., что на 1,7 млрд. долл. меньше, чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к 7,2 млрд. долл. Аналитики отмечают временное прекращение активного роста стоимости земли, продолжавшегося весь первый и начало второго квартала 2007 года. К примеру, если за 3 первых месяца 2007 года средняя стоимость сотки выросла на 30% (с 4 166 долл. до 5 437 долл./сотка), то в течение второго квартала рост едва превысил 10% (до 5 990 долл./сотка).
В течение третьего квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости в целом наблюдалось повышение цен. Цена на аренду всех типов жилья, кроме трехкомнатных квартир, торговых и складских площадей возросла. При продаже земельных участков также произошло существенное увеличение их стоимости. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «Херсонским Центром Недвижимости» (г. Херсон), на первичном рынке жилой недвижимости наблюдалось существенное изменение цен. В центральных районах стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир возросла на 20% (с $1250 до $1500), а в районе ХБК – наоборот - было зафиксировано снижение на 20% (с $1000 до $800). Правда, в среднем по городу цены возросли только на 2.2% (с $1125 до $1150).
Активное развитие коммерческой недвижимости в Украине проходит во всех ее сегментах - офисном, торговом, складском и гостиничном, поскольку во всех без исключения направлениях сегодня наблюдается существенный неудовлетворенный спрос. Поэтому шансы Украины получить в 2007-2010 гг. обильные инвестиционные вливания в различные ниши недвижимости очень велики и более предпочтительные, чем у Польши, Чехии, Словакии и Венгрии. По утверждению некоторых зарубежных аналитиков, инвестировать в коммерческую недвижимость Украины выгоднее и безопаснее, нежели даже в российскую.
Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Как таковой рынок земли не только в Киев и Киевском регионе, а в целом по Украине, еще до конца не сформировался. Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Хорошо это или плохо однозначно ответить нельзя. Тем не менее на вторичном рынке земельные участки выставляются на продажу.
После непродолжительного затишья, цены на аренду жилья в столице снова пришли в движение. Сейчас минимальные ставки на однокомнатные квартиры стартуют с $400, что на $50 больше майских показателей и на $100 - расценок прошлогодней давности. Но главная интрига впереди. Если Киев начнет активную подготовку к футбольному Евро-2012, в столицу хлынет новая "порция" рабочих, что спровоцирует еще большее подорожание квартир эконом-класса.
C ноября 2006 года по март 2007 года абсолютно все виды коммерческой недвижимости Украины выросли в цене. Наибольший рост показали объекты санаторно-курортной недвижимости. Средняя цена кв.м. в этом сегменте достигла 1603 долларов - выросла на 11 процентов. Значительную часть коммерческой недвижимости приобретают жители Украины. Интерес у инвесторов вызывают как уже существующие объекты, так и строительство недвижимости с нуля.
По подсчетам, за второй квартал 2007 года предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га. и достигло 13,9 тыс. гектаров. На сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области – 13,9 тыс.га., что на 4,8 тыс.га. меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков по 8 районам Киевской области – $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к $7,2 млрд. Прекращение активного роста стоимостных показателей по ряду районов области, выставленных на продажу, вызвано не просто сезонными колебаниями, а реальным дефицитом интересных предложений в близлежащей пригородной зоне и постепенным удалением рынка от границ Киева.
В сентябре в Харькове больше всего выросли цены на квартиры «эконом-класса» в новостройках. Меньше поднялись цены на жилье так называемого «бизнес-класса», и совсем без изменения осталась стоимость квартир «премиум-класса».
Тенденции, наблюдавшиеся в начале нынешнего года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохранились и к концу первого квартала. В частности, не произошло существенного изменения арендных ставок. Так, цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах составляли 4-30 $/кв.м. Средняя стоимость таких помещений составляла 14 $/кв.м. В течение марта нами было зафиксировано изменение цен на аренду в двух случаях: на 0,6 $/ кв.м. (на 4% от прежней цены) и на 3,4 $/ кв.м. (на 20%).
Менее половины (49%) земельных ресурсов на данный момент остаются в государственной собственности. В частную и коммунальную собственность за время действия земельной реформы было передано 50,7% земель. Процесс разгосударствления земель практически завершен: сегодня осуществляется оформление права собственности на землю. Право на земельные паи в Украине получили почти 7 млн. граждан, из них 98% подкрепили свое право землевладения соответствующими сертификатами. Площадь арендованных земельных участков в Украине составляет почти 18 гектаров.
В Киеве, Одессе и Донецке на минувшей неделе продолжился откат среднестатистических цен на вторичном рынке жилья. Снижение коснулось преимущественно одно-двухкомнатных квартир. По данным портала "Агент", средняя стоимость столичного малогабаритного жилья б/у опустилась за неделю на 0,6%). Посредники, работающие с конкретными объектами, отмечают, что приближение осени все еще не вдохнуло жизнь в рынок купли-продажи жилых площадей. По прогнозам аналитиков группы компаний "Планета Оболонь", в августе общая стагнация на киевской "вторичке" продолжится. Возможное оживление деловой активности ожидается лишь в сегменте престижного жилья. Как прогнозируют эксперты, в августе средний уровень цен по Киеву (в июле, по данным "Планета Оболонь ", он составил $2435/кв. м) просядет на 0,5%. При этом цены на качественное габаритное жилье, по их мнению, преимущественно останутся без изменений - продолжат дешеветь небольшие либо пришедшие в упадок квартиры. Так что хозяевам, желающим продать летом старенькие "хрущевки", риелторы советуют быть готовыми снизить цены. Ведь, как отмечают в компании, почти всем, кто продал свои квартиры в июле, пришлось уступать торгующимся покупателям, сбрасывая до 10% от начальной стоимости квартиры. Между тем хозяева все чаще переносят продажу квартир на осень, надеясь на сезонную активность покупателей.
На сегодняшний день Харьков является вторым по численности населения городом Украины. В нем проживает около 1 461 000 человек (на 01.01.2007 года). Харьков занимает площадь 30 604 гектара. Город поделен на 9 административных районов: Дзержинский, Киевский, Московский, Фрунзенский, Коминтерновскій, Краснозаводской, Октябрьский, Орджоникидзовский, Ленинский. Основными водными артериями Харькова являются реки Харьков, Лопань, Уды и Немышля. Харьковский рынок коммерческой недвижимости является одним из наиболее развитых и динамичных в Украине, что во многом обусловлено высокими темпами социально-экономического развития города. Именно в Харькове в январе 1994 года состоялся первый в Украине земельный аукцион.
За прошедшую неделю (с 15 по 21 октября) земельные участки в пригороде Киева продолжали дорожать. При этом рост цен наблюдался как на участки под индивидуальную застройку, так и на землю без конкретного назначения. Как сообщили в "Земельном союзе Украины", в целом участки различного назначения (под жилую или коммерческую застройку, для ведения хозяйства и т.д.) в 6 пригородных зонах области подорожали на 1,5% ($88,9)- с $5858,08 до $5946,98 за сотку. Hеделей ранее (с 8 по 14 октября) цены на земельные участки в пригороде Киева также подорожали. При этом восходящее ценовое движение было зафиксировано и на участки под индивидуальную застройку, и на землю без конкретного назначения.
Нынешний сезон преподнес владельцам жилья в областном центре неприятный сюрприз. Традиционно они рассчитывали неплохо подзаработать на студентах. По словам директора фирмы "Харьковское агентство недвижимости" Бориса Кагана, учащиеся вузов и их выпускники всегда оказывали достаточно сильное влияние на местный рынок жилья. Он оценивает совокупную долю этого сегмента в клиентской базе среднестатистического АН в 50-60%. За счет дополнительного притока студентов в августе-сентябре цены на съемные квартиры в городе ежегодно увеличивались на 15-25%. Но, как отмечает директор департамента агентства "Крона" Владимир Чекалов, пока наплыва учащихся не наблюдается. "По сути, спрос сохранился на уровне летних месяцев", - говорит он. Как следствие, лишь некоторым арендодателям удалось повысить расценки на 10%, тогда как в целом на рынке не наблюдается сезонного скачка ставок. Владимир Чекалов поясняет нынешнюю пассивность молодежи слишком высокой стоимостью харьковского жилья.
Днепропетровск является третьим по численности населения городом Украины. Здесь проживает 1 039 000 человек (на 01.01.2007 года), площадь города составляет 37 900 гектаров. Если ранее девелоперы отдавали преимущество проектам в сфере жилой недвижимости, то сегодня сфера их интересов распространяется на все сегменты коммерческой недвижимости. За последние пять лет на рынок Днепропетровска был выведен ряд масштабных проектов торговой недвижимости. Помимо этого, на этапе реализации находятся крупные проекты многофункциональных комплексов с мощными торговой и офисной составляющими. Реализуются проекты в сфере гостиничной недвижимости. Динамичным и быстрорастущим является днепропетровский рынок ритейла, а пока наименее развитым - рынком складской недвижимости.
Продлевая мораторий на торговлю землями сельхозназначения украинские законодатели попытались максимально исключить всевозможные лазейки, которые могли бы, с одной стороны, способствовать развитию теневого рынка земли, а, с другой - не давали бы возможность воспользоваться доверчивостью и неосведомленностью селян и по дешевке приобрести у них земельные паи. Однако некоторые лазейки в законодательстве современные дельцы все же смогли найти. И наиболее опасной с точки зрения криминализации теневого рынка земли является следующая лазейка: законодательно не запрещено наследование земельных паев и сегодня земля активно покупается у селян "через завещания".
На фоне стагнации первичного рынка жилья в столице на большинстве региональных рынков наблюдается 20%-ный рост цен на новые квартиры. Эксперты ожидают, что окончательно рынок проснется лишь к февралю 2008 г. В последние полгода украинский рынок недвижимости лихорадит. Не без помощи СМИ по стране, и в первую очередь по Киеву, распространяются слухи о том, что рынок перегрет и вот-вот рухнет. Риелторы подтверждать подобное развитие событий, конечно же, отказываются, хотя и не отрицают, что плавное снижение цен на жилье все-таки имеет место быть. Однако при этом говорят преимущественно о вторичном рынке, а конкретно о квартирах, составляющих сегмент так называемого дешевого жилья. По данным столичного АН "Планета Оболонь", в июле однокомнатные "хрущевки" продавцы оценивали в $77,5-87 тыс. (в зависимости от месторасположения и метража). При этом в базе предложений можно было найти однокомнатные "хрущевки" за $68-75 тыс., а "гостинки" - за $58-60 тыс. То есть продавцы, желающие продать квартиры срочно, вынуждены были снижать цены минимум на 10%.
Кривой Рог - крупный промышленный город в Днепропетровской области. По численности населения 690 600 человек (состоянием на 01.01.2007 года) - он занимает восьмое место в Украине. Площадь Кривого Рога - 407,3 км2. В городе протекают реки Ингулец и Саксагань. Девелоперские компании - только начинают осваивать рынок коммерческой недвижимости Кривого Рога. В целом, этап, на которой находится рынок города, можно охарактеризовать как переходный: в сфере торговой недвижимости - от построек советских времен к современным форматам торговли; в офисной недвижимости - от помещений в объектах жилого фонда к профессиональным бизнес-центрам и т.д.
Через два с половиной месяца закончится отсрочка, которую депутаты взяли в конце прошлого года, чтобы подготовить украинское законодательство к снятию моратория на продажу сельхоз земель. После года работы в этом направлении чиновники не приблизились к цели. Даже лоббисты снятия моратория на продажу сельхоз земель признают, что сейчас деятельность рынка земли не подкреплена законодательно. Основной пробел в нормативной базе - отсутствие закона "О рынке земли", который до сих пор не разработан. Закон "О государственном земельном кадастре" был принят, но ветирован президентом.
С 28 сентября по 5 октября средняя цена аренды однокомнатных квартир Киева повысилась на 4,9%, или на 30,7 доллара до 658,7 долларов в месяц. C 28 сентября по 5 октября средняя цена аренды двухкомнатных квартир повысилась на 2,2%, или на 22,7 доллара до 1 045,4 доллара в месяц, трехкомнатных - на 0,9%, или на 14,8 доллара до 1 590,4 доллара в месяц.