На рынке столичной недвижимости остановился рост цен. Сегодня население с невысокими доходами покупке в кредит предпочитает аренду жилья, а бизнес покупает загородную недвижимость. С начала текущего года темпы роста цен на вторичном рынке недвижимости снизились до нескольких процентов в месяц, тогда как в октябре-ноябре прошлого года рост цен достигал порядка 10-12% ежемесячно. Интересен тот факт, что за первый квартал 2007 года кардинально изменилось соотношение спроса на дешевое, малогабаритное жилье и на двух-, трехкомнатные квартиры.
Специалисты больше не скрывают, что вот уже четыре месяца подряд количество потенциальных покупателей киевских квартир, как новостроек, так и «бывших в употреблении», мизерно. А потому продавцы, которым действительно необходимо продать свои апартаменты быстро, потихоньку начали снижать цены. Сегодня на вторичном рынке столицы можно подобрать квартиру на $5–20 тыс. дешевле, чем полгода назад. Строители же, обладая большими оборотными средствами, пока продолжают бороться за свои прибыли, убирая из прайсов самые дешевые предложения малогабаритного жилья.
За три месяца нынешнего года в регионе введено в эксплуатацию 74 тысячи квадратных метров жилой недвижимости. Это на десять тысяч больше, чем за такой же период прошлого года. Объемы строительства в регионе выросли на 15 процентов, тогда как в среднем по Украине - только на четыре процента. В то же время 80 процентов новостроек - это заслуга частных застройщиков. Они возвели многоэтажки в областном центре, Кривом Роге, Никополе, Новомосковске, а также Широковском и Томаковском районах.
Регионом заинтересовались крупные столичные застройщики. Некоторые из них уже открыли свои представительства в Черновцах и Ужгороде. Западно-украинский рынок недвижимости имеет свои особенности, которые предопределены климатическими условиями, географическим расположением, а также деловой активностью региона. Самыми динамически развивающимися направлениями специалисты считают жилищную, торговую и рекреационную недвижимость. В ближайшее время перспективными станут гостиничные, офисные объекты и логистические центры. На деловую специфику региона все больше влияет близость к странам Евросоюза.
В январе-марте 2007 года строительные организации Ивано-Франковска уменьшили объем введенного в эксплуатацию жилья на 34,68 %, или на 14 496 кв. м по сравнению с октябрем-декабрем 2006 года до 27 308 кв. м. В том числе, в январе-марте строители Ивано-Франковска уменьшили объем сданного в эксплуатацию жилья в многоэтажных домах на 33,95 %, или на 8 853 кв. м по сравнению с октябрем-декабрем до 17 220 кв. м. Строительством в Ивано-Франковске занимаются около 100 субъектов предпринимательской деятельности.
Продолжительного снижения цен не будет до тех пор, пока не произойдет качественного увеличения строящихся и вводимых в эксплуатацию жилых площадей. По количеству квадратных метров жилья на одного жителя нам еще очень далеко до среднеевропейского уровня. И если в советские времена в Украине строилось около 22 млн. кв. м жилья в год и его все равно катастрофически не хватало, то сейчас строится от силы 8 млн. квадратных метров. В Киеве, где сосредоточен наибольший платежеспособный спрос, в последние годы строится стабильно около одного миллиона квадратных метров, тогда как нужно минимум в два раза больше.
На прошедшей неделе стоимость вторичного жилья в Севастополе стремительно росла. За две первые недели мая индекс стоимости вырос в среднем на 2%, для сравнения, по данным компании «Канзас», рост индекса стоимости за апрель составил 3,2%, а за март 2007 – всего 0,3%. Таким образом, с апреля в Севастополе отмечается период активного роста цен. Индекс стоимости является индикатором текущего уровня цен на жилье. Он не отражает цену какой-то конкретной квартиры, а является общерыночным показателем.
Cегодня рынок недвижимости Украины, и в частности Киева, находится в стадии оживленного роста. Растет спрос, увеличивается количество новых проектов, развиваются новые, не представленные ранее, сегменты недвижимости. 2006-й можно назвать годом коттеджной недвижимости, по крайней мере, для Киева. Наибольшее количество проектов и публикаций в прессе в 2006 году было посвящено именно этому типу недвижимости. Активно продолжают развиваться в Украине также сегменты торговой и офисной недвижимости. И хотя сдерживающими факторами развития рынков недвижимости остаются институциональные риски, низкие доходы населения, сложности с финансированием и согласованием, отсутствие рынка земли, тем не менее, рост четко прослеживается.
За период действия классификации (с апреля 2006 года по апрель 2007 года) средняя стоимость 1 кв. м в эконом- и бизнес-классе повысилась соответственно на 47,3% и 33,3%. Что же касается ситуации на первичном рынке Киева по итогам апреля 2007 года, то средняя стоимость 1 кв. м жилья эконом-класса по сравнению с мартом увеличилась на 0,2%. На данный момент она составляет 1657 у.е. за 1 кв. м. Так стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах понизилась на 0,4%, в двухкомнатных - на 0,9%, а в трехкомнатных увеличилась на 2,1%.
Стабилизация цен на рынке жилья в Украине возможна только в случае снижения рисковости строительных проектов. Одним из эффективных инструментов минимизации таких рисков застройщики считают страхование. Такое мнение высказали участники международной конференции на тему "Страхование инвестиций в недвижимость". Нынешние цены на жилье складываются из трех составляющих. Треть существующей цены - это себестоимость строительства, треть - риски, еще одна треть приходится на заработок.
Индекс МКДУ стоимости жилья бизнес-класса в Харькове в феврале возрос почти на 7,8% - до $ 1309 за 1 кв. м, индекс МКДУ стоимости жилья в сегменте эконом-класса возрос на 12,5% - до $780,5 за 1 кв. м. В январе индекс МКДУ для сегмента "бизнес-класса" возрос на 0,1%, в сегменте "эконом-класса" - на 3,7%. Отмечается, что индекс МКДУ для сегмента премиум-класса в феврале возрос на 1,3% - до $1912,5 за 1 кв. м, а в январе индекс в этом сегменте вырос на 12,6%. Резкие ценовые скачки в первые два месяца года "сезонным пересмотром цен со стороны застройщиков в связи с январским подорожанием энергоносителей", а также пересмотром цен "наиболее крупных операторов, работающих в этом секторе".
Изначально киевский рынок элитного жилья отличался склонностью застройщиков и риэлтеров к подмене понятий: далеко не всегда характеристики предлагаемых объектов соответствовали заявленному уровню. Впрочем, постепенно качество предложения повышается, и с каждым годом появляется все больше жилых комплексов, претендующих на статус домов премиум-класса. Спрос на престижное и качественное жилье стабильно растет, и, по прогнозам, будет продолжаться еще довольно долго. Дефицит подходящих земельных участков и высокие требования к стандартам качества не отпугивают застройщиков: в проектном портфеле большинства крупных компаний находится как минимум один объект класса "премиум".
В марте на первичном рынке Киева жилье эконом-класса подорожало на 1,2% и достигло отметки $1653 за квадратный метр. Об этом ЛiгаБiзнесIнформ сообщили в строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест". Стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах при этом снизилась на 0,4%, в двухкомнатных увеличилась на 0,9%, а в трехкомнатных возросла на 3%. В тоже время средняя стоимость 1 кв. м жилья бизнес-класса за последний месяц снизилась в среднем на 1% - с 2342 до 2319 у. е. за 1 кв. м. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах уменьшилась на 1,5%, в двухкомнатных – на 2,2%, а в трехкомнатных - увеличилась на 0,7%.
В сегменте недвижимости общепита цена квадратного метра подскочила на 8% - до $1722. И, наконец, наименьший рост был зафиксирован на торговые площади, которые подорожали на 7% - до $1866. Если говорить о том, кто является покупателями коммерческой недвижимости, то значительную ее часть приобретают граждане Украины, в частности, киевляне. При этом акцент ими ставится на санаторно-курортный сегмент. Путем приватизации с последующей реконструкцией приобретаются уже существующие объекты, хотя не меньший интерес у инвесторов вызывает и строительство такой недвижимости с нуля.
Динамику изменения цен с 1998г по жилой недвижимости можно увидеть на графике. Большой интерес проявляется на рынке коммерческой недвижимости (офисные помещения, помещения под магазины, пансионаты, здания), стоимость покупки 1м2 нежилых помещений расположенных в центральных районах доходит до 1500 долларов США. Участие в коммерческих курортно- рекреационных проектах на юго-востоке Крыма начинает привлекать все больше иностранного инвестора. Стоимость 1 кв. м. дома- эллинга на побережье составляет 1500 долларов США.
Специалисты киевского рынка жилой недвижимости единодушно утверждают, что сегодня в столице нельзя найти ни одного дома, который можно было бы безоговорочно отнести к самому дорогому и престижному в мире классу жилья де-люкс. По их мнению, появления таких зданий стоит ожидать нескоро. Поэтому столичным миллиардерам и миллионерам приходится "ютиться" в домах, которые, по западным меркам, не могут считаться элитным жильем, но с некоторой натяжкой могут претендовать на менее престижный статус - класс премиум. Правда, таких домов в столице пока не более четырех десятков.
B течение года в пригороде новостройки подорожали на 55%, тогда как в столице — в среднем на 44%. На сегодняшний день средняя стоимость «квадрата» в городах-спутниках достигла $1245. Эксперты отмечают, что основной пик роста цен пришелся на конец прошлого года, когда средняя стоимость взлетела с $922 до $1245. По наблюдениям экспертов, если среди киевлян в этот сезон было модно приобретать недвижимость в Броварах и Вышгороде, то приезжие выбирали жилье исключительно по его ценовым характеристикам.
Активнее всего в первом квартале текущего года в Харькове росли цены на жилье классов «премиум» и «эконом». Так, цены на элитное жилье перешагнули порог в $2 тыс./кв.м. Так, индекс МКДУ для сегмента «бизнес-класса» вырос за месяц на 7,6% и составил $1409 за кв. м (месяцем ранее - $1309). За первый квартал индекс МКДУ для данного сегмента вырос на 16,2%. Индекс для сегмента «эконом-класса» вырос за март на 2,1%: $797 за 1 кв. м против $780,5 в феврале. В течение первых трех месяцев текущего года индекс в данном сегменте возрос на 19,1%.
С начала текущего года девелоперы сворачивают проекты строительства жилья эконом-класса и переключаются на строительство более дорогого жилья бизнес- и премиум-классов, ставшего основным средством хранения капиталов для состоятельных граждан. Год назад доля строящихся зданий класса эконом и эконом плюс составляла на рынке 65%, а бизнес- и премиум-классов - 35%, а сегодня среди строящихся объектов доля экономного жилья снизилась до 52%. По словам экспертов, тенденция к сокращению строительства дешевого жилья в столице в ближайшее время будет только усиливаться.
Высокие цены на недвижимость в Украине шокируют не только зарубежных аналитиков, ной отечественных экспертов в области недвижимости. Как свидетельствуют данные рейтинга цен на недвижимость в различных городах Европы, самое дорогое жилье - в европейских столицах Монако, Великой Британии, Франции, Нидерландов, Лихтенштейна, России, Италии, Швейцарии и Ирландии. А самое дешевое - в столицах Молдовы, Болгарии, Македонии, Польши, Румынии, Греции, Мальты, Бельгии, Кипра и Хорватии. Список дорогих столиц мира дополняет теперь и Киев.