Поступательный рост украинского рынка промышленного строительства сохранится как минимум до 2009 г., причем активнее всего будут развиваться сегменты производственных объектов, складов, а также торгово-развлекательных комплексов. Полноценный анализ тенденций и перспектив рынка промышленного строительства Украины требует для начала определить, что же на рынке понимается под термином "промышленное строительство". Общение с профильными специалистами показало, что в этом отношении есть два основных подхода. Первый предполагает, что понятие "промстроительство" охватывает возведение объектов производственной сферы, а также (не всегда) сооружений, строящихся из быстромонтируемых зданий (БМЗ). Причем подобный подход тем характернее для экспертов, чем больше их компании-операторы.
В большинстве сегментов недвижимости Винницы в течение второго квартала наблюдалось повышение цен, наиболее высокое - на первичном рынке жилья центральной части города, а также на земельные участки. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины ООО «Стиль Эстейт» (г. Винница), стоимость однокомнатных квартир на первичном рынке в течение третьего квартала в среднем по городу осталась неизменной - $800-900 за кв. м, хотя в центре квартиры подорожали на 5% (с $900 до $1000), в прицентральных и ближних микрорайонах цены выросли на 6% (с $800 до $850). В дальних районах цена осталась на уровне второго квартала.
Во всем мире водные аттракционы входят в ряд наиболее популярных «отраслей» индустрии развлечений. Любят на отдыхе поплескаться в воде и украинцы. Но вот беда – настоящих аквапарков, где можно было бы вволю порезвиться на водных горках и в бассейнах, – в нашей стране раз-два и обчелся. Те, что работают, сконцентрированы в основном на юге Украины: в курортных зонах Крыма, Одесской области и на побережье Азовского моря. А вот в большинстве отечественных мегаполисов, в том числе и в столице, аквапарков как не было, так и нет. Между тем необходимость создания такого рода развлекательных комплексов в Киеве, равно как и в других городах-миллионниках Украины, назрела уже давно.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины агентством недвижимости "Твой дом" (г. Кировоград), на вторичном рынке города наблюдалось повышение цен на жилье. На уровне второго квартала осталась стоимость продажи и аренды торговых и складских помещений. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в одно-, двух- и трехкомнатных квартирах в настоящий момент, как и во втором квартале, составляет $1300.
Сегодня строительство коммерческой недвижимости перемещается из Киева в регионы. По расчетам аналитиков, сейчас выгоднее строить в крупнейших городах Украины: в этом случае девелоперы и застройщики получают больше дохода, нежели в столице. Строительство. Здесь затраты сравнимы. Себестоимость сооружения торговых объектов в Киеве в некоторых случаях может быть ниже за счет доступности в использовании специальной техники, ресурсов, специалистов. Зато стоимость земельного участка в столице в несколько раз выше. Если же взять во внимание подготовку документации и ее согласования в соответствующих органах, то в строительном компоненте небольшое преимущество получается у регионов, однако оно незначительное.
Рост цен на все виды недвижимости Донецка в третьем квартале нынешнего года в целом был плавным. Особым моментом для характеристики этого периода стало заметное подорожание аренды донецкого жилья. Как свидетельствуют данные, предоставленные Комитету по анализу рынка Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСН(Р)У) агентством недвижимости «Жилком» (г. Донецк), при продаже одно-, двух- и трехкомнатных квартир на первичном рынке наблюдался значительный рост цен. В среднем по городу он составил 13% (с $1500 до $1700). В прилегающих к центру и отдаленных районах произошло существенное подорожание – на 20% в прицентральных (с $1500 до $1800) и в дальних микрорайонах (с $1000 до $1200) за кв.м.). Не коснулось подорожание только центральных районов, где цена осталась на уровне $2000 за кв.м.
Столичный рынок недвижимости вышел на ту стадию развития, когда девелоперы берутся за реализацию крупных проектов (площадью более 100 тысяч м2). Как правило, это объекты многофункционального назначения, дающие возможность не только диверсифицировать риски, но и попробовать свои силы в различных сегментах недвижимости. В тоже время, многофункциональные комплексы являются очень сложным форматом, требующим взвешенного подхода к анализу, выбору и распределению функций, поскольку ошибки в просчетах могут повлиять на востребованность и успешность работы всех без исключения сегментов комплекса. Согласно классификации Urban Land Institute, многофункциональный, или мультифункциональный (mixed-use), комплекс - это объект, который получает доход от трех и более функциональных назначений, имеющих независимый спрос.
По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины «Волынским агентством недвижимости» (г. Луцк), во втором квартале 2007 г. в большинстве сегментов недвижимости областного центра Волыни наблюдался незначительный рост цен. Исключением стало только резкое повышение цен на земельные участки. На первичном рынке стоимость одного квадратного метра всех типов квартир в среднем по городу не изменилась и составляет $900 на конец сентября 2007 г. Подорожания не наблюдалось в третьем квартале по всем районам города. В центре цена зафиксировалась на уровне $1050, в прилегающих к центру районах - $950, в ближних микрорайонах - $900, дальних - $700.
Столица резко выделяется на фоне Украины по уровню доходов и темпам роста и является самым крупным и богатым городом страны с населением более 2,7 млн. чел., говорится в отчете компании Украинская Торговая Гильдия. Киев является одним из немногих в Украине городов, где стабильно растет население за счет внутренней миграции. В 2006 году прирост составил 1,5%. Уровень заработной платы в городе по-прежнему самый высокий в Украине. Темпы роста реальной заработной платы в 2006 году составили 21%, розничного товарооборота предприятий в сопоставимых ценах порядка 40,7%, объем промышленного производства вырос на 30%, прямые иностранные инвестиции на 53%. Уровень безработицы остается самым низким в Украине - 0,4% по отношению к трудоспособному населению города. Относительно низкий в 2006 году уровень инфляции - 9,2%.
Индекс стоимости жилья в сентябре 2007 года: 2469$/кв. м. (+0,9% за месяц). Индекс ценового ожидания: +0,9% в месяц ( +0,5% по сравнению с августом). Индекс доходности в сентябре +0,9 банк/деп. ( +0,4 банк/деп.) Сентябрь 2007 года войдет в историю киевского рынка недвижимости как время выхода из состояния стагнации. По сравнению с предыдущими годами, нынешний сентябрь выдался достаточно сонным. Но, если вспомнить, что было в мае-июне 2007 года, то можно говорить о существенном оживлении рынка. Цены были достаточно стабильными. Наблюдалось борьба двух тенденций. С одной стороны, наметилась тенденция повышения цен; с другой, - устойчивый рост числа предложений, препятствующий удорожанию недвижимости. В результате, рост цен оказался весьма небольшим; к тому же он нивелировался возросшей инфляцией и снижением курса доллара по отношению к другим валютам.
На киевском рынке коммерческой недвижимости наблюдается существенный дефицит площадей во всех сегментах. На сегодняшний день средневзвешенные арендные ставки на офисные помещения класса "А" составляют $45-50 за 1 кв. метр в месяц, класса "B+" - $30-40 за 1 кв. метр/месяц, класса "В" - $25-30 за 1 кв. м/месяц, класса "C" - $20-25 за 1 кв. метр/месяц. Самые высокие арендные ставки на офисные помещения зафиксированы на ул. Крещатик - $180-300 за 1 кв. метр в месяц. Коммерческая недвижимость является очень привлекательным сегментом рынка для привлечения зарубежных капиталов.
Вторичный рынок земли Киевской области оценивается в 5,5 млрд. долл. Bторой квартал т.г. предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га по сравнению с первым кварталом т.г. и достигло 13,9 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков в 8 районах Киевской области составляет 5,5 млрд. долл., что на 1,7 млрд. долл. меньше, чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к 7,2 млрд. долл. Аналитики отмечают временное прекращение активного роста стоимости земли, продолжавшегося весь первый и начало второго квартала 2007 года. К примеру, если за 3 первых месяца 2007 года средняя стоимость сотки выросла на 30% (с 4 166 долл. до 5 437 долл./сотка), то в течение второго квартала рост едва превысил 10% (до 5 990 долл./сотка).
В течение третьего квартала нынешнего года на херсонском рынке недвижимости в целом наблюдалось повышение цен. Цена на аренду всех типов жилья, кроме трехкомнатных квартир, торговых и складских площадей возросла. При продаже земельных участков также произошло существенное увеличение их стоимости. По данным, предоставленным Комитету по анализу рынка недвижимости Ассоциации специалистов по недвижимости Украины «Херсонским Центром Недвижимости» (г. Херсон), на первичном рынке жилой недвижимости наблюдалось существенное изменение цен. В центральных районах стоимость одно-, двух-, трехкомнатных квартир возросла на 20% (с $1250 до $1500), а в районе ХБК – наоборот - было зафиксировано снижение на 20% (с $1000 до $800). Правда, в среднем по городу цены возросли только на 2.2% (с $1125 до $1150).
Активное развитие коммерческой недвижимости в Украине проходит во всех ее сегментах - офисном, торговом, складском и гостиничном, поскольку во всех без исключения направлениях сегодня наблюдается существенный неудовлетворенный спрос. Поэтому шансы Украины получить в 2007-2010 гг. обильные инвестиционные вливания в различные ниши недвижимости очень велики и более предпочтительные, чем у Польши, Чехии, Словакии и Венгрии. По утверждению некоторых зарубежных аналитиков, инвестировать в коммерческую недвижимость Украины выгоднее и безопаснее, нежели даже в российскую.
Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Как таковой рынок земли не только в Киев и Киевском регионе, а в целом по Украине, еще до конца не сформировался. Если сделки под застройку коммерческой и жилой недвижимости осуществляются, то введение моратория до 2007 года на продажу земель сельскохозяйственного назначения выводит из рыночных отношений большую часть земель Украины. Хорошо это или плохо однозначно ответить нельзя. Тем не менее на вторичном рынке земельные участки выставляются на продажу.
После непродолжительного затишья, цены на аренду жилья в столице снова пришли в движение. Сейчас минимальные ставки на однокомнатные квартиры стартуют с $400, что на $50 больше майских показателей и на $100 - расценок прошлогодней давности. Но главная интрига впереди. Если Киев начнет активную подготовку к футбольному Евро-2012, в столицу хлынет новая "порция" рабочих, что спровоцирует еще большее подорожание квартир эконом-класса.
C ноября 2006 года по март 2007 года абсолютно все виды коммерческой недвижимости Украины выросли в цене. Наибольший рост показали объекты санаторно-курортной недвижимости. Средняя цена кв.м. в этом сегменте достигла 1603 долларов - выросла на 11 процентов. Значительную часть коммерческой недвижимости приобретают жители Украины. Интерес у инвесторов вызывают как уже существующие объекты, так и строительство недвижимости с нуля.
По подсчетам, за второй квартал 2007 года предложение земельных участков, выставленных на продажу в Киевском регионе, сократилось на 4,8 тыс. га. и достигло 13,9 тыс. гектаров. На сегодняшний день объем предложения по 8 районам Киевской области – 13,9 тыс.га., что на 4,8 тыс.га. меньше чем в первом квартале текущего года, когда объем предложения достигал 18,7 тыс. гектаров. Стоимость представленных на продажу участков по 8 районам Киевской области – $5,5 млрд., что на $1,7 млрд. меньше чем в первом квартале текущего года, когда рыночная стоимость всех лотов приближалась к $7,2 млрд. Прекращение активного роста стоимостных показателей по ряду районов области, выставленных на продажу, вызвано не просто сезонными колебаниями, а реальным дефицитом интересных предложений в близлежащей пригородной зоне и постепенным удалением рынка от границ Киева.
В сентябре в Харькове больше всего выросли цены на квартиры «эконом-класса» в новостройках. Меньше поднялись цены на жилье так называемого «бизнес-класса», и совсем без изменения осталась стоимость квартир «премиум-класса».
Тенденции, наблюдавшиеся в начале нынешнего года на рынке коммерческой недвижимости Львова, сохранились и к концу первого квартала. В частности, не произошло существенного изменения арендных ставок. Так, цены на аренду офисных помещений в бизнес-центрах составляли 4-30 $/кв.м. Средняя стоимость таких помещений составляла 14 $/кв.м. В течение марта нами было зафиксировано изменение цен на аренду в двух случаях: на 0,6 $/ кв.м. (на 4% от прежней цены) и на 3,4 $/ кв.м. (на 20%).